世界城商业定位初步沟通___.ppt

昌平新城东区世界城商业定位初步沟通报告 21世纪不动产商业地产香港商业视角管理顾问有限公司北京新锐视角商业管理顾问有限公司 本次汇报的主要内容 第一部分 本项目特性分析及研究思路 第二部分 项目市场要素分析 第三部分 项目商业市场定位 定位 目标 1 实现增值性资产的持有 2 实现商业销售 规划 运作 目标 规划 运作 定位 解决问题 关键要素 解决问题 关键要素 解决问题 关键要素 落实层面 把握 势 的机会 区域周期性发展趋势 总结 法 的方式 自身要素条件分析 掌控 术 的时机 区域市场供需情况 区域周期性竞争趋势 同类项目环境要点 区域市场消费情况 同类项目规划要点 同类项目运作要点 趋势性特性 板块特性 规划特性 研究内容 研究结论 昌平城市规划城市规划发展特性 北京城市人口转移昌平城市人口转移 研究内容 研究结论 南邵新市规划南邵规划发展特性 区域不成熟 消费力有限未来竞争大 养成时间长 研究内容 研究结论 地块位置特性地块规划特性 位置较偏 交通资质平淡规划受限 双高指标 项目特性梳理 特性总结 大势把握 机会 潜力 非中心位置 机遇 挑战 迎合时机 规避风险 面对区域发展趋势与板块升级 抓住有利时机 规避市场风险 运作手法 运作手法 博弈 周期性趋势 老城发展瓶颈 为新城带来的发展机遇 新城发展带来城市功能的升级 商业功能的升级 作为首先启动的商业地块 拥有较好的空档优势 利用空档期规避商业发展同质化竞争和不利位置带来的风险 特性总结 近期困难 远期战略 近期收益 远期价值 面对较长成长周期 怎样与区域的发展趋势博弈 运作周期 运作手法 博弈 周期性趋势 板块开发启动初期 区域现状不成熟 消费客群有限 面对中远期板块发展 项目自身的战略方向机运作手法 面对 解决目前区域发展不成熟 消费力有限等困难 如何定位 规划 运营 放眼远期区域价值提升给项目带来的市场前景及价值提升 运作手法 机会 潜力 非中心位置 非中心位置 双高指标 产品定位 双高指标 非中心位置 资质平淡 非中心位置 收益目标 区域竞争 业态定位 运营定位 面对非中心的位置 怎样定位项目 自身定位 市场环境特质 博弈 地块规划限制带来的制约 相对非中心的项目位置 相对一般的交通资源及位置 如何带来优质的资源客户和消费 开发商预期的增值性持有及销售的目标 已知 潜在的区域市场的竞争 相对非中心的项目位置 特性总结 研究内容 研究结论 昌平城市规划城市规划发展特性 北京城市人口转移昌平城市人口转移 研究内容 研究结论 南邵新市规划南邵规划发展特性 区域不成熟 消费力有限未来竞争大 养成时间长 研究内容 研究结论 地块位置特性地块规划特性 位置较偏 交通资质平淡规划受限 双高指标 项目特性梳理 特性总结 趋势性特性 板块特性 规划特性 布局规划 双高指标 小面积地块 双高指标 非中心位置 产品定位 在较一般的自身特质条件下 怎样做产品规划 项目规划 博弈 自身市场资源 非中心位置 双高指标 地块规划限制带来的制约 相对不具竞争力的限制条件 地块规划限制带来的制约 相对非中心的项目位置 特性总结 机遇 挑战 迎合时机 规避风险 近期困难 远期价值 双高指标 非中心位置 资质平淡 非中心位置 收益目标 区域竞争 双高指标 小面积地块 双高指标 非中心位置 本项目的定位不是唯一的 或是通过市场的推导可以得出 是以上环节通过不同维度的博弈来实现 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 区域周期性发展趋势及竞争环境的研究 区域市场 消费供需研究 自身条件及案例研究 研究内容 限制与机会 成长模式 市场缺口 特性总结 第一部分 本项目特性分析及研究思路 第二部分 项目市场要素分析 第三部分 项目商业市场定位 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 研究要点 通过相似区域的案例研究 找出与本项目自身要素相近的地方 并借鉴其优势 规避其劣势 指导项目定位 限制与机会 成长模式 市场缺口 研究要点 通过研究不同区域商业发展模式 挖掘项目板块发展的深层价值 并根据区域市场判断项目发展的周期性趋势 研究要点 通过研究区域商业市场供需及消费的现状情况 为项目寻找运作的依据和契机 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 区域商业发展模型研究 交通主导型 居住主导型 产业政策主导型 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 地缘消费环境特质 地缘商家特质 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 项目市场环境分析 城市商业发展的三种模式 1 交通导向在城区内商业发展完全以交通为主导 主要载体 交通干道作为生长载体 空间形态 珠串型 主要载体 轨道交通 地铁 作为生长载体 空间形态 鱼骨型 功能结构 核心 大型选购性零售 购物中心 辅助 其他服务性商业 消费形态 家庭选购消费 商务消费 城市时尚选购消费 项目市场环境分析 成长次序 优先节点区域 后沿道路扩散 城市商业发展的三种模式 1 交通导向在城区内商业发展完全以交通为主导 业态构成 核心 百货 卖场 品牌店 辅助 健身 养生 酒吧 培训 衍生 