房地产评估4种方法 new.doc

房地产评估4种方法标准及实例（一）市场比较法2一、市场比较法简介2二、市场比较法的计算步骤及计算方法3三、市场比较法的实际运用4（二）成本法7一、成本法简介7二、成本法的计算步骤及计算方法7三、成本法的实际运用9（三）收益法19一、收益法简介19二、收益法的计算步骤及计算方法19三、收益法的实际运用21（四）假设开发法（剩余法）31一、假设开发法简介31二、房地产估价规范中假设开发法的计算步骤及计算方法31三、假设开发法在实际运用中的几种情况32（一）市场比较法一、市场比较法简介 市场比较法是最能体现房地产评估目的的基本方法，是一种直观、适用性广、容易把握的评估方法。其基本公式是： P=Po K 其中：P为评估价格； Po为参照物市场价格； K为市场比较法的修正系数。1、适用条件。该方法的前提是有活跃的房地产市场，以及公开公正的市场交易环境。随着房地产市场不断发展完善，为市场比较法的实施提供了比较有利的条件，但由于房地产本身的独特，不管市场多么活跃，有多少交易案例，要找到与待估房地产完全一致的交易案例是不可能的，必须进行差异修正，而修正系数的确定总是带有一定的主观性，从而使市场比较法在房地产评估中受到一定程度的限制。2、适用范围。它只要用于普通的住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等具有广泛市场交易的房地产类型，而对一些较为特殊的房地产，如：占据特殊位置或具有特殊地位的标志性房地产建筑，风格独特的古建筑等则难以采用市场比较法进行评估。3、市场比较法的因素差异修正 在市场比较法评估中，首先要做的就是选择恰当的交易案例，其次是对每个案例成交价格进行修正，最后综合修正结果确定待估房地产价格，市场比较法评估的工作流程如图1所示。待估房地产交易案例1交易案例交易案例3交易案例2交易情况修正区域因素修正个别因素修正人本、智能化及品牌等无形因素修正交易日期修正待估房地产价格比较 图1 市场比较法评估程序示意图二、市场比较法的计算步骤及计算方法1、运用市场比较法估价应按下列步骤进行： （1）搜集交易实例； （2）选取可比实例； （3）建立价格可比基础； （4）进行交易情况修正； （5）进行交易日期修正； （6）进行区域因素修正； （7）进行个别因素修正； （8）求出比准价格。2、运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。 搜集交易实例应包括下列内容： （1）交易双方情况及交易目的； （2）交易实例房地产状况； （3）成交价格； （4）成交日期； （5）付款方式。3、根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。 选取的可比实例应符合下列要求： （1）是估价对象的类似房地产； （2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年； （3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。4、选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。 换算处理应包括下列内容： （1）统一付款方式； （2）统一采用单价； （3）统一币种和货币单位； （4）统一面积内涵和面积单位。 注：（1）统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清； （2）不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。5、进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例： （1）有利害关系人之间的交易； （2）急于出售或购买情况下的交易； （3）受债权债务关系影响的交易； （4）交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易； （5）交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易； （6）相邻房地产的合并交易； （7）特殊方式的交易； （8）交易税费非正常负担的交易； （9）其他非正常的交易。 注：（1）当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正； （2）对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。6、进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。 交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。7、进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。 区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。 区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。 进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。8、进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。 有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。 个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。 进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。9、交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。 每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20，综合调整不得超过30。10、选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。