物流园区发展模式.doc

国外物流园区的赢利模式比较(1)日本 物流园地的赢利模式在日本，东京物流组团是社会化物流基地的成功典范。总结其赢利模式，主要有以下两个方面。-地价的升值-低廉的仓库租金集资企业租用仓库的租金低于市场价格，并可按市场价格给其他企业。政府对已确定的物流基地积极加快交通设施的配套建设，以促进其他企业人驻基地，从而使基地投资者得到回报。(2)德国货运村的赢利模式在德国，政府对 货运村这类物流基地的规划和建设遵循:联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，人驻企业自主经营的发展模式，因而赢利途径也有所不同。-出租收人政府将货运中心的场地向运输企业或与运输有关的企业出租，承租企业则依据自身的经营需要建设相应的库房、堆场、车间，配备相关的机械设备和附属设施，并交纳相关费用。-服务费提供良好的公共设施和优良的服务并收取一定的服务费。 我国物流园区的主要赢利模式在西方发达国家物流园区的投资收益率大概在6%8%左右，是基础设施型长线投资项目。投资方所获得的收益通常来自租金回报和土地增值回报。物流园区在做规划时要考虑区域经济水平、目标客户行业、零售业的区域配送以及整个园区的功能定位。不同的物流园区投资策略有所不同，有的是一次性投资建设，也有的是滚动投资。欧洲各国一致认为，物流园区管理公司的运作资金来源，一方面是入驻园区的企业上缴的管理费和管理公司提供各种服务的收费，另一方面在很大程度上它需要政府公共方面的物质支持。这种支持包括:购买土地，然后通过出租和租赁带来收入，以此向管理公司提供启动资金;购买土地时提供资金补贴;在管理体系建设过程中提供管理人员，支持其发展。根据国外物流园区赢利模式的经验，结合中国物流园区建设的实际情况，我们认为商业 (赢利)模式的规划应该根据园区的不同发展阶段而有所侧重，初创期应该注意发挥其基本功能，成长期应该发展其核心功能，而到了成熟期，则应当注重延伸功能的发掘。l 转运型物流园区的赢利模式该类型物流园区是指可实现运输方式转换 (海-陆、空-陆、公路-铁路)的物流园区，例如港口码头、航空港、铁道货车编组站和汽车货运终端站等。(1)初创期的赢利模式-发挥地理优势，提供仓储、多式联运等物流服务转运型物流园区具有其他三类园区无可比拟的地理优势，即它们都处在至少具有两种运输方式相交会的地区，因此处于初创期的转运型物流园区应充分发挥这一优势，在建设的初期就开展与货物转运有关的基本物流服务。集装箱港口物流园区可以开展直达列车的整列装运接卸业务、集装箱的直达运输业务、不同运输方式换装转运业务、集装箱货物分拨配送业务和集装箱存储业务等等。计划投资达9亿元的深圳华南国际物流中心的定位是 “国际货运中转中心”，目前正处于一期工程攻坚阶段，堆场、仓库及配套办公设施正在加紧施工，预计明年初即可投入运营。全部工程将于2005年建成，期间实行 整体规划、分期建设、分步运营、滚动发展。业内人士称，一旦该物流园区各项配套服务跟上来，再辅之以行之有效的营销手段，仅葵涌码头的集装箱货柜转运量就足够让它 吃得撑了。内陆空港物流园区可以利用毗邻机场和大型工业区的地理优势开展工业品转运业务。北京空港物流园区临近首都机场和天竺出口加工区、空港工业区、林河工业区和酒仙桥电子城等国家级出口加工区，其中市级工业区入区企业已达150家，投产企业80多家，日本的索尼、松下，韩国的LG电子，欧美的摩托罗拉、空中客车、爱立信等百余家国际著名企业以及国内的航空公司、万科和华大基因等企业已在附近工业园区落户。随着空港口岸的不断发展壮大，物流服务需求与日俱增，北京空港发展工业品中转业务商机无限。(2)成长期的赢利模式-适应物流国际化的需要，大力发展保税物流空港保税物流主要是指保税仓储、保税展示、物流加工作业、运输配送、贸易服务以及其他相配套的商务服务活动。以上海空港物流园区为例，在上海空港航空货运结构中，国际航线货物吞吐量大大超过国内航线的货物吞吐量。