房地产基础知识167913964.doc

莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃螄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁袄莁薀螀羆芃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袀肅薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄羇肁蚃袄聿莇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂羈袈莁莇薅肀膄莃薄膃蒀蚂薃袂芃薈薂羄蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿蚀衿艿薅虿羁肂蒁蚈膃芇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆蚁 房地产基础知识四、房地产基础知识公式换算：1公顷=15亩 1亩=666.7平方米 名词解释：l 建设用地面积：指城市规划行政部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地水平投影面积；l 建筑面积：指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积；l 建筑基底面积：指建筑物首层的建筑面积；l 使用性质：指建设用地的建设项目使用性；l 容积率：总建筑面积/总用地面积； l 建筑密度：基底建筑面积 / 总用地面积；l 得房率：建筑使用面积 / 建筑面积；l 绿化率：项目规划中的绿地面积 / 总用地面积 第二讲：房地产开发基本知识第一节：房地产与房地产业（一） 房 地 产一、 房地产的概述房地产是房产和地产的总称。是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。其在物质上是由单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体三种存在形态构成的。在经济学上也叫不动产。二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活的土地资源。地产类型：l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地，绿化用地和相关的公共建筑用地。l 工业用地：主要指工业生产用地、包扩工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。l 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路，公路线路及相关的防护地带等用地。l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。l 公共绿化用地：指城市区域内的公圆、森林公圆、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休息所用。l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。其他用地：不属于以上项目的其他城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地。三、房地产的特性l 房地产位置的固定性：土地是自然的生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到地理位置的制约和影响。 l 房地产地域的差别性：房地产的地域差别性使每一宗房地产的价值都不同。甚至在同一住宅区的相同的住宅，或者同一楼层中的统一平方米的房屋价值也会有所不同。l 房地产的高值耐久性：建筑在土地的建筑物和构筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。l 房地产的保值增值性：房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。 （二） 房 地 产 业一、房地产业的概念房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。二、房地产业的主要内容l 土地开发和再开发；l 房屋开发和建设；l 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；l 房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；l 房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等；l 房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；l 房地产金融、包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。确切的说，房地产行业包括开发、经营、管理、服务等各个环节或过程的经济活动。二、 房地产业与建筑业的关系建筑业属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质、，属于第三产业。（农业属于第一产业）开发商：从事房地产开发和经营的企业和组织承建商：从事房屋建设和设备安装的企业也称为建筑商和承包商。在项目的开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。第三讲：房地产投资及经营知识第一节：房地产开发的程序一、房地产开发经营的主要阶段1、建设工程项目设立和企业组建2、房地产建设工程项目规划与审批3、土地使用权的取得4、征地与拆迁5、工程建设与管理6、房地产的租售管理7、房地产的物业管理二、房地产开发经营的可行性研究房地产经营管理可行性研究，是在房地产经营管理决策前，对经营管理项目进行综合的技术和经济分析的一种科学方法。（在这里我们着重讲房地产开发项目可行性研究报告）房地产开发项目可行性研究报告房地产经营管理可行性研究结论或意见形成后，还必须编写成报告的文字形式，可行性研究报告应当包括以下内容：1、 房地产经营管理项目的背景情况： 房地产经营管理项目，涉及到国家政治经济各个方面，因此在可行性报告中，必须对国家宏观经济发展和运行的状况、经营管理项目所在城市和地区的经济社会发展和经济运行状况、国家产业政策、房地产市场供求等情况做出简单的介绍和说明。2、 房地产经营管理项目的概况l 项目的名称；l 项目的地理位置；l 项目所在地区环境；l 项目的性质和主要特点；l 项目的社会经济意义3、可行性报告的基本数据l 项目的总投资额l 项目规划要点：包括总建筑面积、建筑密度、容积率、房屋的用途、建筑构成、基础设施的条件和要求、其他规划设计要点等；l 项目占地面积；l 占用土地以及其使用状况：占用土地数量、被占用土地原先的使用情况、需要拆迁的房屋面积、需要给予补偿的耕地、占用的菜地面积、需要安置的住户和人口、需要安置的劳动力人数等；l 建筑物的主要参数；l 其他有关资料。