11、市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。三、市场比较法的实际运用案例：估价对象为位于海淀区阜成路58号“新洲商务大厦”二层209、213号办公用房，房屋总建筑面积为494.07平方米，所在写字楼建成于2002年，地上8层，地下2层。为甲级纯写字楼。大厅及楼上公共部分均进行精装修, 运用市场比较法求取估价对象的房地产价值如下: 根据本公司掌握的市场资料,采用房地产交易中的替代原则,选取与待估对象类似的实例,并分别进行实地勘察,做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正。根据待估对象的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置，选取交易案例：案例一：“新洲商务大厦”写字间二手交易案例，单价13500元（人民币）/平方米，交易时间为2007年10月。新洲商务大厦位于海淀区阜成路58号，临阜成路，为甲级写字楼，建成于2002年，由专业物业公司管理。案例二：“慧科大厦”写字楼项目交易案例，均价16000元（人民币）/平方米，交易时间为2007年10月。慧科大厦位于海淀区五棵松32号，临西四环，为甲级写字楼，建成于2007年，由专业物业管理公司管理。案例三：“世纪经贸大厦”写字间二手交易案例，单价15000元（人民币）/平方米，交易时间为2007年10月。世纪经贸大厦位于海淀区西三环北路72号院，临西三环，为甲级写字楼，建成于2004年，由专业物业管理公司管理。比较过程如下：表一：因数条件说明表待估对象及可比实例比较因素内容待估对象案例一案例二案例三交易价格135001600015000交易时间2007.102007.102007.102007.10交易情况正常正常正常正常区域因素办公聚集度较聚集较聚集较聚集较聚集交通便捷度较便捷较便捷较便捷较便捷基础设施及公共服务设施完善程度较完善较完善较完善较完善自然和人文环境状况较好较好较好较好个别因素写字楼档次甲级甲级甲级甲级临街状况临阜成路临阜成路西四环临西三环物业管理专业物业专业物业专业物业专业物业建成年代2002200220072004公共部分装修状况精装修精装修精装修精装修房屋买卖状况二手房二手房新房二手房交通便捷度便捷便捷较便捷便捷所处环线位置三、四环三、四环三、四环二、三环室内装修状况普通装修普通装修毛坯普通装修表二：比较因素条件指数表待估对象及可比实例比较因素内容待估对象案例一案例二案例三交易价格135001600015000交易时间100100100100交易情况100100100100区域因素办公聚集度100100100100交通便捷度100100100100基础设施及公共服务设施完善程度100100100100自然和人文环境状况100100100100个别因素写字楼档次100100100100临路状况100100102102物业管理100100100100建成年代100100102.5101公共部分装修状况100100100100房屋买卖状况100100103100交通便捷度10010098100所处环线位置100100100103室内装修状况10010097100表三：因素比较修正系数表待估对象及可比实例比较因素内容案例一案例二案例三交易时间100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素办公聚集度100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100基础设施及公共服务设施完善程度100/100100/100100/100自然和人文环境状况100/100100/100100/100个别因素写字楼档次100/100100/100100/100临街状况100/100100/102100/102物业管理100/100100/100100/100建成年代100/100100/102.5100/101公共部分装修状况100/100100/100100/100房屋买卖状况100/100100/103100/100交通便捷度100/100100/98100/100所处环线位置100/100100/100100/103室内装修状况100/100100/97100/100修正房价1350015630.0714136.2求取上述三个比较案例比准价格的平均值:(13500+15630.07+14136.2)/3=14422.09（元/平方米）取待估对象比准价格为14422.09元/平方米。（二）成本法一、成本法简介 成本法也称重置成本法，是以重新建造与待估房地产相同或类似的建筑物所应花费的成本为基础，扣除与新建建筑物相比较的损耗，加上基地地价来确定待估房地产价格的方法，一般它总是针对现存房地产而言的，评估的基本公式为： 房地产评估价格=土地重置成本+建筑物重置成本-土地与建筑物的累计损耗1、成本法评估的基本模型广义的房地产成本法评估的基本公式有以下三种：（1）新开发土地成本法评估公式：新开发土地价格=取得开发土地的费用+开发土地所需的费用+土地开发应获得的利润及应纳税金；此方法在三通一平、七通一平及拆除旧建筑再整理出售的土地评估中运用较多。（2）新建房地产成本法评估公式：新建房地产价格=取得土地费用+建筑物建筑费用+利润+应纳税金；其中利润包括土地与建筑物两部分。（3）旧房地产成本法评估公式：旧房地产价格=土地重置成本+建筑物重置成本-累计损耗在此过程中，应该注意以下两个问题：1.1建筑物重置成本的确定 重置成本可分为复原重置成本和更新重置成本两种，由于价值是由功效确定的，因此，建筑物的重置应该强调功能的重置，随着市场经济体制的建立与逐步完善，人们的市场观念与意识在慢慢增强，纯粹的复原重置成本已没有多大的意义，现实中重置成本一般是指更新重置成本，包括材料的更新于建造技术的更新，这符合人们的一般心理。成本法中的重置成本也就是指更新重置成本，即以现在的材料与技术建造于评估标的相同或类似房地产所需的成本。缺点：由于房地产价值量大，构成因素多而且复杂，房地产重置成本计算的难度较大，特别是新材料、新技术不断出现，计算出来的房地产的重置成本，其可比性较弱。1.2房地产损耗（折旧）的计算 房地产损耗分为土地损耗和建筑物损耗。