房屋评估文件.doc

中 小 浏览次数： 656(技术规范.doc)无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范第一章总则第二章术语一、市场比较法二、收益法三、成本法四、假设开发法五、样本房屋六、基准价格七、房屋基本重置价格八、综合费用第三章评估技术路线一、市场比较法二、收益法三、成本法第四章评估方法的应用一、住宅房屋评估二、非住宅营业用房评估三、非住宅非营业用房评估四、工交仓储用房评估五、在建工程评估六、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估七、附属物价格评估第五章征收评估报告一、评估结果报告二、评估技术报告第六章附件附件一可比案例选取要求附件二样本房屋选取要求附件三房屋实体因素修正附件四房屋区域因素修正系数附件五租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率附件六土地综合修正系数附件七综合费用附件八无锡市房屋结构等级评定标准附件九无锡市房屋基本重置价格标准及修正附件十无锡市房屋成新评定标准附件十一房屋用途分类附件十二附属物及室内装饰重置价格标准第一章 总则一、根据住建部、省、市有关国有土地上房屋征收评估的规定，为维护房屋征收当事人的合法权益，规范国有土地上房屋征收评估技术行为，保证房屋征收评估结果客观公平，结合本市实际情况，制定本规范。二、在本市市区内国有土地上，评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定(以下统称征收评估)，应遵守本技术规范。三、本技术规范所指的被征收房屋价值，是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。四、征收评估人员应对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并拍摄房屋外观及内部影像资料，如因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘的，可以依据被征收房屋的相关权属资料参照同类房屋进行评估，并由房屋征收部门、估价人员和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。五、被征收房屋室内装饰装修，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可委托评估确定。六、征收评估应根据被征收房屋的用途分别采用不同的评估方法进行。第二章术语一、市场比较法市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。1可比案例直接比较法将估价对象与在评估时点近期有过交易的可比案例进行比较，对这些可比案例的已知价格作适当修正，直接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2基准价格比较修正法将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一评估时点评估得出的样本房屋市场价值进行适当修正，间接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。二、收益法预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。三、成本法求取估价对象在评估时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。四、假设开发法预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。五、样本房屋在征收范围内与多数被征收房屋相类似的房屋，各被征收房屋与此房屋仅存在实体因素的差异，被征收房屋的价值可通过对样本房屋的评估价格进行实体因素修正进行估算。六、基准价格基准价格为不同用途的样本房屋在评估时点的市场价值(不含其相应结构等级应具备标准以外的装饰及附属物价格)，此价格一般采用可比案例直接比较法、收益法进行评估。七、房屋基本重置价格采用评估时点的建筑材料和建筑技术，按评估时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的房屋所需的建筑安装工程费用。八、综合费用按成本法评估的原理，综合费用为可计入房地产价格中的前期费(平整场地、设计费、勘测费等)、规费、基础设施费、管理费用、投资利息、销售税费与开发利润等费用的总称。第三章评估技术路线一、市场比较法1可比案例直接比较法的技术路线为：(1) 选取可比案例。可比案例的选取条件应符合附件一的要求；(2) 进行因素修正，求取比准价格。比准价格的计算公式：比准价格V = 可比案例价格VsP1P2P3P4P1交易情况修正系数。