某市棚户区（一期）综合开发项目房屋征收与补偿方案.doc

XX市中华东路棚户区（一期）综合开发项目房屋征收与补偿方案（征求意见稿）因旧城综合开发项目建设的需要，经XX市人民政府批准，对中华东路棚户区（一期）项目进行综合开发。根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，结合本项目的实际，制定以下房屋征收补偿方案。一、征收部门及征收实施单位征收部门：XX市住房和城乡建设局征收实施单位：东街办事处、北街办事处、东关办事处和西秀区公房管理处。二、征收范围东抵市城投公司三号楼、南抵中华东路、西抵武庙建筑群、北抵贯城河沿岸和文庙巷范围内的建筑物、构筑物及附属设施（以中华东路棚户区（一期）规划范围图为准）。三、被征收房屋的初步调查登记情况被征收房屋共1170户,被征收房屋建筑面积共计113117.29平方米，随房院地12945.47平方米。按产权分类为：直管公房产权370户，房屋建筑面积17524平方米，单位自管产权22户，房屋建筑面积11930.91平方米，私有产权758户，房屋建筑面积78933.3平方米，集体土地产权20户，房屋建筑面积4729.08平方米。按房屋性质分类为：住宅建筑面积91631.21平方米，非住宅建筑面积21486.08平方米，其中，一层商铺6393.79平方米 ，直管公房产权商铺2736.04平方米（中华东路商铺849.76平方米），单位自管产权商铺1097.06平方米（中华东路国有、集体产权商铺998.36平方米），私有产权商铺2560.69平方米（中华东路商铺2401.34平方米）。四、被征收房屋合法建筑面积、用途的确定(一)被征收人的房屋以房屋所有权证为依据，其用途、性质、建筑面积以房屋所有权证为准。如与实际不符的，按XX市中华东路棚户区（一期）综合开发项目被征收房屋的权属、功能、面积确认原则确认。(二)被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府，按照本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，证据保全后拆除。（三）因各种原因未到房屋产权登记部门办理住改非房屋变更登记手续的，房屋功能认定及补偿安置依据XX市中华东路棚户区（一期）综合开发项目住改非房屋认定处理办法确认并补偿安置。五、评估机构的选定及评估报告使用根据XX省国有土地上房屋征收评估机构选定办法（暂行），对被征收房屋价值的评估，应当委托具有三级及以上房地产评估资质的评估机构。评估机构由被征收人在市房地产行政主管部门公示的评估机构中协商选定。房屋所在地的街道办事处协助房屋征收部门组织被征收人在规定期限内协商选定评估机构，半数以上被征收人共同选择一家评估机构的，视为协商选定成功。协商不成的，房屋征收部门根据被征收人所选评估机构得票数按从高到低的顺序推荐3家评估机构，邀请被征收人代表、街道办事处、基层组织代表参与，采取公开抽签方式选定评估机构，并请公证机构对抽签过程与结果进行现场公证。房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户初步评估结果，房屋征收部门将分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期限为7日，公示期间，房地产价格评估机构安排注册房地产估价师对分户初步评估结果进行现场说明解释。公示期满后，房屋征收部门向被征收人送达分户评估报告。送达采取由街道办事处亲自送达报告给被征收人、公证送达等方式进行，送达时间即为报告收到时间。被征收人或征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，应当向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。六、签约期限自分户评估结果公示期满之日起120天。七、被征收房屋的价值确定被征收房屋的房地产价值，由具有相应资质的评估机构，按照国有土地上房屋征收评估办法评估确定。八、房屋价值补偿 (一)单位自管产机关、事业单位、企业非住宅公有房屋原则上进行房地产价值评估后挂帐停息。房屋装修补偿费、附属设施补助费、搬迁费等按相关规定进行货币补偿。房屋产权单位负责搬迁工作，在规定期限内腾空房屋并交付拆除。单位自管产的承租人符合购买经济适用住房或廉租住房条件的，可申请购买经济适用住房或廉租住房。