土地损耗是由于土地利用状况或使用年限缩短而造成的价值减少，由于土地利用状况难以衡量，大多很少考虑，至于使用年限的缩短，由于目前多数土地已使用年限较短，对其价值的影响还不是很大，在评估中对它也考虑不多，因此人们习惯上提到的损耗基本上都是指建筑物的损耗。 建筑物损耗是由于自然磨损。使用而造成的价值减少，通常分为物质性损耗、功能性损耗及经济性损耗三种；物质性损耗是因使用、自然老化或风灾地震等自然灾害，使房地产发生损坏或破损而产生的贬值；功能性损耗是指由于技术和设计相对落后等原因所造成的贬值，如建筑物与周边环境的配合不适宜，设计老化、设备落后、式样过时等造成的贬值；经济性损耗是指由于外部经济环境变化而造成的贬值，如一幢住宅周围逐渐建起了工厂，则这幢住宅由于处于工业区内而不宜作为住宅而可能发生贬值。二、成本法的计算步骤及计算方法1、运用成本法估价应按下列步骤进行： （1）搜集有关成本、税费、开发利润等资料； （2）估算重置价格或重建价格； （3）估算折旧； （4）求出积算价格。2、重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容： （1）土地取得费用； （2）开发成本； （3）管理费用； （4）投资利息； （5）销售税费； （6）开发利润。 注：开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。3、具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况，在上条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。4、同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。5、求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。6、建筑物的重置价格或重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。 建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。 建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。7、成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。8、建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。9、扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取： （1）直线法下的建筑物现值计算公式： t V C （C S）- N（2）双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式： 2 V C（1 -）t N （3）成新折扣法下的建筑物现值计算公式： V C q 式中 V 建筑物现值（元，元/m2）； C 建筑物重置价格或重建价格（元，元/m2）； S 建筑物预计净残值（元，元/m2）； t 建筑物已使用年限（年）； N 建筑物耐用年限（年）； q 建筑物成新率（）。 注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。10、建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。 经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。11、估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为： （1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计； （2）建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧； （3）建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧； （4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧； （5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。12、积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑物的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。13、新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。三、成本法的实际运用1、案例一：估价对象为位于北京市丰台区富丰园小区13号楼302室一套住宅，估价对象建筑面积为46.93平方米，土地使用权性质为国有出让，土地剩余使用年限为55年。建筑物结构为砖混，建成于1995年。建筑物地上共6层，估价对象房屋位于地上3层，房号为302。估价对象室内基本无装修，客厅地面铺地板革，钢窗封阳台,运用成本法求取估价对象的房地产价值如下:（一）、土地取得成本：1、基准地价系数修正法求取土地使用权购买价格第一:北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知的修正体系简单描述：北京市目前执行的基准地价是以2002年12月5日由北京市政府发布的北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知(京政发200232号)为依据。基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。基准地价土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类。1.