关于办理土地他项权证及其影响的报告.doc

关于办理土地他项权证及其影响的报告一、关于土地租赁和土地使用权租赁的区别1、土地租赁：指土地一级市场的行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地，承租人取得土地使用权。法律依据：土地管理法实施条例第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”，从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。国土资源部发布规范国有土地租赁若干意见：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。”“ 国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。” 2、土地使用权租赁：指土地二级市场行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权。法律依据：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”划拨土地使用权管理暂行办法第9条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。” 3、土地使用权租赁的分类：其主要包括以下几种：以土地租赁方式取得之土地使用权的出租（下称租赁土地使用权的出租）、以出让方式取得之土地使用权的出租（下称出让土地使用权的出租）、以划拨方式取得之土地使用权的出租（下称划拨土地使用权的出租）。租赁土地使用权的出租：规范国有土地租赁若干意见第六条对租赁土地使用权的出租作了相关规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”租赁土地使用权的出租是对以土地租赁方式初始取得土地使用权的第一次出租。出让土地使用权的出租：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第28条则对出让土地使用权的出租作了有关规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”注：租赁土地使用权的出租在满足支付土地租金和完成开发建设的条件之后，还必须经土地行政主管部门同意或合乎租赁合同约定（指在土地租赁合同中约定允许出租或禁止出租或出租须经出租人同意），而关于出让土地使用权的出租并无类似的明文规定。划拨土地使用权的出租：1992年国家土地管理局划拨土地使用权管理暂行办法第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。” 第九条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人”。第六条规定：“ 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照条例和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。” 划拨土地使用权必须经土管部门批准且办理出让手续后才能出租，受关于出让土地使用权出租的法律规定的约束（严格讲国家是不允许划拨土地使用权的单独出租的）。 不过，对于划拨土地使用权随同建筑物一起出租的，法律是允许的，根据中华人民共和国城市房地产管理法第五十五条规定，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。二、土地使用权租赁合同与土地使用权他项权证的区别国有土地使用权出租的程序包括签约和登记。 （一）、签约：根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。1、土地租赁合同的特征： 共有特征：是双务、有偿、诺成的合同；标的物是特定的，合同终止后，承租人必须将士地随同原地上建筑物、其他附着物完好无损地交给出租人；适用“买卖不破租赁”原则，即土地使用权的转让不影响租赁权人行使租赁权；为要式合同，必须依法登记。自有特征：主体法律地位的特殊性。出租人不仅是对土地享有土地使用权，且取得土地使用权的方式必须是出让方式取得，其他土地使用权主体一般不得擅自租赁土地；承租人虽只是租赁合同的当事人，但不得违背出让合同中确定的权利义务，必须按照出让合同中规定的用途利用土地。土地租赁合同的成立不影响土地使用权的存在，土地出租人仍是土地使用权人。客体的特殊性。一般财产租赁合同客体可以是单一的物，也可以是集合物，而土地租赁合同的客体只能是集合物，即土地使用权和地上建筑物和其他附着物所有权。 2、土地使用权租赁合同的主要内容：由出租人和承租人根据出让合同的基本内容和出租的实际情况协商确定。由于它是确定当事人在租赁关系中权利义务的法律文书，是当事人出租活动的行为准则，因此，其内容要全面、准确、具体。主要包括：租赁标的物：为附有地上建筑物、其他附着物的土地使用权。要明确地块位置、四至、面积、开发程度等。关于出让国有土地使用权出租中地上建筑物、其他附着物的所有权归属，出让国有土地使用权出租后，承租人仅享有租期内的对土地的占有、使用、收益权，并非土地使用权人，原出让合同仍由作为出租人的土地使用权人继续履行，租期届满而土地使用权未到出让年限时，出租人有权收回土地使用权，土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。租赁用途：与出让合同中规定的用途相同。但在租赁合同中进一步明确很有必要，有利于承租人按照土地利用性质正确、合理地使用土地，防止纠纷和误解。租赁期限：租赁期限是租赁关系起始与终止的日期。租赁期限受两个方面的约束：一是土地使用权出让合同，租赁期限必须在出让期限范围内；二是合同法第214条的规定，租赁期限不得超过20年，.租赁期满可以续订合同。若租赁合同未规定具体租期，只要在出让期限内，出租方无特殊的、需要收回土地的原因，且承租方依约使用土地，土地使用权租赁合同为有效继续。