第七章_物业管理资金的管理.ppt

第七章物业管理的资金管理 主要内容 物业管理资金的筹集原则 物业管理资金的来源及用途 维修基金的使用与管理 物业管理费的的定价方式与测算 了解物业管理资金的原则和渠道 熟悉物业管理资金的的使用与管理 理解并掌握物业管理费的测算和收取及物业维修基金的使用和管理 能合理测算物业服务成本 进而确定物业服务收费的标准 制定灵活的收缴办法和合理有效地使用资金 物业管理费的测算和收取及物业维修基金的使用和管理 学习目标 物业管理费的测算和收取 案例分析1 某几位业主在谈及交纳物业管理费时认为 开发商声称在房屋没有销售完毕前自己是小区物业的大业主 有权首次聘用物业服务企业 而作为业主 交纳物业管理费是其应尽的义务 因此 开发商也应当交纳物业管理费 那么 是否像这几位业主所言 在自己开发的房屋没有销售完毕前 开发商也应该交纳物业管理费呢 某小区的业主钟先生的女儿一人在家洗澡时 3名歹徒从楼梯间的窗户爬进他们家的厨房 将其双手 双脚捆绑起来 并用菜刀威胁她 抢走价值2万多元的现金和首饰 据调查 钟先生家厨房的窗户与楼梯间的窗户仅有1米左右的距离 钟先生称 出事时 属于公用面积的楼梯间的窗户并没有安装防盗窗 歹徒也正是利用这一点从楼梯间翻入他们家实施抢劫 钟先生买房时 物业服务公司承诺 提供封闭式防盗系统和24小时固定岗哨 定时保安巡逻 事发后 他们一家人找到此小区的物业服务公司讨说法 物业服务公司认为 自身没有责任 但表示 可以免去钟先生一年的物管费 请问 物业服务企业是否有权利免去钟先生一年的物管费 2 某商品房住宅小区在投入期间一直没有发生房屋质量问题 但今年冬天经常下雪 由于得不到及时的清理 屋顶积雪越积越厚 春天一到 积雪化为雪水渗到屋内 影响了屋内业主的使用 住在顶层的业主要求物业服务企业对屋面作防渗防漏处理 但物业服务企业却说这属于大修工程 而他们收取的物业管理费不含大修费 所以应从维修基金中出此费用 请问 1 在此 屋顶的维修责任应由谁来承担责任呢 2 维修基金应该归谁所有 3 维修基金由谁收取 如何管理使用 物业资金管理一 物业管理资金的筹集共性 以盈利为目标 追求利润最大化 特性 取得相对稳定的租金收入和有偿服务收入 一 物业管理资金筹集的原则1量出为入的原则 2以业养业的原则 3相对稳定 适当调整原则 4兼顾国家 企业 业主的原则 5依物业性质区别筹集原则 二 物业管理资金的来源1 物业维修基金 1 非经营性物业 开发商 销售商 业主 2 经营性物业 开发商 2 质量保证金 非经营性物业 3 物业管理服务费 1 公共性服务收费 2 专项服务收费 3 特约服务收费4 经营性收入 5 国家财政补贴 6 物业管理资金运用收入 物业管理资金是业主预付给物业服务企业用于委托物业管理服务的费用 使用时遵循原则 必要合理 服务第一 计划使用 合理收益 民主管理 二 物业管理资金的使用1 物业管理资金的使用原则 2 物业管理资金的主要用途1 用于支付物业管理中大众服务的成本 2 用于共有物业及其设备 设施的维修和更新 3 物业服务企业的利润和国家税收 4 营租费用 经营性物业所特有 广告费 营租代理费 其他费用 三 物业管理服务费的测算 一 物业管理服务费测算的意义1 为物价部门核定收费标准提供依据 2 为业主委员会招标和协商招标定价提供依据 3 有利于资金使用的计划控制 二 物业管理服务费测算的主要定额1 确定物业管理服务费测算定额的原则 2 主要测算参考定额 物业服务成本或物业服务支出构成一般包括9方面 1 管理 服务人员的工资 社会保险和按规定提取的福利费 E1 元 月物业服务企业向所聘用的管理 服务人员按月发放的工资和按工资的14 提取的职工福利费 具体包括基本工资 津贴 福利基金 保险金 服装费及其他补贴等 不含奖金 三 物业管理服务收费的构成1 物业管理服务成本 2 物业共用部位 共用设施设备的日常运行 维护保养费 E2 元 月指门厅 楼梯间 电梯间 走廊通道 室外墙面 屋面 供水管道 排水管道 照明灯具 电梯 邮政信箱 避雷装置 消防器具 道路 绿地 停车场库 化粪池 垃圾箱等的维修养护费用及公共照明费等 3 物业管理区域内清洁卫生费 E3 元 月是指物业管理区域内公共区域的清洁卫生费 包括清洁用具 垃圾清理 水池清洁 消毒灭虫等费用 有时还包括单项对外承包费 如化粪池清淘等 4 物业管理区域绿化养护费用 E4 元 