可比案例采用正常交易案例时，该系数取1；P2交易日期修正系数。系数可参照锡房指数的分区(或新村)价格指数进行确定；P3可比案例修正为待估房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件三；P4可比案例修正为待估房屋区域因素修正系数，估价人员应根据待估房屋的所处区域的繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。房屋区域因素修正系数确定参见附件四；(3) 确定评估价格。评估价格按比准价格的算术平均值确定。2基准价格比较修正法的技术路线为：(1) 选取样本房屋。样本房屋的选取条件见附件二；(2) 确定基准价格(Vo)样本房屋的评估价格即为基准价格，当样本房屋有类似房地产交易的，应选用可比案例直接比较法进行评估；样本房屋或类似房地产有经济收益的，应选用收益法进行评估；样本房屋是在建工程的，应选用假设开发法进行评估。基准价格可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法进行评估。(3) 确定评估价格各被征收房屋应与“样本房屋”的房地产实体因素进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的价值，其计算公式为：评估价格 = 基准价格 P5P5样本房屋修正为被征收房屋实体因素修正系数，系数确定见附件三。二、收益法收益法评估被征收房屋价值的技术路线为：1确定房地产的净收益a净收益可通过同类房地产正常出租的平均税后年租金收益扣除正常的空置、拖欠租金及维持房地产正常使用所必须的维修费、管理费、保险费等费用后得到的归属于房地产的收益。净收益计算公式：a=A(1k)a净收益；A平均税后年租金收益，即同区域同类房地产正常出租的平均税后租金收益水平。当无法取得租金收益时，可采用房地产估价规范中规定的其它方式求取；k租费率，即房地产空置、拖欠租金及房屋维修费、管理费、保险费和税费等费用占年租金的比率，租费率的确定见附件五。2确定净收益逐年递增的比率g净收益逐年递增的比率g确定见附件五。3确定资本化率R资本化率应按下列方法分析确定：(1) 安全利率加风险调整值法R1：以安全利率加上风险调整值作为资本化率，即：资本化率R1=安全利率风险调整值安全利率取同期银行一年定期存款年利率，不同用途房屋的风险调整值见附件五。(2) 复合投资收益率法R2：将购买房地产的抵押贷款利率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，即：资本化率R2MRM(1M)REM贷款价值比率，抵押贷款占房地产价格的比率，一般取70%；RM抵押贷款利率，一般取同期一年期银行贷款利率；RE自有资本要求的正常收益率，自有资金收益率见附件五。(3) 确定资本化率R4确定收益年限n采用收益法评估基准价格时，收益年限根据样本房屋设定的土地使用年限确定；用于评估某一具体房屋时则应根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地剩余使用年限确定。5确定评估价格评估价格V= 1 三、成本法成本法评估被征收房屋价值的技术路线为：1求取土地取得费用土地取得费用一般采用基准地价修正法，基准地价修正法的计算公式：土地取得费用=基准地价期日修正综合修正系数年限修正系数土地取得方式修正系数(1) 基准地价：采用2010年无锡市城镇基准地价（未定级的区段可参照相邻区段的基准地价进行适当修正计算）；(2) 期日修正：采用基准地价进行评估时，应根据基准地价的时点进行期日修正，基准地价期日修正系数见附件五；(3) 综合修正系数见附件六；(4) 年限修正系数=r为土地还原利率，见附件五；n为基准地价设定的土地使用年限；划拨土地的土地剩余使用年限设定：住宅用地70年、商业用地40年、工业用地50年、综合用地50年；(5) 土地取得方式修正系数：当被征收房屋占用的土地为出让方式获得时取1；以划拨方式取得时取50%。2确定房屋基本重置价格参照无锡市房屋结构等级评定标准(见附件八)，确定被征收房屋的基本重置价格，同时应进行层高、跨度等修正(见附件九)；3确定房屋成新房屋成新评定参照无锡市房屋成新评定标准(见附件十)，采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方法确定；4确定评估价格评估价格=土地取得费用(修正后房屋基本重置价格综合费用)房屋成新综合费用：不同用途、不同地级的房屋综合费用见附件七。公式中土地取得费用以土地面积计算；修正后房屋基本重置价格、综合费用以房屋建筑面积计算。第四章评估方法的应用具体进行房屋征收评估时应根据被征收房屋的用途分别采用不同的评估方法进行评估，房屋用途的分类见附件十一。一、住宅房屋评估住宅评估宜采用基准价格比较修正法进行评估。二、非住宅营业用房评估1非住宅营业用房征收评估宜采用基准价格比较修正法评估。