赣县万邦城市广场项目调研报告.doc

赣县万邦城市广场项目调研报告1 赣县概况 赣县位于江西省南部，赣江上游，环绕赣州市区，是“千里赣江第一县”。全县辖9镇10乡；国土面积2993平方公里，其中耕地37万亩，山地360万亩，水面23万亩。赣县县城处在赣州市区的“二环线”上，到赣州市区仅需10分钟，到赣州新机场仅需1小时；境内贡江、赣江通达长江到上海，105、323国道，赣粤高速和即将建设的昆厦高速公路与赣龙铁路、京九铁路贯穿县境，已初步形成公路、铁路、水运、航空立体交通网。是闽南9市、赣州市东河8县（市）下赣州、上京九、达105国道的咽喉要道，更是大京九经济增长带和赣龙铁路经济增长带的十字交汇点。赣县具有丰富的矿产资源，目前，全县稀土和钨加工企业已达20多家，形成了一条较为完整的稀土和钨深加工产业链，已成为全省最大的稀土分离和深加工基地。 2 2011年赣县经济和社会发展状况赣县经济总量增长迅速。2011年，全县实现生产总值92亿元，同比增长12.8%。人均地区生产总值16764元，比上年增加3343元。社会消费水平提高。2011年，社会消费品零售总额20.11亿元，同比增长17.3%城镇居民人均可支配收入12744元，增长13.5%。金融机构存款余额98.99亿元，比年初增长30.5%。固定资产投资增长迅速。2011年，完成全社会固定资产投资72.67亿元，其中500万元以上项目完成投资62.77亿元，分别增长30%和27.1%。规模以上工业完成增加值34.5亿元，增长20%；实现主营业务收入185.3亿元，增长34.9%。 房地产市场活跃。全年完成房地产开发投资6.57亿元，增长115.1%。商品房屋销售面积227628平方米，增长112%。其中，住宅销售面积187203平方米。商品房销售额7.73亿元，增长164.4%。其中，住宅销售额6.07亿元，增长1.62倍。城乡建设步伐加快。城区面积快速扩张，实现了与赣州中心城区主干道的全面对接，“同城化”建设步伐显著加快。2011年全年投入城乡建设资金30.5亿元，增长31.3%。全年新增县城建成区面积1.7平方公里，达到16.9 平方公里；新增城镇人口1.17万人，达到25.23万人，其中县城人口达到15.85万人。城镇化率提高4个百分点，达到41.5%。3 赣县城市发展规划最新赣县城市发展规划显示，赣县中心城区建设成为经济发达、交通便利、布局合理、功能突出、设施齐全、环境优美的滨江园林城市，成为赣州市中心城区的休闲度假基地。赣县城区人口规模，近期2010年12万人，2015年达到15万人，2020年达到18万人；城镇化水平，近期2010年35%，2015年达到42%，2020年将达到48%。城市布局将以赣龙铁路，京九铁路为分隔，依托于梅林大街、赣新路（323国道城区段）、环城快速路展开，形成“一心两组团三片区”的整体布局结构。一心县城核心设于城南片区飞龙路、双龙路、章贡路、杨仙大道围合区域。两组团指以京九铁路为分隔划分为城南组团和城北组团。三片区指以京九铁路、兴园路为界分城南、城北及城东红金片区。多功能区指城东红金工业生产区、东部文化休闲区、城北生活居住区、城南生活居住区、综合服务核心区、赣州东站商贸物流仓储区。城市主中心位于城南片区飞龙路、双龙路、章贡路、杨仙大道围合区域，是城市的行政、文化、商业金融中心。副中心位于城北片区赣南大道与燕塘北路交汇处，是城北商业金融服务中心。 城区整体形成以“三横三纵”为骨架，功能明确、联系紧密的道路系统。“三横”：赣南大道，赣新路，城南大道；“三纵”：贡江大道，燕塘北路、双龙路，兴园路 。项目地【赣县城南新区总体规划图】项目地【赣县城市交通总体规划图】项目地梅林大桥东河大桥【赣县地图】4 赣县城区商业发展现状4.1赣县城区商业发展现状 赣县商业核心区相对较为集中，主要以“赣新路”、“章贡路”、“梅林大街”、“双龙路”“货场路”、“站前大道”以及“光彩大道”为主，近几年，城区商业不断向南扩展发展，新的商圈“客家风情街”、“城南商业街”应运而生。 商业主要以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所；总体看，商业层次相对较低，市场缺乏高档、主导性以及综合性消费的商业中心，面临着整体升级的需要。 赣县城区没有形成繁荣的商业氛围。沿街商铺独立经营，经营内容参差不齐，商业的经营缺乏统一管理，商业氛围很难形成，商铺的换租率表现非常频繁。 中心城区街道狭窄，缺乏可供大量人群集散的广场，周边物业无法升级为大型的商业中心；而且传统商业区内停车设施严重不足，不利于吸引自驾车的高端消费群体，也影响了传统商业区内物业升级为高级商场。