月是指物业管理区域绿化的养护费用及开展此类工作所购置的绿化工具及绿化用水 农药 化肥 杂草清运 补苗等费用 5 物业管理区域秩序维护费用 E5 元 月是指物业管理公共区域的秩序维护费 包括安全监控系统 设备 器材的日常养护费等 6 办公费用 E6 元 月是指物业服务企业开展正常服务工作所需的有关费用 如交通费 通讯费 低值易耗办公用品费 节日装饰费 公共关系费及宣传广告费 7 物业服务企业固定资产折旧费 E7 元 月是物业服务企业拥有的各类固定资产如交通工具 通讯设备 办公设备 工程维修设备等按其总额每月分摊提取的折旧费用 8 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 E9 元 月为从经济上保障物业管理区域内水电 电梯等设施遭受灾害事故后能及时进行修复和对伤员进行经济补偿 物业服务企业必须对这些建筑物及设备设施投财产保险和相关责任保险 对于险种的选择是由所管物业的类型 性质来决定的 但必须考虑业主的意愿和承受力 9 法律法规规定及经业主同意的其他费用 E9 元 月经与业主协商 其同意包括在物业服务费中的内容 应当注意的是 物业共用部位 共用设施设备的大修 中修和更新改造费用 应当通过专项维修资金予以列支 不得计入物业服务支出或物业服务成本 2 法定税金 E10 元 月3 物业服务企业酬金 E11 元 月 物业管理服务费用的测算可用如下简单公式来表示 费用总额 E E Ei式中 E表示小区物业管理服务费用支出总额 元 月 Ei为第I项的费用额 元 月 1 2 n 物业管理服务收费标准 P P 式中 P 物业管理服务收费标准 元 月 米2S 总建筑面积 米2 案例 某项目可收费总建筑面积10万m2 经测算该项目全年各项费用如下 1 各类管理服务人员的工资 社会保险等50万元 2 共用部位 共用设施设备的运行维护费20万元 3 清洁卫生费15万元 4 绿化养护费10万元 5 公共秩序维护费10万元 6 办公费5万元 7 固定资产折旧2万元 8 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费2万元 9 业主委员会办公费 社区文化活动费等其他费6万元合计120万元 若采用酬金制方式 且约定物业管理酬金比例为10 则该项目单位物业服务费标准为 120万元 1 10 10万m2 12月 1 1元 m2 月若采用包干制方式 如该项目法定税费和利润约12万元 则该项目单位物业服务费标准为 120万元 12万元 10万m2 12月 1 1元 m2 月 在物业服务费测算完毕后 可编制物业服务费核算表 以便提交建设单位或业主大会 核算表的内容一般包括序号 核算项目 核算依据 计算式 计算结果各项占总费用的比例 备注等栏目和内容 同时 在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述 四 物业服务收费定价及计费方式1 物业服务收费定价方式1 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价 1 物业服务收费实行政府指导价的 有定价权限的主管部门制定相应的基准价及其浮动幅度 并定期公布 具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定 2 实行市场调节价的物业服务费 由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定 2 物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价 在物业管理区域内的显著位置 将服务内容 服务标准以及收费项目 收费标准等有关情况进行公示 2 物业服务的计费方式1 包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用 盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本 法定税费和物业管理企业的利润 主要适用于普通住宅小区的物业服务费的测算 2 酬金制指在预收的的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业 其余全部用于物业服务合同约定的支出 结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 