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服装品牌店铺开发和管理全套方案商铺投资新理念9 l* z Z2 5 t% We7 f5 H( g+ J) w: r- F: i对于一个服装经销商来说，店铺的开发策略成功与否，将左右近五成以上品牌的经营命运。因此，运用合适的先调研后开店的方式，并对店铺所处的商圈进行详细的分析，将有助于提高经销商投资的成功率。# o) r9 c4 U6 1 N- D# ME6 k- y( N& w1 aN & G开店，是眼下极受青睐的一种投资理财方式。给自己打工，如果经营状况较为理想，不仅可使自己的财产得到有效的保值增值，而且还能在心理上获得一份成就感。因此眼下关注和涉足开店的人已越来越多。% 6 l/ % ) : c9 v9 Q: s+ TY% g a w/ 3 C要开店，就不能不考虑选择店面的问题。正所谓“一步差三市”，零售业成功的关键是“placeplaceplace”，即选址、选址，还是选址。有关专家曾经指出：找到一个理想的店面，你的开店事业也就等于成功了一半。那么如何才能选好理想的店面?有开店打算的人不妨参照下列做法% L; V b8 S- T) a2 r# A m I e合理划分商圈范围3 k m0 M% q$ X6 b# J3 5 k0 5 i商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，以服饰专卖店来说，主商圈大多为50米，次商圈为50150米，辅助商圈为150250米。/ O2 O n. s z o& |! N* O, ) Y& v$ s3 G# y( : n商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算并绘制商圈简图(例如：标出“超级市场娱乐区”、“女人街”及竞争店或同性质店铺所在的位置，抽样点的所在位置)。3 w7 j, 4 _+ J7 a4 H 0 Dy# D% X. k9 W一、店铺特色及分布; n% # z7 q% c l, * q* V7 r* f! N* L2 ?, + G o8 x+ l2 W l1、建筑形态6 s. & p5 y( R6 C) 主要店铺街道、干道的建筑及建筑高度9 a G6 C# t8 |- E4 h新大楼与旧式建筑的分布4 . d: N- y* q* S* 8 R目前的改建情况- |, t/ w3 a1 V5 Q城市13年内可能改建的趋势，与城市规划局建立关系。: ?, e- i1 t3 y/ , a$ ; h6 r; O8 . ) b& B2、行业形态8 S) . T1 Q( X主要店铺街道、干道的行业类型4 B8 L; T% - Ma) M7 W2 D以何产品为主，售卖产品的层次。( f, q; k f; f% S9 y/ O1 s) B/ W) u, C2 N3、分布家数2 O& # E9 H# U( c( s以抽样点的并行道路为主要调查对象- + m( E2 S4 $ o- O3 g. 主要道路的店铺分布明细，包含将店铺分类记录将其统计填入明细表& s: 5 O, m7 I8 G主要千道、大马路、相同相似店铺的家数 Z4 f; W$ I: x$ h* ) Z7 e店铺汇集地带的概述* t3 |; B- F- F# u1 w将“辅助店、竞争店”所在位置正确标注于商圈简图上。; L L9 w$ X4 _ p/ D/ H# N6 N. |. f7 , w8 q0 J5 x8 二、住宅特色 U5 g9 D& b3 t a b8 K0 A9 d! _. ; I+ G1、建筑物形态% w+ R- u. m! b0 p6 L( R- X实地了解在本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度数、建筑形式为新式或旧式及分布区域。 目前的改建情况。13年内可能改建的趋势。8 L* D. j6 J, l; b! / e+ t/ F8 AJ; L% k9 | L- W& 2、分布情况6 O2 e% i: v实地了解该区的实际住户与建筑物分布情况。 H5 H( ?* e! ?! x$ X将该商圈分为店铺区，以“甲”为代码；力、公区“甲2”为代码；新式住宅区以“乙1”为代码；旧式住宅区以”乙2”为代码；文教区，以“丙”为代码。4 v$ u; V0 o& _3 G2 x5 K* N K在简图上分别划定区域，制作商圈并在图上注明建筑物的楼层。