商业类：包括商业服务业用地（含商场、购物中心、专卖店、加油站、超级市场、各种商业网点、批发市场等用地），旅游业用地（含饭店、酒店、度假村、游乐园、旅馆、旅游附属设施等用地），金融保险业用地（含银行、信托、证券、保险机构等用地），餐饮娱乐业用地（含酒楼、饭庄、快餐店、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场、赛车场、赛马场等用地）。 2.综合类：包括办公科研用地（含写字楼、会展中心、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、科研和勘测设计机构、停车场、停车楼等用地），文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地）。 3.居住类：包括居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种居住类型用地。 4.工业类：包括工业用地（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心），仓储用地（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地）。 其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。根据不同用途土地的特点及相应地价水平，将四类用地的基准地价由高至低，由城区至远郊区分别划分为若干个级别。其中，商业、综合和居住用地的基准地价分为十个级别，工业用地的基准地价分为九个级别。本次基准地价基准期日为2002年1月1日。 各类基准地价级别土地开发程度。商业、综合、居住用地：一至六级的开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”。工业用地：一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”。 各类基准地价级别土地的平均容积率。商业、综合、居住用地：一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1。工业用地的平均容积率为1。北京市基准地价具体内容见下表:33北京市基准地价表单位：元/平方米土地用途价格类型土地级别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级商业 基准地价(楼面熟地价)7210-97505680768045306130372050902720400019702900115019805301180250540140260楼面毛地价266049001680312015002420124018609701450720109050074036054018038090190综合 基准地价（楼面熟地价） 5540825044406000362049402650390019602790129020808801320430-900200-450140-260楼面毛地价1640-45001460-22001130-1690880-1320660-990500-740400-600250-470140-26090-150居住 基准地价（楼面熟地价） 4740-70003800-57602730-45902090-36001500-27901060-1820630-1080330-650180-370140-260楼面毛地价1710-3000900-2100550-1300400-930300-680190-430150-350120-280100-22090-50工业 基准地价（楼面熟地价） 120018001000-1220850-1050600-900420-680310-510220-330150-240100-170楼面毛地价420850430-530340-440270-360195-300135-225100-16060-10020-60第二：基准地价的选取估价对象位于北京市丰台区富丰园13号楼，土地用途为居住。依据北京市政府32号文基准地价表使用说明, 该地区属于北京市五级地价区、居住类用途。根据北京市出让国有土地使用权基准地价表（上表）及其使用说明进行具体测算过程如下：宗地熟地价的计算公式为：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数宗地价格测算中有关参数的选取：（1）、宗地用途类别的确定：对照北京市基准地价用途分类表，该宗地属于居住用途。（2）、宗地地价区级别的确定：参照北京市基准地价级别范围文字说明，该宗地属于北京市五级地价区。（3）、宗地基准地价水平的确定：参照北京市基准地价表，估价对象位于北京市丰台区富丰园13号楼，处于北京市基准地价居住用途五级地价区，楼面熟地价标准为15002790元/平方米。依据北京市基准地价使用说明“基准地价（楼面熟地价）参照北京市基准地价表，取相应地价区级别高低限的算术平均值”，即2145元/平方米。在具体测算时，再进行期日、年期和因素修正。（4）、期日修正系数的确定：期日修正系数评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数估价人员在考虑估价对象所处区域的居住用地地价近几年来的变化并结合中国城市地价监测系统的成果，此次估价计算的期日修正系数为1.6。（5）、年期修正系数的确定：当土地使用年限小于法定的出让最高年限时，按照下列公式进行修正： K=1（1/(1+r)n）/ 1-（1/(1+r)m） 其中：K为年期修正系数； m为法定最高出让年限； n为宗地剩余使用年限；r为土地还原利率（考虑北京市目前的经济水平、物价水平、通货膨胀及土地投资的风险等因素，土地还原利率为人民银行的一年期存款年利率3.6%与风险系数之和，取8。） 此次评估设定估价对象土地性质为出让，剩余使用年限为55年，即K=0.99。（6）、容积率的确定：由于委托方提供资料未注明估价对象容积率大小，估价人员无法确定估价对象容积率。因此本次评估设定估价对象容积率为其地价级别的平均容积率，估价对象土地位于北京市基准地价居住类5级地价区，平均容积率为2。容积率修正系数为1。