（二）公房直管产公房直管产原则上采取等价值异地安置方式，征收人与被征收人按照被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值结清差价，由被征收人负责做好承租人的搬迁工作。对公房的随房空地、煤棚等附属设施及非住宅一律按市场评估价采取挂帐停息。（三）私产1、货币补偿被征收人选择货币补偿的，由征收人按原房评估价值对被征收人一次性给予货币补偿。对享受城市最低生活保障待遇，且仅有一处住宅房屋的被征收人，其住宅套内建筑面积小于45平方米的，经公示无异议后，对不足45平方米的部分，另按照原房评估单价的30%给予补助。 征收个人住宅，被征收人选择货币补偿且符合购买经济适用住房或廉租住房条件的，可申请购买经济适用住房或廉租住房。2、产权调换 （1）住宅产权调换：住宅用房按被征收房屋套内建筑面积进行调换，产权调换房按被征收房屋套内建筑面积靠档选择。产权调换房与被征收房屋套内建筑面积相同部分不补差价，产权调换房超过被征收房屋套内建筑面积的部分按市场价结算。征收人在平等路片区、原三建司、油脂厂等地块修建安置房进行安置。安置房的图表等详细资料将在征收范围内进行公示。安置房区位、栋号、楼层、户型等按照先签约先选房的原则安置。对享受城市最低生活保障待遇，且仅有一处住宅房屋的被征收人，其住宅套内建筑面积小于45平方米的，经公示无异议后，按住宅套内建筑面积45平方米给予安置。已办理市场准入证的房改房， 按照全产权房屋补偿安置。因各种原因未完善房改手续的房改房，被征收人须在公告规定的期限内到房改部门完善补交土地收益金等相关手续，取得房改房市场准入证后，按照全产权房屋补偿安置。如因历史原因不能完善房改手续的房改房选择产权调换的，按被征收房屋评估价值的10%比例补交相关费用后，按照全产权房屋补偿安置。因火灾等原因造成房屋部分灭失的，由被征收人向征收人按照被征收同区域、同结构、同用途的地上建筑物的评估价值补足款项后，按相关规定予以补偿安置。（2）营业用房产权调换沿中华东路主干道路的营业用房原则上在中华东路主干道区域内进行产权调换，在被征收营业用房建筑面积内不补差价，产权调换营业用房建筑面积按被征收营业用房建筑面积靠档选择，超出被征收营业用房建筑面积按建成的营业用房的市场评估价格进行结算。沿主干道路的营业用房选择异地产权调换的，按照等价值原则进行补偿安置。 小街小巷的营业用房选择产权调换的在原区域选择小街小巷产权调换，在被征收营业用房建筑面积内不补价差。（3）选择原区域产权调换的，在被征收房屋原套内建筑面积内由征收人办理产权调换房屋的产权手续，并承担产权调换房屋的物业专项维修基金。还房超出原征收房屋套内建筑面积部分的相关税费由被征收人承担。选择异地产权调换的在等值安置套内建筑面积内由征收人办理产权调换房屋的产权手续，并承担产权调换房屋的物业专项维修基金。还房超出等值安置套内建筑面积的相关税费由被征收人承担。九、非住宅停产停业损失补偿 （一）被征收房屋符合以下条件的，给予停产停业损失补偿。被征收房屋是合法建筑，房屋所有权证登记的用途为非住宅；且被征收人有合法、有效的营业执照、税务登记证；在房屋征收公告发布前持续经营，因征收房屋造成停产停业损失的。（二）非住宅经营性损失补偿标准 非住宅经营性损失补偿每月按被征收房屋评估价值的1.5补偿。被征收人选择货币补偿的，一次性计发6个月的经营性损失补偿，被征收人选择产权调换且自行过渡的，按过渡期限逐月计发经营性损失补偿。过渡期限为被征收人自签订房屋征收补偿安置协议后搬迁交房之日起至提供产权调换房止，另顺延三个月（用于装修、搬家等）。 （三）被征收人能够提供向社会保险经办机构缴纳社会保险费凭证的，按我市每人每月最低工资标准930元,一次性发放6个月的职工失业补助。即职工失业补助=用工人数最低月工资标准6个月十、装修及设施补偿按照中华东路棚户区（一期）装修及设施补偿表计算装修及设施补偿费，征收当事人双方协商不成的和装修缺项、大型设施、设备搬迁等问题有异议的，由征收人与被征收人双方共同委托有资质的评估机构评估确定补偿价格（装修及设施补偿表附后）。 装修及设施补偿费由征收人一次性发给被征收人，涉及水、电、有线电视、电话、宽带等费用，由被征收人在领取补偿款前自行缴清，设施迁移及费用由被征收人自理。十一、搬迁费、临时安置过渡费及过渡期限符合安置条件的搬迁费、临时安置过渡费按下列标准计发。 （一）搬迁费按被征收人原房建筑面积计算，住宅按照8元/平方米计发，非住宅按照10元/平方米计发。选择货币补偿的发放一次搬迁补助费；选择产权调换的发放两次搬迁补助费。如住宅面积不足45平方米的按照45平方米的标准计发。