2010年龙岗市场总结20110113.doc

龙岗住宅市场分析2010年龙岗区住宅供应量同比小幅增加，不过成交量却大幅减少，全年成交住宅约146.98万平方米，同比减幅为34.4%。成交大幅减少一方面是受供应的影响，另一方面是受政策的影响。2009年楼市异常火爆，年底住宅存量大幅减少，龙岗区2010年上半年的新增供应少，住宅可售量有限使得成交大幅减少。政策方面，2010年4月和9月国家出台了两次史上最严厉的调控政策打压房地产市场，4月份银根收紧后，市场随即降温，成交明显下滑，低迷的成交持续维持到7月份才有所回暖。9月底出台的“双限令”再次令市场观望，成交再次回落，虽然年底成交有所回升，但全年的住宅成交量同比仍大幅减少。虽然成交量同比大幅减少，但全年的住宅成交均价同比却大幅上涨，全区均价为14327元/平方米，同比上涨47.2%。龙岗区住宅成交价格最高的坂田片区的住宅成交量同比大幅增加对全区的住宅成交价格有一定的拉升作用。另外，住宅的成交价格普涨，虽然受政策的影响，部分楼盘有过降价促销的行为，但促销幅度有限，且维持的时间很短，加上大多数项目的价格仍稳中有涨，公共配套设施和交通路网的不断完善、地铁3号线的开通等因素助推了龙岗区的住宅成交价格的上涨。2011年龙岗市场又会有怎样的变化呢？年初存量同比有所增加，住宅新增供应量也较大，住宅可售量同比有所增加，住宅供应相对充足。受“双限令”的影响，成交可能难以大幅反弹，但随着供应的增加以及地铁3号线的开通，预计2011年龙岗区的住宅成交量会有小幅的回升。延续房价上涨的趋势，预计龙岗区的住宅成交价格将上涨，但如果价格上涨过快，成交也会有所放缓，新增供应的增加会对销售带来一定的压力，进而抑制房价的进一步上涨。1.住宅集中在下半年供应，龙岗镇供应量大幅增加2010年龙岗区批售商品住宅184.33万平方米，同比仅增加3.5%。自2008年楼市低迷不少项目停工或放缓施工进度使得住宅批售量大幅减少后，2009年受工期和部分开发商捂盘惜售的影响，住宅批售量继续减少。2010年在政策的影响下，不少开发商也捂盘，但随着市场的回稳，年底取得预售许可证的项目明显增加，全年住宅批售量同比2009年小幅增加。图1-1 历年龙岗区商品住宅批准预售面积（2003-2010年）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部从各片区来看，2010年中心城仍是住宅新批售量最多的片区，住宅批售量约占总批售量的44.4%，其次是龙岗镇和布吉，这两个片区的住宅批售量都在20万平方米以上，坂田的住宅批售量接近20万平方米，其他片区的住宅批售量相对较小，都在10万平方米以下。与2009年相比，布吉和龙岗镇的住宅批售量明显增加，其增幅分别为112.2%和96.3%，而横岗、平湖和坂田的住宅批售量减幅较大。表1-1 2010年龙岗各区商品住宅批售面积区域住宅批准预售面积（万）同比增减中心城81.89-0.6%坂田18.51-36.7%布吉24.61112.2%大鹏1.12横岗9.17-59.4%龙岗镇36.6896.3%南澳0.72平湖5.25-45.9%坪山6.38数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部注：同比增减列中为“”的，表示2009年该片区无住宅取得预售许可证从实际新增供应来看，2010年龙岗区推售住宅176.39万平方米，同比增加5.8%。除年底取得预售许可证的几个项目外，龙岗区2010年取得预售的项目基本已在年内推出，且不少2009年取得预售许可的项目也在2010年推售。图1-2 历年龙岗区商品住宅推售面积（2005-2010年）数据来源：深圳中原市场研究部与住宅批售量一样，住宅推售量最多的四个片区分别是中心城、龙岗镇、坂田和布吉，坂田的住宅批售量虽然没有布吉多，但其推售量却明显多于布吉。与2009年相比，主要的住宅供应片区中，龙岗镇和平湖的住宅推售量增幅最大，而横岗镇的住宅推售量明显减少，中心城、坂田和布吉的住宅推售量相对稳定，增减幅度较小。表1-2 2010年龙岗各区商品住宅推售面积区域住宅推售面积（万）同比增减中心城74.96-8.7%坂田26.9517.7%布吉15.7321.0%大鹏0.74横岗12.93-47.7%龙岗镇28.2799.1%南澳0.72平湖10.9886.1%坪山5.11数据来源：深圳中原市场研究部注：同比增减列中为“”的，表示2009年该片区无住宅推售从各月的住宅推售量来看，9月份龙岗区的住宅推售量最大，超过50万平方米，约占全年住宅推售量的28.6%，其次是12月份的推售量超过20万平方米，1月、4月和10月份的住宅推售量在16-19万平方米，其他月份的住宅推售量都在15万平方米以下，且大多不到10万平方米。