物流的国际化要求浦东机场物流功能设施区必须设立保税仓储区域，努力拓展保税物流功能。广州保税区物流园区地处广东珠江三角洲的中心地区，而广州作为华南经济中心和交通枢纽中心，是外商投资最为活跃的地区。目前为止，广州保税区已规划2平方公里的范围，划分为二个区域:一个区域是电脑工业城，另一个区域是物流贸易区，范围大约是1平方公里，拥有一批具备综合现代物流管理与服务能力的中外物流企业。管委会会同广州保税区海关对区内物流企业实行分级管理，对大型跨国公司、大型物流企业实行即报即办，优先报验，对购买或租用广州保税区内土地或厂房、仓库的物流企业给予价格优惠。利用这些措施发展保税物流，既服务了企业，也为基地的赢利提供了保障。(3)成熟期的赢利模式-提供具有货物中转站特色的增值服务中转型物流园区的增值服务包括提供除基本运输和仓储以外的包装、再包装、流通加工、分拣、配送和信息反馈等，此外还可以开展覆盖全国、连接全球的物流商务平台，提供网上交易、通关代理、保险、银行支付等信息服务功能。上海外高桥物流园区目前正在重点塑造园区商务平台，为入园的物流企业提供增值服务功能，他们计划提供航运资源、航交指数、物流动态、网络营销和网上交易等服务，以加强供需双方和第三方整个物流供应链的连接和沟通，满足物流企业的运作要求。天津港集装箱物流中心积极开展集装箱物流咨询业务，为用户提供物流咨询服务，将集装箱物流园区的管理要求通过咨询传达给用户，以便于确立物流作业标准和提高管理水平。此外他们还开展了代为用户设计物流系统，代货主选择和评价运输商、代理商、仓储商及其他第三方物流服务商等增值服务，有效地扩大了园区的利润来源。l 仓储配送型物流园区的赢利模式该类型的物流园区是指以大规模仓库群为基础，形成以存储、配送和批发交易功能为主的物流园区。(1)初创期的赢利模式 重点争取少数几个大型客户以积累资金和经验安得芜湖物流园区是集仓储基地、运输基地、配送中心、物流信息中心和配套服务设施为一体的大型现代化物流基地。项目完全建成后，仓储基地的仓储面积将达到10万平方米，大型停车场可日停靠运输车辆2000辆，能承接芜湖市内及南京、合肥等邻近大中城市的干线运输、仓储和配送等业务。安得物流园区现已争取到美的集团和海螺型材两大客户，每年都可以保证1000万元的营业收入，项目建成后，伴随着成本大大下降，利润率可以达到50%以上，单这部分业务每年可以收回投资500万元，成本收回后的回报将更为可观。在资金投入方面他们采用分期滚动建设的方式，在一期投资基本收回的条件下再进行下一期投资，一边收回投资，一边扩大建设。这样一方面可以避免盲目投资，降低风险，另一方面也可以最大限度地减少原始资本的投入，缩短整个项目的投资回收期。(2)成长期的赢利模式-建设物流信息交易中心，发展物流配载业务南京王家港物流中心位于312国道旁东方城108号，占地86亩，总投资1.34亿元，其中计算机网络平台投资1042万元。物流中心下设物流信息交易中心，物流配载中心和南京王家湾海关监管点，是南京市第一个以先进的计算机网络技术为支撑，以物流为载体进行电子商务交易的综合物流信息中心。王家港物流信息交易中心建筑面积17600平方米，设有物流信息发布中心、交易厅、大户交易室、期货交易室、会员办公室以及运管、工商、税务、银行等驻点单位，设有可进行即时交易及远程交易的千兆计算机广域网络，具有发布交换物流信息、网上交易和远程车辆监控配载等功能。除此之外物流配载中心还建有8000平方米的自动化仓库和15000平方米的硬化地面堆场，并在计划建立虚拟仓库和虚拟车队，对运输配置、仓储、在库管理、流通加工、搬运、包装的环节链进行管理，实行 ONESTOP(一站式)服务。通过帮助物流企业发展配载业务，基地可以从企业节省下来的资金中获得可观的收益。(3)成熟期的赢利模式-代客户进行供应链管理供应链管理属于高层次的物流管理，只有当园区发展到一定阶段以后才能有足够的经验和实力来开展。北京华通物流园区的上汽大众项目就是一个很好的范例。北京华通物流园区，又称为北京东南公路货运主枢纽，是北京市十五物流规划中的三大物流基地之一。