4、 房地产项目的成本估算：l 土地征用费：征地费、青苗补偿费、菜地建设费、劳动力安置费、耕地占用税等；l 拆迁安置费：拆迁费用和赔偿费用；l 前期工程费用：勘察设计费用、“三通一平”或“七通一平”费用；l 房屋建筑安装费用；l 基础设施建设费；l 公共配套设施建设费用；l 管理费用l 筹资成本与利息的支出l 其他必要的支出（在下讲房地产价格中细讲）5、 资金的筹集与供给方式6、 资源的采购与供应l 建筑材料的需要数量、物资采购方式、物资供应安排；l 施工力量的组织安排；l 项目建设施工期间的动力、水的供应；l 建设工程竣工后上下水、电力、燃力、煤气、交通、通讯等供应和使用条件等。7、 房地产项目的市场分析l 对销售市场状况的预测；l 对房地产市场的容量、饱和度的分析；l 对市场占有率的预期；l 对市场销售价格预测、销售对象的分析、销售计划的制订、以及未来市场变化对营销过程的影响。8、房地产项目的财务评价l 房地产销售收入、需缴纳的各种税费、经营利润的预测；l 贷款成本、贷款偿还、以及贷款与偿还的平衡计算；l 现金流量分析；l 财务平衡分析；l 对项目建设规模、建设规划设计修改的费用测算等；l 项目建设期间原材料价格变化影响等因素的敏感性分析和相应的盈亏平衡分析。9、 房地产经营管理风险分析l 社会、经济、政策等个方面变动可能出现的对房地产经营管理的影响；l 资源供应方面可能出现的由于不协调形成的风险；l 城市经济运行和房地产市场方面出现的变化可能引起的风险。10、 国民经济社会评价11、 房地产项目开工日期、竣工日期和竣工验收的初步安排。12、结论：主要是运用各项数据，从市场、技术、经济、财务等各个方面说明项目的可行性，确切的表述项目是否可行，提出项目存在的问题以及改进的对策、建议等。二、土地使用权取得方式土地使用权取得主要通过划拨、出让、转让三种方式。土地使用权出让方式：主要有协议、招标、拍卖三种方式。土地使用权转让主要有出售、交换、赠于三种方式。三、土地使用权出让年限1、居住用地70年2、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年3、商业、旅游、娱乐用地40年四、规划设计报批的程序 1、 到规划局办理规划用地许可证；2、 申请规划设计条件；3、 持规划设计条件到市公安局、供电局、环保及电信管理局征询意见；4、 规划局审查后，下达规划条件通知单；5、 根据规划条件通知单，委托有资格的设计单位，或采用招标投标的方式，选择规划设计单位进行规划设计并提出规划设计方案；6、 到规划局领取设计方案送审书；7、 规划局对规划方案进行审查，并提出对方案审查的意见；8、 规划设计方案出图后，送规划局审图。方案通过后，可进行施工图设计，出图后报规划局审图。方案图批准后，到城市建设档案馆交保证金，到规划局领取建设工程施工许可证。 第二节：房地产价格与价格管理不管是投资还是自住或经营，物业的价格是顾客关心的主要问题之一，下面就从影响房地产价格的因素、种类、构成来对价格加以阐述。一、影响房地产价格的因素房地产涉及的面很广，因此影响房地产价格的因素也很多。除了房地产在生产和流通中的因素之外，还有另外一些因素，其中主要是经济因素、物理因素、环境因素、行政和政策因素、社会因素、心理因素、国际因素等1、经济因素影响房地产价格的经济因素主要是经济发展状况，储蓄、消费和投资的水平，财政收支和金融的状况，物业水平特别是建筑材料价格的水平，建筑人工的费用，银行利率，房地产投资，特别是房地产的供求等。2、物理因素主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素。诸如位置、地质、地势、地形、土地面积、土地形状、日照、通风、湿度、自然周期性灾害、建筑物的外观、建筑物的朝向、结构、内部格局、设备、施工质量等。3、环境因素环境因素主要是指房地产周围环境的状况。如噪音、空气污染、视觉、清洁等。4、行政和政策因素主要是影响房地产内价格的制度、政策、法规、行政措施等，如土地制度；城市规划、城市发展战略、土地利用规划等；房地产价格政策；房地产税收等5、社会因素社会因素主要是政治安定状况、社会治安程度、房地产运行的状况、城市化的水平、人口状况等6、心理因素主要表现为购买或出售的心态、欣赏品味、时尚风气、接近名家心理状态、讲究门牌号码和土地号码的心态、讲究风水的心态、价值观的变化等由于天地公寓是目前袍江首个纯商品楼盘以及优越的地理位置，在入市时价格相对别的楼盘来说要高，销售人员在向顾客介绍和推销楼盘时需将这部分的内容与天地公寓的优势与劣势结合起来综合考虑，达到销售目的。二、房地产价格的种类对于销售人员来说最基本的来说应该能区分和理解以下几个价格概念：1、 房地产总价：是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。房地产总价格不能表明房地产的价格水平。2、 房地产单位价格：是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。3、 楼面价格：以建筑面积、使用面积、居住面积等为计价单位的价格。4、 均价：总价/建筑面积5、 中心价：多层住宅指的是三、四层的价格三、房地产价格构成目前房地产综合开发价格大体上包括1、 征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、安置劳动力补偿等；2、 拆迁安置补偿费； 3、 其他土地开发费：包括三通一平费（水、电、路通，场地平整）、勘察设计费、拆迁征地管理费；（水、电、路、上水、下水、电线、气通，场地平整）4、 住宅建筑安装工程费，（建安费）5、 附属工程费：包括煤气调压站、热力点、变电室、锅炉房、高压水泵房等；6、 室外工程费：包括上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙等；7、 公共老配套工程费：幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、书店、街道办事处、派出所、工商税务所、银行等8、 环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等；9、 政府性收费及“四源”费，煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂10、 土地出让金大市政费，11、 两税一费即营业税、城市建设维护税、教育附加费，12、 管理费，13、 利润， 13属于房地产价格中的征地补偿费；46属于建筑安装工程费；710属于配套工程费；1112构成房地产价格中的税费；13类就是价格中的利润。 虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀膄芃薄膃羇蚂薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿薅虿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇袃肀莃蚆羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螀羆膃蒆螀聿肆莂蝿螈节芈螈袀肅薆螇羃芀蒂袆肅肃莈袅螅芈芄袄袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蒇螆膆蒂薆袈莁莈薅羀