物业管理服务投标书.doc

国家级（成都）*孵化园*服务方案单位：成都*有限公司编制投标书报价函*孵化园写字楼物业服务费成本价3.63元/平方米单位：成都*物业发展有限公司*物业服务方案目录第1章 、项目概况介绍第1节 、项目概况第2节 、项目组织机构及人员配置第3节 、项目工作人员岗位职责1、 项目经理岗位职责2、 主管岗位职责3、 管理员岗位职责第4节 、企业介绍1、 企业概况2、 我们的企业理念3、 我们的服务宗旨4、 我们的经营管理特色第二章、物业管理服务方案第一节、培训方案一、目的二、培训计划三、培训周期四、培训后的跟查及评核工作第二节、公司考核管理体系一、公司考核体系及管理处各级人员考核表二、考核金额的构成及标准三、物管公司工作质量处罚细则四、考核奖惩评分细则五、实施科学的绩效管理第三章、前期工作开展第一节、前期工作开展第二节、承接查验应提交的资料第三节、承接查验办法及程序第四节、质量问题的处理第五节、交接书第六节、*孵化园项目承接查验小组分工第七节、入住期管理一、以成都市住宅物业服务等级指导标准三级为标准二、办理入住，快捷便利三、装修管理第八节、前期各项工作制度一、入住期维护管理（三流控制）二、环境维护管理三、公共设施设备维护第九节、各项服务工作流程第十节、业主临时规约第十一节、两项承诺第十二节、项目三年规划第四章、物业服务费成本预算第一节、*孵化园项目组织机构及配置人员第二节、员工工资福利费用标准第三节、管理成本费用第四节、物业服务成本费用汇总表附件：开办费用明细第一章 *孵化园项目概况及公司介绍第一节、*孵化园项目概况1、占地面积：*（含三标段未建）2、总建筑面积：一标段（B1、B2、D1）：73619二标段（A1、A2、D2）*3、地下总建筑面积：*（含三标段未建）4、地上总建筑面积：*（含三标段未建）5、绿化面积：*（含三标段未建）7、设备用房面积：1*（含三标段未建）8、地面机动车停车位：*辆（含三标段未建）9、地下机动车停车位：*辆（含三标段未建）10、非机动车停车位：*辆（含三标段未建）11、客用电梯：*部12、安防系统：*13、弱电系统：*14、门禁系统：*15、道闸系统：*第二节、*项目组织机构及配置人员(70人)项目办公室3人 绿化维护部3人秩序维护部26人设施设备维护部8人环境维护部21人客户服务中心6人行政财务3人 项目办公室： 3人，项目经理1人，副经理1人，办公室主任1人；客户服务中心： 3人，行政人事主管1人，财务人员1人，收费员1人；前台服务员： 6人，主管1人，服务人员5人；设施设备维护部： 8人，主管1人，工程师2人（土建、机电），公共设施设备维护员5人；秩序维护部： 26人，主管1人，秩序维护员25人环境维护部： 21人，主管1人，环境维护员20人（有偿服务人员另设）；绿化维护部： 3人，班长1人，绿化维护员2人。共计70人。第三节、*孵化园项目工作人员岗位职责一、项目经理岗位职责1、负责指挥全体员工贯彻执行、遵守国家法律、法规及行业规范标准和上级的指示。2、领导部门员工认真履行职责，贯彻执行公司的各项规定和管理制度，搞好各项管理工作。3、做好员工思想政治工作，注重培训专业知识，提高工作能力，关心其生活，增强企业的凝聚力。4、严格执行财经纪律和财务制度，坚持收费原则，完成收费任务。5、认真做好客户档案资料的收集和管理工作，完善各种档案资料。6、积极配合派出所抓好治安管理，做好秩序维护队员的思想政治工作，完成秩序维护任务。7、做好多种经营，为公司创造经济效益、社会效益。8、及时地向公司领导请示汇报工作。二、主管岗位职责1、协助经理处理对内对外事务。2、为部门发展提出合理建议。3、负责处理好分管工作。4、做好部门之间的协调工作，监督部门完成各项工作目标。5、负责办公室值班安排。6、负责做好来访和内部投诉记录，及时上报经理。7、科学管理检查部门各项工作、提高工作效率。8、调查研究，收集各方面信息，定期整理上报。