从各季度来看，第三季度的住宅推售量在9月份的拉升下达到最大，但年底住宅的推售速度明显加快，第四季度的住宅推售量较稳定，三个月的住宅推售量都较大。图1-3 2010年各月龙岗区住宅推售面积数据来源：深圳中原市场研究部2010年龙岗区住宅新增供应仍以中小户型为主，90平方米以下户型约占总供应的57.4%，比2009年增加约1个百分点。从单个户型来看，2、3房仍是供应主力，不过2房的供应比例较2009年减少约9个百分点，而3房的供应比例较2009年则增加约12个百分点。4房和复式的供应大幅增加，尤其是复式，2009年供应482套，而2010年供应1528套，占总供应比例约为9.6%，较2009年增加约7个百分点。别墅的供应有所减少，2009年供应1038套，2010年仅供应535套。表1-3 2010年龙岗区推售项目户型结构表房型套数（套）比例单房380.2%1房6193.9%70以下2房10326.5%70以上2房315119.8%90以下3房378923.8%90-1443房204812.9%144以上3房4022.5%144以下4房9846.2%144以上4房15349.7%144以下5房10.0%144以上5房2311.5%90以下复式4913.1%90-144复式4823.0%144以上复式5553.5%联排别墅1400.9%双拼别墅280.2%独立别墅200.1%叠拼别墅3472.2%总计15892100.0%数据来源：深圳中原市场研究部2010年龙岗区住宅推售量最大的中心城片区新增供应住宅以大户型为主，90平方米以上户型的供应比例约为53.3%，较2009年较少约4个百分点。片区住宅的供应户型较齐全，3、4房的供应最多，3房的供应比例约为41.1%。别墅的供应与2009年相比变化不大，仅小幅增加，复式的供应则增幅较明显，2009年供应119套，2010年供应646套。表1-4 2010年龙岗中心城推售项目户型结构表房型套数（套）比例1房661.1%70以下2房2453.9%70以上2房85213.7%90以下3房134621.7%90-1443房80012.9%144以上3房4026.5%144以下4房64410.4%144以上4房100216.1%144以上5房1372.2%90以下复式3896.3%90-144复式510.8%144以上复式2063.3%联排别墅300.5%双拼别墅200.3%独立别墅10.0%叠拼别墅210.3%总计6212100.0%数据来源：深圳中原市场研究部2010年龙岗区住宅推售量第二大的龙岗镇新增供应住宅以中小户型为主，90平方米以下户型的供应比例约为78.3%，片区住宅的供应户型较集中，2、3房的供应最多，约占总供应量的84.8%。表1-5 2010年龙岗镇推售项目户型结构表房型套数（套）比例1房642.1%70以下2房903.0%70以上2房99633.3%90以下3房119439.9%90-1443房2578.6%144以下4房2006.7%144以上4房1796.0%144以上复式130.4%总计2993100.0%数据来源：深圳中原市场研究部2010年龙岗区住宅推售量第三的坂田片区新增供应以大户型为主，90平方米以上户型的供应比例约为56.8%，户型供应更为集中，仅有2、3、4房和复式、别墅供应，且各户型供应相对较均衡，除别墅和复式供应比例不及10%以外，其他户型的供应比例都在20%-40%之间。表1-6 2010年坂田推售项目户型结构表房型套数（套）比例70以上2房61226.5%90以下3房38616.7%90-1443房52722.8%144以上4房2269.8%90-144复式37916.4%144以上复式903.9%联排别墅572.5%叠拼别墅321.4%总计2309100.0%数据来源：深圳中原市场研究部2. 成交回落，新推售项目销售理想2009年全市住宅成交十分火爆，住宅成交量创历年新高，成交价格也一路飙升，年底调控政策频出台，楼市逐渐回归理性。随着住宅存量的大幅减少，加上新增供应量较少，2010年上半年龙岗区住宅成交大幅回落，下半年随着供应的增加，成交有所回升，不过全年住宅成交量同比仍大幅减少。虽然住宅成交量大幅回落，不过个别片区住宅的成交量有所增加，如坂田和龙岗镇。