居家养老地产分析.doc

长三角居家式养老的初步分析摘要：本文主要对中国养老方式的转变进行了分析，其中详细地解释了居家地产和居家养老模式。对长三角地区居家养老地产的需求和居家养老模式进行详细介绍，并给出实际案例，研究养老式地产开发运营的关键要素。关键词：居家地产 居家养老模式 老龄化 养老文化 建议 一： 养老方式的转变与养老机构的发展 1.1传统的养老方式家庭养老传统的养老的一种方式，包括经济上的赡养、生活上的照顾和情感上的交流3个方面。在养老的3项内容中，收入保障是最主要、最根本的内容，是其他两个方面的经济基础。家庭养老是一个历史性范畴，它以家庭的存在为必要的社会历史条件。传统的农业社会以小生产为主要生产方式，家庭既是生活单位又是生产单位，具有多方面功能。在这种社会条件下，家庭养老是一种最主要、最普遍、最根本的养老方式。随着大工业的出现和城市化的发展,生产的功能逐渐从家庭中分离出来,家庭的其他一些功能，如养老功能逐步为各种社会机构所代替。在现代化的工业国家中，家庭养老已经不再是主要的养老方式，其内容也有了明显的变化。在发达国家，普遍实行了社会保障制度，老年人的收入和医疗保障基本上由社会提供。大部分生活服务由社会各类专业部门或志愿组织来承担。但由于老年人口日益增多，社会负担越来越重，在发达国家中，有些人提出要重新给家庭养老以必要的重视，要重建在社区支援下的家庭养老制度。1.2养老方式由单一化向多元化发展所谓“居家养老”，就是以家庭养老为主、机构养老为辅的养老模式，其主要表现形式是家庭与养老院的有机结合。居家养老以家庭养老为核心，充分发挥社区优势，有效整合社会资源，弥补社会养老方式的不足。老年人的生活场所有多种选择，如家庭、养老院、老年公寓等。居家养老主要包括五种具体方式：（1）依靠子女照顾的居家养老，指核心或主干家庭结构，不管父母生活自理处于何种状况，主要依靠子女照顾实现居家养老。（2）相互照顾的居家养老，指父母在核心、主干和空巢二人家庭，夫妇二人生活自理，或一方出现轻微自理障碍，通过二人相互照顾实现居家养老。（3）自我照顾的居家养老，指父母在核心、主干和空巢二人、空巢一人家庭，自理或自理出现轻微障碍，依靠自己照顾自己实现居家养老。（4）雇小时工照顾的居家养老，指父母无论处于何种自理情况或何种家庭结构，依靠聘用小时工实现居家养老。(5) 雇保姆照顾的居家养老，指父母无论处于何种自理情况或何种家庭结构，依靠聘用保姆实现居家养老。其优点总结为：（1）经济成本最低；（2）调和了传统文化与现实情况的矛盾；（3）服务人数能够满足养老需求；（4）能够保证老年人的身心健康；（5）能够解决大量就业问题。与单一的家庭养老和机构养老相比，居家养老的社会整体效益非常明显。居家养老是分散在家庭居住生活空间是养老方式，能有效发掘和整合现有各种养老资源，能持续发展，并符合中国传统文化的一种养老模式。二：养老地产与居家式养老模式 2.1 什么是养老地产和居家式养老模式 养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产是一种以老年人为目标受众的房地产种类，旨在更加完备的设施和服务打造适老型房产。 在中国传统居住文化的影响下，大部分老年人更愿意与子女共同居住或邻近子女独自居住，这不仅可以尽享天伦之乐，而且也更容易实现家庭内的代际互助，方便老年人帮助子女照顾孙辈、子女照顾父母。根据中国老龄科研中心2006年对我国九大城市老年人口居住状况和意愿的调查结果显示，85.05%的老人仍选择晚年在家居住，只有6.69%的老人表示愿意入住养老机构。居家养老一方面减轻子女将老人送进养院的心理负担，同时也满足了老人对于医疗健康设施的需求。2.2居家式养老的布局构思多年来，我国的养老模式以“居家养老”为主、“社会养老”为辅。基于我国经济尚不发达，社会还无法承担全部的社会服务和老年设施，同时，居家养老本身具备一些优势（如较易获得个性化的生活、家庭成员的帮助、享受天伦之乐），这是设施养老所无法提供的，另外，居家养老也是一种低代价的生活方式。因而，在未来一段时间内，居家养老在我国仍将是一种主要的养老模式。 1.居住区中居家式老年住宅的布局 老人行动不便，但又希望参与社会活动，因此，居住区位置应交通便利，周围有成熟的社区环境，以方便老人购物、就医、访友，并便于亲人探访。