: P( % a4 |0 b( e7 p9 H4 D) g% f2 f三、集会场所( T, o3 w7 A% s# N8 d9 W2 r8 o+ _) d# i& i1、场所类型2 Y6 M c0 J. F! d- I本商圈内汇聚人潮的场所类型。 & T 5 F$ S( o- L聚集人口类型。6 R( W6 / F1 & b6 y: W( S2 y# t& c. b, C v0 k2、人潮路线6 o, P. m 1 H- g. C人潮汇集流动的路线。 - B% l- e8 v# D7 u4 c _人潮汇集流动的主要方向。9 |3 L5 e! U p. u7 r0 I0 S2 z# N0 Z* c W1 0 u四、竞争者分析3 q: % W+ n- Q6 I! i# e* R$ ?: 5 b& 1、卖场气氛 本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。! S4 7 gc% e2 2、客流量 该竞争店每日的成交客户数。 G) . V4 i0 s+ N7 id O3、平均消费额) - z9 v. Z! S了解该店的各类顾客与消费金额比例。 5 SX* s/ R$ & x! n. P- H根据此比例再分别乘其价格。; t4 Ih/ x6 u/ H+ # L9 W1 z3 M加总后其平均值即为平均消费额。8 H% _7 G$ t; 1 F4 d- E* h9 8 l4 u- g# J) l4 m; w4、营业额 o# G+ j$ w% t1 S- i- q客流量x成交率x平均消费额二每日营业额。 : L0 l7 pZ0 B每日营业额x每月工作天数=每月营业额。! m P( K* o) T! m; u6 J% j, g9 B6 l# p9 s: z: 五、人潮状况“实地抽样方式” h& f$ s( V% r7 q6 h) ?* Z0 u4 n3 b9 I) x6 W将一周的时间区分为两段：周一周五及周六、周日法定假日。9 z( F2 c& s5 q- Q& i( Z5 Q! # N以上午8点一下午10点每两小时细分为一个小段。1 n/ 0 M. L) 4 以15分钟为其抽样的一段的样本，并计算其抽样点的实际经过人数、机动车、汽车、助动车、自行车。( W& t# H3 w- e8 抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。3 7 ?9 D+ Z4 u1 O/ s6 a将每抽样的数，换算成以两个小时咱勺人潮流动数。 , j( I; % a5 ( b2 J例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y x 12015=Z，则是其两个小时可能的人潮流动数。 / ?& Ob( U9 9 d# X. v将其数字依时段填入“人潮流动抽样表”# Q/ l# P2 X1 u( 9 l将人潮流动抽样的数字以线图表示“人潮分布图”。1 8 G9 g$ C( M# - M) h% E: A! g六、住家人口、住家户数推算* w0 / g& ?, _b5 g; x2 5 G7 _6 y9 j/ d( ?& j+ e* 1、固定住家3 % Q9 h1 a/ W7 1 O以该商圈建筑物来推算当地住家。4 + Q8 t3 T5 _3 8 g& c9 i9 h( 2 W! Z4 N以户数x 3得出当地预估人口数。 : * G1 H1 F5 XI# E6 T4 & h4 v将各抽样点人口数平均减当地人口数得出外来流动人数。1 h7 n- c5 P! G: W% D5 m fx- h% : Z* ) J7 2、办公户数D2 |9 y, n1 n; y# h计算该区的公司家数。, Zh1 n: Kh& q8 J: b% R6 该区公司家数x(2040)：该区办公人口 f& e) U; b! P! X! a) j h该区办公人口即为该区的半固定人口。4 a0 Q! y. u5 z/ W0 # l/ o2 X0 y! a3 Y$ w Y七、交通状况+ ! o+ E0 g& z& R; i( J T2 M ! P3 r; l: Z; x5 ( l公交车的往返站点经过该商圈公交车的起站与经过路线。( f1 4 I7 q0 h* u经过该商圈公交车将行驶路线与终点站n. L% t3 c, G1 g* k经过该商圈公交车的路数和站数。 0 P0 |7 R8 T1 w7 G2 y1、下车后之走向& z# 2 tP* 9 v$ J以转车为目的行走的路线5 l! M4 5 O6 ?# x6 u6 N以休闲、购物为目的行走的路线: T- v3 j G8 K/ P; h8 m& m回家为目的行走的路线。