新盘的销售也较理想，尤其是成交量增幅最大的坂田片区新盘的销售率高达95.3%，使得片区住宅存量反而减少，供不应求的现象继续加剧。2.1 成交量同比大幅减少，住宅供求比上升2010年龙岗区成交住宅146.98万平方米，同比减少34.4%。继2008年楼市低迷后，2009年受工程工期及部分开发商捂盘惜售的影响，龙岗区住宅新增供应量继续减少，而住宅成交异常火爆，使得全区商品住宅供求比创历史新低，仅有0.74：1。2010年龙岗区的住宅供应量虽然小幅增加，但受阶段性供应不足和楼市调控政策的影响，全年住宅成交量同比大幅减少，使得住宅供求比大幅上升，达到1.2：1的水平。图2-1 历年龙岗区商品住宅供求情况（2005-2010年）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部2.2 下半年成交量大，12月份成交创各月新高2009年底龙岗区的住宅存量较少，2010年上半年新增住宅供应59.15万平方米，仅占全年住宅供应量的33.5%，住宅可售量有限使得成交量也不大。2月份传统春节长假以及住宅新增供应量极少使得其成交量仅有2.84万平方米，创近年各月成交量新低。3、4月份市场火爆，成交增加明显，但4月中旬调控政策出台后，供应持续减少且市场观望情绪较浓，成交随即降温，5、6、7三个月份的成交量均处于全年的低位。8月份开始住宅供应量明显增加，整个2010年下半年的住宅供应量约占全年供应量66.5%，供应增加且市场回暖使得成交也大幅增加，下半年的住宅成交量占全年住宅成交量的66.4%，12月份的住宅成交量更是创年内各月新高，达23.55万平方米。图2-2 2010年各月龙岗区商品住宅成交量数据来源：深圳规划与国土资源委员会、深圳中原市场研究部2.3 坂田成交量增幅最大，中心城存量最多2010年龙岗区共有中心城、坂田、龙岗、横岗、平湖、布吉、坪山、南澳、葵涌、坪地和大鹏11个片区有住宅成交。中心城仍是龙岗区住宅成交量最大的片区，共成交住宅62.44万平方米，约占整个龙岗区住宅成交量的42.5%。坂田取代布吉，成为2010年龙岗区住宅成交量第二的片区，其住宅成交量约占总成交量的19.2%。在新增供应大幅增加的拉动下，龙岗镇的住宅成交量由2009年的全区第六位上升到2010年的第三位。与2009年相比，龙岗主要的成交片区中坂田和龙岗镇的住宅成交量有所增加，其他片区的住宅成交量均减少。从供求来看，除横岗和坂田片区的住宅供求比较2009年减小外，龙岗其他区住宅供求比都较2009年有所增加。横岗区的住宅成交量虽然同比有所减少，但是其住宅供应量同比减幅更大，使得片区住宅供求比反而减少，且达到供不应求的状况，供求比为0.92：1，坂田片区的供求比为0.95：1，较2009年也有小幅的减少，平湖的住宅达到供求平衡的理想状态，供求比为1.01：1，龙岗其他片区的住宅供求比都超过1，尤其是龙岗镇的住宅供求比达到1.7：1，供过于求的现象明显。表2-1 2010年龙岗各片区商品住宅成交情况区域住宅销售面积（万）同比增减供求比中心城62.44-39.1%1.20 横岗14.11-32.4%0.92 坂田28.2222.5%0.95 龙岗镇16.6414.1%1.70 布吉10.33-59.0%1.52 平湖10.86-37.2%1.01 其它4.38-78.7%1.50 数据来源：深圳中原市场研究部注：表2-1中区域列的其他项指的是坪山、南澳、葵涌、坪地和大鹏5个片区2010年底龙岗区的住宅存量约62万平方米，同比增加24%。六大主要成交片区中仅横岗和坂田的住宅存量同比减少，其他片区的住宅存量同比均增加。平湖的存量同比增幅最大，达430%，不过其存量有限，仅1.06万平方米，存量同比增幅较大的还有布吉和龙岗镇片区，其存量分别为7.13万平方米和12.71万平方米。中心城的住宅存量仍最大，达33.06万平方米，约占总存量的53.3%。表2-2 2010年末龙岗各片区商品住宅存量区域住宅存量面积（万）同比增减中心城33.0622.4%布吉7.13296.1%坂田1.82-39.3%龙岗镇12.71263.1%平湖1.06430.0%横岗3.79-57.9%其它2.43-55.8%数据来源：深圳中原市场研究部注：表2-2中区域列的其他项指的是坪山、南澳、葵涌、坪地和大鹏5个片区2.4 中小户型更为热销，复式的销售率最高虽然住宅成交量同比大幅减少，但新推售项目的成交还算理想，2010年龙岗区共推售住宅合拼后15892套，销售11192套，整体销售率达70.4%。