购房基本需求调查.doc

购房基本需求调查未 来 两 年 内 可 能 购 房 者 一、前 言.自2000年以来，上海房地产市场逐渐升温，许多楼盘出现热卖火爆场面，周边省份以至国外的开发商都纷纷看好上海房地产市场，开始大举登陆上海。同时，房地产业已经被确定为十五期间上海六大支柱产业之一。今年1至5月，上海房地产开发完成投资177亿元，同比增长20.6，预售、销售面积分别达到612万平方米和822万平方米，同比分别增长了27.6和27.5；这些数据表明上海的房地产市场已经彻底走出低谷，开始走向一个新的高峰。为了深入了解消费者的需求，跟踪房地产市场的发展走势，为房地产企业提供更多的消费者信息支持，上海精英市场研究公司于7月13日至7月16日中国.上海房地产展示交易会期间进行了一项题为未来两年内可能购房者基本购房需求的调查。本次调查成功访问了421名年龄在25-55周岁之间，在未来两年内一定或者可能会购房的消费者，他们均为在购房选择中起决策作用或提出参考建议的家庭成员。二、购房者的主要特征. 四十岁以下、受过高等教育、收入中上、三口之家是未来两年内购房者的主要特征。在所有被调查者中，25-29岁年龄者占26%，这也是各年龄组中占比例最大的，这个年龄段正是初次置业的高峰。年龄在30-39岁之间者有了一定的积蓄，他们出于改善居住环境的需要而购房。40岁以上年龄的人购房有动迁、为子女准备等原因。在所有受访者中，四十岁以下年龄的人占了总数的62%，而四十岁以上购房者所占比例随年龄增大而减小。从学历来看，本次调查的受访者学历是比较高的。其中大专/大学（71.5%）学历的人为301人；高中/中专/技校有92人，占21.9%；余下的人中有21人是研究生（5%）；7人是初中或以下受教育程度。我们把所有受访者的家庭组成情况分成4类：单身、两口之家、三口之家、三代或以上同住。三口之家所占比例为76%，两口之家所占比例为12%。说明小型家庭是此次房交会上的购房的主体，而单身者（7%）在购房人群中也占有一定比例。在本次调查的受访者中，家庭月收入在5000-6000之间的比例最大，为22.7%。家庭月收入在5000元以上的人群占总人数的74.7%。说明参加此次房交会的人群以中上收入为主。 三、购房时比较重视的因素. 交通、小区环境、配套设施、房型是购房时比较重视的因素多数受访者表示，购房时最重视的因素是交通（76%），其次是小区环境（70.7%），列第三、第四位的分别是配套设施（41.7%）和房型（39.5%）。价格仅以28.1%的比例列第五位，这是因为购房者在选房时只在自己心理价位之内比较各种类型的住房并作出选择。交通是各类人群都非常关注的问题，这一点不因收入、年龄、职业等的差别而不同。高收入人群对小区环境的关注程度明显要高于中低收入人群。四十五岁以上的人对房型的关注程度也普遍高于其他年龄的人。而对于准备初次营建属于自己的温馨小屋的三口之家、两口之家来说，小区环境、小区配套生活设施则显得非常重要。在要求只选择3个最重视的因素的条件下，所有购房者对学区、开发商和物业的关注程度都不足。 四、购房偏好 单价4000-5000元、总价40-50万、面积在110平方米左右的小高层或多层住宅是购房者的主流选择。.最受欢迎的楼型是小高层有76.9%的人选择了小高层，有50.5%的人选择了多层。通过与受访者的深入交流，选择小高层而不选多层的人认为小高层的结构好，房屋坚固；小高层更受准备长期居住的中青年的偏爱。只选多层而没有选小高层的人则看中了多层的得房率比较高、物业管理费比较便宜等特点。在选购别墅（4.3%）的人群中，高收入的外企工作人员占了很大比重，其他有购买别墅意愿的人有私企老板、自由职业者等。选择高层的比例为15.2%，三十岁以下的人选择高层的比例达到了30%，这个比例明显高于其他年龄组，这与年轻人特有的审美心理、生活习惯有关。两房、三房是最受市场追捧的房型2房的选择率为56%，3房的选择率为40.8%，这两大类房型占了总需求的97%。