（二）产权调换临时安置过渡费产权调换房安置产生过渡的，由被征收人自行过渡，按照被征收房屋建筑面积计算，如住宅面积不足45平方米的按照45平方米标准计发，住宅按照6元/平方米计发。（三）过渡期限：被征收人实行自行过渡，征收人按照相关规定发放临时安置补助费，过渡期限为被征收人自签订房屋征收补偿安置协议后搬迁交房之日起计至提供产权调换房止，另顺延三个月（用于装修、搬家等）。产权调换房为多层（步梯楼）的，过渡期限为18个月，产权调换房为小高层（电梯楼）的，过渡期限为24个月，产权调换房为高层（电梯楼）的，过渡期限为36个月，因产权调换导致被征收人超期过渡的，从超期之日起双倍发放过渡费。十二、对私有住宅征收的奖励 被征收人在征收签约期限内签约的，征收人按下列方式对被征收人给予奖励。（一）货币补偿1、选择货币补偿的被征收人在征收签约期限的50日内（含50日）签约的，作如下奖励：（1）被征收房屋价值在1万元以上（含1万元）至10万元以内（含10万元）的，一次性奖励2万元；（2）被征收房屋价值在10万元以上至30万元以内（含30万元）的，一次性奖励5万元；（3）被征收房屋价值在30万元以上至50万元以内（含50万元）的，一次性奖励8万元；(4) 被征收房屋价值在50万元以上至100万元以内（含100万元）的，一次性奖励15万元；(5) 被征收房屋价值在100万元以上的，一次性奖励20万元。2、选择货币补偿的被征收人在征收签约期限的50日至90日（含90日）签约的，作如下奖励：（1）被征收房屋价值在1万元以上（含1万元）至10万元以内（含10万元）的，一次性奖励1万元；（2）被征收房屋价值在10万元以上至30万元以内（含30万元）的，一次性奖励3万元；（3）被征收房屋价值在30万元以上至50万元以内（含50万元）的，一次性奖励4万元；(4)被征收房屋价值在50万元以上至100万元以内（含100万元）的，一次性奖励8万元；(5) 被征收房屋价值在100万元以上的，一次性奖励10万元。3、选择货币补偿的被征收人在征收签约期限的90日至120日（含120日）签约的，作如下奖励：（1）被征收房屋价值在1万元以上（含1万元）至10万元以内（含10万元）的，一次性奖励5000元；（2）被征收房屋价值在10万元以上至30万元以内（含30万元）的，一次性奖励1万元；（3）被征收房屋价值在30万元以上至50万元以内（含50万元）的，一次性奖励2万元；(4) 被征收房屋价值在50万元以上至100万元以内（含100万元）的，一次性奖励3万元；(5) 被征收房屋价值在100万元以上的，一次性奖励6万元。（二）产权调换1、原区域产权调换选择原区域产权调换房按被征收房屋套内建筑面积进行调换，产权调换房按被征收房屋套内建筑面积靠档选择。产权调换房与被征收房屋套内建筑面积相同部分不补差价，产权调换房超过被征收房屋套内建筑面积的部分按市场价结算。2、异地产权调换选择异地产权调换的按照等价值原则给予调换。十三、私有房屋的签约奖励和搬迁奖励 被征收人在征收签约期限内签约、搬家的，征收人对被征收人给予一次性奖励。(一)被征收人在征收签约期限的50日（含50日）内签约的，签约奖励每户10000元，搬家交房奖励20000元，临时安置过渡费标准上浮70%计发。按协议规定提前一天搬迁的，奖励2000元，提前两天搬迁的，奖励4000元，以此类推，最高奖励20000元。（二）被征收人在征收签约期限的50日至90日（含90日）内签约的，签约奖励每户5000元，搬家交房奖励10000元，临时安置过渡费标准上浮40%计发。按协议规定提前一天搬迁的，奖励1000元，提前两天搬迁的，奖励2000元，以此类推，最高奖励10000元。（三）被征收人在征收签约期限的90日至120日（含120日）内签约的，签约奖励每户2000元，搬家交房奖励5000元，临时安置过渡费标准上浮10%计发。按协议规定提前一天搬迁的，奖励500元，提前两天搬迁的，奖励1000元，以此类推，最高奖励5000元。超过征收签约期限签约的，不再享受以上奖励。十四、在规定签约期限内未签约的，一律不予补助和奖励。 十五、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照房屋征收与补偿条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。十六、本方案只适用XX市中华东路棚户区（一期）综合开发项目征收。十七、本方案由XX市住房和城乡建设局和XX市中华东路棚户区（一期）