其中复式的销售率最高达82.5%，尤其是90平方米以下和90-144平方米的复式，销售率分别为93.3%和91.7%。1房的销售率也超过8成，2房、3房和别墅的销售率在70%-80%之间，4房和5房的销售率在50%-60%之间，供应最少的单房销售率最低，仅有2.6%。整体来看，供应较多的中小户型的销售更为理想，90平方米以下户型的销售率为72.8%，90平方米以上户型的销售率为67.2%。表2-3 2010年龙岗区推售项目成交结构表房型供应套数（套）销售套数（套）销售率单房3812.6%1房61950281.1%70以下2房103256154.4%70以上2房3151246778.3%90以下3房3789265370.0%90-1443房2048159477.8%144以上3房40211929.6%144以下4房98463064.0%144以上4房153485956.0%144以下5房11100.0%144以上5房23111951.5%90以下复式49145893.3%90-144复式48244291.7%144以上复式55536165.0%联排别墅14010373.6%双拼别墅282278.6%独立别墅201050.0%叠拼别墅34729083.6%总计158921119270.4%数据来源：深圳中原市场研究部成交量最大的中心城片区同样是小户型更为热销，90平方米以下户型的销售率为75.8%，90平方米以上户型的销售率为57.9%。中心城销售最好的也是复式户型，其销售率为78.9%，2房和别墅的销售也都超过7成，5房的销售最差，仅有35.0%的销售率，供应该户型的公园大地花园和御府名筑的销售价格都较高，且其他项目该户型的销售价格也较高，使得其销售速度较慢。表2-4 2010年龙岗中心城推售项目成交结构表房型供应套数（套）销售套数（套）销售率1房664162.1%70以下2房24516266.1%70以上2房85265677.0%90以下3房134696771.8%90-1443房80057672.0%144以上3房40211929.6%144以下4房64447573.8%144以上4房100250950.8%144以上5房1374835.0%90以下复式38937095.1%90-144复式511121.6%144以上复式20612862.1%联排别墅302376.7%双拼别墅201890.0%独立别墅100.0%叠拼别墅211257.1%总计6212411566.2%数据来源：深圳中原市场研究部供应第二多的龙岗镇90平方米以下户型的销售率达62.3%，90平方米以上户型的销售率为39.9%，1房供应量少，百分百售完，其他户型的销售相对较均衡，销售率主要在53%-62%之间，4房的销售率稍低，约为35.1%。表2-5 2010年龙岗镇推售项目成交结构表房型供应套数（套）销售套数（套）销售率1房6464100.0%70以下2房906976.7%70以上2房99660360.5%90以下3房119472560.7%90-1443房25711946.3%144以下4房2006331.5%144以上4房1797039.1%144以上复式13753.8%总计2993172057.5%数据来源：深圳中原市场研究部住宅成交量第二的坂田片区的新推售项目的销售率最高，整体销售率达95.3%，90平方米以下户型几乎售馨，销售率达99.3%，90平方米以上户型的销售也为92.3%。从单个户型来看，复式的销售率最高，达100%，2房和3房也接近售馨，4房的销售超8成，别墅的销售较差，销售率仅有48.3%，别墅全部由十二橡树庄园供应，成交一直不太理想。表2-6 2010年龙岗坂田推售项目成交结构表房型供应套数（套）销售套数（套）销售率70以上2房61260799.2%90以下3房38638499.5%90-1443房52751197.0%144以上4房22618782.7%90-144复式379379100.0%144以上复式9090100.0%联排别墅573052.6%叠拼别墅321340.6%总计2309220195.3%数据来源：深圳中原市场研究部3. 各区均价普涨，房价创新高2009年全市住宅成交火爆，量价齐升，龙岗区4季度的住宅成交价格较一季度涨幅超5成，坂田和布吉片区的住宅成交价格同比甚至翻倍，但住宅成交量最大的中心城片区住宅成交价格上涨较晚且涨幅有限从而拉低全区住宅成交均价，使得2009年龙岗区住宅成交价格同比仅上涨7.4%。