X县经济适用住房建设项目可行性研究报告.docx

X县经济适用住房建设项目可行性研究报告第一章 项目建设背景XX县整体概况XX县位于XX省西南，属XX辖区。地处东经XXxxXXXXXXXX，北纬XXXXXXXXXXXX之间。总面积为XX平方公里。全县辖区有X镇X乡，XX个村民委员会，XX个村民小组，全县总人口XX万人，人口密度为每平方公里XX人，县境北依XX与XX县分界，南与XX毗为邻，东与XX县连接，西与XX县连接，县城距XX940公里，距XX120公里。XX县地处XX山末端，境内最高海拔为XX米，最低海拔为XX米，属XX山脉XX山支系。因地质构造成因所至，形成中低山窄谷地貌景观，全境可分为窄谷地貌，XX地貌。XX县地处低纬度山区，属XX气候。具有明显的立体气候特征，雨量充沛，日照充足，霜期短，年平均日照XX小时，年平均无霜期XX天，年平均气温XX度，东南部为多雨区，北部为少雨区。水利资源，境内主要河流为XX河水系，现有XX千瓦水电站一座，拥有XX平方米容量的水库一座，饮用水供水企业一个，能满足项目建设。经济来源，XX为主，200X年全县国民生产总值XX万元，工农业生产总值XX万元，社会商品零售总额XX万元，城镇居民年平均收入XX元，财政收入XX万元。经济适用住房建设启动中共XX县委、县人民政府于200X年X月成立了由XX任组长，有关相关部门负责人为成员的XX县经济适用住房建设领导小组，抽调相关部门工作人员。县人民政府批准成立了XX房地产开发有限责任公司，公司住址：XX镇，法定代表人：XX，负责承担经济适用住房建设的实施工作，土地使用、地质勘察、规划、设计、项目预算、资金筹划、项目方案编制、项目招标、项目建设实施、住房销售、物业管理、服务等。第二章、报告编制依据和原则一、报告编制的主要依据：1.1、关于对XX县经济适用住房建设项目实施方案的批复；1.2、XX1.3、XX1.4、全国统一建筑工程基础定额XX省预算基价；1.5、XX省建设安装工程综合费用定额；1.6、XX；1.7、XX省建筑安装工程费用汇总表；1.8、市政工程预算定额；1.9、XX省城市住宅小区物业管理办法；1.13、其它文件规定要求。二、报告编制原则2.1、可操作原则，根据项目所在地的社会、经济情况、结合国家机关、事业单位职工的经济承受能力，按照社会购房需求和实施的可能性，进行可行性分析、论证。2.2、合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标、是有较好的合理布局性和科学性。2.3、整体性原则，突出项目开发的整体布局，连片开发，确保项目的整体效果。2.4、环境保护原则，开发利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，塑造优美、舒适的经济住房小区。2.5、政策稳定性原则，经济适用住房始终坚持国家、职工个人共同承担的政策。第三章、项目建设的必要性二、城市化建设的必然要求城镇居民住宅列入城市发展规划建设，充分利用国有土地，合理布局、规模建设，集中连片，城市居民住宅房地产开发建设管理以城市发展配套，以经济适用住房为主的房地产开发建设管理，推动城市发展和城市经济发展。三、城镇居民住房市场化的必然趋势国家对城镇公有住房制度改革和加快住房建设进一步深化，公有住房制度改革推动了城镇住房市场的形成，同时推动房地产产业的发展。城镇居民住房以实物分房转变为货币分房，从而推动了城镇居民住房市场化的形成和发展。城镇居民可以在房地产开发商购买经济适用住房、商品房。对此，城镇居民住房市场化住房分配货币化是必然的趋势。第四章、项目建设相关条件一、 住房政策的扶持1.1、机关、企事业单位实行住房奖励政策。1.2、国家税收优惠1.3、土地使用优惠、低成本使用划拨，“三通一平”用地。1.4、金融部门扶持信贷。三、居住观念的转变随着城镇居民经济收入不断增长，国家对城镇居民住房制度改革进一步深化，住房以市场化、货币化方向发展日趋成熟，城镇居民以居住面积、居住条件、居住环境思想观念的转变，越来越以高标准要求，适用、舒适、经济、美观、功能齐全为标准的新型住房需求。第五章、项目规划及建设规模一、规划的基本构思和建设原则1.1、按照“高起点、高标准、高品位、面向未来”的要求，把经济适用住房建设成为经济、适用、美观、功能齐全的现代园林小区，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。1.2、经济适用住房建设的原则是：统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。集住宅、商铺、车位、健身休闲广场、绿化为一体的园林住宅小区，符合“安全、适用、舒适、环境优美”的原则。经济、社会、环境三效原则。二、建设规模及内容2.1、建设规模建设规模：经济适用住房XX套，XX万平方米，分两期实施：一期工程实施XX套；二期工程实施XX套，规划用地规模XX亩。2.2、经济适用住房建设内容2.2.1、经济适用住房XX套，总建筑面积XX m2，。