三、管理员岗位职责1、全面负责商务部日常工作的服务管理；2、负责办公室文件、资料、档案等的收集、整理、归档、保管；3、负责每月水、电和有偿特约服务等各项费用计收、计交；4、负责物业公司员工考勤、员工档案资料登记；5、装饰装修手续及计收退费用结算制单；6、每月收支报表归类、财务报销、公司盖章；7、每月工作计划和物品预算计划汇总；8、商务信函件收发、客户快递、复印、打印；9、来信来函来人投诉报修、记录传报并填单派工环境维护、公共设施设备维护、秩序维护实施处理；10、矿泉水配送、绿化租摆、会议室租赁、开出门条；11、公司证照年检年审及政府主管部门相关事宜；12、楼宇巡视、环境绿化卫生监督；13、每月各部门签到表准备；14、客户通信、宽带、光纤、网络选号审办、联络；15、办公函件通知文稿及打印，各类文案表格设制；16、移交资料和客户档案整理、汇总统计归档；17、客户意见征询收集归类上报，与客户交流沟通回访；18、会议记录、汇编总结资料；19、每月客户水电计费明细制单。第四节、企业介绍一、企业概况成都*物业发展有限公司成立于2001年2月27日，具有独立法人资格，资质等级为三级，为适应经营发展需要，建立行政财务部、总经办、客户服务部、工程维修部、秩序维护部、环境维护部共六个部门，公司编制为56人，持物业上岗证5人，持企业经理证1人，持项目经理证1人，持中级技术职称证5人，持退伍证4人，持特种作业操作证2人。公司建立了完善的员工操作手册、人事制度、岗位职责、岗位工作范围、工作流程、奖惩考核制度等，于2007年顺利通过质量管理体系ISO9001：2000认证，始终以“优质、高效、规范、创新”为准则, 为客户提供全方位的、一流优质的服务。公司于2004年元月荣获*，于2006年荣获*荣誉称号，于2008年7月荣获市物业行业创全国文明城市“优质服务窗口”。在2005年受到本园区客户*，*客户服务率达100%，设备完好率达95%以上，无重大安全责任事故，07年客户满意度95.7%，08年上半年客户满意度96.2%。二、我们的企业理念诚信、规范、和谐、共羸三、我们的服务宗旨专业品质、诚意为您4、 我们的企业使命未来发展道路上，成都*物业将不断探索新的服务模式，开创“绿色物业”“科技物业”和“人文物业”时代，致力于为客户打造建筑艺术与人文精神完美结合的生活空间，开创差异化发展道路，力争行业前列地位，引领物业管理行业发展。五、我们的经营管理特色特色一：务实的服务理念成都*物业发展有限公司在物业管理服务过程之中，始终本着以人为本，以诚相待。在所管理的项目中，我们以高度的责任感、使命感和强烈的敬业精神，为业主和来访的客人提供周到细致的物业服务，从每一件小事出发，处处为业主的利益考虑，从而赢得了广大业主的赞誉和尊敬。公司建立起科学的考核和培训体系，把知识、技能和尊重带给员工，为员工创造发展空间，规划职业生涯，使他们在工作中体现人生的价值，感受成就的喜悦；始终保持着对公司的认同和高度的工作热情，从而把爱心和优质的服务奉献给客户。公司深信，企业的长远发展离不开优秀的企业文化，建设一个有灵魂、有责任感的企业，对员工负责，对社会尽力是*物业的一贯宗旨。在物业管理实战经验的团队的共同努力下，总结出各种先进管理方案供广大业主选择服务。特色二：规范的专业化运做成都*物业发展有限公司广泛吸纳行业精英，拥有一批极具敬业精神及管理高水准的职业物业经理和工程技术人员在物业管理方面有着超前的管理意识和先进的管理方法。公司在多年经营过程中，摸索出了适合成都物业行业服务的成型经验，极大的丰富了我公司物业管理的体系，并在实践中不断进行规范，形成了具有成都特色的物业服务新模式。特色三：科学的用人机制（一）规范的培训管理程序培训，作为本公司内部管理运作重要内容之一，通过长期的不断探索和实践，已形成一套规范化的运作体系，并成为公司不断发展壮大的内在优势。通过培训，公司储备了一批知识结构全面、经营管理能力强的职业经理层人；专业经验丰富，操作能力强的中层管理人员；工作技能扎实，具备敬业精神的基层作业人员。这些人力资源的优势必将是圆满成功委托管理目标的重要保证和推动我公司专业化、规范化发展的坚实基础。第二章、物业管理服务方案第一节、培训方案一、目的：为了将*孵化园项目建设成为大都市中现代文明居住区的典范，必须培养一支高素质的物业管理专业人才队伍，确保这一管理目标的实现。