几个问题的解释.doc

几个问题的解释一、地价的确定1、评估报告的价格，因为当初发起者仅限于百货公司和新华书店，属简单的纯商业行为，建成后双方分配住房，到后来的十一家共同联合开发，综合性旧房改造项目，期间的价格调整十来次之多，我们出评估报告时，此地段价是基准价1766元/平方米。2、价格差异大的原因。现在公布的基准地价是4776元/平方米，以前的1766元/平方米，相差较远，评估虽是老价格体系，但是，在法律时效内，因而是合法的，我们与蓝山方的合作是土地入股和实物分房，因此与地价的高低无直接影响，所以明知土地实际价格与评估报告之间的差异是天壤之别，但也没有调整价格。3、定价的基础。老百货公司与我们签订合同时，有一份竞价合作摘牌合同，规定了双方的权、责、利，同时里面规定了地价最低下限线，实际这是土地价格的底线，当土地面积为13600平方米时，底价为8700万元。平均单价为6397元/平方米。当土地面积达到17000平方米时，底价为10800万元为下限价，平均单价为6352元/平方米，这个价格还不包括后来的县政府和市场局土地面积约2500平方米在内的价格，如果算上此数总地价应达到1.2亿元以上。二、投资总额根据上述计算，我们前期投资为5024万元，节余资金1600余万元，其中：前已付681万元，预计代甲方付256.5万元，即有存款899.3余万元，应收回各种暂垫681余万元，追加投入1000万元（976万元），此次再追加投入，其6000-5024=976万元，这时的投资总额约为6000万元整。（见附表）1、各种手续费用等设计、手续、变更等开支预计500万元，基础费用总额。2、建设银行愿意与我方合作，作出财务计划，而且以土地为基础，投入1000万元，做为购买门面预付款。3、预计承包工程款预交押金500-1500万元，暂按收取1000万元预算。有帐面资金余额，待用1736万元，计划新投1000万元（吸收建行1000元），减用款500万元，资金3236万元，这笔资金如果用于建设资金，按目前的情况可以完成，本项目主体封顶面积6500平方米，从开工算起至预售房约三个月左右即可陆续回收投资款。4、一边办理手续一边可预售房屋，约为3-6个月。预计一年可收回投资成本。5、此前自有资金为各种代垫700万元，存款900余万元，还要投入1000万元（924万元），是因为按摘牌后，资金要上交财政。虽然帐面余款额资金1700万元，保证金要先上交财政才能返回，但有700万元为代付，待收回预计在3个月内，投入1000万元，主要是为了项目资金使用的连续性，不影响项目运作。三、争取到的优惠政策（供参考）第一，出让金返回的计算A、根据当初的约定，以核定基数（评估数）基础上，基数内，我方负责支付持平，超过基数（原则上没有超过数的）或合同中的超额上交，大致上不会影响对工程的预算，或由甲方补给或由政府退拨，即便各方难以退补，预计也不会超过550至650万元。B、领导批示。争取按95%-85%基数返回包干。C、根据我们的实际情况，争取做到648万元、540万元、100万元，即1000万元以内，绝不能超过1500万元。因此540万元至1500万元，是正常内调整。第二，十三项规费，根据“一事一议”原则，可以缴交，争取300万元包干，预计成本150元/平方米。第三，利润的计算预计，实际上做到100万元是原来预定的总开支见附表：表式附有三种价格，不管什么价格为预算都是假设甲方以土地做为投资成本10500万元，当以门面价格2.5万元/平方米，二楼0.6万元/平方米，三楼0.3万元/平方米时，甲方才产生微利。其他两项低于此价格都为亏本，不可取也，事实上也不是实际情况，实际情况，肯定就是第一种情况。不管预算按哪种价格，实际收入又是什么价格，必须合符一个事实，两方双赢。如果有一方亏本，合作不能成立，项目要成功，甲、乙双方必须达到各自的目标盈利至少保本。因此，第一栏计算的价格为接近事实数。第四，旧城改造政策性补贴的计算根据有关批文规定，每拆迁居民一户搬迁补助5-10万元，暂按7万元计算；经营户每搬迁一户补助1万元，以息代租户每户补助1.5万暂按1万元计算；每亩土地政府补贴20-30万元，暂按25万元/亩计算，还有其他为总额的30-40%左右，因此预计政府可给予补贴为：444户1万元+45亩25万元+71（百货拆迁户）+27（副食品拆迁户）7万元=（444+1125+686）130%=2931.5万元。第五，出让金返退拨回办法出让金返还在挂牌、摘牌后一个月内，根据指挥部计算上报省里，请求拨给国务院有关棚户区改造专款到县财政，县财政拔给甲方单位，甲方单位付补给我方。两种情况的表比较 表一（1）买断合作收入4508031320成本105003239土地款98009800利润2478018281费用20002000合计2678020281表一（2） 内容 金项目 额买断合作比较收入4508031320-13760成本2030013039-7261土地105003239-3239基建98009800投资利润2478018280-6500其他20000资金用量125006000-6500资金使用50002400-2600纯利1978017880-1900销售利率%43.87%57.05资金回报率%79.12%169上表看出，我方按买断土地开发与合作经营开发比较，买断各投资资金，土地款为3231万元，增加土地费用3239万元，比较两项抵销4982万元，为4932万元，减少风险，减少资金使用费2600万元，见后。 其他项目资金2000万元，省政府棚户区改造拨款若合作甲方则相应可收到此款，若与甲方没有合作关系，则此款不能受益。建筑面积分配表 表三 对象楼层合计甲方乙方丙方合计657007000524006300一楼1000040006000二楼1100030008000三楼44700384006300说明：甲方为蓝山总公司，乙方为楚天公司，丙方为拆迁户。几个问题：1、售价的确定1）根据租金法计算价格为2.7万元，为中档略偏低。2）根据成本计算法，最少双方都应略有盈利，价格应为2.5-3万元之间。3）根据市场价计算，价格为2.75万元。4）根据内部分配，审核分配