A户型XX套，B户型XX套，C户型XX套，D户型XX套。三、总体规划与分区建设规划3.1、总体规划：XX县经济适用住房建设项目总体规划布局为XX、XX、XX、XX4个区域。第六章、市场分析与预测一、市场分析1.1、住宅市场公司经过调查摸底，报名购房XX个单位，报名购房干部职工XX户，其中：报名A户型XX套，报名B户型XX套，报名C户型XX套，报名D户型XX套。按单位性质分：县级地方行政单位XX个，住房XX套，占报名总数的XX%；县级地方事业单位XX个，住房XX套，占报名总数的XX%； 县级企业单位XX个，住房XX套，占报名总数的X%。住房预购房户统计表项目单位单位数报名购房户人数面积类型AA1BB1CD县级行政XX县级事业XX省属行政事业XX省属企业XX县级企业XX合计XX从以上预报购房数表明，项目建设规模市场潜力较大。商铺、车库市场潜力较大。二、市场预测经济适用住房建设项目充分考虑到当地职工城镇居民的经济承受能力和生活习惯，统一规划、布局合理、设计适度、功能齐全、安全、适用、经济、美观，需要购房XX户，购房率为XX%。经济适用住房、商铺、车位市场前景看好。第七章、项目投资估算一、投资估算编制说明1.1、编制依据规划方案设计图纸和相关技术资料；市政工程预算定额；全国统一建筑工程基础定额XX省预算基价；XX省建筑安装工程费用汇总表；收费标准为；给、排水设计手册；工程建设监理收费标准；工程设计收费标准；地方建筑材料市场价。二、总投资估算及结果投资估算：本报告采用概算法和98定额进行估算，根据经济适用住房建设有关规定和当地建筑市场现行价格为依据，并考虑不可预见因素，项目建设期为X年，第一期为X年，第二期公建、商铺、住房为X年，建设期资金占用利率以年利率X%计算。经测算，该项目总投资为XX万元，其中：经济适用住房投资XX万元；商铺公建XX万元；其它投资XX万元。第八章、实施计划及资金筹措一、实施计划1.1、一期实施计划进度200X年X月至200X年X月为项目前期工作阶段；200X年X月至200X年X月为基础施工阶段；200X年X月至200X年X月为主体工程施工阶段；200X年X月至200X年X月为室内外装修施工阶段；200X年X月至200X年X月为室内外装饰施工阶段；200X年X月底至200X年X月中旬为室外管网、道路、景观施工阶段；200X年X月中、下旬验收阶段、总验收；200X年X月底交房。1.2、二期实施计划进度200X年X月至200X年X月总工期二、项目资金筹措1、银行贷投XX万元2、住房户购房预付资金XX万元3、自筹资金XX万元第九章、主要财务指标及项目效益评价一、主要财务指标1、投资利润率经济适用住房、商铺投资利润率=利润总额/项目总投资*100=2、投资利税率投资利税率=利税总额/项目总投资*100=3、净现值经济适用住房、商铺= 万元以上各项效益指标的计算结果表明：本项目主要经济指标均能满足要求，财务内部收益将高于社会基准收益率，由于财务净现值大于零，项目有较好的经济效益及盈利水平，财务足可以接受的。二、项目效益评价该项目是集经济适用住房、商铺、车位与室外绿化工程为一体的综合性建设项目，其经济效益分析，本报告中经济适用住房效益与商铺、车位效益进行分析，具体分析如下：经济适用住房分析经济适用住房建设项目面积XX万平方米，其中：住宅 ，商铺 ，项目总成本测算：1、住宅 ，建安工程投资 万元；2、商铺车库 ，建安工程投资 万元；3、勘察设计、监理、预算、质监管理费、规划等 万元；4、基础设施建设，投资 万元；5、土地费 万元；6、管理费 万元；7、税金 万元；8、贷款利息 万元；9、不可预见费 万元。以上19项合计总成本为 万元。销售总收入 万元。1、经济适用住房销售收入 万平方米*988元/m2 = 万元，二年内销售。2、商铺销售收入 万平方米* 元/m2= ；损益分析：房地产开发利润总额为 万元，盈余公积、公益金按10%提起，为 万元，未分配利润为 万元，利税总额为 万元。第十章、项目不确定性分析一、盈亏平衡分析经济适用住房建设项目生产能力利用率=固定成本费用/*100%=二、敏感性分析经济适用住房建设项目：考虑从单因素变化所引起的财务内部收益率来进行敏感性分析。项目的销售收入投资成本引起的内部收益率变化，参见敏感性分析表。敏 感 性 分 析 表项目变动比例EIRR销售收入总投资由上表中计算结果可以看出，各因素对财务内部收益率影响由大到小依次为销售收入、投资成本。当各因素由 、 、 、 发生变化时，其财务内部收益率均发生相应的变化，并大于行业基准收益率 ，表明该项目有相当的抗风险性。第十一章、结论与建议一、结论2、该项目是集住房、商铺、车位、休闲场所、绿化建设为一体的综合项目，项目建成后推动XX房地产产业的发展。3、该项目建设地点位于XX县中心地带，地势基本平坦，建设条件较为理想，是房地产开发的较好场所。4、该项目的土地征用已结束，“三通一平”、规划、设计、施工图设计已完成，项目已进入实施阶段。5、经测算：项目总投资为 万元，总