2非住宅营业用房的评估价格不得低于按非住宅非营业用房用途进行评估的价格(此处非住宅非营业用房用途评估的价格可不考虑楼层系数修正)。三、非住宅非营业用房评估1非住宅非营业用房征收评估宜采用基准价格比较修正法评估；2征收行政机关、科教文卫等由政府出资的公益类事业单位用房的评估应采用成本法。评估此类性质房屋所占用的土地使用权价格时土地取得费用根据同区段工业用途基准地价进行评估，但应进行土地用途修正（土地使用权证载用途为工交仓储的除外）。即：土地取得费用=工业用途基准地价土地用途修正系数期日修正综合修正系数年限修正系数土地取得方式修正系数土地用途修正系数取1.8。四、工交仓储用房评估工交仓储用房征收评估宜采用成本法。五、在建工程评估在建工程应当具备的条件：已取得在建工程占用范围内土地的建设用地规划许可证(及附件)、国有土地使用权证(已足额交纳土地出让金)、项目建设工程规划许可证及附件、项目建设工程施工许可证等项目建设施工应有的所有手续、工程实体施工进度达施工图设计0以上。在建工程采用假设开发法评估。六、土地使用权补偿价格评估1采用成本法评估时，评估价格中的土地取得费用即为土地使用权补偿价格；2采用其他评估方法评估时：当征收范围内土地面积小于或等于被征收房屋建筑面积时，被征收房屋评估价格已包含所占用的土地使用权补偿价格，不再另行评估；当征收范围内土地面积大于被征收房屋建筑面积时，大于部分面积的土地使用权补偿价格应采用成本法中土地取得费用评估方法进行评估，但补偿单价不得高于同宗地上相同用途房地产单价与房屋基本重置单价结合成新的差额。3征收被征收人部分房屋或土地时，上述土地使用权补偿价格还应另行扣除被征收前后土地使用条件变更的增值部分。七、附属物价格评估1附属物评估采用成本法，计算公式为：附属物现值附属物重置价格成新附属物重置价格标准见附件十二。2附属物评估范围(1) 房屋结构等级标准规定以外的附属物应按实评估。但多层住宅底层围墙，小区内公共道路、公共围墙、公用自行车库等共用设施不列入分户报告进行评估；(2) 被征收房屋室外的地下供水供电管、沟，地下排水管、沟等已列入综合费用内或房屋评估价格内，不再另行评估；(3) 构筑物如烟囱、水塔、地下水池等可列入附属物进行评估。第五章征收评估报告征收评估报告分两种格式，采用基准价格比较修正法评估的，应单独向委托方出具基准价格评估报告，报告内容按房地产估价规范的标准格式撰写；对各被征收房屋的分户评估报告可采用简明表格形式。分户简化征收评估报告格式：一、评估结果报告评估结果报告可以以致委托方函的形式，同时应明确下列内容：1委托评估方：征收评估的委托机构为市、区房屋征收部门；2评估对象与范围：征收范围内，经现场查产认定的被征收房屋及其附属物(含其占用范围内土地使用权)；3评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值；4评估时点：房屋征收决定公告之日。5价值定义：不考虑被征收房屋在评估时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值；6评估依据：无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范，房屋征收决定；7评估方法：本次征收评估所采用的评估方法；8适用的基准价格：采用基准价格比较修正法应予说明基准价格的来源；9评估结果：征收评估结果的货币单位应精确到人民币元，并标明大写金额；10评估报告的有效期：本次房屋征收时效内；11评估结果应用的限制条件：说明本征收评估报告应用的范围及其它注意事项；12房地产评估机构：具有相应资质的房地产价格评估机构；13评估日期：出具房屋征收评估报告的日期。二、评估技术报告房屋征收分户评估技术报告以表格形式，表格中应明确：被征收房屋坐落、建筑面积、房屋产权状况、房屋用途、房屋结构等级、征收评估采用的参数、附属物的基本重置价格、附属物的成新、评估结论等。评估报告应有两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。第六章附件附件一可比案例选取要求1可比案例应在征收范围内选取，或选择与估价对象所处同一供求圈的房屋；2可比案例应选择与估价对象实体状况、区域因素接近的房屋；3可比案例的权益价格类型应为该房屋的房地产价格，不含其结构等级标准以外的室内装饰及设备价格；4可比案例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易案例，其交易价格应是正常市场交易价格；5可比案例的成交日期应与评估时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比案例；6选取的可比案例数量应为3个以上(含3个)；7选择的可比案例成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%。