据介绍，上汽大众原先在天津、广州、乌鲁木齐建有自己的维修配件分销中心，负责供应其特约服务店的配件。如今，华通承担了上汽大众天津分销中心约1/3的业务，并创新地采取了由华通出资购买配件再卖给北京地区特约服务店的新模式。如此一来，上汽大众缩短了资金回笼时间，减少了内部运作产生黑洞的可能，降低了运营成本;华通挣得了批零差价;服务店享受到了72小时送货上门的优质服务，可以说取得了三赢的良好效果。l 流通加工型物流园区的赢利模式是指承担了一部分生产加工功能，实现了从厂商生产的标准产品部件到客户所需个性化产品转换衔接的物流园区，同时园区本身也拥有基本的集散能力。(1)初创期的赢利模式-利用现有设施，改建专业交易市场目前中国物流业的一个突出问题就是现有设施利用不足，然而从另一方面来说这也是一个很好的发展契机，如果能利用自身的地理和经营优势对现有闲置设施进行改造，并将其改建成专业的交易市场，也是处于初创期的流通加工型物流园区的一种可行的赢利模式。笋岗-清水河物流园区是深圳市 十五期间重点规划建设的6大物流园区之一，属于6大物流园区中惟一位于城市中心位置的都市型物流园区，具有十分明显的区位优势。笋岗-清水河物流园区的前身是始建于20世纪80年代的笋岗仓储区和清水河仓储区，经过近两年的建设和发展，已初步形成了物流与商流相结合、物流功能和物流设施齐全的现代物流园区。笋岗-清水河物流园区在发展初期利用现有仓储设施，并将其改造成专业批发市场，构建了批发与零售相结合的现代采购中心。园区内的汽车及零配件交易市场拥有4S室内专卖店、室内汽车超市和室外汽车展场三种业态相结合的高档次汽车交易场所，营业面积达20多万平方米，目前已形成了一个现代化的集新车销售、汽车租赁、配件供应、检测维修等多功能为一体的大型综合性汽车交易市场，累计销售汽车近三万辆，成交额近叨亿元，为园区创造了很好的经济效益。(2)成长期的赢利模式-发展专卖，开展品牌特许经营广东物资集团充分利用自身的设施优势和经营优势，从1997年开始对原有的仓储设施进行改造，相继建设了广东汽车市场、广东金属物资市场、广东电器市场和广东建筑装饰家居广场等几个规模大、功能全的物流基地。依托基地经营，集团每年的销售收入超过百亿，年货物周转量超过600万吨，几大市场已成为广州乃至广东的大型物流基地。在成功地开展了专业市场经营以后，广东物资集团又开始把重点转向品牌特许经营，而先前专业市场专人信服的营销能力也使得生产商愿意授予其品牌专卖权。如今汽车物流基地已经成功开办了别克、帕萨特、奥迪A6、捷达、金杯海狮、美国通用、德国大众等知名品牌汽车专卖店，金属材料物流基地去年与唐钢实行工贸结合，在基地内设立了全国第一家钢材产品专卖场-唐钢产品专卖场，开展品牌特许经营，专卖经营使几大物流基地获得了专营权，竞争力得到进一步的增强，收益也随之不断增加。(3)成熟期的赢利模式- 提供增值服务，发展流通加工仍以广东几大物流专业基地为例，在成功开办了专业交易市场和品牌专卖特许经营之后，他们在经营中又提出了再多一道环节，再创一份效益的经营理念。例如汽车市场紧扣产品出厂后的各个环节，开展新车销售、旧车交易、检测维修、按揭消费、缴费上牌、报废回收等一系列业务，公安车管、刑侦、工商、银行、保险等部门驻场办公，提供汽车 “由生到死”的一条龙服务，在全国汽车经营行业起到了示范作用，同时也取得了很好的经济效益。在金属市场设立钢材剪切加工中心，按顾客要求对钢材进行有偿再加工;在汽车市场开展汽车美容服务，按顾客个性化要求对汽车进行装饰装修;在建筑装饰家居广场经营建筑装饰材料的基础上设立加工区，生产胶台板、装饰板等产品，既方便了顾客，也扩大了收入。l 综合型物流园区的赢利模式综合型物流园区是指可以全面处理转运、储存、加工、配送等作业以及不同作业方式之间相互转换业务的物流园区。由于综合型物流园区具有规模大、功能全和投资周期长等特点，市场的培育需要时间，项目见效也要有周期 (一般得2年)，因此所有业务板块不可能一蹴而就。项目启动之初，应该分析优势条件，确定起步点，找出赢利点。