便利店 银行 邮政 票务 电影院 KTV 大型餐饮 会所 儿童娱乐 教育 快餐 项目市场环境分析 城市商业发展模式 交通导向案例 通州区 最早开通地铁的北京郊区 八通线 北京东四环城区至通州东六环 途径八里桥站正式进入通州城区 距离北京城区最近的郊区 通州区常住人口130万 近40 外来人口 通州区 地铁八通线 项目市场环境分析 城市商业发展模式 交通导向案例 通州区 通州家乐福主要业态 大型卖场 品牌专卖店 旗舰餐饮 通州贵友百货主要业态 百货 儿童 电器卖场 大型秀场 通州国泰百货主要业态 百货 通州苏荷时代主要业态 社区型购物中心 电器卖场 通州地铁沿线商业供应量已达到近50万平米 目前尚处于成长期 由于单一地铁主导 城市公路的发展限制制约商业升级 尚无较大购物中心及主题卖场的出现 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 区域商业发展模型研究 交通主导型 居住主导型 产业政策主导型 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 地缘消费环境特质 地缘商家特质 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 项目市场环境分析 城市发展的三种模式 2 居住导向在城区内商业发展完全以住宅或社区的发展为主导 主要载体 以社区功能中心为节点 空间形态 多核型 功能结构 核心 便利型零售 休闲服务辅助 便利性消费 消费形态 家庭便利消费 家庭教育消费 家庭休闲娱乐消费 项目市场环境分析 城市发展的三种模式 2 居住导向在城区内商业发展完全以住宅或社区的发展为主导 成长次序 优先发展每个节点区域 扩展速度很慢 业态构成 核心 大型超市 家庭型餐饮 辅助 家居饰品店 服装服饰店 衍生 银行 储蓄 家庭儿童教育 成长 家庭美容美发 康体健身 项目市场环境分析 城市商业发展模式 居住导向案例 望京 主要交通为京承高速 地铁13号线 15号线途经望京 位于东北四环 五环之间 望京常住人口近40万 其中6万为鲜族 望京 定位于居住 办公 科技产业研发及配套商业于一体的 副都市中心 项目市场环境分析 城市商业发展模式 居住导向案例 望京 商业体量供应近百万平米 各类商业集中区五个以上 望京大型居住区有近40个社区 望京博泰国际主要业态 超市 餐饮 休闲 培训 望京西园主要业态 超市 餐饮 康体 望京凯德mall主要业态 购物中心 卖场 餐饮旗舰店 娱乐 望京国际商业中心主要业态 百货 超市 餐饮 娱乐 望京韩国城主要业态 秀场 餐饮 超市 望京旺角购物广场主要业态 社区购物中心 超市 大型小商品零售卖场 区域成长次序已进入成熟期 区域业态进入升级阶段 传统百货 时尚秀场 超市 购物中心 凯德mall 主题秀场 韩国服装城 卖场 乐天玛特 升级 升级 升级 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 区域商业发展模型研究 交通主导型 居住主导型 产业政策主导型 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 地缘消费环境特质 地缘商家特质 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 项目市场环境分析 城市发展的三种模式 3 产业政策导向政府针对某个区域有明确的产业规划或新城规划 主要载体 以产业核心或新城商务核心为主要载体 空间形态 单核型 同心圆 功能结构 核心 选购型综合商业 商务服务商业辅助 便利性商务消费 消费形态 城市选购商业 商务服务商业 项目市场环境分析 城市发展的三种模式 3 产业政策导向政府针对某个区域有明确的产业规划或新城规划 成长次序 优先发展中心节点区域 然后向四周扩散发展 业态构成 核心 购物中心 高端商务餐饮 辅助 商务休闲餐饮 咖啡 书吧 康体 衍生 便利店 银行 储蓄 票务 商务简餐 商务娱乐会所 商务会所 酒店 项目市场环境分析 京津冀经济圈的金融门户 动车 北京 塘沽 45分钟 天津 塘沽 22分钟 城际关系 距离北京140公里 距离天津市区37公里 交通联系 汽车 北京 塘沽 75分钟 天津 塘沽 30分钟 滨海新区位于京津冀环渤海经济圈出海口位置 是整个经济区的金融门户 地理位置显赫 随着公共设施的逐步完善 实现了环渤海经济圈一小时商务的最佳效果 城市商业发展模式 政策产业导向案例 天津于家堡金融区 项目市场环境分析 京津冀经济圈的金融门户 城市商业发展模式 政策产业导向案例 天津于家堡金融区 滨海新区规划 21世纪认为 从滨海新区的发展规划角度来看 其区域规划符合中心地理论 于家堡金融区处于高级中心地地位 属于滨海新区商务金融中心的核心位置 高密度商务集中区 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 地缘市场环境特质 地缘消费环境特质 地缘商家特质 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究 区域特质分析区域规划功能分析南邵区域的发展模型区域周期性竞争趋势研究 项目交通特性 轨道交通资源 地铁昌平线 南邵站 一期终点站 2012年二期试运营 在地铁沿线 但不是交通节点 不是换乘站也不是终点 