西咸土地拆迁基础知识.doc

西咸文旅讲义1、 政策1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国物权法3、国有土地上房屋征收与补偿条例4、国有土地上房屋征收评估办法5、西安市国有土地上房屋征收与补偿办法6、西安市国有土地山房屋征收评估办法7、中华人民共和国城乡规划法8、村民委员会组织法主要讲述内容：通过上述法律、法规，确定被拆迁人所拥有权力1、 对于村民来说，根据物权法、土地管理法、农村宅基地管理办法等政策规定，村民拥有的是集体土地使用权和合法宅基地使用范围内房屋的所有权；对于国有土地上个人住宅房屋所拥有的是国有土地使用权和地面房屋的所有权。2、 模式及标准（一）宅基地拆迁模式及标准 1、参照国有土地上房屋的拆迁模式（市城改办批复模式） 标准：计户单位：以集体建设用地使用证为依据（宅基地证或土地证），一证一户，一户签订一份拆迁安置补偿协议；面积认定：对证载范围内现有房屋实行拆一安一，互找差价原则；残值补偿：对证载范围内三层及三层以上房屋按照评估残值予以补偿；范围外的不予补偿。过渡费：按照安置面积进行计算；搬家费：按照拆迁计户进行计算；奖励费：按照拆迁计户进行计算。奖励期内的优惠：面积认定：对证载范围内宅基地面积的二倍进行认定安置面积，实行拆一安一，互不找差价原则；残值补偿：对证载范围内三层及三层以上房屋按照评估残值予以补偿；范围外的也按照残值予以了补偿。过渡费：按照现在市场行情进行了提高；搬家费：按照原标准给付后又提供了免费搬家车辆；奖励费：在原标准基础上进行了提高。其它一些的优惠：比如学生的交通补助、年龄较大人员的租房补助等。在城中村改造中，又提出了保底安置的政策，市政发129号文中规定了农户65平方米的下线保底安置政策，所以在我们的操作中提出了65+20政策；优点：有法可依，保底安置缺点：以证为计户单位，但在2003、2004年土地调查完成后，集体建设用地使用证的确权与认证工作进展缓慢，有很多的问题暴露出来，致使拆迁工作无证，无法认定面积，在此基础上，又提出了用地地调面积进行面积认证，但带来了极大的不公平，混乱。特别是对于离婚户、姑娘户、双子户等不能取得公平。 2、以宅基地使用权置换房屋模式（铁路北客站模式）标准：计户单位：以集体建设用地使用证为依据（宅基地证或土地证），一证一户，一户签订一份拆迁安置补偿协议；面积认定：AA农户按人无偿安置62+20；B祖遗户以户主为核心，上管父母下管儿的模式进行安置，并实行130平方米的保底；残值补偿：对其原有房屋的一、二层部分按照评估价上浮60%后进行补偿，其余部分按照残值进行补偿；过渡费：按照人计算，300 元/人月；搬家费：按照拆迁计户进行计算；奖励费：按照拆迁计户进行计算。优点：一是对于农户，比较公平，从理论体系上讲，每个村民对于农村集体土地享有均等份，从法理上能说过去；二是村民即有面积保障，又有货币资产的保障。缺点：一是对于祖遗户不公平，操作起来纠纷较多，而祖遗户又在外工作的比较多，政策知道多，不接受，与拆迁办、农户、村干部产生对立情绪比较大；二是无法可依，面积的给定、过渡费的计算无法可依，造成了我们目前西安市的状况是认为合理，但标准千差万别，又以城中村改造一村一案为借口，浐灞商务港、三星、浐灞总部经济、铁路北客站、高新区等都在用这个政策，但对村民给付的标准不一致，相互打听、攀比，上访的也有；三是用这个方法造成大量的抢建加盖，因为在评估环节，为照顾今后的拆迁，评估公司死套书本和政策，没有很好的结合实际，造成抢装修，贴瓷片、做软包、做假山、加盖房子，将评估人员掉下去现象、村民盖完房自己不敢住，造成巨大资源浪费。 3、宅基地划拨模式（市政道路拆迁安置补偿模式，也就是以宅基地使用权置换房屋模式的最初雏形）在以往的市政道路拆迁中，或是外区县的铁路、公路拆迁中广泛采用，它同样采用了无偿划拨宅基地，对原房屋一、二层的评估价上浮60%，其它的装修及附着物按照残值补偿的办法。优点：简单易于操作缺点：一是祖遗户划不划；抢装修；近郊村民面临二次拆迁；不是彻底的城中村改造，不利于城市化进程；土地不能进入政府储备；村民身份不变。这种模式已经不是我们今天要探讨的模式。 4、房屋安置加货币补偿模式（曲江模式）计户单位：以集体建设用地使用证为依据（宅基地证或土地证），一证一户，一户签订一份拆迁安置补偿协议；面积认定：人均30平方米。同时附带社保人均给付15万元残值补偿：按照村民现有房屋进行测量、评估、补偿。搬家费：按照拆迁计户进行计算；奖励费：按照拆迁计户进行计算。优点：简单易于操作，按份进行分配。缺点：随着城市化进程的加快，物价水平的提高。