二、培训计划1、第一阶段：接管前人员培训接管前员工强化培训序号培训内容培训对象授课人1*孵化园项目管理目标及模式全体人员内部师资2*孵化园项目管理规章制度全体人员内部师资3*孵化园项目房屋验收移交程序管理及维修人员内部师资4*孵化园项目秩序维护工作目标及作业程序秩序维护人员内部师资5*孵化园项目环境维护标准及作业程序环境维护人员内部师资6*孵化园项目业主装修管理办法全体人员内部师资7*孵化园项目入室维修标准及作业程序维修客服人员内部师资8工作技巧及服务语言规范全体人员内部师资9消防职责及灭火作战程序全体人员内部师资10*孵化园项目公用设施设备维护标准及作业程序维修人员内部师资11*孵化园项目业主入住办理程序主管级人员内部师资12人际沟通技巧全体人员内部师资13房屋建筑结构及维护要求管理及维修人员内部师资2、第二阶段：接管后人员培训接管后员工强化培训序号培训内容培训对象授课人1怎样有效处理业主投诉全体人员内部师资2怎样有效杜绝违章全体人员内部师资3如何切实提高服务水准全体人员内部师资4如何开好业主大会管理人员内部师资5怎么当好班长领班人员内部师资6如何有效调动员工工作积极性主管级人员内部师资7绿化工基础知识和操作技能绿化人员内部师资8环境维护基础知识和操作技能环境维护人员内部师资9智能化系统操作秩序维护人员内部师资3、员工规范用语一、员工日常用语： （七） 辞别语（一） 问候语45、再见！1、 您好！46、晚安！2、 早上好！47、请走好！3、 下午好！48、请与我们联系！4、 晚上好！（八） 其它（二） 祝贺语49、没关系！5、节日愉快！50、不客气！6、恭喜发财！51、明白！7、周末愉快！52、不用谢！8、祝您好运！53、不知您有什么意见（想法）！9、一路顺风！二、办公室接待来电、来访用语10、祝您生意兴隆！54、您好！（）室、部、处，请问有什么事（请问找谁）？11、祝您工作愉快！55、这事我们尽快向公司反映！12、恭贺乔迁！56、我们将在*时间内为您解决（服务或答复您）！（三） 见面语57、请问您有什么要求！13、请进！58、是否需要我转达？14、请坐！59、请问还有什么事！15、请用茶！60、感谢您对我们工作的支持！16、请这边坐（走）！61、我们的工作给您带来不便，请谅解！17、请讲！62、请随时与我们联系！18、欢迎光临！63、请问您什么时间有空！19、欢迎指导！64、我现在能否到您办公室（房间）来？20、有什么需要我帮忙吗！65、您慢走，欢迎再来！21、很乐意为您服务！三、项目服务用语22、这是我们应该做的！66、请您登记！（四） 致歉语67、请出示证件！23、对不起！68、对不起，请到值班室协助我们调查！24、请原谅！69、请换取车牌卡！25、请谅解！70、对不起，请不要将车停在绿化地（人行道、路口）！26、打扰了！71、请您按位泊车！27、不好意思，让您久等了！72、请您关好门窗（请锁好车）！28、对不起，能否请您重复一遍！73、请保管好物品！29、给您添麻烦了！74、对不起，我们按（）规定办事（收费），请谅解！（五） 致谢信75、对不起，请爱护公共卫生、请将*扔到垃圾箱内，谢谢合作！30、谢谢！76、请别生气，请支持我们的工作，请了解！31、多谢关照！77、请不要在*地上堆放垃圾（杂物）！32、多谢指正！78、请打扫干净！33、谢谢您的宝贵意见！79、请不要损坏树木！（六） 祈祷语80、请您多提宝贵意见！34、请关照！81、请您验收！35、请指正！82、请问我现在能进来吗？36、请稍侯！83、请您不要吸烟！37、请稍等！84、请到物管办！38、请多提意见！85、我们一起去，行吗？39、请帮一下忙！86、请关灯！40、请让一下！87、不知道这样安排您是否满意？41、请原谅！88、请您与办公室（）联系一下！42、给您添麻烦了！89、我向领导请示后与您联系好吗？43、请留步！90、请您签收，谢谢！44、请指教！三、培训周期培训是一个长期的、不间断的、循环往复的工作。如图所示：对所需要培训作出估计实施培训计划 确定培训之需要进行培训准备 策划培训计划 内外结合 入职培训、上岗培训、在职培训四、培训后的跟查及评核工作员工经过培训后，组织培训的人员要进行跟查，即在员工的实际工作中进行检查，该员工是否按培训要求和标准进行工作，对不按要求做的员工进行督导和指正。培训结束后需进行现场考核及评核工作，现场考核分为实际和局面考核两种形式。由培训组织者检查员工受训前与受训后的工作状况，并做好记录，以便员工直接上司、项目经理及时了解员工工作或思想情况。第二节、公司考核管理体系一、公司考核体系及项目各级人员考核表1、绩效考核的宗旨和原则（一）以实现企业总体经营管理目标为目的，目标分解为手段；（二）同时关注具体的业绩结果及绩效形成过程的行为和态度；（三）坚持绩效反馈。