房地产宏观经济指标.doc

房地产宏观经济背景分析 宁晓峰房地产业是国民经济的支柱产业之一，房地产开发与经济的发展是息息相关的，我们可以通过宏观经济的分析，从总体上洞察房地产市场的变化，把握房地产市场的脉搏。下面就与房地产相关的几大经济指标加以分析，由于房地产具有明显的地域特征，本文所提到的宏观经济指标均是指一个城市或一个区域的指标，以反映该城市或区域的经济发展水平状况。一、国内生产总值/ 人均国内生产总值国内生产总值GDP (Gross Domestic Product)是指在一定时期内一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值总和，常被公认为衡量一个国家和地区经济状况的最佳指标。根据各国的经济增长中研究得出的库兹涅茨法则：当GDP增长速度小于4时，房地产业将出现萎缩，当GDP增长速度界于4-5时，房地产业将出现停滞；5-8，房地产业将处于稳定发展阶段；8-10，房地产业将高速发展。我国目前GDP的增长速度是7-8，根据以上结论，我国房地产业处于稳定发展的阶段，相比之下东莞市2005年完成GDP为2182.44亿元，比上年增长88.91%，并且近7年内年均增长73.42%，大大超出8%-10%的房地产业高速发展阶段水平，由此可以判断东莞市房地产可能出现跳跃式发展。人均国内生产总值即人均GDP，这一指标通常用来评估一个国家或地区的经济发展水平，也是衡量该地区经济实力和经济活跃程度较为常用的综合性指标。人均GDP统一使用统计中的常住人口而非户籍人口计算人均GDP。房地产的发展与人均GDP值的增长是密切相关的。根据人均GDP的不同发展阶段，住宅业发展可分为几个发展阶段：世界银行统计资料表明，当一个城市人均 GDP在800-4000美元之间时，房地产会高速增长；人均GDP在4000-8000美元之间时，房地产会平稳增长；人均GDP在8000-20000美元之间时，房地产会衰退。也就是说，人均GDP与房地产发展存在一定的关系（如图11所示）。目前我国人均GDP约为 1000美元，整体上我国房地产业还有很大的发展空间。以东莞和深圳宝安区为例，2005年东莞市人均GDP为2728美元/人年，处于世界银行认可的800-4000美元之间的高速增长期的中期阶段，由此可以推断东莞市房地产业还有非常大的发展空间；而2005年深圳宝安区人均GDP为3510美元/人年，处于世界银行认可的800-4000美元之间的高速增长阶段的中后期，因此判断未来东莞市房地产发展空间比深圳市宝安区房地产发展空间要大。人均GDP（美元）房地产发展阶段80040008000高速增长平稳增长停滞衰退800020000图11 人均GDP与房地产发展关系图二、三次产业比例结构三次产业比例结构是指一国（或地区）第一产业（农业）、第二产业（工业）和第三产业（服务业）占国民经济GDP的比重状况。产业结构是经济资源在不同类型的经济部门之间进行分配，并不断地调整演化的结果，它是决定整体经济效率和发展态势的一个重要因素。评价产业结构及其优化程度，主要关注第三产业的发展程度及其转化速度的量化指标。综观发达国家的工业化进程历史，按一、二、三次产业占国民经济GDP 的比重状况，划分为两大阶段：（1）第一阶段：第二产业在国民经济GDP中的比重，以较快的速度增加并逐渐超过50%，与之相应，第一产业的比重则以更快的速度下降。在此阶段，第三产业的比重有所上升，但变动幅度不大。（2）第二阶段：第三产业在国民经济GDP中的比重，以较快的速度增加，并逐渐超过50%，与之相应，第二产业的比重则以略慢一些的速度下降。在此阶段，第一产业的比重进一步下降，但变动幅度不大。一般地，越是人均国民收入低的国家，第一产业占GDP的比重越大；而越是人均国民总收入高的国家，第三产业占GDP的比重越大。在美国，第三产业占GDP的比重超过70%。由于房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，那么可以通过对一个地区的产业结构中的第三产业比例从宏观上了解该地区房地产的发展状况。如果一个地区产业结构中的第三产业比重在50%以上，说明该地区的房地产的发展水平比较高，这就是房地产的“产业结构50法则”。运用该法则可以从总体上判断一个地区的房地产发展水平（见表11）。 表11 四大城市三次产业比例结构2005年三次产业比例结构第一产业第二产业第三产业北京1.4030.9067.70广州2.4640.6856.86上海0.9048.9050.20深圳0.2052.4047.50 (注：资料来源，各大城市统计信息网)目前发达国家第三产业占国民经济GDP的比重是55-70%左右，从表中可以看出上述四个城市的第三产业占国民经济的比重已经超过或基本达到50，而同时我们都知道这四个城市的房地产发展水平相对都比较高。