南邵站 昌平线一期终点站 昌平线二期 计划2012年底开通 京藏高速 南环路 昌京路 怀昌路 南百路 道路交通资源 南环路 与老城区相连 但项目不在沿线上 昌京路 项目北侧交通 可通过怀昌路或昌京路连接京藏高速 与高速间接连接通畅 地铁资源在现阶段为优势 但考虑周期性特点 优势减分 区域商业发展模型应用研究 区域交通特质 区域商业发展模型应用研究 交通特质 交通节点 市区干道 市区道路 地铁线路 待建地铁 国家高速 老城与新城主要依靠两条横向公路交通连接 项目不在主要交通上 目前主要影响因素为地铁 本案 区域交通特质 区域商业发展模型应用研究 南环路 昌崔路 昌金路 立翔路 凯创路 内环东路 内环西路 南丰路 南环北路路 南百路 朝辛路 怀昌路 昌崔北路 朝辛路 市区干道 市区道路 市区主干道 横向 南环路 昌崔路及外围的怀昌路 纵向 南丰路和外围的朝辛路 市区主干道连接老城区 高速及环新城区域 具有较好的对外可达性 是区域主要依附的道路交通载体 200m 500m 1000m 规划地铁 昌平线 本案 规划站点 南邵站 区域交通特质 区域商业发展模型应用研究 居住功能片区 行政职能轴线 商务及产业片区 安置及居住片区 产业功能片区 多功能居住区 以商务 行政为主 未来衍生商务功能消费 地铁辐射功能 地铁辐射功能 以居住功能为主 未来衍生家庭 生活消费 区域功能决定区域生长模式为 地铁主导 住宅主导 产业主导的复合模式 200m 500m 1000m 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 地缘市场环境特质 地缘消费环境特质 地缘商家特质 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究 区域特质分析区域规划功能分析南邵区域的发展模型区域周期性竞争趋势研究 昌平城市规划图 昌平新城东区规划图 区域商业发展模型应用研究 居住功能片区 行政职能轴线 商务及产业片区 多功能居住区 产业功能片区 区域环境特质 新城规划承载老区功能转移 新城功能规划明确 且设有两个地铁站点 提升区域价值 居住 商务 行政 产业 区域功能 区域功能层级 本案 昌平新城东区规划图 多功能用地区域 占总用地面积12 规划建设面积269 1万平米 a地铁辐射区域多功能地块较密集 且处于3 3初期开发区域 是区域一级商圈 南环路 区域商业发展模型应用研究 南丰路 a b b地铁辐射区域多功能地块相对较密集 且处于3 2中期开发区域 是区域二级商圈 商务中心区商业金融用地 区域功能发展次序 昌平新城东区规划图 3 3区域 南环路 区域商业发展模型应用研究 南丰路 a b a区域处于新区近期成长核心 远期开发 中期开发 近期开发 近期开发区域 中远期开发区域 3 2区域3 1区域 板块消费核心 板块商务中心板块社区消费 按照区域成长模型 商业功能 核心 大型选购型零售 餐饮 辅助 大型休闲 娱乐 儿童配套 衍生 生活便利服务配套 本案 区域功能发展次序 昌平新城东区规划图 南环路 区域商业发展模型应用研究 南丰路 b b区域处于中远期商务核心 远期开发 中期开发 近期开发 c 按照区域成长模型 商业功能 核心 金融办公 高端零售商业 高端服务商业 高端酒店 辅助 商务便利服务 商务配套服务 本案 产业政策为导向核心区 c区域处于中远期住宅核心 按照区域成长模型 商业功能 核心 精品百货 卖场 电器 餐饮 休闲服务等 辅助 家庭休闲 康体 儿童服务等衍生 生活便利商业 生活配套商业 社区住宅为导向核心区 低密方向 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 地缘市场环境特质 地缘消费环境特质 地缘商家特质 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究 区域特质分析区域规划功能分析南邵区域的发展模型区域周期性竞争趋势研究 区域商业发展模型判断 交通 居住 产业 主导型 区域商业发展模型应用研究 交通 区域功能 区域规划 地铁主导 居住主导 产业政策支持 政府新城规划 产业园区规划 项目周边区域功能价值界定 交通 政策 居住三重主导 区域商业发展模型应用研究 项目所处区域商业综合性强 区域价值较高的先期开发核内 a b c 交通 政策双重主导 综合性最强 近期开发 价值较高 综合性次之 中期开发 居住 政策双重主导 综合性较差 远期开发 主导因素 地块周边功能 开发价值 区域周边区域业态成长界定 区域商业发展模型应用研究 生活超市 仓储型卖场特色餐饮街主题娱乐商业 主题家庭服务 起步期核心业态 发展期核心业态 成熟期核心业态 目的性消费为主便利性消费刚性消费 阶段特性 聚集客流商业升级提升价值 体验化影响力高价值 生活卖场 百货 专业卖场 零售 特色餐饮街区 服务 综合娱乐商区 娱乐 购物中心 精品百货 精品卖场高端旗舰餐饮多元娱乐商区 体验 文化 各阶段适应业态 生活超市 卖场 购物中心 各阶段业态升级 特色商街 特色街区 高端街区 主题娱乐 单一 综合娱乐 多元娱乐 生活百货 精品百货 升级 升级 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 地缘市场环境特质 地缘消费环境特质 地缘商家特质 