通过绩效过程的管理及结果的考核不断改变员工的行为，提高员工的能力，保证个体目标与整体目标的一致性，最终提升企业的整体绩效。2、 绩效考核的职责分配（一）职能部门经理由公司高层领导制定考核内容并实施考核；（二）项目经理由公司高层领导与职能部门共同考核；（三）主管层由项目经理、部门经理制定确定考核内容并实施考核；（四）项目员工层由项目主管（大领班）考核；（五）项目经理负责对项目各岗位考核实施情况进行监控和指导，持续推进项目的绩效考核体系；（六）人力资源部负责对公司考核体系的实施情况进行监控和指导，持续推进公司的绩效考核体系。3、考核标准及指标的确定原则（一）经理层考核标准及指标的确定原则1） 根据公司的发展战略确定新一年度的公司总体经营管理目标、指标；2） 公司总体目标、指标层层分解，确定项目、职能部门的年度目标、指标；3） 将项目、部门全年的目标、指标分解落实到每季度、每月；4） 经理层是本部门目标、指标实现情况的责任人，因此经理层的季度考核标准即本部门季度的管理目标、指标及经理层实现目标过程的控制和管理要求。（二）主管、职员层考核标准及指标的确定原则1） 项目、职能部门将本部门的目标、指标向下属部门分解；2）根据分解的目标指标确定部门负责人及相关责任人的考核要素及标准。（三）员工层月考核标准的确定原则1） 将项目下属部门的目标、指标分解落实到各岗位，确定各岗位的职责及工作标准；2）根据各岗位的职责及工作标准，确定员工的考核要素和考核标准。4、考核周期及考核事项 （一）经理层1） 月考核与季度考核相结合；2） 月考核是对工作过程的控制和管理，以保证季度目标、指标的实现；3） 对工作结果，即目标、指标的完成情况进行季度评价；4） 季度考核成绩是对月考核平均成绩和季度指标考核结果的综合衡量；5） 季度考核成绩是季度奖励金额发放的依据。（二）主管职员层1） 月考核；2）依据考核结果确定考核工资的发放额度。（三）基层员工1） 日检查；2）月考核；3）依据考核结果确定考核工资的发放额度。5、基于考核结果的激励措施（一）考核结果作为浮动工资、奖金发放的依据；（二）考核结果作为选派外派培训的依据之一；（三）考核结果作为晋升、降职、调配的依据；（四）考核结果是薪资调整的重要依据；（五）考核结果是年度评比的重要依据。6、考核金额的确定原则（一）依据项目、职能部门岗位评估确定项目、职能部门各岗位工资标准；（二）依据岗位任职标准确定项目各岗位的人选；（三）依据工作标准确定各岗位人员的薪资等级；（四）根据岗位薪资及等级确定参与考核的薪资额度。二、考核金额的构成及标准依据工作岗位职责和服务质量标准及劳动纪律要求，对每人在工作岗位上的具体表现并结合业绩进行考核。（一）、考核范围：管理人员及公共设施设备维护部、客户服务部、秩序维护部、环境维护部全体员工。（二）、考核方式：1、现场岗位考核：工作计划任务完成和服务质量情况。2、随时抽查：平时抽查和每周检查记载情况。3、综合评定：每月进行一次综合总评。（三）、考核内容：1）出勤情况；2）制度纪律；3）工作质量；4）工作态度；5）工作经验；6）团队协作；7）部门评审；8）公司评定。注：16项为个人评定；78公司综合评审。（四）、考核分值：基础分60分，综合考核分40分，总分100分；管理人员、公共设施设备维护部及秩序维护部人员按10元/分，环境维护部5元/分。（五）、考核奖惩评分细则、综合考核表。(六)员工考核（ ）月度统计表。（七）、考核处理：1、依据奖惩增减分数，总分直接于工资总额挂钩：当月工资金额=工资总额考核总分%2、当月总分最高可达到120分，连续两月低于80分者，通过学习培训后业务水平仍不能提升则做辞退处理。3、年度考核：依据每月考核分数，取得年终考核总分。4、物业公司奖惩条例暂行和物业公司工作质量处罚细则暂行同时执行。三、物管公司工作质量处罚细则一、目的：加强公司员工遵章守纪的自觉性，树立规章制度的权威性，使制度在实际工作中更具可操作性。二、范围：公司所属员工三、处罚细则：1、凡通知召开会议一律准时参加，迟到三分钟者扣款5元，5分钟者10元。2、上班仪容仪表不整者，不按公司规定着装者，不佩戴工牌者扣款10元。3、上、下班代人签到者双方各扣款20元。4、当班喝酒、打牌和做与工作无关事情者，一次扣款50元，两次扣100元，三次给予除名处理。5、当值、当班睡觉者，私自拨打长途电话者，扣款50元，两次作除名处理。