4.2赣县城区主要商业物业状况4.2.1赣县城区商圈区域分布 随着赣县城市建设的发展，目前在市区内主要已逐步形成5块相对集中商圈。首先位于章贡路与双龙大道之间的“梅林大街”传统商圈，其次是货场路、站前大道、光彩大道之间，以“光彩大市场”为中心的商圈，第三是双龙大道为中轴的“裕磬都市广场”为中心的商圈，第四是以“客家文化城”为中心的客家风情街商圈，第五是正在位于城南大道与双龙大道交汇处的在建“城南商业街”商圈。本项目【赣县城区楼盘区域分布图】4.2.2梅林大街商圈梅林大街，是赣县传统的商业街区，居于中心地位，经过多年的发展和历史沉淀，梅林大街已形成传统的步行街和购物商店。纵观整个梅林大街商业物业市场，繁华商业主要集中在章贡路与双龙大道之间的梅林大街一带，沿线有餐饮、娱乐、电器、手机、便利、宾馆、服装专卖店等业态，“新南康”购物广场，是该区域唯一的综合百货类购物商场，梅林大街，是目前赣县城区核心商业街区。商业商圈主要以沿街铺面为主，面积约4580，月租金约为60-75元/，95%店铺已开业，传统商业中心，商业氛围较好。4.2.3“光彩大市场”商圈“光彩大市场”商业街区，是作为赣县的“批发市场”为定位的商业街区，“光彩大市场”由于项目规划以及市场定位不够清晰，以及招商管理不够到位等众多因素，该区域商业物态比较混乱，便利、装潢、电器、超市、餐饮、家电、酒店、休闲会所等众多业态杂乱分布，并没有形成以“批发市场”为核心的商业氛围。 “光彩大市场”商圈，目前家电专卖店众多，休闲娱乐会所、宾馆、酒店众多，形成了以家用电器销售、休闲娱乐为主的商业氛围。 光彩大市场”街区，主要以单间铺面为主，面积约4560之间，月租金约为50-65元/，95%店铺已开业。4.2.4“裕磬都市广场”商圈“裕磬都市广场”商业街区，是以“全民创业中心”为定位，是作为市民创业而成立的商业街区，商业形态是以三十多间沿街商铺为主，主要以服装、休闲、餐饮为主的业态，坚强购物广场是该区域的购物中心，负1、1 F 为购物超市，2 F以家电、鞋城、家访为主。“裕磬都市广场”商圈主要以单间铺面为主，面积约3045之间，月租金约为55-60元/，95%店铺已开业。4.2.5“客家风情街”商圈“客家风情街”商业街区，是以“客家文化城”概念商业街区，以旅游、休闲市场定位的商业街区，商业形态是以“客家文化城”周边沿街铺面为主，现主要以餐饮、便利、饭店为主，目前，商铺出租率约为百分之三十，商业氛围清淡。“客家风情街”商圈主要以临街铺面为主，面积约4560之间，月租金约为35-50元/，仅30%店铺已开业。4.2.5“城南商业街”商圈 “城南商业街”商圈，位于赣县城南大道北侧路段开发带规划建设商住楼，在建项目。项目定位为赣县行政、文体中心、高档住宅区。占地面积7570平方米，建筑面积45868平方米，欲打造赣县城南办公、文体、商业中心，商业形态是以沿街铺面为主，目前一期铺面已售罄。“城南商业街”商圈主要以临街铺面为主，面积约4560之间，月租金约为35-45元/，现周边临街铺面90%店铺已开业。4.2.6赣县城区主要商业圈经营状态商圈区域业态现状梅林大街商圈梅林大街传统商业街区商业街区临街铺面为主中小型商场服饰、鞋业、皮具、便利、日化等新南康百货单间铺面4580，月租金60-75元/。95%店面已开业光彩大市场商圈光彩大市场周边商业街区商业街区临街铺面为主家电专卖店家电专卖、珠宝、休闲会所、化妆品、宾馆、便利等单间铺面4560，月租金约为50-65元/。95%店面已开业裕磬广场商圈裕磬都市广场周边商业街区商业街区临街铺面为主中小型商场服装、鞋业、日化、餐饮等坚强购物广场单间铺面3045，月租金约为55-60元/.95%店面已开业客家风情街商圈客家文化城周边商业街区商业街区临街铺面为主饭店、餐饮、便利、茶叶、装潢等饭店、餐饮居多临街铺面4560，月租金约为35-50元/，开业率约30%。城南商业街商圈城南大道与双龙大道交汇处周边商业街区商业街区临街铺面为主装潢、便利、餐饮、日化等临街铺面4560，月租金约为35-45元/。开业率80%。【赣县城区主要商业圈现状图标】4.3赣县城区购物商场现状4.3.1永安南城百货永安南城百货，现已更名为“新南康百货”，是赣县城区传统商业街区最大的百货商场，位于赣州市赣县梅林大街26号，于2011年6月21日试营业，共四层，建筑面积约四千平方米，负一层是“肖记电器”，以家电销售为主；一至三层为百货超市，一层以蔬菜、水果等食品类，二层以家用礼品百货类，三层是日化用品、服饰百货。