物业公司员工手册.doc

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物业员工手册 目 录第一章 总经理致辞第二章 公司组织架构第三章 公司简介及公司理念第四章 劳动条例第五章 员工福利第六章 公司规则第七章 工作及行为表现第八章 纪律处分第九章 卫生及安全守则第十章 岗位职责第十一章 工作守则第十二章 修 订 第一章 总经理致词 各位同仁：本人谨代表“蓉鑫物业管理有限公司”热忱欢迎各位加盟本公司。我们有幸走到一起共同工作，希望我们在共同信任和共同努力的基础上渡过各位在蓉鑫物业公司的岁月。蓉鑫物业正以坚定的步伐迈向德阳市甚至整个四川省，为德阳市或整个四川省的房地产开发商及业主提供更多的优质物业顾问及物业管理的专业服务。它需要所有的员工必须坚持合作，走集体奋斗的道路，没有这一基础，您的聪明才智是很难发挥并有所成就的。因此，没有责任心、不善于合作、不能集体奋斗的人等于丧失了在蓉鑫物业公司进步的机会，这样您将空耗许多宝贵的光阴，所以您还不如及时重新决定您的选择。二十一世纪是一个群策群力的年代，我们需要团结在一起，真正的合作是恒久的，是建立在共存共荣之中的，因为一个企业长远发展的根基，必须是打破“小我”，而以“大我”去拓展。我们应发奋图强，不能自暴自弃，要不断提升自己的气质，迅速提高自己的修养。刚刚进入蓉鑫物业并不意味着即时高待遇，如果您属于开放系统，善于吸取别人经验，善于与人合作，借助别人提供的基础，您的进步会很快，您的工作成果才有意义。实践是检验真理的唯一标准，实践也是您水平提高的基础，它将充分检验您的不足，只有暴露出来，您才会有进步。实践再实践，尤其对年轻人更为重要，只有实践，善于用理论指导实践，您才会有飞跃的提高。实践改造人，也造就了一代蓉鑫人。进入蓉鑫物业后，以前取得的地位、荣耀均消失，一切从实际定位，一切从现在开始，已为公司全体同仁所接受。因为您要知道：在一个孩子出生之前，他的母亲必然要经历过次次阵痛；大的事业家在成就之前，必经历过无数的失败，灾难和困难，只不过是人类迈进新世纪的必经驿站。不经磨难，何以成才，您要严格遵守公司的各项制度与管理，严于律己，宽以待人。蓉鑫物业在管理人员的配备上不再采取劳动密集型，而采取技术密集型，管理人员也应是高学历、高水平的复合型人才，即一岗多职、一职多能。为此，我们在人员配备上将坚持“以人为本，任人唯贤”的原则，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才关，真正体现管理职能的“三合一”（事务、保安、日常服务）。在队伍建设上，我们采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，并实行末员淘汰制，确保管理目标得以实现。另外，在为业主的服务上，我们将本着“业主至上、服务第一”的原则为业主提供服务，提高每一个管理人员的服务意识；在管理过程中，我们将严格按照ISO9001国际质量体系、ISO14001环境管理体系、OHSMS18001职业健康与卫生标准和部分现代化管理手段等全新的管理机制进行运作，从而将蓉鑫物业打造成德阳物业第一品牌。如今，随着物业管理条例和其它相关法律法规的颁布和实施，物业管理在健全法制和成熟的市场化运作之后，物业管理的品牌尤为重要，从品牌的内涵来看，它是一种商标。这是对其法律意义上来说，强调的是品牌的法律内涵。从其经济或市场的意义上说，人们所注意的这个品牌所代表的商品，这个商品的质量性能、满足效用的程度，以及品牌本身的代表的商品的市场定位、文化内涵、消费者对品牌的认知程度等等，这时的品牌所象征的是商品的市场含义。 品牌是一种无形资产，优秀品牌是市场竞争的利器。知名品牌的物业管理企业，就会占有较大的市场份额。