6、办公室、值班室、设备室卫生状况差，达不到公司标准者，扣款20元。7、与同事争吵、打架斗殴者，双方各扣款50元。8、与客户发生争吵，不文明服务，受投诉者，每次扣款50元。9、部门协作意识差，互相配合不力，出现重大事故的，当班、当值员工扣款50元，部门负责人扣100元。10、打击、报复检举人员者，经核实属实后，扣款100元。11、凡对领导布置工作故意拖沓，经催促后仍未办理者，每次扣款50元。12、接到客户反映事件，不给予答复，无故拖延者，每次扣款20元。13、向客户索取礼品、小费者，每次扣款50元，视情节轻重可作开除处理。14、遇突发事故和异常情况，未上报级领导，并未采取措施者，每次扣款50元。15、属于工作职责范围内的事务，没有及时完成的，引起相应不良后果的扣款100元。16、违反内部工作程序和制度每次扣款50元。17、工作中弄虚作假，欺骗上级者，每次扣款100元。18、不服从领导安排，不尊重或顶撞者扣款50元。19、不爱护公司财物，违反设备操作规程，引起后果者扣款100元，并赔偿损失。20、出现本细则未能限定现象者，参照公司其它制度办法执行。21、本细则解释权在公司行政人力资源部。 四、考核奖惩评分细则 奖励细则1、本月全勤，无迟到早退 +1分2、着装整齐佩带，仪容仪表精神状态良好 +1分3、工作满一年以上者 +2分4、拾金不昧，好人好事等 +2分5、同不良现象做斗争 +2分6、考核总分连续三月满100者 +3分7、受到客户表扬 +5分8、提出合理化建议并被公司采纳者 +5分9、工作中有重大贡献，为公司挽回较损失 +10分10、维护客户及公司利益，为公司争得荣誉 +10分 处罚细则1、有缺勤现象 -1分2、不按规定着装或佩带不齐 -1分3、随地吐痰，乱扔垃圾、纸屑不文明行为等 -1分4、工作不在状态中，工作懈怠 -2分5、上班时看书、看报、听音乐、闲聊或打游戏等 -2分6、不认真做好上级交待的各项工作任务，工作中弄虚作假 -2分7、私自使用公司办公室及大厅的电脑电话等 -2分8、不按规范操作流程和质量标准作业，检查不合格者 -3分9、不服从公司安排，顶撞上级 -3分10、受到客户有效投诉或对客户不礼貌 -5分11、团队协作差，制造事端毁谤他人经查实 -5分12、与客户、同事争吵或动手打人 -10分13、无正常防卫情况下殴打客户，造成恶劣影响者 -20分14、聚众赌博或盗窃他人财物者 -30分15、擅自进入客户或公司重要区域有不轨行为者 -30分五、实施科学的绩效管理我们强调个人、部门及公司三者之间绩效的有机统一。通过设定科学的绩效目标，以及实行计划、辅导、改进、考核、反馈的管理循环，不断提高员工个人及部门的工作绩效，以追求公司整体战略目标及顾客满意目标的实现。第三章、前期工作开展第一节、前期工作流程：机构组建拟制管理方案及规章制度 熟悉物业情况，汇总遗留问题 队伍组织培训 联系有关单位，督促及时整改完善相关资料 物业查验承接查验问题 办理移交手续二次验收 依据已有的物业管理运行维护经验，在项目规划建设阶段提出相关建议，以降低日后的物业管理综合运行成本，从而降低物业管理收费标准，促进房屋销售；并为甲方降低开发成本。备注条款：物业接管验收应具备的条件第二节、承接查验应提交的资料物业产权资料： 项目开发批准报告； 规划许可证 投资许可证 土地使用合同； 建筑开工许可证 用地红线图 b)综合竣工验收资料： 竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）； 建设工程竣工验收证书； 公共配套设施综合验收合格书； 供水合同； 供电协议书、许可证； 供气协议书、许可证； 有线电视合格证； 通信设施合格证； c)施工设计资料： 地质报告书； 全套设计图纸； 图纸会审通知单； 设计变更通知单； 工程预决算报告书； 重要的施工会议纪要； 隐蔽工程验收记录； 沉降观测记录； 其他可能会影响将来管理的原始记录。 d)机电设备资料： 机电设备出厂合格证； 供电设备使用说明书；（要求中文） 机电设备安装、调试报告； 设备保修卡、保修协议。 e)业主资料： 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等； 已购房业主的付款情况或付款方式。 