8 Y5 V% B g( l5 |. Q6 d* P* ( e. Y/ Y4 N4 o# t$ Y* x. w& g; f- V2、未来交通运输系统的影响- 8 k% S1 d# R# 运输系统(火车站、长途汽车站、码头、飞机场)的出入口，能带动的人潮。1 n7 Q( 7 8 0 j% Y h6 重要道路可能拓宽扩建，带动的人潮。& G5 S/ k. s! n* U. j& / ! P/ % G/ - P, _2 T八、消费特征与人口特征1 e$ 8 M: l: a% Y5 z3 ge. Q# y1、该区住户人口所得& 2 4 h- _; E+ b5 X高收入者达该地区平均收入4倍以上的人数所占比率。/ Z2 . P+ K4 w H; f中上收入达该地区平均收入2倍以上所占比率 w* ?3 w9 f- R6 v平均每户全年收支情况表与图。9 Bo( R( L+ Y7 j0 n8 $ G% r0 A# ?: K0 c: _+ f1 O( 2、该区往来和居住人口消费习惯4 ?4 e/ $ N6 z+ Hl对便利性、服务品质及店铺气氛的要求概况% Uv0 c9 M; + T8 I, |# h习惯消费(大型服装店铺、点心食品面包店)1 D6 ( X; r7 v0 Y8 S年龄分配情况, L/ |, b1 i/ Vv8 g8 I教育程度分配表与图。* y, e2 b# A2 _2 i( 5 f( v* m0 C. i* D * & ?4 Q, I3、外来流动人口消费习惯和特征/ F8 + c x) d3 + h年龄分布情况! v- $ t1 u2 U; v0 ! I4 t消费服装的种类 2 T2 d* p6 F0 h收入的高低& d) 1 - L% 8 e1 * K: L传统式饮食。 W9 i2 p, q0 yl2 q/ e4 c: A1 H: c2 K; t% j4、店铺预估收入、支出与净利4 X0 d/ Z. / w7 a7 U* T5 * g- v, Y5 h) ?: X# m& C( K4 M ?以抽样点的实际平方米数与租金的调查# E3 1 h; O M与目前承租人洽询0 i* V, k r9 U$ & Y, |# X; M! E3 T与相关人洽询。3 & h2 t- k. |% 4 i* V* g: B* J+ n预估每次消费金额- o. L8 v) V# j评估商圈抽样点适合何类型的店: PL) |+ Y1 C% * g店铺依商圈类别划分的市场定位! L0 ?# f: Y$ . g- S7 R, I4 8 3 H再以求出的入店率x该商圈抽样点的人潮数二预估客户数% c$ A9 d6 t. * ?: P( p+ n未来再依商圈的消费年龄、习惯、所得的变动可能对客流量的影响而做正(负)百分比的修正。/ W# I. L, V* U3 d6 Q1 w0 h( q9 a/ A* Y4 1 P. r! x) 0 可能的业绩3 l! H% E% ; c J, Y预估消费金额x可能客户数：可能每日营业金额1 m5 % x# Q) H, J5 V9 v Q可能每日营业金额x 30=可能每月营业金额。 W2 G$ Q6 r( g# I% P( b: g* J; s2 p O1 F5 U1 X固定费用(各种费用要计算准确) _ i9 u9 j. D- 8 M3 x2 w2 k k预估固定薪资费用/ z7 p3 L- H% ?3 & g, i折旧费用预估8 c3 y. I) q! ?: H+ z3 m% H W$ e- J其他固定费用(水、电、气费用)预估% B) B d, A! A& L6 Y! I; 2 d n/ ?预估固定费用。) b; p2 L4 s2 r7 A- x 9 _* & g$ . RU5 h7 U% O预估变动成本% U8 H9 l0 u2 E& w% h7 G3 V预估管理月费. s! C! c3 j8 N销货成本: D5 S2 c3 m# q; U5 W/ T$ O- _总变动费用。2 5 K* ; L6 w* ?# Q) C, G g* _& x$ N4 F# J7 4 ! w. S预估净利; h5 W# h3 |% / r9 B4 : D$ 可能月营业业绩租金固定费用变动总费用=预估净利5 T% & t- B 本预估净利为税前净利。z6 u : M( Z) 1 I0 a! u/ q3 b+ P6 d. B- e1 O q对于一个服装经销商来说，店铺的开发策略成功与否，将左右近五成以上品牌的经营命运。因此，运用合适的先调研后开店的方式，并对店铺所处的商圈进行详细的分析，将有助于提高经销商投资的