因处于传统梅林大街商业街区，地理位置优越，客流量良好，商业氛围浓厚。4.3.2坚强购物广场坚强购物广场，位于“裕磬都市广场”商圈，临赣县中学侧校门，是双龙大道街区的百货商场，共三层，约3千平方米，负一层至一层为广发购物超市，日常百货商品；二层为四平家电、二楼鞋城、阳光服装城、好心情家纺，集家电、服饰、鞋业为一体。处于双龙大道中间区域，赣县中学旁，周边小区众多，人口流量较大，商业氛围良好。4.3.3“光彩大市场”商业街“光彩大市场”商业街区，休闲娱乐商场类主要是家电、服饰、珠宝、化妆品类为主，家电商场主要有大众家电、国美家电、四海家电，商场一至二层，面积约一千多平方米，以家电专卖商场为主，家电商场众多，相对集中，形成一定的规模，商业氛围浓厚。珠宝类商场主要有永福金银珠宝行。“光彩大市场”商业街区，交通便利，位置优越，商业氛围良好，形成了以家电、珠宝、休闲娱乐为主的商业中心。项目地【赣县城区商场分布现状】5项目地块分析5.1项目地块状况项目地块位于梅林大街东段，地块临部分梅林大街，西侧临赣县中学，北侧文庭华园，东侧居民住宅，南侧一部分临梅林大街，一部分被遮挡，项目地块被梅林大街与新塘路包围，地块整体平坦，整个地块地势较低，对后期项目施工无重大影响。5.2区位条件分析项目地块位于梅林大街东段，赣县中学东侧，地处赣县城区商业中心地段。地块临梅林大街，项目位于赣县中心城区的中心地段，周边店铺林立，商业发达，人口众多，人流量非常大。周边交通便利。项目西侧与双龙大道和梅林大街十字相连，东侧鑫业大道和梅林大街十字交汇，再往东便是梅林大桥，北边是赣新路，南端是城南大道，项目地块正处于中间地带，交通发达。5.3项目周边环境目前，临地块的梅林大街商铺经营项目非常混乱，便利、餐饮、电器等众多业态布局其中，东边临近菜市场，西边临赣县中学段商铺，多以餐饮为主，卫生环境相当恶劣，恶劣环境与本高端商业项目形成鲜明对比，将对高端商业形象带来负面影响。5.4客流分析地块位于赣县城区主要商业阶段，地理位置尚佳，人流量甚大，且交通比较发达能够吸引不同层次、不同距离的消费群前来消费。 地块周边小区众多，人口稠密，目前周边拥有文庭华园、瑞祥花园、先锋花园、滨江花城、绿洲新城、贡庭文苑、上林春天、美林苑、蓝岸水郡、白鹭湾等众多小区，这些小区业主可以步行到本项目消费，该消费群消费能力强，属中档、中高档消费群，常住人口超过3万，能给本项目提供稳定的消费群体。项目周边均为赣县城区居民，且邻近众多机关单位，收入水平比较高，消费能力日益增强。赣县城区已达到15.85万人口，且赣县城区目前高端商业项目几乎没有，因此，赣县城区庞大的人口，能够为本项目提供充足客源。赣县城区公共交通发达，公交线路众多，项目周边公交站台众多，外来客户群来本项目购物方便。既有赣州市区与赣县城区的公交车，又有赣县城区公共交通系统，既能带来赣州市区消费客户群，又能带来赣县乡镇消费群体。5.5消费能力分析 据了解赣县县城人口2010年已到12万人口，预计2015年达到15万人口，2020年达到18万人口。且地块周边小区众多，人口稠密，周边小区有文庭华园、城东社区、瑞祥花园、先锋花园、滨江花城、绿洲新城、贡庭文苑、上林春天、美林苑、蓝岸水郡、白鹭湾等众多小区，粗略估计直径3公里内，常住人口超过3万，且居民收入水平比较高，消费水平相对较高，能够提供稳定且庞大的消费客户群体。6项目SWOT分析6.1项目优势（1）项目品质高端、规模庞大。目前，赣县城区缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所，本项目一旦推出市场，将成为赣县城区的巨型商业物业，将成为赣县城区首屈一指的综合性商业物业。（2）地理位置优越，交通发达。项目西侧，双龙大道和梅林大街十字相连，东侧鑫业大道和梅林大街十字交汇，再往东便是梅林大桥，项目地块正处于中间地带，处于城区传统商业中心位置，将成为城区居民高端娱乐、休闲、消费的主要产所。（3）具有稳定的高端消费群。周边小区众多，楼盘林立，人口稠密，消费群庞大。（4）项目具有强大的竞争力。周边无同档次商业物业，仅有少量中小型商场，高端商业物业机遇难得。（5）地段商业氛围浓厚。位于赣县城区传统商业街区梅林大街，人口流量大，具有一定的商业氛围。6.2项目劣势（1）地块欠佳。临梅林大街位置被20米左右楼房阻挡，新塘路偏窄，将影响本商业项目经营以及客户群便利性。（2）周边卫生环境恶劣。临项目地块梅林大街商铺经营项目混乱，且卫生状况偏差，项目东边，赣县中学对面的梅林大街商铺，多以餐饮业态为主，西边临农贸市场，卫生状况与项目成鲜明对比，必将影响项