在步行400 m 以内能到达社区或城市医院、服务中心、超市、银行、邮局和供老人健身游玩的公共绿地及城市广场。同时，老人又怕干扰，居住区应尽可能远离城市繁华街道。 2. 居住区中居家式老年住宅的位置在小区规划中,应在小区中心布置老年住宅，普通住宅布置在周边，同时，老年住宅的布局要有均好性。老年住宅最好靠近小区公园，优先照顾老人使用中心绿地和公共配套服务设施，体现老人优先的设计原则。同时，老年住宅不仅要交通方便，还要远离尘嚣，位置尽可能距离主要交通干线不太远，又能方便地到达商店、医院和公园等场所。 3. 居家式老年住宅的楼层布局 专住型可抽出12 幢作专门的居家式老年住宅。 便于老人之间的交流，可集中设施、降低成本、便于管理和服务等。但老人过于集中、与小区其他住户截然分开，易产生失落、悲观、自卑等不良的心理。 混住型老人住户与一般住户混住，老年住宅可分散于住宅楼的底层或出入方便的任何部位（横向布置型、竖向布置型、混合布置型），所占比例一般都不大，老人住户与一般住户可密切交往。 4.居家式老年住宅的室外环境设计根据老人生理和心理需求，应满足安全性、无障碍性、易达性、易识别性、便于交往性、亲切性和可控性。 5. 室外公共空间的设计 社交性的室外场所老人常在室外参与社交活动，发生场所多位于各种活动的交汇点（如中心广场及绿地、人行道交汇点、建筑入口、老年活动中心），参加不同活动的老人可打招呼或闲聊、观看周围的事物和活动。宜分动区和静区，动区供老人健身活动，选址须考虑易达性，同时应避免车辆的干扰。静区供老人聊天、弹唱及其它娱乐活动，应位于宁静的地方，并有视线遮掩或隔离。动区和静区应保持适当的距离，以避免产生相互干扰，但静区应能观赏动区的活动，以满足老人喜欢坐着观看的习惯。 休憩性的室外场所老人在户外不仅运动，更多的是在户外休息、呼吸新鲜空气、观赏花草、晒太阳、观望、聊天。由于老人在户外活动时坐着的时间较多，因此，为老人提供良好的坐息空间及地点是非常重要的。 2.3 居家养老地产的市场需求现状以及未来发展空间中国正面临快速老龄化的严峻挑战。预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求。另一方面，养老地产蕴藏巨大市场。2010年我国老年市场需求将达到1万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。当前国家制定了“以居家养老为主”的政策，全国将有90%以上的老人在家养老，因此养老住宅的开发与建设迫在眉睫。目前，我国养老地产的开发与养老建筑的设计尚处于起步和探索阶段，山合水易规划设计院认为，联合各方力量，共同探讨适合中国国情和市场需求的养老产业发展模式，具有重大的迫切性和现实意义。联合国规定凡 65 岁以上的老年人口占总比例达 7% 以上或 60 岁以上老年人口在 总人口中的比重超过 10% 的属老年型国家或地区。我从 2000 年已经进入老龄化社会。 三：养老地产在长三角地区的实践案例3.1 长三角地区养老需求 老人养老方式与“最近的子女与老人居住距离”交叉分析从上面两个图表我们可以得出以下结论：居家养老的模式在老人养老模式中占了最大的一部分比重，高收入的老人更愿意投入更多的钱，享受更加周到、细致的养老服务高收入和子女在外地的老人更倾向于选择“设施齐全的养老公寓”养老。3.2 几个居家养老的成功案例上海亲和源亲和源 由12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。室内全装全配，橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应，老人拎包即可入住。亲和源坐落上海浦东新区康桥镇上，整个社区全部采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，区别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的老年生活社区。