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业模型应用研究 域周期性竞争趋势研究 地缘竞争分析 中远期地块竞争 项目市场环境分析 从图中显示的规划用地性质判断 中远期该区域可能出现商业物业 竞争威胁 竞争威胁 从中远期用地规划判断 多功能用地 17块 中有部分可能出现商业物业 商务中心用地 22块 成为商业物业建设用地的可能性较高 中远期竞争威胁较大 项目周边商业用地 项目市场环境分析 昌平新城东区规划图 集中商业分布 万平米 图是区域为区域核心商业集中地带 公建面积为32 8万平米 本案 本案 a 0303 55 项目地块处于此区域末端 不是此区域最好的商业位置 项目地块周边供应量较大 商业竞争激烈 1 区域竞争压力大2 地块位置边缘化 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 商圈格局商业类型业态及品牌商业租金各商圈特性同类物业竞争商业环境特质总结地缘消费环境特质 地缘商家特质 西关商圈 西关购物中心京客隆苏宁电器西单购物广场 西关商圈 华联商圈 华联 BHG 物美超市新世纪商城鑫隆小商品城 华联商圈 府学路商圈 国泰百货阳光商厦金五星商城世纪联华 国泰商圈 果岭假日广场 沃尔玛商圈 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 现有商圈格局 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 商圈发展演进 西关 国泰 阳光 万科 沃尔玛 城市商圈压迫式转移 城市商圈需求式转移 城市商圈升级化转移 城市商业发展 压迫 满足消费需求量 丰富 消费层级升级 体验化 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 商圈格局商业类型业态及品牌商业租金各商圈特性同类物业竞争商业环境特质总结地缘消费环境特质 地缘商家特质 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 商业类型 昌平现有商业市场商业类型中百货和商品市场的面积占市场总比的2 3 从数量上来看 超市卖场的数量较多 但是总体规模较小 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 商圈格局商业类型业态及品牌商业租金各商圈特性同类物业竞争商业环境特质总结地缘消费环境特质 地缘商家特质 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 商业业态及品牌 国内二线品牌约占市场1 4 一半以上业态缺乏知名度 国际二线品牌约占市场1 5 超市比例占市场约1 3 娱乐及服务类业态极为缺乏 服饰类业态是市场主导 一线品牌在市场极为稀缺 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 商圈格局商业类型业态及品牌商业租金各商圈特性同类物业竞争商业环境特质总结地缘消费环境特质 地缘商家特质 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 商业租金 百货类商业租金方式以扣点形式 平均扣点 17 28 依附于百货或者大型超市的外租区根据楼层和位置不一样 租金差异较大 昌平临街底商密集分布主要以鼓楼大街为主 临街底商租金 2 10元 平米 天 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 商圈格局商业类型业态及品牌商业租金各商圈特性同类物业竞争商业环境特质总结地缘消费环境特质 地缘商家特质 华联商圈 国泰商圈 沃尔玛 西关商圈 西关商圈 西关购物中心京客隆苏宁电器西单购物广场 西关商圈 西关购物广场 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 西关商圈 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 西关商圈 商街业态 西关商街业态整体商业环境杂乱 从业态配比看 以生活配套服务为主 烟酒 食品零售 餐饮是主导 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 西关商圈 商圈竞争力分析 7分 位于核心城区 但停车不方便 西关商圈是目前昌平成熟的商区之一 优势在于商业周期长 但从购物环境 业态及品牌方面已远远落后 后备竞争力相对缺乏 6分 购物环境较差 产品零乱 7分 业态形式偏生活配套 不丰富 4分 业态品牌很低 基本上都是无品牌业态 8分 租金水平在昌平临街底商中较高 9分 商业发展时间较早 经营比较好 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 商圈格局商业类型业态及品牌商业租金各商圈特性同类物业竞争商业环境特质总结地缘消费环境特质 地缘商家特质 华联商圈 国泰商圈 沃尔玛 西关商圈 华联商圈 华联 BHG 物美超市新世纪商城鑫隆小商品城 华联商圈 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 华联商圈 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 