物业管理企业在市场经济条件下，创造优秀的物业管理品牌，不仅有利于企业进行市场拓展，有利于企业树立良好的企业形象，有利于吸引更多的开发商和业主，更有利于企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。房地产开发商选聘名牌物业管理公司作为自己楼盘的市场销售的买点，原因就在此，所以我们将不断提高自己、完善自己，实现公司的宏伟目标。公司的管理宗旨是：公开、公平、公正。您有时可能会感觉到公司没有真正的公平与公正。其实真正绝对的公平是没有的，每一个人都不能对这方面的期望值太高，但在努力面前，机会总是均等的。只要您努力，就一定会有回报。每一个人都要承受得起做好事反受委屈，没有一定的承受能力，今后如何做大梁。其实一个人的命运就掌握在自己的手上。生活的评价，虽然会有些误差，但公平之称就在每个人心中。希望丢掉速成的幻想，学习日本人的踏踏实实、德国人的一丝不苟的敬业精神。生活中真正能把某一项技能精通是十分难的，我们要造就一批业精于勤、行成于思、有真正动手能力、管理能力的员工。公司永远不会提拔一个没有基层经验的人做高层领导工作。作为公司的高层领导，要坚持以现代化的管理风格来管理现代化的企业，同时更要以身作则，无论做什么事，都要以说服教育并遵循员工手册为原则。动辄就发火、骂人的情绪化管理的工作方式不仅不会树立良好的个人威信，而且对公司正常工作的开展和长远运作都是有百害而无一利的。所以，您要十分认真的去对待在手中的任何一件工作，要有系统、有分析的提出您的建议，要深入分析，找出每个环节的问题，找到解决办法，踏踏实实的、一点一滴的去做，不要哗众取宠。在公司的进步主要取决于您的工作成绩。要想有成就，没有文化是不行的，您的业余时间可安排一些休闲，但还是要有计划地读些书，不要搞不正当的是非活动，真君子永远对是非一笑置之。同时，公司更希望您是一个严格自律的人，遵守公司的各项规章制度、作息时间等，这样必将会受到公司同仁的尊敬，也为您在公司的发展奠定一个坚实的群众基础。最后谁为谁服务的总问题一定要解决，公司总的是为客户服务的，但具体来说您的下一道业务程序就是您的客户，就是您的上帝，您必须认真对待每一位客户。公司正在飞速发展，迫切需要德才兼备、善于吃苦、打硬仗的员工，希望您加速磨练，与我们一起托起明天的太阳。最后，让我们共同记住一句古训，这就是“天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身。” 德阳蓉鑫物业管理有限公司第二章 公司组织架构 第三章 公 司 理 念务实、高效、团结、进取第四章劳 动 条 例11征聘标准本公司征聘员工的主要原则以其对该岗位的专业性及适合性，有关的工作经验以及个人品德行为作为甄选的标准。12劳动合同劳动合同是本公司与员工本人在自愿基础上签订的，具有法律效力，员工受聘时，必须仔细阅其内容。13试 用 期员工均须经过为期三个月之试用期。试用期内，若员工的能力及工作表现未能符合公司要求，经教育仍不能胜任工作，公司可解除劳动合同或延长试用期至最多不超过六个月。在试用期内如工作表现符合公司要求者方能成为正式合同制员工。14工作时间基本上根据德阳市政府有关规定，实行职工每日工作8小时，每周工作40小时的标准工作制度（膳食休息时间除外），但保安部，保洁部存在其行业上的特性，每周工作时间为60小时。物业管理行业具备其服务特性，大部分员工须轮值工作，各岗位工种具体上下班时间及休假日由公司决定安排。15超时工作如有需要，公司可要求员工超时工作并按公司规定给予补假。16薪金调整公司会每年考虑员工工资调整，但须按实际管理费收支状况及利润做出最后调整与否的决定。17发薪方式员工薪酬将于每月规定日期以现金或银行转账形式发放一次。员工之每月工资计算如下：每月总工资基本工资浮动工资生活补贴基本工资按薪级而定，浮动工资为工资总额的20，根据表现评估来决定，生活补贴包括国家规定之一切补贴。保安和维修人员入职后，前两个月每个月扣留物品抵押金贰佰元整，共扣留人民币肆佰元整，当员工离职后，待工作及物品交接无误一个月以后全额返还。