嘉兴江南太阳城华东首席全龄化健康亲情社区，21万绿色生态文化家园，由嘉兴市太阳城房地产开发有限公司倾情开发，集多层（含电梯房）、小高层、高层、别墅及主题商业街于一体，以“亲情暖社区，健康进家园”为开发理念，精心打造硬件配套，创新物业管理服务，着力营造适合老、中、青、幼几代人和谐合居的高品质生活环境，缔造充满温馨亲情的高尚文化健康社区。 四：2011-2015年中国养老产业投资战略研究4.1、养老产业行业投资特性2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到2030年，中国将成为全球人口老龄化程度最高的国家。面对正在跑步进入老龄化的现状，缺失的养老服务成了最大的“危机”。面对中国超过三千万需要护理的老人，投资养老产业成了新的“蓝海”。4.2、养老产业具有良好的投资价值预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上，但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。2010年，我国老年市场需求近1万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿。尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。中国的老年住宅市场长期处于供求严重不平衡的状态。不论是面向中端的老年公寓，还是近些年出现的高端老年别墅，一经推出市场就抢购一空。而且目前许多老年住宅虽打着“老年”的旗号，但真正实现提供完善养老服务还需要很长一段时间的摸索。近年来，之所以国内众多开发商在近几年纷纷涉足老年公寓的开发，除了巨大的潜力市场因素以外，更为重要的是，这一开发业态早已成为了国际投资机构的关注焦点。4.3、养老产业投资环境利好2011年2月，民政部发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划（征求意见稿）指出，到2015年，“基本建设形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系”。在这份规划中指出了我国目前养老行业的现状；缺乏统筹规划，体系建设缺乏连续性；社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一、难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务等。国家对于养老产业的扶持具体体现在对养老机构和养老地产税收上的优惠，比如国务院和民政部门相继出台减免养老机构的税收以及鼓励采取“独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业”的政策与文件。此外，还有针对金融保险机构进入不动产投资领域及健全中国养老社会服务体系，国务院办公厅和保监会都相继发布了相关的政策及文件。五：就居家地产目前遇到的困难的几个建议 5.1 市场需求和购买力的矛盾 养老用地及养养老地产与居家养老、福利养老的本质不同就在于，作为一个独立的新兴产业，必须按照经济规律办事，必须探索一条符合中国国情的产业发展道路，必须保护和扶持养老地产企业的健康生存与可持续发展。目前来看，我国养老地产发展前路仍然困难重重，产业振兴不容乐观。如北京一些起步较早、服务模式较为成熟的企业仍然面临经营资金周转不灵的难题，如上海亲和源2010年营业额尽管突破1.5亿元却仍未实现盈利，如万科、保利仍持“投石问路”的谨慎态度，如保险资本进军养老地产的同时依然将“盈利模式不确定”作为最主要风险，这些信号都在提醒我们，我国的养老地产还处于较为脆弱的初生阶段，众多勇敢开拓积极的先行企业还面临着巨大的经营风险，其最大的风险就在于市场环境目前还不能给企业以基本的盈利保障，其根本问题在于运营成本居高不下，导致社会需求与市场购买力之间存在较大落差，成为养老地产发展的主要瓶颈。要解决供需矛盾这一市场根本问题，还需要社会各界力量的关注与支持。 5.2 政策突破是推动养老地产快速健康发展的重要保证。1、政府应该立足社会稳定的政治高度，在土地使用方面予以适度支持。养老地产毕竟不同于传统的商业地产，在我国“未富先老”的社会经济现实条件下，如果采取非保障性住房的招拍挂方式拿地，其成本是市场难以承受的。