附件二样本房屋选取要求房屋征收评估时选取的“样本房屋”必须符合下述条件：1“样本房屋”应按不同的房屋用途分别选取；2应在征收范围内选取区域、结构形式、成新等因素具备代表性的房屋作为“样本房屋”；3住宅房屋选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层(楼层调节系数为0%)的房屋；4非住宅营业用房应选择临街房屋的一层；5非住宅非营业用房选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层(楼层调节系数为0%)的房屋；6非住宅营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为40年的出让土地使用权，临街状态开间进深比调整为0.360.45之间(临街状态因素调节系数为100%)；7非住宅非营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为50年的出让土地使用权；8每一征收项目评估住宅房屋一般选择一套“样本房屋”。当分期(段)征收或征收项目范围内被征收房屋市场价格偏差较大时，可分期(段)或将征收范围内的房屋划分多个区段分别选择“样本房屋”；非住宅营业用房与非住宅非营业用房应按征收范围内不同的区段，根据各区段房地产市场实际情况适当分等，分别选取各等级的“样本房屋”。附件三房屋实体因素修正一、住宅房屋实体因素修正系数1住宅房屋结构因素修正系数表(k1)待估房屋修正系数()参照房屋砖混一等(多层住宅)砖混二等砖混三等砖混四等砖木一等砖木二等砖木三等砖混一等(多层住宅)1009897951039895砖混二等102100999710510097砖混三等1031011009810610198砖混四等105103102100108103100注：房屋实际状况与相应结构等级标准有差异时，可在上表系数基础上适当调整；采用可比案例直接比较法时，待估房屋为样本房屋，参照房屋为可比案例房屋(下同)；采用基准价格比较修正法时，待估房屋为被征收房屋，参照房屋为样本房屋(下同)。2住宅房屋成套因素修正系数(k2)成套住宅房屋：100%非成套住宅房屋：99%k23住宅房屋成新因素修正系数表(k3)待估房屋修正系数()参照房屋三成以下四成五成六成七成八成九成十成六成949799100101102104106七成93969899100101103105八成9295979899100102104九成909395969798100102注：房屋实际成新与上表有差异时，可在上表系数基础上适当调整。4住宅房屋朝向因素修正系数(k4)无朝南门窗房屋朝向调整系数：99%k45住宅房屋楼层因素修正系数表(k5)所在层次楼层系数(%)总楼层一二三四五六七二100100三9810099四9810010399五9810010310498六9810010310410398七9810010310410310098说明：(1) 带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层(不含第二层)起每层增加1%(2) 不带垂直电梯顶层坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2%(3) 底层带地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%待估对象为整幢楼时，楼层系数取100%k56实体因素修正系数计算公式：P3(P5)k1k2k3k4k5二、非住宅营业用房实体状况修正系数1房屋结构因素修正系数(k1)k1=12房屋成新因素修正系数(k2)k2=13房屋楼层因素修正系数表(k3)层次楼层调整系数地下室或半地下室30一层100二层50三层35四层及四层以上30注：当室内配置电动扶梯时，应在上表楼层调整系数上加8；不临街房屋，一层以上楼层修正系数取100。k34房屋临街状态因素修正系数表(k4)临街状态调节系数(%)开间进深比不临街350.27920.27,0.31940.31,0.36970.36,0.451000.45,0.571030.57,31-20.5周围土地利用类型商业服务业用地市政公用建筑用地特殊用地规划限制对未来土地的利用类型、利用强度无限制对未来土地的利用类型无限制，利用强度有较大的限制对未来土地的利用类型，利用强度有较大的限制2工交仓储用房土地综合修正系数说明表影响因素一等二等三等四等五等基础设施水电保证率100%，连续大雨无积水一等、三等之间水电保证率达90%以上，一般大雨后无积水三等、五等之间经常停水电，雨后即有积水交通条件临对外交通干道交叉口距主要干道小于100米，或临次干道距主次干道500米以外环境质量有利于生产、生活对生产过程稍有影响，对产品质量及职工身体无不良影响对生产过程、产品质量及职工身体均有较大影响宗地自身条件面积、形状有利于企业布局，地基条件良好面积、形状对企业布局略有影响，地基需略作改造面积小、形状差，地基差，影响企业布局和生产五、综合修正系数计算说明综合修正系数附件七综合费用一、住宅用房综合费用(元/m2)土地级别一二三四五六七综合费用1565130012251130990860785二、非住宅营业用房综合费用(元/m2)土地级别一二三四五六七八九综合费用69953270301025351830139011501040910三、非住宅非营业用房综合费用(元/m2)1行政机关、科教文卫等由政府出资的公益类事业单位用房的综合费用土地级别一二三四五综合费用130010708608157652其它非住宅非营业用房综合费用可采用被征收房屋所在区段营业用房的综合费用与所在区段住宅用房的综合费用简单平均值。