已经不能适应拆迁的需要，同时也存在着社会不稳定因素， 5、以院落为单位的补偿模式（个别村庄采用）计户单位：以集体建设用地使用证为依据（宅基地证或土地证），一证一户，一户签订一份拆迁安置补偿协议；面积认定：以宅基地证为单位，每个院落补偿定量房屋面积，一般采用的有340、380、420、440等；同时实行人均85平方米保底安置的政策。残值补偿：对证载范围内三层及三层以上房屋按照评估残值予以补偿；过渡费：农户按照人口给付；祖遗户没有；搬家费：按照拆迁计户进行计算；奖励费：按照拆迁计户进行计算。优点：简单易于操作，照顾了祖遗户、人少房多户的情况、姑娘户、离婚户等情况。缺点：无政策依据，合理不合法（2） 国有土地上房屋拆迁模式及标准 因为新的国有土地上房屋征收与补偿条例于2011年1月21日开始执行，在此基础上，西安市分别于2012年3月29日出台了西安市国有土地上房屋征收与补偿办法，2012年4月1日出台了西安市国土土地上房屋征收与评估办法。这两个办法的出台，标志着我市国有土地上房屋征收与补偿具备实质可操作性基础，但目前我还没有找到新的操作办法下实施的操作项目。但万变不离其宗，我就结合新文件的出台谈一下我自己的看法。 1、征收办法与2003年修正的原西安市城市房屋拆迁管理办法（以下简称原拆迁办法）相比的主要区别？ 一是主体不同：原拆迁办法规定，拆迁的主体是依法取得房屋拆迁许可证的单位。征收办法规定征收的主体是市人民政府。 二是法律关系不同。原拆迁办法规定，拆迁的法律关系产生于拆迁人和被拆迁人之间，房屋拆迁管理部门作为主管部门，对房屋拆迁工作实施监督管理，并可以作为中立的第三方对当事人之间的争议作出行政裁决，原来的机构是西安市拆迁管理办公室，地点在菊花园。而新的征收办法规定，征收的法律关系产生于征收人（政府）和被征收人之间，政府作为当事人一方，不再作为中立的第三方，因而不具有行政裁决权。最终的裁决权在法院。 三是程序不同。原拆迁办法规定，拆迁程序是由拆迁房屋的单位启动，房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可证，拆迁人实施房屋拆迁。征收办法规定征收程序是由市政府直接启动，由市人民政府作出房屋征收决定，那么这个决定是否是以政府出拆迁通告形式进行，截止到目前，我还没有见过。 四是强制执行模式、申请法院强制执行依据不同。原拆迁办法规定，在拆迁过程中，是由政府责成有关部门强制拆迁或者房屋拆迁管理部门申请法院强制执行，执行依据是房屋拆迁管理部门的裁决。征收办法取消了行政强制拆迁的内容，如被征收人及公有房屋出租人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由房屋拆迁管理部门申请法院强制执行。（执行依据是政府作出的补偿决定） 2、新的办法与原拆迁办法相比，增加了如下内容。 一是增加了征收房屋情况调查和调查结果公布的规定。 二是增加了征收补偿方案需在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日的规定。 三是增加了对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的规定。 四是增加了被征收人选择货币补偿补贴。被征收人选择货币安置的，按被征收房屋评估价值的20%给 予补贴的规定。 五是增加了奖励标准。被征收人或公有房屋承租人在房地产价格评估机构选定之日起20日内搬迁的，征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当给予每户1.5万元奖励，选择货币补偿的，每户再增加1.5万元奖励；20日至30日内搬迁的，每户给予1万元奖励，选择货币补偿的，每户再增加1万元奖励；超过30日搬迁的，不予奖励。3、对于征收房屋进行产权调换的，进行了如下调整。 一是对实行产权调换的住宅房屋，征收办法规定，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积。在征收范围外调换的（主要指的是异地安置），按产权调换房屋区位，每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至20%的套内建筑面积（也就是白给）。产权调换为私产的，被征收房屋套内建筑面积部分与产权调换房屋套内建筑面积部分，按评估价值结算差价（最终在操作时有可能实行的是互不找差价的原则）。奖励的套内建筑面积与公摊面积部分均不结算房价款。