三、人口状况指标人口数量是决定房地产市场需求量的一个基本因数，随着外来人口、流动人口的增加，对房地产的需求必然增加。城市人口增长可以分为自然增长和机械增长。城市人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因数的消长，导致的城市人口数量的增长或减少；城市人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因数的消长，导致的城市人口数量的增长或减少；另外，还通常运用流动人口数量来体现城市人口数量的变化情况。2000年上海人口规模在世界特大城市中位居第6位，在中国位居第一，也是中国人口密度最大的城市。资料显示，上海常住人口为1640.77万人。作为一个经济发达城市，上海的外来流动人口数量不断增加，2000年外来人口总量增至387.11万人，在全国位于广州之后的第二位。人口素质是指人们的文化教育水平、生活质量和文明程度。它可以引起房地产价格高低的变化，随着文明发达、文化进步，对居住环境也必然力求宽敞舒适，从而导致房地产价格趋高；反之，则价格低落。家庭人口规模是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。一般来说，随着家庭人口规模小型化即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。依据2000年的“五普”数据，全国总计城镇户均人口规模为3.1人，从总体上来说，农村的家庭户均人口规模较城镇家庭要大。在上海，小型家庭已经成为家庭的主流，1949年上海平均每户为4.9人，1990年为3.1人，2000年为2.8人，这一数字目前仍在递减中。人口结构包括人口的自然结构和社会结构。人口的自然结构是指性别和年龄构成状况。人口社会结构反映人与人之间的社会关系，社会地位的各个方面。比如人口年龄结构、职业结构、文化结构等等。人口结构必须与经济结构、产业结构相协调，否则就不利于经济社会发展。人口年龄结构的峰谷交替，对上海资源配置和经济社会发展带来了负面的影响。上海出生人口、学龄人口、劳动年龄人口等的变动十分大，给教育、就业、社会保障等带来了冲击。目前上海40岁左右的中年人相对集中，其次以14至21岁的青少年为多。四、人均可支配收入/年人均工资水平城镇居民人均可支配收入指城镇居民家庭人均是指可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是反映城镇居民家庭人均收入的指标，用于衡量一个地区城镇居民生活水平高低。人均工资为社会职工平均工资，范围包括：国有经济、集体经济、股份制经济、外商投资经济、私营经济等中的职工工资。人均可支配收入和年人均工资水平可用于计算收入房价比以及家庭月供承受能力等指标。2004年北京市居民人均可支配收入增长12.8%。1-10月城市居民人均可支配收入为13056.5元，比上年同期增长12.8%。扣除物价上涨因素影响，实际增长11.8%。其中，人均工薪收入增加1207.9元，增长14.3%，工薪收入增加额占人均可支配收入增加额的81.7%，拉动人均可支配收入增长10.5个百分点。五、恩格尔系数随着家庭和个人收入增加，收入中用于食品方面的支出比例将逐渐减小，这一定律被称为恩格尔定律，反映这一定律的系数被称为恩格尔系数。根据恩格尔定律，其计算公式为：恩格尔系数（%）= 食品支出总额 /家庭或个人消费支出总额100%国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。运用这一标准进行对比时，要考虑到那些不可比因素，比如消费品价格比价不同、居民生活习惯的差异以及由社会经济制度不同等所产生的特殊因素。目前我国恩格尔系数已降至40%，人民生活从温饱进入小康，消费结构较以往有很大的变化，住宅将成为社会消费的热点。2004年1-5月，全市（呼和浩特市，作者注）城镇居民人均可支配性收入达4109元，同比增长23.7%。城市居民人均消费性支出3079元，同比增长24.6%，随着居民收入水平的不断提高，呼市居民恩格尔系数由1998年的0.42下降到2003年的0.34。其中食品支出1048元，所占比重下降2.0%，反映了我市居民消费正在向发展型、享受型过渡。