房地产估价师考前冲刺备考学习秘诀.doc

房地产估价师考前两个月冲刺备考学习秘诀一、合理安排学习时间。首先你要清楚一周内所要做的事情，然后制定一张作息时间表。在表上填上那些非花不可的时间，如吃饭、睡觉、上课、娱乐等。安排这些时间之后，选定合适的、固定的时间用于学习，必须留出足够的时间来完成正常学习进度和学习练习巩固。当然，学习不应该占据作息时间表上全部的空闲时间，总得给休息、业余爱好、娱乐留出一些时间，这一点对学习很重要。一张作息时间表也许不能解决你所有的问题，但是它能让你了解如何支配你这一周的时间，从而使你有充足的时间学习和娱乐。二、课程预习。这就意味着在你认真投入学习之前，先把要学习的内容快速浏览一遍，了解学习的大致内容及结构，以便能及时理解和消化学习内容。当然，你要注意轻重详略，在不太重要的地方你可以花少点时间，在重要的地方，你可以稍微放慢学习进程。三、学习要有合理的规律。网上听老师讲课时要做笔记并在听后及时回顾，不仅要复习老师在课程上讲授的重要内容，还要复习那些你仍感模糊的认识。如果你坚持定期复习笔记和课本，并做练习中心的习题，你定能更深刻地理解这些内容，你的记忆也会保持更久。五、找一个安静、舒适的地方学习。选择某个地方做你学习之处，这一点很重要。它可以是你的单间书房或教室或图书馆，但它必须是舒适、安静的。当你开始学习时，你应该全神贯注于你的功课。六、不能情绪波动的时候学习。科学研究表明，在学习数学等理工学科的时候注意力非常难集中，所以在学习之前绝对不能有和同学争吵，或者兴奋的剧烈运动等等情绪。否则一时间无法集中注意力而无法进入学习状态。所以在学习之前要平静心态，集中注意力，才可以达到事半功倍的效果。七、树立正确的考试观。平时测验的目的主要看你掌握功课程度如何，所以你不要弄虚作假，而应心平气和地对待它。或许，你有考试成绩不尽如人意，但是这不要紧，只要学习扎实，认真对待，下一次一定会考出好成绩来。通过测验，可让你了解下一步学习更需要用功夫的地方，更有助于你把新学的知识记得牢固。最后建设工程教育网预祝广大考生顺利通过考试！十、房地产拍卖底价评估1、法律依据。中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国拍卖法以及其他有关规定。2、几条相关法律。担保法第五十五条规定：城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖后新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，以实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。=拍卖法第六条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产。第五十六条规定：委托人、买受人与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖或者成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用，未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。3、房地产拍卖底价评估的特点。强制处分。处分行为要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。快速变现。买受人无时间充分了解标的物，因此出价一般低于正常交易价格。市场需求面窄，推广力度小。消费者心理因素。认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格。购买者的额外支出。拍卖时所发生的费用以及产权转移时所发生的费用，由于竞买者要支付拍卖机构佣金，成为购买者的额外成本。估价时应该考虑是否扣除。4、拍卖底价评估的技术路线。先确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，然后可以先按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低幅度对估价结果调减。5、在建工程拍卖底价的评估。应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场比较法。十一、 企业各种经济活动中涉及的房地产估价企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价；其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。1、权属发生转移的。企业合作、合资、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意破产清算与抵押物处置类似，属于强制处分，要求在短时间内变现的特殊情况；在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于公开市场价值。企业合资合作时，一般应根据新设立公司的有关合资、合作协议，以及相应的可行性研究报告，来分析房地产用途是否发生转变。如发生用途转变，则在符合城市规划要求的前提下，分析考察项目的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本，采用假设开发法和收益法进行估价；如果继续使用，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用市场比较法和成本法进行估价。2、房地产权属不发生转移的。企业联营一般不涉及房地产权属的转移。企业联营中的房地产估价，主要是为确定以房地产出资的出资方的利润分配比例。宜用收益法、市场比较法、假设开发法，也可用成本法。3、估价假设前提。根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳使用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳使用；在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳使用。十二、 房地产损害赔偿估价应把握被损害房地产在损害发生前后的状态，对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。注意估价技术路线。