北京市基准地价容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数商业综合居住商业综合居住商业综合居住商业综合居住商业综合居住0.11.5001.4371.4182.10.9800.9860.9884.10.7390.8930.9286.10.6640.8370.8848.10.5900.7820.8410.21.4671.4061.3872.20.9620.9730.9764.20.7350.8900.9266.20.6610.8350.8828.20.5860.7790.8380.31.4351.3751.3582.30.9440.9610.9664.30.7320.8870.9246.30.6570.8320.8808.30.5820.7760.8360.41.4041.3461.3292.40.9260.9500.9564.40.7280.8850.9226.40.6530.8290.8788.40.5790.7730.8340.51.3741.3181.3012.50.9100.9400.9474.50.7240.8820.9196.50.6500.8260.8768.50.5750.7710.8320.61.3441.2901.2752.60.8940.9310.9404.60.7200.8790.9176.60.6460.8240.8738.60.5710.7680.8300.71.3151.2631.2492.70.8790.9220.9334.70.7170.8760.9156.70.6420.8210.8718.70.5670.7650.8270.81.2871.2381.2242.80.8640.9150.9274.80.7130.8740.9136.80.6380.8180.8698.80.5640.7620.8250.91.2591.2131.2002.90.8500.9080.9224.90.7090.8710.9116.90.6350.8150.8678.90.5600.7600.82311.2321.1891.17730.8370.9030.91850.7060.8680.90970.6310.8120.86590.5560.7570.8211.11.2051.1661.1553.10.8250.8980.9155.10.7020.8650.9067.10.6270.8100.8639.10.5530.7540.8191.21.1801.1441.1343.20.8130.8940.9135.20.6980.8620.9047.20.6230.8070.8609.20.5490.7510.8171.31.1551.1231.1143.30.8020.8910.9125.30.6940.8600.9027.30.6200.8040.8589.30.5450.7480.8141.41.1311.1031.0953.40.7910.8890.9125.40.6910.8570.9007.40.6160.8010.8569.40.5410.7460.8121.51.1071.0831.0773.50.7820.8880.9125.50.6870.8540.8987.50.6120.7990.8549.50.5380.7430.8101.61.0841.0651.0603.60.7730.8880.9145.60.6830.8510.8957.60.6090.7960.8529.60.5340.7400.8081.71.0621.0471.0433.70.7640.8890.9175.70.6790.8490.8937.70.6050.7930.8499.70.5300.7370.8061.81.0411.0311.0283.80.7570.8900.9205.80.6760.8460.8917.80.6010.7900.8479.80.5260.7350.8031.91.0201.0151.0143.90.7500.8930.9255.90.6720.8430.8897.90.5970.7870.8459.90.5230.7320.80121.0001.0001.00040.7430.8960.93160.6680.8400.88780.5940.7850.843100.5190.7290.799注：1.率 R10时 ，商业用途容积率修正系数X1、综合用途容积率修正系数X2、居住用途容积率修正系数X3按以下公式计算：X1=-0.0373*R+0.892； X2=-0.0278*R+1.007； X3=-0.0219*R+1.0182.远郊区县的商业用途容积率修正系数X4、综合用途容积率修正系数X5、居住用途容积率修正系数X6按以下公式计算：X4=R/1.232；X5= R/1.189；X6= R/1.177，其中R为通过上表查询的容积率修正系数（7）、因素修正系数的确定：因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其他地价影响因素的综合修正系数。参照北京市基准地价因素修正系数说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，过程如下： 影响因素修正范围宗地情况修正系数居住社区成熟度-3.0-3.0较好1.50%交通便捷度-6.0-6.0较便捷3.00%区域土地利用方向-3.0-3.0一致3.00%临路状况-3.0-3.0不临路3.00%宗地形状及可利用程度-2.4-2.4无影响2.40%公共服务设施和基础设施状况-3.6-3.6一般0.000%自然和人文环境状况-6.0-6.0一般0.00%与商业中心的接近程度-3.0-3.0较差-1.50%合 计11.4%估价对象的因素修正系数1+11.41.114（8）、其他情况修正：本宗地无其他需要修正的特殊情况。（9）、楼面熟地价的测算：宗地楼面熟地价=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数 21451.60.9911.1143785.02（元/平方米）2、买方应当缴纳的税费包括契税、印花税等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的3.05%来计取。税费=3785.063.05%=115.44（元/平方米）3、土地取得成本土地取得成本=土地使用权购买价格+买方应缴纳的税费 =3785.06+115.44 =3900.46（元/平方米）（二）开发成本开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行房屋建设所必要的直接费用，主要包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费等。