四、工交仓储用房综合费用(元/m2)土地级别一二三四五综合费用940810695670640附件八无锡市房屋结构等级评定标准房屋类型结构等级适用房屋主体结构屋面、楼地面(内外)装饰门窗设施设备住宅砖混一别墅式住宅(独门独院)基础：素砼、砖条形基础，有少量钢筋砼独立柱基；承重：主要实砌砖墙承重，设构造柱及圈梁，部分现浇钢筋砼柱、梁承重；楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面及阁楼；屋面：现浇钢筋砼斜屋面。地面：多孔板架空层、水泥砂浆地面；楼面：水泥砂浆面层；厨房、卫生间贴花岗岩、地砖等块料面层；屋面：琉璃平瓦/琉璃瓦/水泥彩瓦屋面。外装饰：外贴块料面层或刷外墙涂料；内装饰：内粉混合砂浆、刷乳胶漆；厨房、卫生间墙面贴磁砖或马赛克，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。铝合金或塑钢或不锈钢窗，带纱窗，内为木门或胶合板门，带纱门，大门为不锈钢或中高档装饰门。必要的水电(含中档卫生洁具、厨房间水池)到位。小康型多层住宅基础：素砼(或钢筋砼)、砖条形基础，钢筋砼独立柱基；承重：实砌砖墙承重，有构造柱和圈梁，部分钢筋砼柱、梁承重；楼面：现浇钢筋砼楼板；屋面：现浇钢筋砼平屋面或现浇钢筋砼斜屋面带阁楼。楼地面：水泥砂浆面层；厨房、卫生间贴花岗岩、地砖等块料面层；屋面：瓦屋面、平屋面有保温、防水，有屋面水箱。外装饰：外贴块料面层或刷外墙涂料，一般带空调板、装饰线条；内装饰：内粉混合砂浆、刷乳胶漆；厨房、卫生间墙面贴磁砖或马赛克，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。铝合金或塑钢窗，带纱窗，内为木门或胶合板门，带纱门，进户门为成品防盗门，装有共用电子防盗门。必要的水电(含中档卫生洁具、厨房间水池)到位。住宅砖混二多层成套住宅基础：素砼、砖条形基础，有钢筋砼独立柱基；承重：实砌砖墙承重，有构造柱和圈梁；楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面；屋面：多孔板或现浇钢筋砼平屋面或现浇钢筋砼斜屋面或木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层；厨房、卫生间贴地砖、缸砖或马赛克等块料面层；屋面：瓦屋面或平屋面有保温、防水，有屋面水箱。外装饰：外粉混合砂浆、块料面层或刷外墙涂料；内装饰：内粉混合砂浆底纸筋砂浆面、刷普通涂料；厨房、卫生间墙面贴磁砖或马赛克，天棚塑扣板吊顶。钢窗或木门窗，有纱门窗，进户门为普通防盗门。必要的水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。三多层非成套住宅基础：素砼、砖条形基础，有少量钢筋砼独立柱基；承重：实砌砖墙承重，有构造柱和圈梁；楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面；屋面：多孔板或现浇钢筋砼平屋面或现浇钢筋砼斜屋面或木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层；屋面：瓦屋面或平屋面有保温、防水，有屋面水箱。外装饰：外粉混合砂浆；内装饰：内粉混合砂浆底纸筋砂浆面、刷普通涂料。钢窗或木门窗，有纱门窗。必要的水电到位，一般有共用厨房、卫生间或无卫生生设施。低层住宅基础：素砼、砖条形基础，钢筋砼地圈梁；承重：实砌砖墙承重，有钢筋砼圈梁；楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面；屋面：现浇钢筋砼斜屋面或木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆地面；屋面：砼或木檩条、木椽子、望砖/屋面板，瓦屋面。外装饰：外粉混合砂浆；内装饰：内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。钢窗或木门窗，有纱门窗。必要的水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。