酬金制预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金 一般适用于高档公寓 别墅 大厦的物业服务收费测算 实行物业服务费用酬金制的 预收的物业服务支出属于代管性质 为业主所有 物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定外的支出 物业服务企业应向业主或业主大会公布物业服务资金年度预决算 并每年不少于1次公布物业服务资金的收支情况 业主或业主大会对此提出质询时 物业服务企业应及时答复 3 包干制与酬金制的比较 1 酬金制为委托关系 而包干制则是交易关系 2 酬金制具有监控性 3 酬金制利于培育健康的物管企业 4 酬金制将促使业主缴费自律 而包干制对不缴费业主则无法控制 5 酬金制利于物管企业专业化 而包干制则让物业服务公司不得不搞多元经营 四 专项维修资金的管理与使用 一 专项维修资金的性质 筹集1 专项维修资金的性质专项维修资金是指专项用于房屋共用部位 共用设施设备大修 中修 更新和改造的资金 性质 属专门用于特定目的而设立的专项资金一类 即它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养 保值增值目的而专项筹集 独立核算的资金 产权 属于全体业主 在物业服务企业财务上属专项代管基金 2 专项维修资金的筹集依据专项维修资金筹集的依据主要有 物业管理条例 物业服务收费管理办法 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 和 物业服务企业财务管理规定 各省市地方性法规 规章是当地筹集专项维修资金的具体依据 专项维修资金的来源 物业服务费结转的费用 业主大会中决定分摊的费用 业主共有物业的收益 社会捐赠或府拨款的费用 法规规定的费用按照建设部 财政部 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 建住房 1998 213号 的规定 在销售商品房时 购房者应当按购房款2 3 的比例向售房单位缴交维修资金 在出售公房时 售房单位按照一定比例从售房款中提取 原则上多层住宅不低于售房款的20 高层住宅不低于售房款的30 该部分专项维修资金属售房单位所有 注意这句话 物业服务费结转的费用物业服务费在运行中可能产生结余 如果在连续几年或者年度出现较大数额的结余时 除可在管理预算中调整外 也可经业主大会同意设定一定比例纳入专项维修资金 业主大会中决定分摊的费用根据物业维护保养的需要 在大 中修和更新改造费用不足时 由业主大会决定向全体业主续筹的资金 业主共有物业的收益物业区域内的共用部位 共用设施设备 有些可以用来经营 获得收益 经业主大会同意 可将收入的一部分纳入专项维修资金 社会捐赠或政府拨款的费用由社会各界捐赠或政府根据某种情况拨付的费用 二 专项维修资金使用与管理1 专项维修资金管理与使用的原则1 专款专用 2 全面安排 计划使用 业主决策 3 建立监管机制 政府监督 2 专项维修资金的使用程序1 物业服务公司定计划 2 业主组织审查批准 3 金融机构划款 注 挪用专项维修资金的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金 给予警告 没收违法所得 可以并处挪用数额2倍以下的罚款 物业服务企业挪用专项维修资金 情节严重的 并由颁发资质证书的部门吊销资质证书 构成犯罪的 依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任 五 物业服务费的追缴1 追讨欠费主要有以下几种不同的方法 1 一般性追缴 当上月费用拖欠后 物业服务企业在下一次收费时将向业主 使用人 发催款通知单 此单将上次费用以及本次费用一起通知业主 使用人 如果第二次仍拖欠 物业服务企业将在第三次再次发催款通知单 将前两次的费用和当次费用一并通知 并限期交清 2 针对性追缴 物业服务企业对拖欠费用的业主 使用人 应针对不同情况 采取相应措施 对于费用大户 要亲自登门拜访 有时物业服务企业的总经理也要亲自上门 进行劝导和解释 争取用户的理解和支持 对于一些 钉子户 则应严格按照法律程序执行 3 区别性追缴 对于业主由于工作繁忙没时间及时交款的情况 企业财务部门一方面要及时提醒补交 