第三节、承接查验办法及程序（一）承接查验开始之前接管验收小组应做好以下准备工作： 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； 派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划； 提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数； 准备好承接查验记录表格： 房屋本体承接查验表； 公共配套设施接管验收表； 机电设备承接查验表； 接管移交问题整改表。（二）质量与使用功能检验标准1.主体结构A 、地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范（GBJ789）的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。B、钢筋混凝土结构产生变形，裂缝、不得超过混凝土结构设计规范（GBJ10-89）的规定。C、木结构结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范（GBJ206-83）的有关规定。D、砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显的裂缝。E、凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范（GBJ11-89）的有关规定。F、外墙不得漏水2.屋面A 、各类屋面必须符合屋面工程技术规范（GB50207-94）的规定，排水畅通、无积水、不渗漏。B、平屋面应有隔热保温措施；三层以上房屋在公用部位设 置屋面检修孔。C、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。3.地面A 、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。B、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水， C、不允许倒泛水和渗漏。D、木楼地面应平整牢固，接缝密合。4.装修A、钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，B、钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度C、进户门不得使用胶合板制作、门锁应安装牢固。D、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严，不露钉帽，与基层必须打牢。E、门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。F、抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。G、饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。H、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。5.电气A、电气线路安装应平整、牢固、顺直、过墙应有导管。导线必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。B、回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M/KV。 C、 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。D、照明器具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全，接触良好，位置正确。E、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接电电阻值必须符合电气装置安装工程有关规范的要求。F、电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过有关规范规定值，制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠，安装的隐蔽工程，试运转记录，性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。 