第六部分 各种类型的房地产估价：一、居住房地产估价（分普通住宅、高档公寓、别墅）1、影响居住房地产价格的区域因素：交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量、治安环境、城市大配套设施条件、人文环境等。2、影响居住房地产价格的个别因素：建筑结构、类型和等级、装修、设施与设备、质量、朝向与楼层、户型、产权情况。3、各种类型的居住房地产区域影响因素不同，估价时还要考虑政策性的影响。高层住宅通常是楼层越高价值越大。二、商业房地产估价（含餐饮）1、商业房地产及其估价特点。经营内容多。不同的经营内容（或不同的用途）一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对经营内容不同的各部分房地产采用不同的资本化率。转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。避免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产所有人的身份委托估价。注意转租的合法性。装修高档而复杂。有些地方，买下或租下别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑到这种因素。2、影响商业房地产价格的主要区域因素：繁华程度、交通条件（公交通达度、交通便捷度）。3、影响商业房地产价格的主要个别因素：临街状况、内部格局（分割出租的，要有一定的空间间距）、楼层、面积（不宜太大也不宜太小）、装修、转租的可能性（转租将影响投资商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值）。4、餐饮房地产估价：搜集包间数、座位数、就餐次数、人均消费额等；经营成本：保险费、成本、工资、应扣除特色引起的商业垄断收益。三、商务办公房地产（写字楼）估价1、影响商务办公房地产的主要区域因素。除了一般影响商业房地产的主要因素外，还有：是否位于中央商务区或政府机构附近。交通条件、停车条件。商务办公房地产与机场、火车站之间的交通方便程度。周围环境。整洁气派，有现代化的都市气氛。2、影响商务办公房地产的主要个别因素。外观：建筑物高度、体量、造型、外装修等。内部装修；设备、设施；是否具有智能化办公条件；满足不同公司的不同要求；物业管理条件。对于商业办公房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理对提升其价值的作用非常明显。四、旅馆房地产估价（含娱乐）1、旅馆房地产及其估价特点：旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。注意：单独估算旅馆大堂等附属的功能部位部分房地产的价值是没有意义的。由于同类型旅馆的价值在于其接待能力，因此衡量旅馆接待能力的指标床位数或房间数常常可以作为估价的指标。综合性旅馆房地产一般按各部位设置多种服务功能，其收益包括：各种服务功能部位的直接收益和由功能间相互作用所产生的间接收益。该类房地产一般不能参照市场租金水平分割单独估价。2、影响旅馆房地产的主要区域因素：交通条件、周围环境。3、影响旅馆房地产的主要个别因素：设施设备及用具、经萤管理。4、搜集资料：房价的标准、出租率（入住率）、潜在收益和实际收益、其他收益、餐饮、休闲设施、广告收益；支出：客观成本、装修、更新、维修、保险费等。5、娱乐房地产五、工业房地产估价1、工业房地产及其估价特点。涉及的行业多；非标准厂房多，单价相差大；要区分设备和建筑物的造价；受腐蚀的可能性大。2、工业房地产估价常采用的方法。市场比较法（适用于标准厂房）、收益法（拨离房地产收益）、成本法（要区分建筑造价和设备基础，要分别估算，扣除设备基础价值）。由于工业房地产的特点，所以估价时多采用成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要信息途径：一是参考预算价格计算；二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。3、影响工业房地产的主要区域因素：交通条件、基础设施、地理位置。4、影响工业房地产的主要个别因素：用地面积、地质和水文条件、房地产用途（体现最高最佳使用原则，能改变用途的，以其最高最佳使用用途估价）。六、特殊用途房地产估价即这类房地产通常都伴随着专营权，因此最理想的估价方法应该是利润法。采用利润法估价，意味着在对该房地产估价时已经考虑了专营权的价值。如：加油站和停车场。应拨离出特许经营权的收益，即超额剩余价值。91由于房地产具有（ ）， 导致了房地产市场成为不完全市场。A多样性B生产性C不可移动性D数量有限性92购买某类房地产， 通常抵押贷款占六成， 贷款利息率为10%， 自有资本要求的收益率为15%， 则该类房地产的资本化率为（ ）A10%B12%C15%D18%93有一宗房地产， 土地面积1000平方米， 其价格为1500元/平方米，建筑面积5000平方米， 其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（ ）元/平方米。A950B1000C1200D125094城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为（ ）。A生地价B熟地价C毛地价D拆迁补偿安置价95从理论上讲， 公平市场价格与理论价格高低的关系是（ ）。A大于B小于C等于D难以判断97市场比较法中的交易情况修正是对（ ）价格本身是否正常的修正。A交易实例B可比实例C估价对象D标准化实例98抵押价格评估时， （ ）。A抵押价格=市场价格B抵押价格=市场价格-处置税费B抵押价格=预期价格-处置税费D抵押价格=预期价格99有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时， 采用（ ）为好。A重建成本B重置成本C完全成本D重新建造成本100比准价格是一种（ ）。A公平市价B评估价格C市场价格D理论价格101运用长期趋势法评估房地产价格， 必须估价对象房地产或（ ）的历史资料。A类似房地产近期B不同房地产的较长期C类似房地产的较长期D不同房地产近期。102现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。