住宅砖混四普通低层住宅基础：砖或毛石基础；承重：空斗墙承重，基本无钢筋砼圈梁；楼面：现浇钢筋砼楼板(主要为小梁薄板)或多孔板楼面；屋面：木基层斜屋面，多孔板平屋面或现浇钢筋砼(主要为小梁薄板)平屋面。地面：水泥砂浆地面或砖地面；楼面：水泥砂浆面层；屋面：砼或木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、瓦屋面，平屋面带防水。外装饰：外粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆；内装饰：内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。钢窗或木门窗，有纱门窗。必要的水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。砖木一高档庭院式或花园洋房基础：砖或毛石基础；承重：砖墙承重或用料上等的木柱梁承重；楼面：用料上等的木楼板楼面；屋面：用料上等的木基层斜屋面；用料上等是指洋松、柳安类以上等级的木料。地面：水泥砂浆地面或砖地面、普通块料面层；楼面：木楼板上刷油漆；屋面：木檩条、木椽、望砖/屋面板、瓦屋面。外装饰：清水墙或外粉混合砂浆、纸筋石灰砂浆；内装饰：有挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、贴脸、木墙裙等，墙面刷乳胶漆。用料上等的木门窗，有纱门窗。必要的水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。二正规立贴结构或老式厅堂建筑基础：砖或毛石基础；承重：木柱、梁承重；楼面：木楼板楼面；屋面：木基层斜屋面；必须满足以下条件中的两个：1.柱脚周长为开间的20%以上，2.大梁周长为梁跨度的20%以上，檩条周长为开间的15%以上。地面：水泥砂浆地面或砖地面；楼面：木楼板上刷油漆；屋面：木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、瓦屋面。外装饰：清水墙或外粉纸筋石灰砂浆；内装饰：内粉纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。用料一般的木门窗，有纱门窗。必要的水电(不含卫生设施)到位。住宅砖木三立贴式结构或搁料住宅基础：砖或毛石基础；承重：砖墙承重或用料一般的木柱梁承重；楼面：用料一般的木楼板楼面；屋面：用料一般的木基层斜屋面。地面：水泥砂浆地面或砖地面；楼面：木楼板上刷油漆；屋面：木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、瓦屋面。外装饰：清水墙或外粉纸筋石灰砂浆；内装饰：内粉纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。用料一般的木门窗，有纱门窗。必要的水电(不含卫生设施)到位。非住宅钢混一综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等基础：素砼(或钢筋砼)、砖条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基；承重：现浇钢筋砼柱、梁承重；墙体：实砌砖墙；楼面：现浇板或多孔板楼面；屋面：现浇板或多孔板平屋面，或现浇斜屋面、木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层或水磨石面层，厨房、卫生间贴地砖；屋面：平屋面有保温及防水，斜屋面盖普通平瓦/琉璃平瓦/水泥瓦/水泥彩瓦，屋面有水箱，屋面有组织排水。外装饰：外粉混合砂浆或贴块料面层或刷外墙涂料；内装饰：内粉混合砂浆、刷普通涂料或乳胶漆；厨房、卫生间墙面贴块料面层，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。铝合金或塑钢窗，普通三夹板内门，外门为铝合金地弹簧门或无框玻璃门(带镜面不锈钢包边)。必要的水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。二大空间多层营业用房、厂房或仓库等基础：素砼(或钢筋砼)、砖条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基，有电梯井基础；承重：现浇钢筋砼柱、梁承重；墙体：实砌砖墙，有少量间隔墙，有电梯井；楼面：现浇板或多孔板楼面；屋面：现浇板或多孔板平屋面，或现浇斜屋面、木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层或水磨石面层，卫生间贴地砖；屋面：平屋面有保温及防水，斜屋面盖普通平瓦/琉璃平瓦/水泥瓦/水泥彩瓦，屋面有水箱，屋面有组织排水。外装饰：外粉混合砂浆或贴块料面层或刷外墙涂料；内装饰：内粉混合砂浆、刷普通涂料或乳胶漆；卫生间贴墙砖，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。