物业管理第五讲物业管理财务.ppt

第五讲物业管理财务 第一节物业管理资金的筹措和使用 一 物业管理资金的来源与分类 一 物业维修基金 二 物业管理服务费 三 经营性收入 四 国家财政来源 1 必要 合理 的原则2 服务第一 的原则3 民主管理 的原则4 计划使用 的原则5 合理收益 的原则 二 物业管理资金的使用原则 1 保证房屋及附属设备的完好 以及进行共用部位 共用设施设备大修和更新时的耗费支出 2 物业管理企业各类人员的工资和福利支出 3 物业管理企业原材料消耗 设备折旧及办公费支出 4 机电 消防设备的委托维护费和年检费 5 物业管理企业的利润和国家税收 三 物业管理资金的主要用途 第二节物业管理服务费的测算 一 物业管理服务费测算的意义 1 为物价部门核定收费标准提供依据 2 为业主委员会招标和协商定价提供依据 3 有利于资金使用的计划控制 一 确定物业管理服务费测算定额的原则1 先进性原则 2 规模效益原则 3 分类对待原则 4 适时调整原则 二 物业管理服务费测算的主要定额 二 物业管理服务费测算的主要定额 二 主要测算参考定额1 管理人员的编制多层无电梯普通住宅小区1人 2万平方米高层有电梯一般住宅1人 0 5万平方米多层无电梯高尚住宅1人 1万平方米高层写字楼 商业大厦1人 0 3万平方米 2 操作人员定编3 设备运行维护费4 绿化养护费5 清洁卫生费6 保安费 二 物业管理服务费测算的主要定额 三 物业管理服务费的构成 1 物业管理区域内管理 服务人员的工资 福利费 2 卫生保洁及虫害消杀费 3 协助治安防范费 4 建筑物共用部位 共用设备和设施及场地日常维护费 5 园林绿化日常维护费 6 物业管理企业办公费用 7 用于物业管理的固定资产折旧费 8 法定税费 三 物业管理服务费的构成 9 物业管理企业酬金 10 电梯运行及日常维护费 11 中央空调日常运行费 12 共用设备 设施及场地的水电费 13 建筑物公共设施保险费 14 建筑物外墙经常性清洗刷新费 15 其他法规及合同规定的费用 三 物业管理服务费的构成 四 物业管理费用的核算方法 测算公式 管理费用标准 元 m2 月 某项单位时间的费用 如元 月 元 年 物业的总建筑面积 m2 第三节物业管理财务分析 一 财务管理任务 1 筹集和管理资金2 加强经济核算 提高投资效益3 实行财务监督 维护财经纪律 1 根据国家财务工作的原则和规定而制定的本企业综合性财务制度 2 财务机构设置 工作任务及职责范围的规定 3 财务制度 包括核算制度与监督制度 财务处理要求 科目设置与使用办法 报表格式及内容与编制方式等 4 财务人员的职责权限 技术职称 任职 奖惩等 二 财务管理制度 财务分析是指通过对企业财务活动进行分析和研究 对企业财务状况进行科学的评价 一 按范围划分1 全面分析是对企业整体财务状况进行的分析 2 部分分析是就企业某一核算单位 某一核算内容进行的分析 3 专题分析是指针对某一核算项目或某一特定的问题进行的分析 三 财务分析方法 二 按时间划分1 定期分析 是指每年 每季 每月定期进行的或是在项目承包截止时日进行的分析 2 日常分析 是指企业日常财务管理工作中经常要做的分析工作 3 临时分析 是指那些处于项目管理和企业考核 评定的需要而临时安排的财务分析 三 财务分析方法 三 按分析的目的划分1 总结性分析 2 控制性分析 3 预测性分析 三