房地产评估案例21.doc

DBFQ DFDF DYPT SYY房地产评估案例2.1房地产评估案例一案例评估对象为有限公司位于上海市开发区路号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市开发区内的工业用房地产。1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地字(2002)第号房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：有限公司坐落：路号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,032建筑面积：6,791房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。2、估价对象四至情况估价对象位于上海市开发区路号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为路，北为路，南为有限公司。3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（二）影响因素说明1、个别因素分析（1）建筑物状况根据实地勘察，估价对象为有限公司位于上海市开发区路号内房地产，建筑物状况如下：幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好（2）厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（3）交通条件估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为公路。（4）基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。2、区域因素估价对象所在的区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。 近年来区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与港、运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。3、市场背景分析2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8。上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。根据国际国内形势的发展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。二、评估价值定义本次评估所揭示的是有限公司位于上海市开发区路号的房地产（建筑总面积6,791，土地总面积29,032）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。三、评估方法的选择1、估价技术路线和估价方法根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。2、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价期日的市场价格。3、 成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。四、评估技术说明（一）土地使用权价值估算(市场比较法)1、计算公式估价对象比准价格比较案例价格交易日期修正指数交易情况修正指数区域因素修正指数个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。3、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。表1 土地比较因素条件说明表对象因素条件待估土地实例A工业区镇土地实例B开发区土地实例C工业开发区土地区域等级十级十级十级十级交易日期2003.22003.22003.2交易单价(元/m2)210190180交易情况正常正常正常区域因素道路级别主干道公路主干道公路主干道公路主干道公路产业聚集度较高一般较高较小距火车站、机场、码头距离距火车站较远，机场、码头较近距火车站较远，机场、码头较近距火车站、机场较远，码头较近距火车站较远，机场、码头较近环境状况优劣度较好较好较好较好个别因素容积率小于1小于1小于1小于1使用年限假设50年50年50年50年宗地自然条件地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂宗地临路条件临主干道临主干道临主干道临主干道宗地面积较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房宗地形状矩形较规则矩形较规则矩形较规则矩形较规则市政配套齐全度红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”（2）编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。表2 土地比较因素条件指数表比较因素待估房地产实例A实例B实例C交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素道路级别100100100100产业聚集度1009710095距火车站、机场、码头距离100102100102环境状况优劣度100100100100个别因素容积率100100100100使用年限100100100100宗地自然条件100100100100宗地临路条件100100100100宗地面积100100100100宗地形状100100100100市政配套齐全度100100100100 (3)交易实例修正后的土地价格（比准价格）经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。表3 土地比较因素修正系数表比较因素实例A实例B实例C市场销售单价(元/m2)210190180交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素道路级别100/100100/100100/100产业聚集度100/97100/100100/95距火车站、机场、码头距离100/102100/100100/102环境状况优劣度100/100100/100100/100个别因素容积率100/100100/100100/100使用年限100/100100/100100/100宗地自然条件100/100100/100100/100宗地临路条件100/100100/100100/100宗地面积100/100100/100100/100宗地形状100/100100/100100/100市政配套齐全度100/100100/100100/100修正后的单价(元/m2)212190186(4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权)对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：估价对象土地评估单价(212元/m2190元/m2186元/m2)/3 196元/m2合13.07万元/亩(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限为43.11年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为:式中：年期修正系数；r：土地折现率，取r6%；n：土地剩余有效使用年限(43.11年)； N：土地法定最高使用年限(工业用地50年)。 