商圈代表 华联 其中女装占总比的23 1 相对较高 男装 运动休闲 鞋袜都有10 左右的比重 从细分业态上来看 女装 男装 运动休闲 珠宝 家电 鞋袜占总业态都在7 以上 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 华联商圈 华联商街 服装业态是华联商街业态的主导 占总比62 比重很高 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 华联商圈 商圈竞争力分析 8分 交通位于核心 但交通配套条件有待于提高 华联商圈以华联商厦 BHG 为核心 从业态 品牌 购物环境上分析都是中上水平 由于经营 停车条件苛刻 很大程度了限制了该商圈的进一步升级 8分 购物环境较差 产品零乱 8分 业态种类丰富 业态层级已经升级 9分 BHG品牌优势 服装等品牌具有知名度 7分 相对租金租金水平适中 6分 10年刚开业 4层部分区域还在装修 经营需要时间 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 商圈格局商业类型业态及品牌商业租金各商圈特性同类物业竞争商业环境特质总结地缘消费环境特质 地缘商家特质 华联商圈 国泰商圈 沃尔玛 西关商圈 府学路商圈 国泰百货阳光商厦金五星商城世纪联华 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 国泰商圈 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 国泰商圈 国泰百货 从品牌知名度看 主要以服装 珠宝 化妆品等品牌组成 知名品牌数量较少 国泰百货从2层到4层以服装为主 服装业态约占总体商业的2 3 珠宝 数码 儿童 电器类业态分布较少 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 国泰商圈 阳光商厦 知名品牌数量较少 目前已有的品牌主要集中在超市 化妆品零售 餐饮及服装等 阳光商厦业态地下一层为华普超市 2 4层为服装 鞋袜及皮具箱包 五层为数码 家电及办公 服装类业态是阳光商厦的主导业态 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 国泰商圈 商业街 美容美发 美甲 在该商圈分布较多 餐饮业态是国泰 阳光商圈的主要业态 占总比27 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 国泰商圈 商圈竞争力分析 9分 核心城区 停车条件能基本满足目前需求 国泰商圈是目前昌平区商业最繁华地区 具有代表性 经营条件是目前最好的区域 综合数据都偏中上 但业态更新速度较慢 新兴业态较少 儿童 休闲娱乐相对缺乏 8分 购物环境中上 但餐饮街区环境较差 8分 业态主要以餐饮街及百货商业为主 7分 知名品牌已经进驻 但比例相对较少 8分 相对该区域水平适中 属于核心区域 租金中高 10分 是目前昌平区域经营最好的商圈 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 商圈格局商业类型业态及品牌商业租金各商圈特性同类物业竞争商业环境特质总结地缘消费环境特质 地缘商家特质 华联商圈 国泰商圈 沃尔玛 西关商圈 果岭假日广场 沃尔玛商圈 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 沃尔玛 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 沃尔玛 业态及品牌 品牌知名度较高 沃尔玛 好利来 大地影院 巴西烤肉 呷哺呷哺等 无品牌业态较少 沃尔玛区域主要以超市 影院及餐饮为主 其中沃尔玛超市占总比85 左右 其次为大地影院 约占10 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 沃尔玛商业竞争力分析 9分 位置相对较偏 停车条件优越 地上地下停车位充裕 沃尔玛区域是目前昌平区商业最高档的区域 优越的停车系统 购物环境更能符合现代化体验式消费需求 目前经营时间较短 租金 客流需要时间来提升 业态的充盈 丰富度有待于后期优化 8分 购物环境优越 商场管理系统先进 7分 除沃尔玛超市外 其他业态较少 相对缺乏 9分 品牌是目前昌平现有商圈区最高的商区 8分 超市外租区租金水平较高 餐饮区租金在10元 天 7分 经营时间段 经营 客流量较少 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 商圈格局商业类型业态及品牌商业租金各商圈特性同类物业竞争商业环境特质总结地缘消费环境特质 地缘商家特质 物业属性类竞争 项目市场环境分析 金隅万科城 万科购物中心商业单层面积约为6000平米 业态中 餐饮 服装都达到1 5万平米以上 休闲娱乐业态有近9000平米 家电家居 儿童面积较少 业态配比 儿童 服饰 家电类业态占比较少 服装业态占总比的1 3 餐饮业态主要分布在高层 占总比1 4 物业属性类竞争 项目市场环境分析 金隅万科城 特色业态标杆 特色业态 特色业态中餐饮是主导 儿童配套业态相对缺乏 物业属性类竞争 