据了解，目前许多企业为了以较低成本拿到土地，尝试了多种方式，如上海亲和源得到南汇区政府提供的50年产权公建配套用地，广州颐年园在建设初期得到了广州市政府划拨的500亩土地和1400万元启动资金，杭州金色年华享受优惠政策仅支付土地拆迁、补偿费用，没有缴纳土地出让金等。这些方式在降低拿地成本的同时，后期经营模式也受到了政策的限制，在产权销售、使用权转让等方面受到一定的制约，影响了市场运营，导致企业资金占用时间长、利润低、风险大。对此，建议从中央到地方政府可以考虑从实际出发，按照各地市场消费水平尝试出台既不违反原则又较为灵活的土地政策，在有效管控的前提下适度放开和激活养老地产市场。2、因地制宜做好养老地产的税费优惠工作。各地政府目前按照民政部关于支持社会力量举办社会福利机构的意见精神，在免收营业税、免收所得税、免收地方税、提供财政补贴、扶持开发政策等方面进行了有益的尝试，不过扶持对象主要面向福利性、非盈利性的民办养老机构。事实上，鉴于养老地产具有特殊的产业经济特征和深刻的社会意义，似应探索更大力度的税费优惠和财政扶持方式。5.3 提升科学经营水平是养老地产健康发展的根本出路。1、养老地产项目可以分为前期规划、中期建设、后期运营管理三个阶段。作为新兴行业，许多企业在这三个阶段都缺乏成熟的经验与模式，这是产业发展困难的主要内因。企业经营水平不高导致了前期重套利轻发展、中期建设重规模轻质量、后期服务运营乏力等一系列问题。2、加强专业化科学研究。要鼓励和吸引商业运营、现代企业管理、老年住宅建筑、老年养护服务等方面的专家、研究人员加大对养老地产前、中、后期管理的研究力度。目前北京大学民营经济研究院咨询中心的研究团队围绕产业发展、商业创新、企业管理等方面进行了相关研究，清华大学在老年建筑、规划设计、经营模式等方面拥有雄厚的科研力量，中国房地产业协会也在积极筹备成立老年住区委员会，开展研究研讨、经验交流等工作。5.4 大力发展老年公益事业是对养老地产健康发展的有力支持。公益机构应有意识地引导和鼓励社会公益力量加强与养老地产的合作，在捐赠健身器材与医疗设施、提供大病或罕见病救助、组织志愿者开展丰富多彩的老年文化生活服务等方面与养老地产企业实现多元化对接，通过社会资源的优化配置，丰富老年服务的形式与内容，提升养老地产的服务价值，集全社会的力量帮助养老地产健康发展。5.5 与中国传统孝文化契合 中国传统的“孝”文化将用一种新的养老养生方式来诠释养老应注重效果而不是形式，现代养老关键是让老人“老有所居，老有所乐”，从传统的“养老”到更高层次的“享老”，不仅要让老人乐在其中，也要让家属乐在其中。鉴于中国目前的国情和政策导向，缺乏政府扶持的民办养老设施要想建成之后能持续良性的运转，只有走市场化之路，先满足具备消费能力的中高端养老群体的需求，再逐渐辐射到中低端人群。于经济能力和思想先进性对养老观念的影响，养老地产也必将从经济相对发达思想相对开放的一线城市发源和兴起，再逐步辐射到二三线城市。 六：开发运营居家式养老地产的关键要素6.1 目标市场定位老年地产的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年地产设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。 6.2 销售方式三方并举。三方并举的销售方式为出售房屋（或房间）的产权、出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）三种形式。 三方并举的销售方式适应老年地产市场定位及多元化发展的要求。出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求；出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年地产的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使营权，从而有利于保持老年地产的经营方向。即便定位中高端，即便定价不低，但不少养老地产项目依然面临成本回收的压力。“上海亲和源总投入接近6亿元，2008年营运至今，运营上基本实现平衡，但投入的成本还没有完全收回。”王波说，还有200多套没有售出，成本