经计算，0.97，则:估价对象土地评估单价196元/m20.97190元/m2估价对象土地总价29,032m2190元/m25,516,080元，取整为551.61万元（二）建筑物及构筑物估价(成本法)1、建安费测算经现场勘察，获悉估价对象现状如下：幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好根据以上建筑物的特点，查阅近期上海市房地产估价、上海房地产市场报告、上海市工程造价信息等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况：典型工程工程概况建安费(元/m2)典型工程1多层厂房:框架结构；建筑面积11,656m2；层数八层；总高度36.9m；预制钢砼方桩独立基础；楼地面细石砼整体面层；局部同质地砖地坪；铝合金门窗，硬木框三夹板门,钢板分户门；外墙面砖；内粉刷乳胶漆，局部白瓷砖，轻钢龙骨吊顶；屋面三元乙丙橡胶防水卷材，现浇正主岩保温；电气由主干线电缆、普通开关、荧光灯、防火报警系统组成；管道由聚氯乙烯给水管、塑料排水管、普通卫深设施、消火栓系统组成。1,157.75典型工程2仓库:框架结构；建筑面积3,523m2；层数一层；总高度8.6m；独立基础；水泥砂浆楼地面；铝合金门窗，铝合金卷帘门；外墙苯丙乳胶漆；内粉刷803涂料；聚乙烯橡胶防水卷材；主干线电缆；普通开关插座、防尘防水灯、吸顶灯、自动防灾报警系统；镀锌钢管、消火栓、自动喷淋系统、照明配电箱。947典型工程3独立别墅：砖混；二层；总高度(檐口)7.8米；带型基础；水泥砂浆楼地面，局部铺设花岗岩；喷塑铝合金门窗，柚木大门，GRC板门窗套；外墙为花岗岩及高级涂料；混合砂浆内粉刷；自粘型橡胶沥青防水卷材；挤塑聚苯乙烯隔热板保温，小西瓦斜屋面；普通开关及插座，座头灯，软线吊灯；复合铜管，钢塑复合管，塑料排水管，普通卫生洁具；照明配电箱；离心泵。1,776.67以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下：幢号估价对象1估价对象2估价对象3估价对象4估价对象5估价对象6估价对象7估价对象8类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8建安费8508508508001,4009401,700800以上建安费含室内外装修。2、室外工程费每平方米取45元。3、增容及管理工程费每平方米取95元。4、专业费专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的上海房地产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的38之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5。5、建设单位管理费根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的上海房地产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的25之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3。6、贷款利息根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。利息（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）工期(年)年贷款利息1/27、利润根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在1015之间，本估价项目利润率取10。利润（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）利润率8、营业税及附加上海市营业税及附加为5.5775%。营业税及附加（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费利息利润）5.5775%9、建筑物重置价值建筑物重置价值建安费室外工程费增容及管理工程费专业费管理费利息利润营业税及附加10、建筑物价格根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。运用如下公式确定估价值：建筑物价值建筑物重置价值综合成新率详细计算见下表： 建筑物 估价对象1估价对象2估价对象3估价对象4 建筑结构 钢混钢混钢混钢混 装修标准 一般标准一般标准一般标准一般标准 行车 无无无无 工程造价 850.00850.00850.00800.00 专业费用5% 42.5042.5042.5040.00 管理费用3% 25.5025.5025.5024.00 增容及管理工程费 95.0095.0095.0095.00 室外工程费 45.0045.0045.0045.00 小计 1,058.001,058.001,058.001,004.00 建设期 0.500.500.500.50 筹资成本5.31% 14.0414.0414.0413.33 利润率 10%10%10%10% 利润 105.80105.80105.80100.40 营业税及附加5.5775% 65.6965.6965.6962.34 重置成本 1,243.531,243.531,243.531,180.07 建筑面积 321.00458.0081.0050.00 评估原值 399,173.13569,536.74100,725.9359,003.50 规定年限 40404040 建成年月 1998年1998年1998年1998年 年限成新率 88%88%88%88% 观察成新率 90%90%90%90% 综合成新率 90%90%90%90% 评估单价 1,119.181,119.181,119.181,062.06 建筑面积 321.00458.0081.0050.00 建筑物价值 359,256.78512,584.4490,653.5853,103.00 建筑物 估价对象5估价对象6估价对象7估价对象8 建筑结构 钢混钢混钢混钢混 装修标准 一般标准一般标准一般标准一般标准 行车 无无无无 工程造价 1,400.00940.001,700.00800.00 专业费用5% 70.0047.0085.0040.00 管理费用3% 42.0028.2051.0024.00 增容及管理工程费 95.0095.0095.0095.00 室外工程费 45.0045.0045.0045.00 小计 1,652.001,155.201,976.001,004.00 建设期 0.500.500.500.50 筹资成本5.31% 21.9315.3426.2313.33 利润率 10%10%10%10% 利润 165.20115.52197.60100.40 营业税及附加5.5775% 102.5871.73122.7062.34 重置成本 1,941.711,357.792,322.531,180.07 建筑面积 4,045.00804.00982.0050.00 评估原值 7,854,216.951,091,663.162,280,724.4659,003.50 规定年限 40404040 建成年月 1998年1998年1998年1998年 年限成新率 88%88%88%88% 观察成新率 90%90%90%90% 综合成新率 90%90%90%90% 评估单价 1,747.541,222.012,090.281,062.06 建筑面积 4,045.00804.00982.0050.00 建筑物价值 7,068,799.30982,496.042,052,654.9653,103.00经测算，建筑物价值合计为11,172,531元，取整为1,117.25万元。