项目市场环境分析 金隅万科城 万科项目进驻业态中一线品牌占有率达13 主要以二线品牌为主 占总比80 多 非品牌业态比重较少 业态品牌 物业属性类竞争 项目市场环境分析 金隅万科城 租金 单位 元 平米 天 餐饮业态租金 餐饮业态租金差异较大 最高租金与最低租金相差6 5元 平米 天 平均租金水平为7 7元 平米 天 普通业态租金 一层 二层租金较高 3层以上租金差异不大 平均租金水平为8元 平米 天 普通业态 餐饮业态 物业属性类竞争 项目市场环境分析 金隅万科城 建筑坏境三大优势 建筑环境 进深合理 合理的进深比例 有利于店铺的合理分割 采用2 4跨越扶梯 提升高层空间价值 围绕挑空采用环绕式动线设计 实现最大铺位展示性 无死角 最大展示 动线跨度 物业属性类竞争 项目市场环境分析 金隅万科城 9分 业态品牌度高 业态丰富 综合分析 从综合数据分析得知 品牌的优势是万科项目的核心竞争力 配合丰富的业态组合及合理的建筑环境 内部交通 项目规划合理性也使项目更具生存空间 交通配套目前是该项目的一个短板因素 9分 万科的品牌优势是最核心的竞争力 7分 非核心交通节点 交通配套设施在后期运营会是个棘手问题 9分 从外观建筑感到内部建筑形式 都最大可能的利用了建筑本身优势 充分利用建筑空间和美观效果 8分 产品规划采用购物中心常有的产品形式 规划一般 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 商圈格局商业类型业态及品牌商业租金各商圈特性商业环境特质总结地缘消费环境特质 地缘商家特质 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 总结 结论角度 商业类型构成 商业业态构成 商业租金水平 结论内容 由百货商业 超市卖场 商品市场及专业店组成 百货和商品市场是主导 万科购物中心正在崛起 业态偏生活服务配套 缺乏特色业态 体验业态 百货类扣点17 28 街区商业租金差异较大 层次不齐 结论推展 商业发展趋势 商业业态需求 商业价值空间 业态品牌整体水平较低 无品牌业态比例严重偏高 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 地缘消费环境特质 客群属性研究 人口及消费力基础数据消费力宽度分析模型消费力结构分析模型客群需求研究 地缘商家特质 人口及消费力基础数据 昌平区人口统计数据 1 外来城市人口快速增加2 受城市改造影响 农村人口下降 农民进城 在人口统计数据的认识上 我们首先需要明确以下关系 常住人口 户籍人口 外来人口 外来人口涌入 常住人口增长94 户籍人口增长9 城镇户籍人口增长21 农村户籍人口增长 6 站在人口消费力分析的角度上 我们可以看到 外来人口涌入 直接增加城市消费人口数量 昌平的城市消费人群 外来人口消费人群的比例在过去3年中快速增加 人口及消费力基础数据 人均收入和消费支出的变化 城镇人口与农村人口的可支配收入均稳步上升 城镇人口与农村人口的消费支出稳步上升 人口收入和消费支出的变化对本项目能产生什么样的影响 我们需要借助对比模型进行分析 人口及消费力基础数据 城市发展与城市消费总量 社会消费品零售总额在过去几年中稳步上升 单纯从数据角度看 昌平城市化率与表征人口消费力结构的恩格尔系数走势不尽相同 社会消费品零售总额代表了城市商业的实际消费数据 城市化率代表了昌平城市化的发展水平 恩格尔系数则表征昌平人口消费的结构性特点 对此三组数据的变化对本项目的意义 我们将通过后面的分析模型进行说明 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 地缘消费环境特质 客群属性研究 人口及消费力基础数据消费力宽度分析模型消费力结构分析模型客群需求研究 地缘商家特质 消费力宽度分析模型 社会消费品供应必须加速扩张以匹配全社会消费力的扩张性发展 模型原理 社会人口X人口消费水平 社会消费力城镇人口消费力 社会消费力上边界 上轨 农村人口消费力 社会消费力下边界 下轨 社会消费力上轨上行 代表社会商业消费敞口打开 社会消费品零售额增长与社会消费力敞口不匹配 关键结论 1 昌平社会消费力上轨上行 代表社会商业消费敞口打开 城市消费力需求进入 扩张发展 阶段2 社会消费品零售需求 与社会消费品零售供给的矛盾开始突出显现 社会消费品供应必须加速扩张 以满足社会消费力发展 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 地缘消费环境特质 客群属性研究 人口及消费力基础数据消费力宽度分析模型消费力结构分析模型客群需求研究 地缘商家特质 消费力结构分析模型 城市化率与恩格尔系数SPREAD比较模型 模型解释 Spread 差距 城市化率 恩格尔系数户籍spread 以昌平户籍人口为基数计算常住spread 以昌平常住人口为基数计算 关键结论 1 昌平社会消费结构与城市发展水平 存在明显的不匹配2 在2010年不匹配程度达到最大后 市场已经开始进行自发性的修复过程 3 市场修复过程 以城市商业业态的供应 补充 升级的形式进行 Spread意义 Spread 反映出城市化进程中 城市化发展水平 城市化率 与城市人口消费力结构 恩格尔系数 之间的差异 用以表征城市居民消费结构与城市化进程的不匹配程度 消费结构与城市化进程的不匹配程度在增加 