但出租方和承租方有特殊原因需终止合同的，在双方取得一致意见的情况下，也可随时终止。租金：租金的标准、支付期限和方式，以及货币的种类，由合同当事人根据土地所在地的实际情况及出租市场供需关系和市场价格约定。 交付土地的期限和条件：合同中应明确规定合同签订之后，出租人交付土地的时限及条件，以确保承租人能按时占有、使用土地，主张其权利。 改变土地用途的约定：一般来说，租赁合同约定的土地使用条件，必须符合出让合同规定的条件和土地使用规则，如须改变，需要按照土地使用权出让的有关规定经批准后方可。双方当事人需要约定用途改变的可能性，以及在办理变更登记的过程中分别承担的责任和义务。 终止合同的条款：分为两种情况：出租人单方终止合同的情况。在租赁合同有效期间，承租人如有下列情况，出租人可终止合同：承租人私自转租的；长期闲置不用的；物故长期拖欠租金的；承租人利用承租土地搞非法活动的。承租人单方终止合同的情况。如出租人有下列情况的，承租人也可终止合同：未 按时交付土地的；未按使用条件提供土地的；合同规定土地用途与出让合同或规划用途不一致的。 出租人和承租人双方的权利义务。 违约条款：违反土地使用权租赁合同的责任，对于违约人来讲，主要是就违约行为承担解除合同的违约后果，以及对违约造成的损失支付违约赔偿。 承租人租期届满时返还土地的期限、方式和条件。 明确合同登记的部门、时间和方式。 优先购买权：租赁期间，土地使用权人转让土地使用权的，在同等条件下承租人有优先购买权。3、双方当事人的权利义务土地使用权租赁关系是平等主体间的民事法律关系，出租人和承租人的权利义务是对等的，即出租人作为权利主体享有的权利就是承租人应承担的义务；承租人享有的权利就是出租人应承担的义务。 出租人的主要义务(即承租人的权利) 1按租赁合同约定的时间和条件将土地提供给承租人使用。 2出租人出租土地时，依法负有将出租土地的地上建筑物、其他附着物同时出租的义务。其交付与交付土地的行为同时进行。但合同另有约定的，从合同。 3出租人转让已出租的土地使用权及地上建筑物时，应事先通知承租人。在同等条件下，承租人有优先受让的权利。但承租人的这种优先权不得优先于国家及其代表： 4租赁合同有效期间，出租人将已出租的土地使用权转让，新的土地使用权受让人作为出租人应继续履行与承租人的租赁合同，所谓“买卖不破租赁”。 5出租人在承租人合法依约使用土地期间，具有保证不凭借使用权人的权利干扰承租人正常占有使用土地的义务：保证租赁期间租赁权不因土地设置抵押而消失或因出租人的不法行为而被土地所有权人收回土地使用权的义务。 如租赁期间承租人的租赁权受到出租人和第三人干扰时，出租人应负相应的法律责任。 6出租人在租赁合同成立之后，作为土地使用权出让合同的受让人，应继续履行与出让人之间的出让合同所确定的权利义务。 7出租人有交纳出租土地税费的义务。国家征收土地税费，一般都以国有土地使用权为依据，显然，出租人作为土地使用权人，应承担土地税费。 如承租人代为缴纳时，可从租金中扣除，但租赁合同另有规定的，则依合同。 承租人的主要义务(即出租人的主要权利) 1承租人应按照合同规定的标准、方式、期限向出租人支付租金。这是承租人的基本义务。 2承租人必须按照有关法律规定、合同约定的用途使用土地。 3承租人对租赁的土地要合理使用，未经出租人同意不得擅自改变租赁地块的自然状况，破坏租赁土地的原有使用价值。如有改变和破坏，承租人应及时修复。 4承租人非经出租人同意，不得将租赁权转让或再转租给第三人，亦不得将土地使用权用于抵押。承租人擅自转租或抵押，出租人可以解除租赁合同，因转租造成出租人损失的，承租人应负责赔偿。 5租赁期限届满或因其他原因而使租赁关系终止时，承租人有及时将土地交还出租人的义务。 承租人交还土地的原则是按土地的原状交还。承租人负有下列连带义务： (1)拆除租赁期间承租人在地上、地下新建的合同规定以外的建筑物和附着物。 （2）交还的土地不包含隐蔽的危险,如有危险则由承租人彻底排除。 （3）为上述的行为而支付的费用由承租人负担。 6法律和合同规定的其他义务。 （二）登记 我国关于土地使用权租赁登记与土地租赁登记的规定是不同的，前项登记为土地使用权设立登记，后项登记为他项权利登记。土地登记规则第二十八条规定：“依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。”可见，国有土地承租人依法申请登记后，其所享有的土地使用权与出让土地使用权和划拨土地使用权属于同一位阶的权利，即都是土地使用权，故该项登记为土地使用权设立登记。规范国有土地租赁若干意见有关规定：“六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。”同时，土地登记规则第三十条规定：“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。 根据上述规定，土地出租登记同土地使用权租赁登记相比，有以下区别： 1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人为土地使用者。 2、前者应在租赁合同签订后30内申请登记，后者则应在合同签订后 15日内申请登记。 3、在法律制度用语上，前者定义为“承租国有土地使用权登记”，后者为“土地使用权出租登记”。 4、土地出租登记属于土地权利设立登记，承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记，承租人由此取得土地它项权利。 3、 办理土地租赁他项权证对原权利人的影响及相关依据出租人与承租人之间签订土地使用权租赁合同双方形成的是债权债务关系，其行为后果并不发生物权变动或设定，即并不发生土地使用权法定权属人的变化，承租人取得的不过是土地使用权的承租权，对承租土地只依法享有占有权、使用权和收益权而没有处分权。承租人在租赁合同依法签订后，便依法或依约取得承租权，而并非在申请土地使用权他项权利登记后才取得承租权，因此，严格的讲土地他项权登记不过是对土地租赁合同的登记备案，而非物权他项权利登记。该登记之目的