（三）估价对象房地产价值确定估价对象房地产评估价值土地价格建筑物价格 551.611,117.251,668.86万元五、 估价结论本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价，有限公司位于上海市开发区路号的房地产（建筑面积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外“六通一平”）在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,668.86万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整（其中：土地面积29,032m2, 评估价值为人民币551.61万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1,117.25万元）。案例分析该案例在以下几个方面值得特别关注：1、相对其他资产类型而言，房地产无论在价格特性、市场特征、评估技术等方面都存在特殊的性质，而且房地产评估业也比其他类型资产评估开展得早，发展得比较成熟。因此，房地产评估除了资产评估常用的成本法、收益法和市场法外，还有适合房地产特征的独特方法，如假设开发法、基准地价修正法、路线价法等。在评估房地产价值时，应根据评估对象的具体情况，灵活选择适当的评估方法，以合理估算被估房地产的价值。该案例中，估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，将土地使用权价格与建筑物价格相加，即可得到被估房地产的评估价值。2、在采用市场法评估房地产价值时，选取可供比较参照的参照物是很关键的。可供比较参照的参照物不但要与被评估房地产的用途、所在区域、交易日期、交易条件等相同或相似，而且参照物与被评估房地产之间存在的差异因素可以明确并能够修正。该案例由于被评估房地产处于开发区内，所以存在较多与被评估房地产类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，所以参照物的选取相对比较容易。同时，为了保证评估结果的公允合理，该案例选取了三个参照物，对每一个参照物的交易价格进行因素修正，以修正后交易价格的算术平均作为被评估房地产的评估价格。3、在采用成本法评估房地产价值时，要明确房地产成本所包含的内容，既不能多计，也不能少计。该案例仅对建筑物采用成本法评估，因此成本中就不能包含土地取得成本、土地开发成本以及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等，只能包含建筑物的建造成本和归属于建筑物的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等。另外，建筑物成本的各组成部分取价依据各不相同，计算时应根据各组成部分的具体内容和要求进行，不能混淆，以免错误计算。例如，该案例中，室外工程费和增容及管理工程费是按建筑物的面积每平方米定额提取；专业费和建设单位管理费是按建安费的一定比例提取的；利息和利润是按（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）的一定比例计算的；营业税及附加则是按（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费利息利润）的一定比例提取的。因此在计算时应格外谨慎，明确各组成部分的取价依据和取价方法，以正确估算被评估房地产的成本。房地产评估案例2.2房地产评估案例二案例ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介名称：QS股份有限公司住所：XX区XX大道1154号法定代表人：XXX注册资本：4500万经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。二、评估目的为对外投资提供价值参考依据。三、评估范围和对象本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。四、评估基准日本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。五、评估原则遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。六、评估依据1、土地管理法和房地产管理法；2、国务院1991年第91号令国有资产评估管理办法和国有资产评估管理办法施行细则；3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发资产评估操作规范意见（试行）；4、资产评估报告基本内容与格式暂行规定和财企200420号资产评估准则基本准则及资产评估职业道德准则基本准则；5、W市政府制定的基准地价资料；6、W政200439号市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知；7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”；8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；9、工程造价信息及房价信息；10、评估人员现场勘查记录等。七、评估方法根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。八、评估过程本次评估于2004年7月15日至2004年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：1、接受委托：我公司于2004年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。九、特别事项说明1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。十、评估报告评估基准日期后的重大事项评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。十一、评估报告的法律效力1、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估。