(注:资料来源，呼和浩特市统计报告2004年第47期1-5月份国民经济运行情况)六、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款的分流和存款, 即居民储蓄存款增速的升降。城镇居民储蓄存款一直是人们关注的焦点之一，居民储蓄存款的快速增长从一个侧面反映出居民消费意愿的降低。七、社会消费品零售总额社会消费品零售总额是商业统计中的指标，指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业、制造业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品零售额和农民对非农业居民零售额的总和。 社会消费品零售总额从另一个侧面反映出居民消费的意愿。八、消费倾向一般地，通常通过消费倾向和边际消费倾向来反映消费者的消费习惯。消费倾向是居民收入中用于消费支出的部分，它反映了人们的消费意愿，是反映社会经济发展状况的重要指标，较为准确地反映了居民的消费结构、消费趋势，可以作为制定消费政策和产业政策的依据。消费倾向，即增加一单位的收入中用于消费支出的部分。一般情况下，随着收入的增长，边际消费倾向会下降，因此低收入群体的边际消费倾向高于高收入群体。此外，根据已被国际普遍接受的持久收入假说的结论：认为一个人的收入可分为持久性收入和暂时性收入。持久性的收入是稳定的、正常的收入，暂时性收入则是不稳定的、意外的收入，即决定人们消费支出是他们持久的、长期的收入，而不是短期的可支配收入。因此认为持久性收入冲击带来的边际消费倾向相对较大，而暂时性收入冲击带来的边际消费倾向较小。2001年5月北京市收入增加拉动消费增长的边际消费倾向为0.38，（即每增加一元收入，支出增加0.38元），与上年同期0.71的边际消费倾向相比，明显下降。纵观历年居民消费倾向的发展变动情况, 基本上是逐年下降的趋势（详见表12）。 表12 北京城镇居民消费倾向变动情况年 份2000年1999年1998年1997年1996年1995年消费倾向0.82070.81660.82280.83600.83210.8584(注：资料来源，北京市统计信息网)综合城镇居民储蓄存款和社会消费品零售总额两个指标也可以从另一个侧面来说明居民的消费习惯。如果城镇居民储蓄存款增多，社会消费品零售额增幅下降，说明城镇居民的消费倾向呈下降的趋势，反之亦然。上述表结合社会消费品零售额及储蓄是否增长的情况来判断和分析：2001年5月北京市社会消费品零售额比上年同期增长10.6%，扣除物价因素，实际增长11.26%，分别低于上年同期的11.69%和13.3%。此外，截止5月末，城镇居民储蓄存款余额为2851.2亿元，比年初增加187.9亿元，新增存款比上年同期增长110.6亿元。城镇居民储蓄存款增多，社会消费品零售额增幅下降，说明目前北京市城镇居民的消费倾向确实呈下降的趋势。九、收入房价比收入房价比是指一个城市每户居民的平均年收入与平均房价之比。收入房价比是通过其他经济指标推导出来的导入性指标，是一个城市居民购房承受能力的反映。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4倍至6倍之间较为适当，也就是说假如家庭年收入为1，房价则是家庭年收入的4倍至6倍。但这一指标是从市场经济国家归纳出的结论，还要结合不同的地区的发展状况而定，不能不加修正地应用。根据我国目前的社会经济特点，收入房价比在1：68较为合理。收入房价比可以用 “三平均原理”进行比较，即户平均收入、户平均拥有的住宅面积和全市平均房价，这样口径可比性可以做到完全一致。根据三平均原理，其计算公式如下：收入房价比=人均年收入户均人口数本市当年平均拥有的住宅面积房价以2003年为例，深圳全市住宅销售合同面积为806.56万平方米，住宅销售套数为89651套，平均套数面积为89.97平方米，以2003年住宅销售均价每平方米5680元计，平均每套的成交总价为51.12万元。2003年，深圳城市居民人均可支配收入为25936元，如果按户均3.1人进行测算，那么深圳的人均家庭可支配收入为8.04万元。这样就可以得出2003年深圳的收入房价比为1：6.358,处在合理范围内。然而，每平方米5680元只是深圳市的一个平均价。根据相关统计数据计算，福田、罗湖的收入房价比为1：9.188和1：8.671，说明一个深圳市福田、罗湖区居民购房承受的压力偏大，超出了“警戒线”。综上所述，经济因素是所有房地产宏观因素中，最为显现、最为直接的因素。至于商品房施工面积、新开工面积、竣工面积以及商品房销售面积和金额等等指标归属为房地产