Spread的不匹配程度 在2010年达到最大 于2011后开始逐步回落 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 区域商业发展模型研究 区域商业发展模型应用研究区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质 地缘消费环境特质 客群属性研究 客群需求研究 地缘商家特质 地缘消费环境特质 项目市场环境分析 消费者问卷调查 地缘消费环境特质 项目市场环境分析 消费者问卷调查 本次消费者问卷调查为有效调查 商业问卷调查女性略高于男性属于合理情况 符合市场规律 地缘消费环境特质 项目市场环境分析 消费者问卷调查 受访者年龄基本处于中年 此类人群是消费市场的主导 且受访者教育程度中高 地缘消费环境特质 项目市场环境分析 消费者问卷调查 受访者大部分从事服行业 或个体经营者 区域交通以公共交通为主 其次为自驾方式 地缘消费环境特质 项目市场环境分析 消费者问卷调查 昌平城区是受访者的主要消费区域 市区商圈也是受访者追求消费层级的选择 地缘消费环境特质 项目市场环境分析 消费者问卷调查 餐饮消费和日常娱乐消费方面 昌平城区占绝对优势 其次是市区各大商圈 清河 西三旗附近 地缘消费环境特质 项目市场环境分析 消费者问卷调查 受访者认为昌平目前商业交通较为方便 但是商业档次完全不符合现阶段市场需求 地缘消费环境特质 项目市场环境分析 消费者问卷调查 商业档次低下是受访者的普遍认为 商业规模和商业环境问题上 受访者也觉得有待改善 地缘消费环境特质 项目市场环境分析 消费者问卷调查 大型综合购物中心是消费者目前非常期待的消费场所 餐饮 儿童 娱乐是消费者目前最关心的三大业态 大型中餐 儿童教育 游乐场所 以及知名的影院和KTV是消费者现在在昌平无法享受的消费需求 地缘消费环境特质 项目市场环境分析 消费者问卷调查 受访者普遍看好南邵未来发展趋势 很期待未来发展 交通条件依附于地铁 较为方便 地缘消费环境特质 项目市场环境分析 消费者问卷调查 目前区位和环境 受访者绝大多数认为较远 而且环境杂乱 配套不成熟也是大家担心的问题 地缘消费环境特质 项目市场环境分析 消费者问卷调查 考虑在南邵置业的受访者占3 4 不考虑在南邵置业的三大原因是 价格高 交通不便以及对南邵区域的不熟悉 地缘消费环境特质 项目市场环境分析 消费者问卷调查 地铁 未来发展规划是本案区域最大价值点 未来前景美好是大多数消费者的看法 刚需和改善性需求比例较高 多数投资者认为有价值空间 但在当前市场环境下还是较为保守和谨慎 地缘消费环境特质 项目市场环境分析 问卷总结 结论角度 消费区域 业态需求 南邵前景 结论内容 昌平主流消费群体有就近消费习惯 很少依赖北京城区消费 对于昌平商业无法满足其需求的部分群体会选择就近商圈消费 商业业态整体规模 档次 购物环境 业态品牌等都有待改善 绝大多数消费者对本案区域未来规划比较看好 位置偏远 环境杂乱 配套不全是消费者较为敏感的问题 结论推展 地缘性消费 特色业态稀缺 现状与未来的博弈 餐饮 休闲娱乐 儿童三类业态是消费者期待增加或提升的 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 区域商业发展模型研究 区域周期性竞争趋势研究 研究内容 限制与机会 成长模式 市场缺口 地缘市场环境特质 地缘消费环境特质 地缘商家特质 经营业态及品牌研究商户进驻意向 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 研究内容 项目市场环境分析 商业业态及品牌 国内二线品牌约占市场1 4 一半以上业态缺乏知名度 国际二线品牌约占市场1 5 超市比例占市场约1 3 娱乐及服务类业态极为缺乏 服饰类业态是市场主导 一线品牌在市场极为稀缺 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 区域商业发展模型研究 区域周期性竞争趋势研究 研究内容 限制与机会 成长模式 市场缺口 地缘市场环境特质 地缘消费环境特质 地缘商家特质 经营业态及品牌研究商户进驻意向 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 研究内容 主力商户意向接触 项目市场环境分析 问访主力业态范围 问访主力商户主要考察点 1 对昌平区域的发展计划 目标客户是否有在昌平区域的拓展计划 目标客户在昌平区域的倾向位置 预计开店数量 开店周期 2 对南邵区域的发展计划 目标客户对南邵区域的认知程度 目标客户是否有在南邵区域的拓展计划 目标客户在南邵区域倾向的位置 3 对本项目的意向 目标客户是否有对本项目的意向 目标客户对本项目的初步倾向 商业形态 具体业态形式 需要面积 合作方式 由于主力商户的意向接触属于初期 商户对区域及项目的实地考察尚未展开 暂无意向回复 后期将持续跟进 周期性趋势 环境特质 市场资源 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 区域商业发展模型研究 区域周期性竞争趋势研究 研究内容 限制与机会 成长模式 市场缺口 地缘市场环境特质 地缘消费环境特质 地缘商家特质 自身条件要素分析 参考案例研究 研究内容 研究内容 项目地块规划指标 壳 