对实行产权调换的非住宅用房，征收办法规定，征收营业用房和其他非住宅用房实行产权调换的，因城市规划等原因，在征收范围外产权调换的，按产权调换房屋区位每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至30%的套内建筑面积，奖励的套内建筑面积部门不予结算房价款。 二是对临时安置补偿费补偿方式进行了调整，标准适当提高。原拆迁细则规定：拆迁房屋过渡补助费标准因区位不同，补助标准不同。住宅房屋每月每平方米最高补助9元，最低补助3元；营业用房每月每平方米最高补助40元，最低补助10元。征收办法规定，对被征收房屋临时安置补偿费每月按被征收房屋评估价值的0.35%支付（这个我自己进行了一下测算，如一套位于交通大学附近100平方米多层砖混结构住宅，中档装修，目前的租金水平在3000元 月 ；那么这套住宅的市场评估价按照6000元计，月60万元，按照0.35%给付被拆迁人的过渡补助费，约为2100元 元/月 ，还是不能满足被拆迁人的要求，而且存在一个问题是，对于被征收人原来房屋的评估，要考虑原来房屋的产权性质、土地使用年限及新旧程度，难于操作，但租金是以现在市场行情来比对的），对住宅房屋的临时安置补偿费低于500元/月，按每月500元/月支付，此规定主要是对被征收人房屋在30平方米以下，且地段较偏僻的，房屋被征收后评估价值偏低的补偿，以保证这一部分被征收人在同等地段能租到大于原面积房屋。 三是最小户型由45平方米建筑面积调整为40平方米的套内建筑面积。新的办法总结起来就是面积兑换按照套内面积，异地安置征收人要给被征收人增加面积，征收的主体是政府征收，达不成协议的由市房屋征收管理办公室申请法院强制执行，过渡费按照被征收房屋的价值计算（也就是说要参照被拆迁房屋在消隐期间的租金），奖励费有力大力提高。分两个奖励期限，第一期限20天（1.5万），第二期限10天（1万），超过30天无奖励。3、 实战操作 1、拆迁政策性强：拆迁有人说是粗活，但那不是拆迁，那是拆除，拆迁实际上是一项涉及方方面面利益，政策性非常强的工作。所以拆迁时一定要做好政策的研判，（举例：拆迁被拆迁人的确定、政策的把控）。 2、严格把控民主程序：摸底制定拆迁安置补偿政策交村民民主会议讨论确定最终安置补偿协议组织实施。需要注意的是：A摸底程序是一个重要的环节，对村两委会班子情况、宅基地大小情况、有无宅基地使用证、干群矛盾、邻里纠纷等项内容要登记造册；B民主程序必不可少，村民对于村民组织法学习的比较透彻，他们对于自身权利也非常关注，而拆迁也涉及到千家万户的利益，如果缺乏了民主程序，后续工作在遇到阻力和村民上访以后我们无法应对；C注意把控区域的平衡，在拆迁中，要根据区域的特点、村民原来收入的情况，结合政策制定符合村民期望的拆迁安置补偿政策；将拆迁作为一项系统性工程来看待，我们不是简单地将村民旧房拆迁完以后就完了，还要考虑村民后续的发展，特别是长远利益的保障，我们未央区的政策就是考虑了均衡性和村民长远发展的问题，体现了村民的利益，城中村改造以后村民的收益主要有四个方面，一是经济发展用房收入，二是剩余居住用房可用于出租的收入，三是村民在外务工的劳务收入，四是健全的社会保障体系，养老及医疗。达到老有所养、病有所医、壮有所为、幼有所教的社会效果。 3、对村民安置房建设的位置、结构、交付条件、户型结构、配套设施、经济发展用房的管理等做统一约定，作为村民民主程序的一个方面。有利于村民后续的回迁工作展开。特别是对于异地安置的项目，更要完善民主程序。但在民主程序中，对于不能确定的事项，要考虑周全，比如户型的结构及建筑面积（举例：图纸面积、容积率指标、采光）。1、 拆迁宣传的重要性及策略首先宣传工作在我们的拆迁工作是非常重要的环节，必不可少，好的的宣传能极大的促进拆迁工作，拆迁表象是拆迁房子，但最根本的是拆迁人，拆人的心理，心理上接受了，自然我们的工作也就好做了。但宣传也要看宣传什么，不是什么都宣传，特别是对于给予群众的的特殊照顾利益，该往我们宣传册子上印的可以印，但有些东西就不能印，反而起不到好的效果，使拆迁工作失去谈判的余地。还有一定要让被拆迁人知道，我们的优惠政策只是在规定的拆迁奖励期内被拆迁人所能享受的政策，不是政策规定和拆迁标准。（举例：宣传的具体内容） 2、拆迁政策的制定（会拆迁的要政策、不会拆迁的要标准）。在我的实际工作中，经常遇到有人会问，姑娘户的问题、离婚户的问题、双子户的问题、祖遗户的问题，需要我给出明确的标准，我的回答是政策已经写得很清楚了，他们说在呢，我说在政策的第一条。拆迁计户以证为单位，一证一户，也就是意味这和这户有关系的人员均要计入该户。实在计不进去的通过司法渠道进行解决（说一下实战操作，姑娘户没有宅基地，她哥哥又不让她分，就是交费可买，同时引申什么是姑娘户，不能定