铝合金或塑钢窗，普通三夹板内门，外门为铝合金地弹簧门或无框玻璃门(带镜面不锈钢包边)。必要的水电(含卫生间洁具)到位；非住宅砖混一综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等基础：素砼(或钢筋砼)、砖条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基；承重：主要砖墙承重，设构造柱及圈梁，部分现浇钢筋砼柱、梁承重；楼面：现浇板或多孔板楼面；屋面：现浇板或多孔板平屋面，或现浇斜屋面、木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层或水磨石地面，厨房、卫生间贴地砖；屋面：平屋面有保温及防水，斜屋面盖普通平瓦/琉璃平瓦/水泥瓦/水泥彩瓦，屋面有水箱，屋面有组织排水。外装饰：外墙贴块料面层或刷外墙涂料；内装饰：内粉混合砂浆、刷乳胶漆，厨房、卫生间贴墙砖，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。铝合金或塑钢窗，普通三夹板内门，外门为铝合金地弹簧门或无框玻璃门(带镜面不锈钢包边)。必要的水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位；二办公楼、综合用房等基础：素砼、砖条形基础，钢筋砼地圈梁；承重：砖墙承重，设构造柱及圈梁；楼面：多孔板楼面；屋面：多孔板平屋面或木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层，卫生间贴地砖等块料面层；屋面：平屋面有保温及防水，斜屋面盖普通平瓦，屋面有组织排水。外装饰：外粉混合砂浆；内装饰：内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料；卫生间贴墙砖。木门窗或钢窗。必要的水电(含卫生间洁具)到位；三单层杂物间、综合用房等基础：砖基础；承重：空斗墙承重，基本无钢筋砼圈梁；屋面：木基层斜屋面，多孔板平屋面。地面：水泥砂浆地面；屋面：砼或木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、瓦屋面，平屋面带防水。外装饰：外粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆；内装饰：内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。钢窗或木门窗。必要的水电到位。砖木一厂房、仓库等基础：砖或素砼基础；承重：实砌砖墙承重或用料上等的木柱梁承重；楼面：用料上等的木楼板楼面；屋面：木屋架，用料上等的木基层斜屋面。用料上等是指洋松、柳安类以上等级的木料。地面：水泥砂浆地面；楼面：木楼板上刷油漆；屋面：木檩条、木椽、望砖/屋面板、瓦屋面。外装饰：清水墙或外粉混合砂浆；内装饰：内粉纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。用料上等的木门窗。必要的水电到位。非住宅砖木二仓库、综合用房等基础：砖或毛石基础；承重：砖墙承重或用料一般的木柱梁承重；楼面：用料一般的木楼板楼面；屋面：用料一般的木基层斜屋面。地面：水泥砂浆地面；楼面：木楼板上刷油漆；屋面：木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、瓦屋面。外装饰：清水墙或外粉纸筋石灰砂浆；内装饰：内粉纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。用料一般的木门窗。必要的水电到位。单层厂房钢结构二不带行车厂房基础：有梁式钢筋砼带形基础；承重：钢柱；屋面：钢梁或钢屋架、C型钢檩条、彩钢板屋面。地坪：砼地坪，可开汽车；屋面：彩钢板屋面。墙体：彩钢板墙面。铝合金或塑钢窗门，彩钢板移门或彩钢板(铝合金)卷帘门。必要的水电到位。排架一带行车厂房基础：素砼、砖条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基或杯形柱基；承重：预制或现浇钢筋砼柱承重，H型钢柱；墙体：实砌砖墙，或1.2米以上C型钢墙架，双层彩钢板墙面；屋面：钢筋砼预制屋架及钢筋砼预制板屋面或钢屋架及彩钢板屋面。地面：砼地坪或水磨石地坪；屋面：有天沟及有组织排水，预制板屋面有防水，彩钢板屋面带保温层。内外粉混合砂浆、内刷普通涂料。普通钢门窗、铝合金门窗，铝合金卷帘门或钢木大门。必要的水电到位。二不带行车厂房基础：素砼、砖条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基或杯形柱基；承重：预制或现浇钢筋砼柱承重，H型钢柱；墙体：实砌砖墙，或1.2米以上C型