(1)初创期的赢利模式-建设货物集散中心和信息交易中心，从场地出租费和货运交易费中赢利刚建成不久的浙江传化物流基地在这方面取得了宝贵的经验。传化物流基地位于沪杭甬高速萧山出口处，总投资3亿元人民币，占地560亩，是浙江省首批规划建设中的现代物流基地。该基地的交易中心总建筑面积10758平方米，营业用房总面积7476平方米，交易大厅近600平方米，共三层，有300多间商务用房，建成不到一年该基地已吸引逾200家第三方物流企业和93家第三产业的企业入驻，光场地租金就可以收回除土地外的一半支出。此外基地的运输中心与信息中心还联合运用GPS (全球定位系统)、GIS (地理图形查询)和ITS (智能运输系统)等现代化信息技术和物流技术，对车辆进行实时追踪，以保证货物安全快捷，并以此吸引了来自全国各地的运输车辆接受统一调度。目前专业运输中心可提供8700平方米的停车场，日停车可达1200辆。不到一年的时间，由入驻基地的物流企业所带来的相关消费就己经与除土地外的其他支出相持平，基地赢利前景乐观。(2)成长期的赢利模式-建设仓储配送中心和流通加工中心，为客户提供个性化的服务当综合型物流园区进入快速发展期时，就需要进一步给入驻园区的物流企业创造良好的条件，使他们能更好地服务于商业企业和工业企业。建设基地仓储配送中心和流通加工中心就是为了提高物流设施的利用率，帮助物流企业减少固定成本支出，以吸引更多的物流企业入驻。平湖物流基地是深圳市在21世纪第一个五年重点开发的基础性建设项目之一，是中国物资流通协会认定的第一个全国性 物流实验基地，在国内物流界具有较大的知名度和影响力。按照立足深圳、辐射周边的规划定位，基地16.25平方公里的总控制范围将分步建设，首期开发区分国内综合物流园区和国际中转物流园区两部分。国内综合物流园区占地2.6平方公里，以市场信息、产品配送、现代仓储、多式联运、商品交易五位一体的模式发展国内物流。目前，国内综合物流园区已成功吸引了万家百货配送中心、深圳商品配送中心和民润农产品配送中心等商业企业在基地落户，与工业企业如德国西门子公司的业务也在接洽中，这些都有效地拓展了基地的仓储配送和流通加工的功能。(3)成熟期的赢利模式-发展物流培训和电子商务等业务，从增值服务中创收进入成熟期的综合物流园区应该朝着提供更高层次服务的目标迈进。传化物流基地在主体业务之外，还计划发展一系列的增值业务，如结合浙江省农业高科技示范园区和毗邻的中国花木城，将传化物流基地发展成观赏物流基地，开展旅游业务;利用传化物流基地已有资源，与相关院校、专业咨询机构联盟，开展物流教育培训业务，把传化物流基地变成物流教学、培训和实习基地;与国内、国际大型物流企业、工商企业联盟，建成网上商城，开展电子商务活动等。通过这些增值服务的出台，传化物流基地的赢利能力将会大大增强，基地的影响力也会得到进一步的提高。综上所述，不同类型的物流园区有着各自不同的特点和优势，而且同一种类型的园区在不同的发展时期也会面临不同的环境和条件，因此物流园区运营 (赢利)模式的规划应该因地制宜、因时而异，这样才能制定出真正符合自身特点的商业模式，更好地为当地的经济服务。苏州工业园区保税物流中心苏州工业园区保税物流中心是国家海关总署于2004年5月11日批准设立的全国首家海关保税物流中心（B型）试点。中心规划面积3平方公里，目前首期0.5平方公里区域已完成开发建设，并于近期通过了海关总署等中央部委的联合验收，即将封关运作。从2004年1月1日起，苏州工业园区保税物流中心(B型)已正式启用新的“运输方式”和“场地代码”，货物信息预录入、报关、报检、查验、放行等手续全部在园区保税物流中心(B型)现场一次性办理，极大地方便了企业。l 区位优势苏州工业园区保税物流中心位于中国-新加坡苏州工业园区的东端、现代大道北侧，地理位置优越，距沪宁高速公路园区出口仅1.5公里，北邻312国道、沪宁铁路，南靠机场路，距上海虹桥、浦东机场分别为45、90分钟车程，到杭州和南京分别只需90、120分