4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。十二、评估结论列入本次评估范围的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整（￥124,115,557元）。其中：房屋建筑物评估值73,774,378元，土地使用权评估值50,341,179元。十三、评估报告提出日期本报告提出日期为2004年7月21日十四、附件1、房屋建筑物评估明细表2、土地使用权评估明细表3、资产评估委托方承诺函（复印件）4、委估土地使用权证（复印件）“W国用（2003）字第157号、第158号”5、委估房屋所有权证（复印件）“W房字第200205765号，第200205766号，第200205855号，第9900103号”6、资产占有方营业执照（复印件）7、评估机构营业执照（复印件）8、评估机构资格证（复印件）9、注册评估师资格证（复印件） 注册资产评估师：XX注册资产评估师：XXZX评估有限责任公司二四年七月二十一日评估说明及结论分析一、评估说明（一）关于土地使用权W国用（2003）字第157号的评估1、委估物简介该宗土地位于W市XX大道1542号，北临XX大道，东靠XX路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号03170802,无偿划拨，面积7,349.79，属商业三类用地，七通一平，地处XX区商业繁华地段，交通便利，基础配套设施完善，周边环境良好。2、基准地价修正系数法公式：待评估土地使用权评估值基准地价时间因素修正系数个别因素修正系数剩余使用年限修正数容积率修正系数（1）基准地价：依据W市土地管理局2001年7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基准地价为3,330元。（2）时间因素修正系数：通过对宗地所在区域2001年以来地价变化的调查分析，从2001年起至今，委估宗地所在区域地价上涨6%，即时间因素修正系数为1.06。（3）个别因素修正系数个别因素标准值因素状况评分面积1较大1.3形状1多边形0.9地势1平坦1.2地质1一般0.8宽深比1合适1临街深度1宽1进深度1一般1合计77.2个别因素修正系数7.271.03（4）剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为1。（5）容积率修正系数：该宗地容积率较高，取修正系数为1.36。（6）土地单价评估值3,3301.061.0311.36 4,944.54元（7）土地总价评估值7,349.794,944.54 36,341,331元3、重置成本法公式：土地价格土地取得费土地开发费投资利息投资利润土地出让金（1）土地取得费：.土地补偿费和安置补助费：该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年W市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为4,500元亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍计算，即4,50030135,000元亩。.青苗补偿费：根据土地管理法和W征字（1995）001号文件规定，青苗补偿费按单季补偿，即1,500元亩。.土地管理费：依照W价房地字（1995）44号，按土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取2.6的土地管理费。土地管理费（1350001500）2.63,549元亩.耕地占用税：依照W政（1987）98号文件规定，取耕地占用税为10元（6,667元亩）。.新菜地开发基金：依照W政（1994）30号文件规定，取新菜地开发基金为60,000元亩。.不可预见费：依照W价房地字（1996）403号文件规定，按征地费用的2计取不可预见费。不可预见费（135,0001,50060,000）2%3,930元亩G.土地取得费135,0001,5006,66760,0003,5493,930210,646元亩315.97元（2）土地开发费.城市基础设施80元.商业网点配套费22元.公共消防设施配套费3元.人防易地建设费14元.城市规划管理费1元土地开发费80223141120元（3）投资利息：土地开发期为2年，利率取6土地取得费利息315.97（16）2139.05元土地开发利息120（16）17.2元投资利息39.057.246.25元（4）投资利润：根据待估宗地所在区位，取投资利润20。投资利润（315.97120.00）2087.19元（5）土地出让金：依据W政（2004）39号规定，该宗地属商业三级地段，其出让金标准为1,215元（40年），考虑该地容积率较高，取容积率修正系数2.99；则土地出让金1,2152.99 3,632.85元（6）土地单价评估值315.9712046.2587.193,632.854,202.26元（7）土地总价评估值7,349.794,202.2630,885,729元4、委估宗地综合评估值评估值（重置成本法评估值基准地价修正系数法评估值）2（36,341,33130,885,729）2 33,613,530元（二）关于红三楼的评估说明1、委估物的概况红三楼位于XX区XX路西侧，北面与XX商场营业大楼相邻，框架六层，总建筑面积7590.36，1997年建成并投入使用，房产权证号W房字第200205765号，一至三层水磨石楼面，四至五层地面砖楼面，外墙铝塑幕墙，顶棚吊顶，内设中央空调。2、评估方法红三楼现用于商业经营，采用市场比较法评估（1）比较案例取自2004年7月8日W晨报6月份商务楼价格信息表商住两用4000元XX区商住两用4000元XX区商住两用4300元XX区（2） 因素比较修正系数委估房产与案例比较因素与内容评估对象实例A实例B实例C交易情况100100100100交易时间100100100100区域因素距商业服务中心距离100979896距公共设施距离100989997道路状况1009810097距对外交通设施的距离100103102102个别因素临街位置100999998房屋构造材料100120120130临街深度100989997装修及设施100676767房屋成新率100125125125（3）比准价格：4,000（10097）（10098）（10098）（100103）（10099）（100120）（10098）（10067）（100125）4,275元：4,000（10098）（10099）（100100）（100102）（10099）（100120）（10099）（10067）（100125）4,104元：4,300（10096）（10097）（10097）（100102）（10098）（100130）（10097）（10067）（100125）4,509元（4）评估单价的确定评估单价（4,2754,1044,509）34,296元（5）综合整体土地容积率，设定容积率为3分摊的地价土地单价容积率4,20431,401元（6）不含地价的评估单价4,2961,4012,895元（7）评估总价的确定评估总价7,590.362,89521,974,092元（三）各项资产评估值详