其他有关津贴和奖金按公司有关规定发放。18调职与晋升公司会按以下条件及有关政策对员工之职务或部门作适当的调整：业务发展情况及需要；员工之工作表现、品德、学历；员工的能力及潜质；员工对公司的忠心度；员工也可向部门主管提出调职申请，所有调职与晋升均需由部门主管向物业总经理推荐，经总经理批准后才生效。19解除合同按劳动合同有关条款规定办理。第五章员工福利21年 假22法定假期所有员工每年均可享有以下十天之法定有薪假日：元旦（公历一月一日）一天春节（农历正月初一，初二，初三）三天国际劳动节（公历五月一日，二日，三日）三天国庆节（公历十月一日，二日，三日）三天如法定假期员工正好当值时，部门主管会安排在法定假日之前或后三十天内给予员工补假，及按照国家规定发放当值津贴。23事 假如无充分理由，员工不能无故缺席或请假，倘若有特殊情况而须请假，必须事先提前三天以书面形式向上级申请，并须经部门主管批准，否则将按旷工处理，事假将以无薪假期处理。事假按实际时间、实际天数百分之百扣发薪金，但请假一小时以内按实际时间计算，一个月内累计请假超过一天，扣发一天工资。24病 假按国家规定，员工可享有累积有薪病假。若病假申请天数超过累积有薪病假天数，超出之天数则以年假、事假或无薪假期处理。工作满一年后员工如留医，第一年可休带薪病假三天，第二年五天，第三年七天；因病请假，必须补上班时间前半个小时致电通知上级主管。病假后上班第一天应立即补回医生所开证明，否则将按旷工处理。有薪病假结束后，每请病假一天扣除当日工资百分之百。25其他假期年假：员工休年假应以不影响工作为主，应提前十五天提出申请，并争得同意后方可休年假。年假不可跨年度使用（特殊情况经公司同意除外），当年年假不休完视为自动放弃，每次休年假不得超过十天。婚假：员工达到国家规定年龄的初婚者，可享受有薪婚假十天，晚婚者可享受有薪婚假十五天。丧假：员工配偶、父母、子女去世获有薪假期五天，祖父母、外祖父母、公婆、岳父母、兄弟姐妹去世可获假期二天。产假：可享受有薪假期七十天。26请假手续所有员工申请任何形式的假期均需事先填写假期申请表，经部门主管核准，物业经理或助理物业经理审批复实后，送交人事部存档统计。人事部在收到经核准批复后的假期申请单后，将核定假期情况，在存档之余同时交于申请人本人以通知其假期是否可行及有关假期存留情况。倘若假期有更改或取消，必须立即通知人事部以及时修改记录档案。人事部每半年会将假期统计情况通知各员工。27因工负伤或死亡员工因工受伤应立即通知部门司主管及物业经理，并向当值主管做好工伤记录，因工负伤而须治疗之工资待遇，伤残或死亡之待遇按国家有关规定办理。28年终花红根据公司高层管理当局决定员工之年终花红之发放。员工于发放花红日，须仍受聘于本公司，方能获得发花红。29员工奖励凡服务杰出，表现优良，为工作提供建设性建议而被公司采纳者，或对公司、工作做出重大贡献之员工，公司将颁发奖状、奖金或其他形式以示奖励。3.员工培训公司会为员工提供内部之业务、职业技术培训，凡由公司出资的专门培训计划，由公司出资的各类技术证件年审费，公司将另行与员工签订培训或年审合同。第六章公司规则31员工关系员工之间应以礼相待，互敬互重，互相合作及谅解，以建立及保持优良的团结精神，以投入工作之中。直属上级指派的任务，员工必须切实执行，倘遇疑难或不满，应及时向直属上司请示或申诉，以便妥善处理。32考 勤a）员工必须按时上下班工作，在工作时间内，事先未经主管批准者，不得无故早退及擅离职守。b）员工必须依照编定的时间表当值工作，如需调换当值者，必须先征得部门主管之允许，否则视为旷工论。c）员工应准备充分时间更换制服，以便准时到其工作岗位报到。33个人卫生及仪容员工必须按照公司所订之个人卫生及仪容标准，经常保持整齐清洁，制服须经常洗熨，保持洁净及笔直。3. 