A建筑技术B土地权利设置C相信邻关系D土地使用管制103一厂房建成八年后被改建为超级市场， 并补办了土地使用权出让手续， 土地使用权出让年限为40年， 建筑物经济寿命为50年， 则该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。A40B42C48D50年104按建筑面积分摊方法， 计算土地占有份额的公式为（ ）A某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积B某部分占有的土地份额=该部分建筑面积土地总价总建筑面积C某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额D某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积土地总价105建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数， 它们之间关系为（ ）。A有效经过年数等于实际经过年数B有效经过年数短于实际经过年数C有效经过年数长于实际经过年数D有效经过年数可能长于或短于实际经过年数106甲土地的楼面地价为2000元/平方米， 建筑容积率为5， 乙土地的楼面地价为1500元/平方米， 建筑容积率为7， 若两宗地的土地面积等其他条件相同， 其总价相比有（ ）。A甲等于乙B甲大于乙C甲小于乙D难以判断107甲房地产的建筑物建于1993年， 乙房地产的建筑物建于1998年， 假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两座建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ ）。A甲大于乙B甲小于乙C甲等于乙D难以判断108标准深度是道路对地价影响的转折点， 由此接近道路的方向， 地价逐渐升高 由此远离道路的方向， 地价（ ）。A逐渐降低B逐渐升高C可视为基本不变D为零109现房房地产与期货房地产估价的不同点是（ ）A估价时点不同B交易日期不同C估价目的不同D估价对象的状况不同。110用收益法评估某宗房地产的价格时， 除有租约限制的以外， 应选取（ ）净收益作为估价依据。A类似房地产的客观B似房地产的实际C类似房地产的最同D类似房地产的最低111购买某类房地产， 通常抵押贷款占七成， 抵押贷款的年利率为6%， 自有资本要求的收益率为9%， 则该类房地产的资本化率为（ ）%A6.0B6.9C8.8D9.0112估价上折旧注重的是（ ）。A原始取得价值的减价修正B原始取得价值的摊销与回收C重置价值的摊销与回收D价值的减价修正113某套建筑面积为100平方米， 每平方米建筑建筑面积2000元的住宅， 其付款方式为首付5万元， 余款向银行抵押贷款。贷款期限为5年， 还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%.该套住宅的实际价格为（ ）万元。A18.25B20.00C21.58D22.00114收益法中运营费率是指（ ）。A运营费与潜在毛收入之比B运营费与总收益之比C运营费用与净收益之比D运营费用与有效毛收入之比115在评估投资价值时， 折现率是（ ）。A投资者要求的满意收益率B收益法中的资本化率C社会一般收益率D投资者要求的最低收益率116区位是指地球上（ ）空间方位和距离上的关系。A某一事物B某房地产C某一事物与其他事物D各种事物117特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（ ）。A成本法B假设开发法C收益法D比较法118房地产估价的合法原则是针对于（ ）来讲的。A估价对象B估价人员C估价对象D估价方法119预计某地区某类房地产的需求不变， 但开发成本趋升， 供给量趋增， 则预计其价格会（ ）。A上升B下降C不变D升降难定120收益乘数法是将估价对象一年的某种收益， 乘以相应的（ ） 来求取其价值的方法。A资本化率B收益率C收益乘数D利息率121建筑物的所有权可以分为独有、共有和（ ） 三种。A区分共有B区分所有C公有D私有122某宗地50年使用权价格为1000万元， 现探测到其地下有铜矿资源， 该铜矿资源价值为500万元。若土地资本化率为7%， 则该宗地30年使用权的价格为（ ）万元。A899B1000C1349D1500123预计某房地产未来第一年的净收益为18万元， 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元， 该类房地产的资本化率为8%， 该房地产的价格为（ ）万元。A225.00B237.50C381.25D395.83124某宗房地产， 已知建筑物的重置价格为为1000元/平方米， 成新率为70%， 房地产年净收益为140元/平方米， 土地资本化率为6%， 建筑物资本化率为8%， 则该房地产的价格为（ ）元/平方米。A1700B2000C2100D2400125人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，。下列距离中越来越受重视的是（ ）。A空间直线距离B交通路线距离C交通时间距离D至市中心距离126为评估某宗房地产2002年10月13日的价格， 选取可比实例甲， 其成交价格为3000元/平方米， 成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/平方米。A3214B3347C3367D3458127房地产估价中的价值， 一般是指（ ）。A使用价值B交换价值C投资价值D帐面价值128有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相同的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。A该建筑物的价值低于拆除费用B该估价结果肯定有误C甲土地的价值肯定高于乙土地的价值D不可能出现这种情况129某宗地规划容积率为3， 可兴建6000平方米的商住楼， 经评估总地价为180万元， 该宗土地的单价为（ ）元/平方米。A100B300C600D900130某商业大楼建造期2年， 建成8年后补办了出让手续， 土地使用年期为40年， 建筑物的经济寿命为35年， 评估时建筑物的折旧年限应取（ ）年。A35年B45C48D50131已知某临街深度为30.48米（100英尺）、临街宽度为15米的矩形