1、建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费用等。参照2001年北京市建设工程概算定额测算评估对象的建筑安装工程费为1500元/平方米。2、公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。以建筑安装工程费用为计费基础，取10%，即：150元/平方米。3、勘察设计和前期工程费及其他工程费勘察设计和前期工程费，例如市场调查、可行性研究、工程勘查、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标等开发项目前期工作所必要的费用；其他工程费包括工程监理费、竣工验收费等。按照国家与北京主管部门规定的标准，并按照工程规模选择费率，以已投入的建筑安装工程费和公共配套设施建设费之和为计费基础，费率取5%，计算如下：（1500+150）5%=82.5（元/平方米）4、开发成本=1+2=3=1500+150+82.5=1732.5(元/平方米)（三）管理费用管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，按土地取得成本与开发成本之和的3%来计取，即：管理费用=（一）+（二）3%=（3900.46+1732.5）3%=168.99（元/平方米）（四）销售费用销售费用也称销售成本，是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用，包括广告宣传费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。其中除了销售代理费一般是与销售同时发生的，上述其他销售费用一般都是在销售之前发生的，为了便于投资利息的测算，此次评估设定该房地产开发过程中销售费用都是在销售之前发生的。销售费用通常以房地产售价的2%来计取，设未来开发完成后的房地产价格为P,则：销售费用=2%P（五）投资利息投资利息是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，应计息的项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。估价人员比照同类型房地产的建设周期，参照北京市工期定额,按建设期为两年、一至三年期固定资产贷款利率7.47%，土地取得成本一次性投入，建设期资金均衡投入计算投资利息：投资利息=土地取得成本7.47%2 +（开发成本+管理费用+销售费用）7.47%21/2=724.77+0.15%P（六）开发利润根据北京市居住用途房地产市场的利润水平，本次评估取销售利润率为15%，即： 开发利润= 15%P（七）销售税费包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，按售价的5.5%求取。此次评估设定成本法求得房地产价格为其市场价格，可视为其销售售价。则销售税费按成本法所求房地产价格的5.5%求取，即:5.5%P。（八）房地产全新价格房地产全新价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费即：P=3900.46+1732.5+168.99+2%P+(724.77+0.15%P)+15%P+5.5%P77.35%P=6526.72解得：P=8437.91（元/平方米）故成本法测算房地产全新价格为8437.91元/平方米。（九）建筑物全新价格根据上述土地取得成本与开发成本在房地产全新价格中分摊的比例关系来计算建筑物全新价格，即：C=1732.5/(3900.46+1732.5)8437.91=2595.2(元/平方米)；（十）建筑物折旧本次采用直线法求取建筑物的折旧费用，直线法是最简单和应用得最普遍的一种折旧求取方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为：D=C(1-R)/N其中：D-年折旧额；C-建筑物的重新购建价格；R-建筑物残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率；N-建筑物的经济寿命。 建筑物的经济寿命按砖混结构房屋最高使用年限50年计算，残值率为2%，评估设定建筑物建成于1995年，已使用13年。则：年折旧额D=2595.2(1-2%)/50建筑物的折旧总额=建筑物已使用年限年折旧额=132595.2(1-2%)/50=661.26（元/平方米）（十一）房地产现状价格房地产单价=房地产全新价格-建筑物折旧额 =8437.91-661.26 =7776.65（元/平方米）成本法测算估价对象的成本价格为7776.65元/平方米。2、案例二、运用成本逼近法测算估价对象土地使用权价格北京市朝阳区武基路75号国有建设用地使用权价格评估：所谓成本逼近法，就是在现时社会经济条件下，以取得该土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上政府所收取的各项税费，计算其利息和利润，并确定由于土地用途的改变，而创造的土地增值收益，其总和即视为土地价格的一种评估方法。其计算公式为：土地价格土地取得费各种税费+土地开发费利息利润土地增值收益土地取得费土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。土地取得费由土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费构成。因土地所在区位的不同，土地取得费也有所不同，根据估价人员调查及待估宗地所处区域实际情况，土地取得费取30万元/亩，合450元/平方米。税费A. 根据北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定市政府【1994】21号令，防洪工程设施费计20元/平方米。B. 根据北京市人民政府办公厅关于印发北京市征地开垦费收缴和使用管理办法的通知京政办发【2002】51