4员工证及工牌a）每位员工均由公司发给员工证，员工进入小区时须主动向保安人员出示员工证。部门主管和保安人员有权随时抽查有关证件。b）穿制服见客工种之员工必须于制服左胸前佩戴工牌或工号章。除此之外于小区范围内，员工必须按规定佩戴员工证。c）遗失有关证件应立即通知上级主管，除因时间过久或工作原因而导致损坏并经部门主管认可者外，每次补领员工证、工牌或工号章均需按公司规定额赔偿。35员工更衣柜a）员工须按使用更衣柜之规则经常保持衣柜清洁与整齐。b）更衣柜随时紧锁，员工不得将贵重物品带入小区，公司绝不负任何财物损失之责任。c）公司严格规定不得在更衣柜内存贮饮品、食品及放置危险及易燃性物品。物业经理、助理物业经理及保安部可随时联合选派人员检查员工更衣柜。d）不得私自配钥匙或私自更换更衣柜。e）遗失更衣柜钥匙，需赔偿损失。f）忘带或丢失钥匙须填表，部门主管批准后由后备钥匙保管人代开柜门。36制 服a）制服的发放范围具体视工作岗位而定，主要包括衬衣、西裤、上装、裙、领带等由公司提供。所有制服发放的有关规定均由公司决定。b）穿制服员工须签领由公司发给的制服。c）员工须经常更换清洁之制服，如有破损应立即自行修补。d）下班后，员工必须将制服锁在员工更衣柜内，除需携带回家洗熨外，不得擅自把制服带离或穿离，更不能在非工作时间外作为私人服装在外面穿着。3. 7考勤制度a）各员工必须在上、下班时亲自签到，不得代人签到或指使他人代为签到，违纪者双方均受纪律处分，包括即时解雇。b）签到卡及有关记录由人事部直接管理，并以此计算各种津贴（如加班津贴）。员工因大意或故意不签到，除于次日补签外，须向上级主管说明理由，经物业总经理签字证实并交人事部存档同时扣其浮动工资的10%（即1分），否则一律按旷工论。c）员工在上班时间外出公干，除签到外必须事先填写员工外出登记表，写明去处、事由、离开时间及返回时间等，由各部门经理批签后送交人事部存档、如因外出公干未能按时上下班签到，应分别于前一天或第二天补签员工外出登记表，由上级主管批签后送交人事部备案。d）无故不签到，迟到，早退等，每累计二次，作事假一天计算，并扣除相应薪水，如每月累计达五次者，作旷工论，并将按公司有关规定给予纪律处分。e）员工于返抵公司签到后，不能任意外出，擅离职守。如需休年假，病假或事假均需填写假期申请表并交人事部存档。如因急病或遇紧急私事需外出处理，必须先获得主管同意，并于次日补填相应表格予上级主管批核及交人事部存档。38个人资料员工填写员工登记表时，如未能将有关之证件资料详尽填写，则可能引致日后应有之权益的损失，故有关迁移住址，婚姻状况，生育子女及其他变更事宜等，皆应立即到人事部填表备案。39保安检查a）员工上下班必须使用指定的员工通道。b）员工下班离开必须主动给公司授权之保安人员检查随身携带的物品。c）凡需携带任何非私人物品离开小区；须持有经批准之携带物品出门证物品放行单。此证明上必须有公司之印章，否不与之放行离开小区。d）贵重的私人物品请勿带入小区内，如在特殊情况下须经上级主管批准后，交保安部登记保管。310私人财物员工有责任保管好个人之财物，贵重之财物不得带进小区内，倘有任何损失，公司恕不负责。311拾 遗在小区范围内拾到任何财物，必须立即送交上级主管处理，若有遗失私人物件，应立即向保安部报告。312维护公司声誉及财物a）员工必须爱护小区、小区及公司财物，不得破坏或私自带离，否则需按有关规定予以处罚。b）未得公司同意，员工不得擅用公司或项目名义在外从事任何活动。c）员工要注意在社会上之言行举止，以免损坏公司之声誉。313吸 烟除指定范围及经批准之办公室外，任何地方均不得吸烟，更不准在公众场合吸烟。314私人电话员工在工作时间内，不得为个人私事使用公司电话，否则会受到纪律处分。315离职手续试用期满之员工，在提出离职之日起，必须再为公司服务满一个月，方可办理离职手续离开公司，在一个月服务期内擅自离职或违反纪律，公司可视情节予以处理，直至开除。