2010年延续2009年底的涨势，住宅成交价格继续上涨，价格高的坂田片区的住宅成交量大幅增加对全区均价有一定的拉升作用，成交量较大的布吉片区的住宅成交价格上涨明显对全区房价也有一定的拉升作用，其他片区的住宅成交价格受成交结构的影响也有较大的涨幅，各片区价格普涨使得全区住宅成交均价创历史新高。3.1 价格波动上涨，2月均价最高2010年龙岗区商品住宅的成交均价为14327元/平方米，同比上涨47.2%。坂田的第五园价格同比2009年几乎翻倍，布吉的花语岸花园的均价同比2009年超过5成；横岗片区信义湛宝广场的价格较2009年片区的公寓类型产品的价格也几乎翻倍；龙岗镇在售项目的成交价格也均大幅上涨；成交量较大的中心城片区项目的价格大多稳中有涨，但受成交结构的影响，片区住宅成交均价同比也大幅上涨。此外2010年新推售项目的价格同比2009年同片区同类产品的价格都有较大的涨幅。图3-1 历年龙岗区一手商品住宅成交均价走势（2003-2010年）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部从2010年各月的成交均价的走势图可以看出，龙岗区住宅的成交价格在波动中前行。2月份的住宅成交价格最高，主要是因为当月的住宅成交量极小，加上价格高的坂田、布吉和横岗片区住宅成交比重都增加，从而拉升了区域住宅的成交价格。随着市场的回暖，3月份住宅的成交量价齐升，新入市的第五园（四期）单位的价格较前期单位价格高出近3000元/平方米，千林山居加推的平层大户型单位均价较前期的平层单位价格高出近一倍。4月中旬国家的调控政策使得市场成交随即降温，住宅成交均价涨幅有所回落，5月底部分楼盘率先推出部分优惠单位，使得市场住宅价格趋稳，但经过短暂的调整住宅成交有所回升，楼盘价格再次稳中有涨，且这种趋势一直延续到年底。图3-2 历年各月龙岗区一手商品住宅成交均价走势（2009-2010年）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部3.2 坂田片区价格最高，布吉片区涨幅最大2010年龙岗区住宅成交均价最高的是坂田片区，该区仅有万科第五园、万科金色半山、十二橡树庄园和上品雅园四个项目在售，万科的两个项目住宅价格都较高，尤其是第五园的价格居整个龙岗区同类产品价格之最，十二橡树的别墅价格在3-4万元/平方米之间，高层价格也达2万元/平方米，片区价格较低的上品雅园下半年的成交价格达1.6万元/平方米，在龙岗区的住宅中也算是价高较高的项目。从上涨幅度来看，2010年同比涨幅最大的是布吉片区，涨幅高达76.0%，主要是下半年入市的荔山公馆、万科红拉升了片区住宅成交均价。龙岗镇的价格涨幅也较大，片区项目价格普遍上涨，且价格均远远高于2009年成交量较多的水岸新都项目。坂田片区虽然价格最高，不过同比涨幅最小，一方面是因为价格较低的项目上品雅园主要集中在2010年成交，另一方面十二橡树庄园2009年成交的全部为别墅单位，2010年其别墅的成交大幅减少。从1、4季度价格的对比看，平湖片区的价格涨幅最大，达36.0%，一方面是因为楼盘价格普遍上涨，另一方面是因为上半年以价格较低的茗萃园成交为主，下半年则以价格相对高的御峰园叠拼别墅的成交为主。布吉均价涨幅也超3成，主要是因为四季度以高价项目荔山公馆和万科红的成交为主，一季度则以价格较低的花语岸的成交为主。表3-1 2010年龙岗部分片区商品住宅成交价格情况区域2010年均价（元/）同比涨跌4季度均价（元/）1、4季度价格对比涨跌中心城1368542.6%148209.9%布吉1663676.0%1916130.5%龙岗镇982146.6%1041415.6%坂田1871320.7%195312.2%横岗1320241.2%13044-1.8%平湖1099935.8%1317836.0%数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部4. 供应充足，地铁开通助推成交2010年龙岗区住宅新增供应面积同比增加5.8%，2011年的住宅供应量有望继续增加。据统计，2011年龙岗区将新增供应住宅约213万平方米，同比增加20.8%，住宅新增供应量增幅较大的主要是坪山、坑梓、葵涌、南澳等较偏远的片区，布吉片区的新增供应住宅也较大。随着住宅存量和住宅新增供应的增加，2011年龙岗区的住宅可售量同比也增加，增幅约为21.5%。从各片区来看，坂田的住宅可售量同比减少约6成，平湖的住宅可售量同比减少约3成，横岗的住宅可售量同比减少接近4成，其他片区的住宅可售