虞山尚湖的旅游地产方式.doc

江苏虞山尚湖的旅游地产新思路昱盛宏方最新国务院对旅游业的战略定位的批复“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。”已经成为各区域、地方和城市发展和建设的指导性文件。这是从国家层面上对旅游业性质认识上的转折，标志着中国旅游经济开始了从单纯门票经济走向复合型、拉动型、效益型的综合产业经济的重大转变，二十一世纪将是旅游经济在中国国民经济收入中大显身手、大放异彩的时代。而迎接这个时代和国家号召的要求，北京达沃斯巅峰旅游规划设计院从2007年便一直尝试并突破旅游经济对地方综合产业的拉动作用，旅游功能对城市建设的完善作用，旅游职能“迁移”对城市运营的引导作用，特别是对于经济先发区的长三角区域和珠三角区域的城乡结合带上的旅游区、功能区、保护区等，成功的编制和推行了可以直接指导其城镇规划、用地规划调整的战略发展规划、空间战略规划等。以城市战略与旅游地产规划专家、北京巅峰智业机构副总裁许豫宏教授为代表的旅游地产研究和规划团队通过三年的研究和总结，将旅游放到综合产业和城市载体功能中审视，在虞山尚湖旅游度假区开发总体策划中明确提出了旅游经济的三层载体：旅游（项目）-产业（泛旅游产业）-城市（载体功能），获得甲方的高度赞扬，评价这个策划是一个“超越规划通则，解决实际问题的策划”，是一个“超越项目策划具有战略高度的战略发展策划”，也是一个“旅游复合产业的落地策划”，是达沃斯巅峰旅游规划设计院进行“旅游复合产业落地”和“解决实际土地和居民问题”的成功案例。虞山尚湖旅游区本是两个风景区的合并，一个是太湖旅游自然保护区的一部分尚湖，一个是国家森林公园虞山，合同后的旅游区成为占据常熟市中心城市三分之一的中心风景区，因此，虞山尚湖一直以保护和控制为主，但是，随着城镇化进程的加剧，一方面风景区转型提升面临较大的开发阻力，另一方面也受到周边地产的不断侵蚀，因此，在2009年初，苏州常熟市委常委、宣传部长、虞山尚湖旅游区管委会党政一把手王建国书记特别邀请许豫宏教授过来咨询并带队编制虞山尚湖发展的战略策划。本次规划在规划初期就明确了解决的重点：即如何衔接好旅游、地方乡镇产业发展以及对常熟市中心城市载体的关系和功能，因此，除了常规的旅游产品和项目策划外，项目组为体现策划的高度执行性，在对产品和项目策划完成后，又收集了具体的土地利用、人口数目、产业规模、地方政策等相关指标和文件，加强了项目的建设指标、配套设施的容量预测、重点产品的投入可行性分析、居民和土地的整理流转以及管委会在对其下两镇六乡的管理职能的强化。规划的核心创意可以简要分为四部分，第一部分从长三角产业优势、从大上海世界城市群、从江南文化特质、从环太湖旅游带、从常熟城市旅游目的地五大态势上看虞山尚湖旅游区的发展机遇与背景，提出了虞山尚湖旅游区的发展方向和总体定位：成为“当代江南文化”的示范区、全国生态文明示范区成为“配套大上海，服务长三角”的商务休闲功能区成为国家5A景区、风景名胜区保护与开发的示范区以当代江南文化为核心，以生态环境为依托，体现“山水城奇观 三千年江南”特征，将虞山尚湖旅游区打造成为“山水城”一体发展的、复合多种产业的全国知名旅游区。第二部分从资源把脉、区域格局、文化定位、从空间封闭上提出虞山尚湖旅游区发展的四大开发战略，分别是“跳出旅游区发展综合型度假区”的转型战略，“东连（大上海）、西承（苏锡南）”的空间拓展战略，打造“当代江南文化的示范区”的文化主导战略，以及凝聚核心吸引力“封闭运营”战略。第三部分从旅游特征和组织结构、从复合产业体系、从对城市承担的功能三个空间进行具体的项目和土地规划。在这里我们提出了创新理念“如果把虞山尚湖比喻为一个人，那么，旅游是着装，产业是血脉、城市是骨骼。合三为一，才是一个完整体。”按照旅游特色、功能以及游客组织结构将虞山尚湖分为“一轴一廊三带”一条山水链接纵轴，一条江南文化走廊从市中心横向延伸过来，三条不同功能的主题旅游带；按照综合产业发展和服务配套，将旅游区内部分为组团集聚、核心拉动的旅游-配套-环境复合产业布局；按照“山水城”结合特征，以及对城市旅游承担的功能角色，提出打造常熟“新江南地产综合体”的载体建设，辐射周边20平方公里一体化打造，形成“示范江南”、“传承江南”、“时尚江南”和“古韵江南”四大地产板块，并从土地现状、地产业态和运营模式上分别进行设计。最后提出了规划实施的四大保障，分别是公关交通规划，保障产业封闭。对于封闭运营下的虞山尚湖旅游区内的交通组织，以特色旅游交通（马车、火车等）、旅游巴士、观光车为主，非旅游车辆走外环线；土地运作策略，保障项目落地。提出九大策略，充分利用上级政策、积极申请江苏省甚至国家支撑力度，通过生态移民、新区移民、就近移民的“减法”措施，逐步移民旅游区内三分之二的原住民，空出旅游用地可达到300公顷；在居民引导措施中，规划为旅游业直接从业者、间接产业配套以及自营发展可达450人以上，实现特色种植、养殖、休闲农林业的优质化、品牌化和标准化，保障整个度假区的和谐度假环境；机制提升中建议要将虞山尚湖管委会的旅游职能前移，总体监管其所辖两个乡镇六个村的社会经济职能，加强对控制区的规划审批权，保障开发策划的快速有效落实。2009年7月29日，在常熟市城市规划委员会组织下，在常熟市政府中心会议厅举办了虞山尚湖旅游度假区开发总体策划的评审汇报会。市委、市政府、人大、政协等领导参加，城建、土地、水利、文化等各系统主管居委领导，以及及虞山尚湖旅游风景区管委会等60余人参与。常熟市