G、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。 H、除上述要求处，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。6.水、卫、消防A、管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏、水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范（GBJ242-82）的要求，应按套安装水表或预留表位。B、高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。C、卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8M，并不应使陶瓷管、塑料管、地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。D、卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。F、水泵安装应平稳、运行时无较大震动。H、消防设施必须符合建筑设计防火规范（GBJ16-87）、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）的要求，并且有消防部门检验合格签证。7附属工程及其他A、室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径必须符合室外排水计规范（GBJ14-87）的要求，管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。B、化粪池应按排污量合理设置、池内无垃圾杂物，进出水口高度差不得小于5CM。C、管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。D、明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。F、房屋入口处必须做室外道路、并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。G、房屋应按单元设置信报箱、其规格、位置必须符合有关规定。H、挂物钩、晒衣架应安装牢固、烟道、通风道、垃圾道应通畅、无阻塞物。I、单体工程必须做到工完料净地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕，室处地面平整，室内外高差符合设计要求。J、整体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。 （三）设施设备分项承接查验标准1.变电所承接查验A、报批资料建设单位的增容申请供电局对增容申请及变电所建设的批复文件B、工程资料工程图纸a.高压系统图b.二次原理及接线图c.低压系统图d.接地装置平面图及测试报告交接试验报告a.耐压试验报告b.继电保护试验报告c.计量装置试验报告d.绝缘工具试验报告设备说明书C、运行资料运行值班记录a.高压计量b.低压负荷预防性试验报告a.耐压试验报告b.继电保护试验报告c.计量装置试验报告d.绝缘工具试验报告测试仪表、绝缘工具清单D、设备运行检查:土建方面a屋面不漏雨水，室内干燥。b.百页窗、百页门已安装砂网。c.各出入门已设置防鼠门挡。d.进户电缆管道及变电所墙壁四周封闭完好，无孔洞。电气方面a.仪表完好、指示准确。b.电缆、变压器、配电柜、开关、连接件等完好无损，无缺陷、无锈蚀。c.变配电设备、配电回路、开关容量与图纸相符。d.各种电气标识、标牌齐全。e.接地连接良好f.电压测试、各回路负荷测试结果符合要求。g.计量读数定针。配套方面a.绝缘工具齐全。b.测试仪表齐全。c.室内照明（含应急照明）合理，灯具完好。d.运行模拟盘f.高、低压柜前后橡胶绝缘垫。g.高压安全栅栏。h.灭火器。2.配电室接盘验收A、低压系统图B、设备运行检查:土建方面a屋面不漏雨水，室内干燥。b百页窗、门已安装砂网。