商业价值梳理(裴).doc

烟台：一、 宏观层面价值点1、 城市经济指标城市属性：烟台拥有700万人，乃山东第二大经济城市，环渤海港口群的主枢纽港。城市GDP已过4000亿，人均GDP近8000美元，商业地产行业步入一个快速发展期。城市特色：我国第一个以海洋经济为主题的区域；亚洲唯一的“国际葡萄酒城”；投资烟台，回报丰厚。2、 发展现状卖点与价值点：地处经开区为国家级开发区，是环渤海经济圈内的引擎。开发区为烟台对外开放和产业经济发展的龙头和高标准的现代化城市新区。区位优势：属于经济独立开发区。拥有逾40万消费人口，年GDP和工业总产值已分别突破了1000亿元和5000亿元，先后吸纳“世界500强”企业57家，培育了产值过亿企业105家、过百亿企业6家，经济总量以两年翻一倍的速度快速增长。相对烟台而言，经开区已从产业基地发展成为消费基地。二、 商圈层面1、 商圈能级优势区域内暂无商圈，星颐广场项目造就城市新商圈。2、 消费力优势卖点地处经开区20万人的中高端居住区中心位置，周边消费力强大；周边行政机构及企业机构众多，消费潜力大；月均收入4000元以上的中高端政企商务人士为主；拥有大量的旅游客户消费3、 商业供应卖点经开区商业供应量少，本项目属稀缺商业资源，经开区稀缺黄金旺铺三、 项目资源1、 周边交通优势道路：四面环路，紧临城市主干道长江路，道路四面八方，汇财富高地；拥有长达500m的良好沿街展示面，商业价值高；交通：周边拥有5个公交站点，紧密连接开发区与烟台，吸引四方客流。2、 外部重要资源临开发区政府及区域中心广场，邻近滨海景观带，商务、休闲、旅游客源汇聚地。3、 与项目接壤的主干道人流项目临路路口拥有日均3.5万人流量及7000次车流量，将为项目带来巨大的消费力四、 项目定位规划1、 独特的功能与业态规划吃、喝、玩、乐、游，全业态、一站式商业体验中心，家庭生活中心、时尚购物中心、动感娱乐天地、饕餮美食中心、风情上海街区，五大主题2、 各大品牌汇集品牌列举：百货：引入当地最具品牌领导力的振华百货；餐饮：近25%占比的餐饮配置，融入了大型宴会式和特色商务型餐饮，并引入了星巴克、必胜客、肯德基等品牌餐饮；服饰：引入品牌服饰集成店，海澜之家潮流精品：hotwind、名店运动城生活配套：屈臣氏休闲娱乐：CGV国际影院3、 差异性竞争力烟台开发区规模最大，全业态，一站式 综合体五、 建筑规划设计1、 建筑特色大尺度的走廊、中庭、良好的美陈设计、动线规划，形成了舒适的购物环境；开放式的商业内街将形成全天候的消费，每铺必旺。，六、 招商模式1、 基金合作以开放的投资平台，吸纳合伙人，通过基金结构化设计，放大资本杠杆，共担风险的同时共同分享投资开发利好，获取地产利润；2、 定向招商依托星颐资本的专业化投资开发和运营平台，按实际约定价格，低价获取优质定制物业，进而从而根本上降低经营者的投资成本，以持续经营；3、 普通招商采用“2+3”保姆式商业管家服务，整体统一招商、统一经营管理，保证商业的成功落地与良好运营。七、 企业背景1、 星颐公司星颐资本是一家专注中国城市发展的基金化商业地产投资运营商，由复星集团与上海颐高投资集团共同注资成立。2、 复星千亿国际级知名投资集团，总资产1183亿，总投入446.4亿。核心投资业务涉及医药健康、房地产、钢铁、矿业、零售、金融服务和战略投资。直接、间接控股和参股的上市公司多达37家，是中国最大的综合类民营企业集团。拥有深厚的产业基础和渠道网络，建立了从产业运营、投资、资本管理、保险全产业链运作架构。3、 颐高中国最具竞争力的IT终端服务商之一，在全国23个省、市创办了60家大中型数码连锁卖场，总营业面积超过70万平米。芜湖：一、 宏观层面1、 城市经济指标拥有226余万人口，其中中青年占比达67%的活力之城2、 本体特质定位以“城市奥莱”为核心的时尚生活中心，芜湖首个时尚潮流休闲购物公园，独特商业主题，以潮流、时尚、休闲、生活为主题。3、 区域规划弋江区即将成为芜湖城南板块的 城市副中心二、 商圈层面1、 商圈能级未来将形成芜湖新城商业中心2、 商圈辐射立足芜湖弋江区，覆盖整个城南客群，以独特的业态组合规划，辐射整个芜湖3、 消费力周边高端居住区、大学城、医院、工业区企业林立，聚集了30余万的年轻时尚消费力4、 商业供应量本项目为弋江区独有的核心项目5、 人流量九华南路日均人流量：1.1万；周末5.8万日均车流量达2.3万次三、 项目资源1、 交通与本体的衔接地处新城核心区，临城市主干道：弋江区九华路，连接南北城区的重要交通主干道，未来规划为双向六车道；项目周边8个公交站点连接芜湖各个区域，另有集散中心，交通便捷，汇四方客流。2、 内部的景观资源1.1万湖景资源，为本项目打造优质的景观商业，主题文化商业，休闲娱乐商业提供非常有利的条件；维多利亚风格建筑的商业单体3、 外部重要资源项目位于生态居住轴和城市文化轴的交汇点，休闲、商务、居住客流汇集；紧邻弋江区政府，北接奥体中心，西靠文化戏曲公园，南临国际会展中心，是城市文化新基地。四、 项目定位规划1、 功能业态规划时尚购物中心：以【城市奥莱】为核心，配合【国际影院】、【运动城】、【儿童中心】、【儿童乐园】、【特色餐饮】布局四个楼层，共同构建约28023的时尚购物中心。缤纷潮品步行街：由“潮流精品”、“特色餐饮”、“休闲娱乐”、“生活配套”共同演绎芜湖时尚潮流一派休闲方式，展现35367个性的新潮空间。滨湖风情文化广场：1.1万景观湖资源，注入婚庆文化，用餐饮、娱乐、旅游、服务等商业串连，满足约会、纪念、婚庆、亲子等多种需求。独特的业态组合：1、潮流业态；2、时尚购物业态；3、休闲娱乐业态；4、体验业态；5、儿童消费业态；形成商业多维度组合力。2、 品牌规划城市奥莱：以时尚潮流精品为主餐饮：辛香汇；服饰：拉夏贝尔等品牌服饰旗舰店潮流精品：名店运动城生活配套：屈臣氏休闲娱乐：国际一流标准的星星影院3、 差异性竞争力芜湖首家按照国际一流标准打造的【星星国际影院】；芜湖最具规模的运动集成店【名店运动城】，儿童集成中心【孩子王】芜湖弋江区首家【辛香汇】【韩膳宫】餐饮由【FOXTOWN】专业团队倾力打造，汇集国际国内时尚品牌，安徽省首家【城市奥莱】五、 建筑规划设计1、 建筑特色利用水面自然资源，环湖打造高品质商业，独特的维多