凡离职之员工必须到人事部办理手续，交还公司财物，包括员工证、劳保卡、名牌、工作证、工号牌、制服、员工手册、衣柜钥匙、工具、书本、备用金等。未能全部交还以上物品者，须按公司规定赔偿。否则公司有权拒绝发薪并不发给任何离职证明。316党、团、工会活动党、团、工会之活动，公司予以支持，但活动应以业余为主，不影响公司的正常业务为原则。第七章工作及行为表现41工作态度身为一个物业管理从业人员，必须具备以下之工作态度：a友善-以微笑来欢迎客人及与同事相处。b礼仪-任何时刻应举止温文尔雅、尊敬客人及同事。c勤勉-处理工作时必须发挥高效率及勤勉精神。d诚实-员工应如实向上司做工作报告。在小区内若有拾遗，应立即承交上级主管处理。e守时-员工必须严守时间，于指定时间前穿着整齐制服当值。f. 负责-员工必须尽忠职守，做好本职工作完成所委派之任务。同时须对公司之一切财物妥善保管。g. 服从-员工必须服从上级指示及分配，努力把工作做好。h整洁-不但要经常保持个人整洁，更要保持制服、工作环境及工具之整洁。42顾客投诉当遇有客人投诉时，处理方法如下：a细心聆听客人之意见并加以记录，立即将有关资料转交物业管理员做出跟进及处理。b如在职权范围内，应先向客人致歉并马上采取补救行动，事后向上级主管报告。c如超越本职权范围时，应通知上级主管或物业公司当值主管马上解决。43员工申诉员工对工作有不满之处，应直接向直属上司提出，如仍不满意答复或不愿由直属上司处理，可亲自或以书面形式越级提出，倘员工选择书面形式，须注明姓名及部门以示诚意，所有申诉绝对保密处理，申诉需在二天内提出。44考绩评估公司定期将对员工工作表现按照考绩评估，从而议定员工的工资调整及晋升机会，评估均由督导或主管以面谈方式进行，员工须对评估表签署意见，评估表都将存入员工工作档案内。第八章纪律处分51目 的为了有助相互了解和促进员工的自律，建立员工行为标准，保证公司业务能有效地达到目的，保证向客户提供优良服务及为部门主管提供一个一致的纪律处分标准。52处分方式处分按10分制式进行，犯甲类过失扣2分，乙类过失扣4分，丙类过失扣6至11分。此计分制按每两个月为一个期限，在一个期限内扣满10分（不含10分）者即时开除，犯规后每满半年未犯任何过失加2分。53员工犯规经济处分凡员工犯甲类、乙类或丙类过失，将按以下标准扣除当月的浮动工资：犯规种类 浮动工资扣除标准：甲类过失 20乙类过失 40丙类过失 60-100年度内的纪律处罚分数将直接影响当年的年终花红发放比例，年终花红扣除标准与年内犯过失的积分成正比。例：年内犯过失积分 年终花红扣除标准2分 206分 60 10分 100此外，员工违反员工手册5.9.13，5.9.20及5.10.8条款者，除给予相应的人事处罚外，并按其原值金额的十倍予以处罚。54无薪处理下列情况之一的，公司可对该员工做出无薪停职的处理，而停职一般不超过十四天。a在对违纪行为进行调查期间；b员工犯规累积超过10分或犯丙类过失情节严重者，在等候公司管理当局的最后处分决定期间；c员工因触犯社会治安管理条例或有关刑法，而受司法部门处理期间，停职期可顺延至处理结果为止。55立即开除员工犯规累积超过10分或犯丙类过失情节恶劣，公司可做出立即开除之处分决定，公司不须给予事先通知或做出任何赔偿。56处理程序a纪律处分的处理一般在事发后一周内做出。b警告书由部门主管发出，将列明员工犯规的细节。c员工须在警告书上签名，警告书副本将由人事部归入员工工作档案，如员工拒绝在警告书上签认，则以见证为据，记录在案，而该警告书仍将视作生效。d员工犯甲、乙类过失；部门主管可签发犯规通知书，犯丙类过失；部门主管须将处理报告交助理物业经理审核并经物业经理批准。57员工上诉倘员工不服任何处分，可于该处分发出后的一星期内亲自或书面向物业经理申诉，物业经理将视情节轻重，召开纪律小组会议研究，小组成员将包括人事主任，有关部门主管，助理物业经理及物业经理小组的决定为最