受住房使用功能的影响，两口之家和单身分别有70%和59%选择了2房，三口之家选择2房的比例是48.5%。2房房型面积以101-115平方米为主，71-85平方米，86-100平方米也占有很大的比例。3房房型面积以116-130平方米为主，其次是101-115平方米和131-150平方米。3房2厅2卫、2房2厅1卫、2房1厅1卫占了总提及数的67.8%，说明购房者的选择集中度非常高。3房2厅2卫与2房1厅1卫是市场需求完全不同的两种房型。3房或2房的其他各种房型之间则存在一定的可互换性。开发商在规划设计房型时可以充分考虑这方面的因素。 总价40-49万元，单价3000-4999元/平方米是价格的黄金区间由于银行按揭贷款的原因，价格在购房过程中所起的限制作用大大降低了，购房者的选择自由度也就大了，所以他们能够根据自己对住房的实际需求情况去选择，因而使得各类人群之间的需求选择差异变小。各年龄组选择比例最大的均是总价40-49万元的住房。从家庭月收入方面来看，家庭月收入4000-10000元的人群选择比例最大的是40-49万元，家庭月收入低于4000元或高于10000元的人群选择比例最大的则分别是30-39万元、50-59万元。 购房者所能接受的物业管理费普遍较低从前面分析购房时的比较重视的因素可知，受访者对物业的重视程度不高，能接受的物业管理费也较低。有超过一半（54%）的受访者能接受的物业管理费是1.00-1.29元/平方米，另分别有17.6%和21.9%的人能接受1.00元/平方米以下及1.30-1.59元/平方米的物业管理费，能接受1.60元/平方米以上物业管理费的人仅占总受访者的6.4%。对于长期习惯了低物业管理费的消费者来说，接受较高的物业管理费确实需要有个过程。装修房市场尚需培养有75.3%的人表示要买毛坯房，选择装修房或半装修房的比例仅为24.7%，装修房的接受度还比较低。在选择购买装修房或半装修房的受访者中有81.7%的人表示可能会或一定会把所买的房子按菜单式的方法委托给开发商装修。受教育程度越高，选择装修房或半装修房的比例越大，选择菜单式装修的比例也越大。装修房给开发商、购房者带来的好处都很多，但如何把这些好处都落到实处，并且最大限度的降低可能带来的负面问题是装修房进一步走向市场的关键。五、获取房地产信息的主要渠道. 有92.6%的受访者通过报纸杂志获取房地产信息。说明了报纸/杂志在房地产信息传播中的重要作用。接下去分别是展示会（72.9%）、电视（63.9%）。其他信息渠道的提及率均在30%以下。报纸、电视作为大众媒体被广大购房者认可是意料之中的事。30岁以下的人除了通过传统媒体获得房地产信息外，通过网络获得房地产信息的比例明显比其他年龄组高。而被认为信息可靠的渠道前三位分别是：展示会（68.8%）、报纸杂志（28.5%）、售楼处（22.5%）。认为电视信息可靠的人只有17.7%，这与通过电视获得房地产信息的63.9%的比例相差悬殊，造成这种状况的原因是多方面的，最主要的原因有以下两点：一、多数房地产电视栏目表达形式比较夸张，内容比较空泛。二、电视节目有时效性，保存困难，不能象报纸、楼书这样留下一个书面的资料。展示会在获得信息的渠道和可靠性两方面的提及率都很高，这一方面是由于展示会场面大，参观者中有许多业内人士、同行，因而可信度比较高；另一方面受访者在展示会现场回答问卷，也会在心理上对展示会有一定的倾向性。由于近年房地产展示会频频举行，给房展制造了声势。参加一次房展可以同时看到几十个楼盘，给购房者省去了不少时间和精力。 六、不同年龄收入人群需求的比较分析. 下表是未来两年内可能购房者的主流需求： 29岁及以下的受访者占总数的26%，他们正处在成家立业的初级阶段。他们与30岁以上的人群相比，平均学历更高，思想观念上更现代。30-45岁之间的人群在房型、面积、总价、单价等方面的需求选择非常集中，这是因为他们的生活形态、需求状况比较接近。45岁以上的人，有了相当的积蓄，他们买房往往考虑的是子女的问题或自己退休以后的生活问题，所考虑问题与45岁以下者不尽相同，与29岁以下的人