选房知识与看房秘籍.docx

选房知识各功能分区的选择住宅户型布局相当重要，它关系到业主入住之后是否舒适、方便，是否有利于身心健康。如果布局不合理，要么大大增加您日后改动布局的烦恼和费用，要么有可能给您带来难以挽回的遗憾，让您日后的居住感受如鱼刺在喉难以言表。那么，什么样的户型布局才是最理想的布局呢？用一句精辟的话来说就是：绝大多数住户都觉得不用改动的户型布局才是最好的布局。合理的户型布局首先在于功能分区的合理，这里的功能分区合理主要是指动静分明。一般来说：起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，它的位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；同时室内交通线应尽可能便捷。1、卧室（1）卧室不应太小且要具有私密性;（2）主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于 3米，面积应大于12平方米;（3）大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间，而且卫生间的面积不应小于4平方米。如果户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近;（4）次卧室的面积宜大于10平方米。2、客厅（1）客厅是相对独立的空间，要求宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1/7；（2）客厅的设计应尽量方正，以利于摆放家具。再者，由于客厅通常带有通道的作用，应尽量避免与客厅相连的房门过多，给人一种迷宫的感觉；（3）若入户为起居厅时，在入口处最好有一过渡空间，比如设置一玄关，避免入门就看到客厅，增加户内的私密性。3、厨房（1）厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，随着人们饮食水平的提高，现在的炊事器具种类多，因此需要足够的面积；（2）不宜距卧室太近，厨房门更不能正对卧室房门，而与餐厅最好密切联系，并直接对外采光通风；（3）厨房的面积不应小于6平方米，净宽度不应小于1.8米，宜自带一工作阳台。4、餐厅（1）餐厅属于住宅中的动区，宜靠近门的位置。和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔；（2）餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不应小于2.4米。5、阳台（1）阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮，面积不应小于4平方米，宽度不应小于1.2米；（2）阳台栏杆不低于1.1米，如实体栏板应不高于0.9米，太高会影响采光及观景；（3）阳台最为忌讳的是朝向不好，面积过小，宽度过狭，又被开发商封闭，失去阳台作用。现在很多房型除了客厅有阳台外，主卧也有阳台，这样可以把平时晾晒的东西放在主卧的阳台上，而客厅的阳台上则可以摆放些小型的桌椅等，闲暇之余可以在阳台上观赏风景。6、卫生间（1）卫生间的门不要正对客厅；（2）卫生间要满足洗面化妆、淋浴等功能的需要，而且最好能有所分离（也就是干湿分离）。大小应与整幢户型的面积标准相一致，带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米；（3）切忌卫生间离主卧室太远；空间过于狭窄，影响淋浴功能。7、储藏间（1）对于面积较大户型应设储藏空间；（2）储藏间可不对外采光通风。比较理想的户型（1）入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套房的私密性有很好的保证。（2）客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅十分开阔，并且厅出阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳。（3）朝南的房间越多，通风采光也就越好，居住也就越理想。（4）厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相连，方便备餐与用餐，均有明窗，通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。（5）卫生间与阳台：两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生间，私密性强；阳台为双阳台，一南一北，有利观景、通风和晒衣物等功能。（6）每个卧室的面积分配要合理，方正、平直、宽大、令人心情舒畅，并且要有利于南北空气对流。（7）功能分区集中，动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。（8）户型没有狭窄的通道或其他难以利用的空间。套型面积的选择套型面积过大或过小都不尽合适，而且要根据家庭人口的数量、年龄结构和经济承受能力等实际情况，考虑选择合适的户型与面积。时下，普通住宅一室一厅套型的建筑面积一般为4060平方米，二室一厅为6075平方米，二室二厅为90 100平方米，三室二厅为120140平方米。别墅面积则更大，一般在180平方米以上。看房攻略 看房真是个辛苦事，费力不说，更主要的是还费神。稍微注意不到，就悔恨啊那都是白花花的银纸啊，谁也不愿意因为疏忽一个小细节，而在接下来的生活中麻烦不断，日日夜夜的补救房子带来的各种骚扰哦。下面就跟各位即将买房的兄弟姐妹们，分享下在看房中要注意的细节。关注二手房 关注链家在线首先：看房的时间要选对晚上看房入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。雨天看房下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。其次：房子细节不能忽视要看格局购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。多看墙角查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。不看装潢看做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。采光通风很重要应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。仔细看屋顶看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。渗漏要细查厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口这些地方往往是渗漏问题的高发区，对这些地区应多加观察。墙角是否有发黄的痕迹和墙面石灰是否有较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。选择顶楼的购买者，应仔细观察顶层是否有裂缝，选择底楼的购房者尖注意检查房屋的地面渗水情况，要仔细检查房屋墙角是否有变色、起泡的痕迹。若有，这表明该房地面严重潮湿，必须改造。再观察地面水泥的颜色是否比层外地面的颜色重，有无阴冷的感觉，通风条件如何，也可用硬物敲击地面，检查其是否坚实。房屋顶层和卫生间管道出入口的渗漏，以及底楼地面的潮湿是目前较为普遍的质量问题，虽不危及安全，但十分恼人，不得不查。水要看热的如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：一是房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。再次：小区周边要注意不看电梯看楼梯新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。了解详情问保安可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是最了解小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。看楼型与住宅结构1住宅结构。住宅的结构形式以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。三种形式情况如下：（1）砖混结构住宅。砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架析架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以部分钢筋混凝土和部分砖墙承重的结构。（2）砖木结构住宅。砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板、屋架用木结构而共同构筑成的房屋，老北京俗称“挂板楼”。（3）钢筋混凝土结构住宅。钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀、耐火能力强，经久耐用。最后：定金要慎交目前二手房交易中，定金的交付多数是由购房者交给中介公司，再由中介公司转交房产开发商。由于中介公司在收取定金时的法律地位不明确，这极容易引发二手房交易中购房者与房产开发商之间的定金纠纷。为此，广大购房者在下定金时必须谨慎：一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。二、与中介公司签订