商业 壳 商业 小面积商业街 高容积率 纵向分布空间充足 公建地块规划指标容积率 3 27绿地率 30 建筑密度 42 建筑用地面积 21743平米 总建筑面积 91359平米 地上建筑面积 71114平米 地下建筑面积 20245平米停车数量 不少于462辆 65辆 万平方米 建筑密度较高 平层空间有限 密集型商业 建筑类型 不利于商业销售 建筑类型组合 如何规避指标的限制 配合项目增值目标知道产品规划 用地指标影响项目的运作方式 建筑规模 除去公寓面积 不具备大型购物中心规模 商业体量尴尬 项目市场环境研究 自身条件及环境分析 项目市场环境研究 自身条件及环境分析 项目自身条件及限制回顾 位置条件 交通条件 规划条件 区域环境条件 竞争条件 北六环外 昌平新区 地块在板块边缘位置 距离老城3公里 地铁南邵站 途径 距离京藏高速6公里 与老城区交通暂不完善 地块容积率较高 地块建筑密度较高 商业体量尴尬 新城发展初期 现状发展不成熟 处于初期发展核内 地块周边竞争较大 昌平城区竞争渐现 自身竞争条件较弱 通过第一部分特性分析 回顾项目的自身条件及限制 项目市场环境研究 自身条件及环境分析 项目外部条件回顾 交通主导因素 板块发展因素 老城升级因素 轨道交通带来的外部客群 项目处于板块核心区 具有先期开发时机优势 板块自身各功能的客群 老城功能转移 升级 通过前面板块及市场分析 项目可以利用的资源如下 轨道交通带来的区域客群 项目邻近轨道交通 老城居住客群转移 老城消费客群的转移 周期性趋势 环境特质 资源限制 任何项目的运作都需依托这三个环节的研究 区域商业发展模型研究 区域周期性竞争趋势研究 研究内容 限制与机会 成长模式 市场缺口 地缘市场环境特质 地缘消费环境特质 地缘商家特质 自身条件要素分析 参考案例研究 地铁主导 龙湖时代天街 地铁主导 龙德广场 地铁主导 永旺中心 区位主导 万科FUNMIX居住主导 五彩城 研究内容 研究内容 项目市场环境研究 自身条件及环境分析 龙湖时代天街是集住宅 公寓 酒店 写字楼的大型综合性地产项目 其中商业面积41万平米 研究内容 地铁主导 龙湖时代天街 项目市场环境研究 自身条件及环境分析 地铁主导 龙湖时代天街 项目交通条件 地铁4号线 金融街商务区 马家堡商圈 西单商圈 公主坟商圈 东单商务区 繁华城市地铁直达 西单商圈 金融街商务区 东单商务区 马家堡商圈 公主坟商圈 地铁对项目的优势条件加分 京开高速直达 项目处于六环外 京开高速从三环便捷直达 收费10元 汽车高速相对地铁成本较高 但同样便捷 项目市场环境研究 自身条件及环境分析 地铁主导 龙湖时代天街 区域环境 目前客群单一 数量较少 大兴常住人口160万人 其中外来人口占近一半 外来人口增长率为28 项目周边主要人口来源为北臧村镇和黄村 分别有常住人口3 2万 17万人 年平均增长人数7万人 区域未来高技术人口较增长迅速 未来客群丰富 技术人才密集 生物医药基地 目前北京最大药企的总部基地 预计到2015年将会有150家药企的总部汇集于此 同时将会引入10万人左右的高科技 高收入人才 京南物流基地 是北京惟一具有公路转铁路运输的综合物流基地 预计到 十二五 末 带来5万人的就业岗位 区域人口增长速度较快 生物医药基地 京南物流基地 区域商业竞争环境不足 火神庙商业中心 北部火神庙商业中心是区域最大的商业消费场所 区域主要商业集中在4号线沿线 五环内 区域商业竞争环境不足 项目市场环境研究 自身条件及环境分析 地铁主导 龙湖时代天街 生存条件分析 6分 六环外 位置相对较偏 8分 4号线地铁直达 京开高速直达 6分 目前以正在建设的医药 物流产业园为主 客群单一 7分 部分产业园客群及地缘常住客群 尚未形成规模 7分 目前客群基数较小 未来增长速度较快 项目现状条件较不成熟 类似本项目 但竞争环境相对不足 未来优势明显 项目市场环境研究 自身条件及环境分析 地铁主导 龙湖时代天街 产品定位及业态分析 客群定位 业态定位 品牌定位 时代天街充分领悟家的意义 全方位构建多元化商业业态 包罗万象满足各年龄层次需求 引爆全家庭的生活梦想 这是成就时代天街永不停歇的源动力 时代天街 利用室内空间 空中花园 风情长廊等多层次构建全家人的四季乐园 IMAX影院 高端百货 饮食天地 超市等齐聚 这里将是150万人的消费主场 主力店 影院 UME 百货 新世纪百货 暂定 超市 家乐福 暂定 商业风情街 天街餐饮中心 天街 IMAX影院 高档百货综合超市 注 以上信息现场沙盘显示进行整理 但最终规划会有调整 主题定位 41万全家庭型生活体 项目市场环境研究 自身条件及环境分析 地铁主导 龙湖时代天街 产品规划及布局定位 布局原则 布局特点 产品特点 横向布局 主力业态以平面为准 横向布局 各主力业态横向布局 形成围合 营造出步行街的时尚空间 并由此取名 天街 是其众多街中较有代表的典型 平层面积较大 以 壳 街 天街 的形式 并利用 壳 的一侧与小型单体形成长街 营造室外商业氛围 风情商业街 天街 壳 商业 底商 底商 单体商业 风情商业步行街 天街 龙湖时代天街产品布局示意图 项目市场环境研究 自身条件及环境分析 地铁主导 龙湖时代天街 运作分析 商业售价 未定 住宅售价 12000 16000元 平米 商业销售 自持比例 1 4 8 项目市场环境研究 自身条件及环境分析 地铁主导 龙湖时代天街 运作分析 整体商业规划