c.进户电缆管道封闭完好，四壁无孔洞。电气方面a.仪表完好、指示准确。b.配电柜、开关、连接件等完好无损，无锈蚀，无过热现象。c.配电回路、开关容量与图纸基本相符。d.各种电气标识、标牌齐全。e.接地连接良好f.电压测试、各回路负荷测试结果符合要求。g.室内照明合理，灯具完好3.电梯接盘验收A、相关资料产品出厂合格证书，劳动局准用证书使用维护说明书维修委托合同电气控制原理图与接线图B、设备运行检查:层门闭锁装置运行良好。电气安全装置动作可靠。制动系统完好。运行电流、功率、速度应符合说明书的要求。极限开关应完好有效。应急照明正常。4、水泵房及给排水管网A、技术资料设备使用说明书系统操作说明书工程图纸a给排水系统图b给排水综合管网平面图c配电柜控制原理图d变频柜接线图e控制仪表系统图B、运行检查:仪表（水表、压力表及其它控制仪表）指示准确。保护完善，各种保护（电气保护、电结点压力表）应有效可靠。水泵运行正常，无滴漏、无震动、无异常声响。阀门动作灵活，阀门、管道无跑、冒、地、漏现象。控制柜及器件整体与性能完好。检查给排水、供热、的各入户井、检修井，看其封闭是否完好。检查井内设备（阀门、压力表、温度表）是否完好， 管接头有无滴、漏现象。井内有无淤泥杂物等。管道支架是否牢固，管道保温是否完好。 5、风机房A、技术资料系统设备清单维护使用说明书系统操作说明书工程图纸a通风系统图b风道平面布置图c电气控制原理图d设备电气接线图运行记录B、设备运行检查各项压力及其它参数运行正常。各个风口安装牢固。凤道无跑、冒、地、漏现象。控制柜及器件整体与性能完好。设备无震动，噪音在要求的标准之内。6、消防报警与联动控制系统A、技术资料系统设备清单设备使用说明书系统操作说明书工程图纸a电气、暖通、给排水消防平面图 b水消防系统图c消防报警与联动控制系统图d消防泵、喷淋泵控制原理图e送风机、排风机、排烟机控制原理图f卷帘门控制原理图g探测器布置及编码图消防设备分布表B、系统检查及测试检查及测试的基本原则a要按照设备使用说明书的要求进行操作，依据设计方案进行各系统的运行功能测试。b.报警点的选择应均衡，其测试数量应不小于10%。c.应选择各种报警器进行测试。检查、测试项目及基本要求a.报警控制器应具有蓄电池备用电源，且此电源在断电时能自动切换供电。b.报警控制器的火灾声光报警、断线检测、自动控制消防设备等功能应完好。c.抽测的报警探测器（包括：烟感、温感、手报、压力阀、水流指示器发出的报警）应100%动作可靠、有效，否则，应追加进行不少于50%的测试。d.紧急广播应采取仅向失火层和相关层发出火灾报警广播的消防广播方式。若与背景音乐使用同一套设备和系统时，应能自动切掉背景音乐而直接进行紧急广播。e.应急照明和疏散指示灯灯具应完好无损，其使用的电池备用电源，连续供电时间须不少与20分钟。7、对讲系统A、技术资料系统设备清单设备使用说明书系统操作说明书工程图纸8、对讲系统A、 技术资料系统设备清单设备使用说明书系统操作说明书工程图纸a对讲布线平面图b布管平面图c可视对讲系统联接图d对讲用户分机与单元门主机接线图e单元门主机与管理中心主机接线图B、系统检查及测试 检查及测试的基本原则a要按照设备使用说明书的要求进行操作，依据设计方案进行各系统的运行功能测试。b.测试取样点应分布均衡，且数量不宜少于10%c.各项功能应分别测试，即：分机与单元主机；分机与管理主机：单元主机与管理主机：管理主机之间。 d.连接导线应穿管或使用槽板保护。检查、测试项目及基本要求a.园区出入口应设管理主机，便于来访客人与住户直接通话使用。b.管理主机可群呼住户分机。c.管理主机和单元主机呼叫住户分机时，应编号无误，振铃、通话有效。d.住户利用室内分机遥控开锁时，应试验三次，100%动作有效。e.无论住户使用的是可视分机还是非可视分机，配线均应按可视分机方式配置。 9车库管理1、技术资料系统设备清单设备使用说明书系统操作说明书工程图纸a.布线平面图b.布管平面图c.系统联接图2、系统检查及测试检查及测试的基本原则a.要按照设备使用说明书的要求进行操作，依据设计方案进行各系统的运行功能测试。b.控制点测试数量100%。c.每点操作三次，动作100%成功视为有效。检查、测试项目及基本要求a.在车辆通过车库门处，使用遥控器后门锁被自动开启。b.车库门可遥控器/手动钥匙切换。10.背景