另一方面应尽可能配合他们的工作时间 采用上门收缴 预约时间等方法 给业主以方便 业主一般也会乐于配合 对于因对服务不满的业主 若企业自身服务确有不足的地方 应尽快改正 满足业主的要求 若业主提出的要求不合理 也应向业主耐心解释 若业主依然如故 物业服务企业就要根据管理制度 服务合同采取停止服务或相应的法律程序来解决 这种情况下要特别注意保存好催款工作的书面记录和相关物证 2 欠费追缴的一般程序 1 发催缴费通知 2 电话催缴和上门催缴 协商 停止服务或起诉 费用的追讨是一门学问 物业管理人员要有较高的文化素质和社交能力 在加强与业主沟通的基础上 善于把握时机 及时协助解决他们的投诉和困难 取得他们的信任和理解 二 物业服务收费纠纷的解决 一 物业收费纠纷产生的原因1 对服务不满 对受约束不满2 对收费标准 项目 方式等不满3 建设单位遗留问题所致4 邻里关系等问题引起5 对外部大环境不满6 无支付能力7 特权思想作怪8 受人传染 唆使 二 物业服务收费纠纷的解决对策作为一线从业者 从自身做起 不懈努力 切实改进工作 设身处地为业主作想 精打细算降低服务收费 以优质服务和活动感化业主 公开账目取信业主 让业主真正感受到服务价值是第一重要的 除此之外 可以从以下方面着手 解决欠费问题 1 深入了解欠费原因 加强与业主的协商沟通 依理依法说服 2 借助管理规约和业主委员会的力量 3 争取业主工作单位 居委会等外部因素的帮助 4 服务项目 流程设计上力求能够区分 5 改进服务 计费方式和收费办法 6 完善物业管理服务合同 严格依约行事 7 在必要催缴的程序后通过法律途径解决 三 法律途径解决物业服务欠费问题的程序1 催缴物业服务费的法律督促程序 支付令 物业服务企业要求欠费业主 使用人给付物业服务费 在正式起诉之前 可以向有管辖权的人民法院申请支付令 即根据法律提起督促程序 2 简易程序简易程序 是基层人民法院及其派出法庭审判简单民事案件和简单经济纠纷案件的诉讼程序 简便易行 诉讼程序有所简化 便于当事人进行诉讼 3 追讨物业服务费的法律诉讼程序 1 起诉 2 参加庭审 3 上诉 4 执行 物业服务费诉讼案常见抗辩理由1 以物业服务质量不到位为由 2 以前期物业服务合同期限届满为由 3 以物业服务企业不具备物业管理资质为由 4 以开发商房屋质量存在瑕疵为由 5 业主以其自行聘请保安 清洁公司为由 6 以超过诉讼时效作为由 7 以没有在前期物业服务合同上签名为由 8 以前期物业服务期间开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业 物业服务合同无效为由 9 以业主委员会在没有召开业主大会的情况下与物业服务企业签订的物业服务合同无效为由 10 以还在开发商 减免物业服务费 承诺期限之内为由 11 以不同意物业服务收费标准为由 12 以家中财物被盗 车辆被盗为由 13 以物业服务企业未能阻止违章搭建为由 14 以应由物业实际使用人交纳物业服务费为由 家住长宁的某业主 住别墅 请保姆 夫妻每人一辆车 另外还备一辆 宝马 却拖欠物业管理费 水电费一年多 物业服务企业把他告上了法庭 去年8月 长宁法院判决生效后 他依然拒不执行 法院上门执行 封了其家中的空调 冰箱 第二天 他就把钱送到法院 但根据规定三天后才可以启封 夏天天热不能用空调 家里是没法住了 一家人只好住宾馆 从此 该小区所有业主均按时缴费 物业管理费的收缴率达到100 此案例给我们什么取示 某业主违反管理规约的规定 在楼顶搭建一个小棚 物业服务公司将棚子强行破坏 问 如果物业服务公司在实施强行拆除 发现楼顶损害 需修理 该修理费应如何承担 2007年 康先生将其在某小区的新房租给了两名大学生 双方在合同中约定 物管费和水电费由租户承担 2010年7月10日 租房合同已到期 康先生拨打租户的电话 但号码已变成空号 我以为出什么事了 赶过去才发现已是人去屋空 随后 康先生把房子又租给别人 今年3月15日 新租户给康先生打来电话称 物管要收取拖欠3年的物管费和水费 当时我就懵了 康先生到小区物管核实 才发现以前的租户一次都没交过物管费和水费 3年多一共欠下2450元 欠费这么久都没人问过我 但是不交的话 肯定影响现在的租户 康先生只好补上了所有欠款 试分析该案例 先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室 老两口在澳大利亚女