物业管理招投标.doc

物业管理招投标一、中国物业管理市场化产生的历史背景1.谁建设谁主管阶段 1981年1993年建设部提出谁建设谁主管的模式，强制开发单位负责物业管理2. 萌芽阶段 1993年1999年 1993年深圳市推出“莲花北村住宅小区”物业管理公开招投标，深圳万厦居业物业中 我国第一次采用招标方式确定物业管理权标从产品经营到品牌经营的标志 1996年深圳鹿丹村住宅小区（10多年旧小区）物业管理公开招标，深圳万科物业中标 深圳甲级物业管理企业由几家发展到40多家，企业规模由几十万平米发展到上百万平米 全国物管企业发展到2万多家,员工200余万 3.试验阶段 1999年2003年1999.5.23-24日,全国物业管理工作会议在深圳召开，提出打破地方保护，打破垄断，把先进的物业管理理念、方法和机制推向全国,会上南京周学柏副市长欢迎全国优秀物业管理企业到南京投标 深圳会议上南京推出百家湖别墅、公寓花园小区项目公开招标。当场几十家企业响应，22家企业报名，最后8家企业（其中上海5家、深圳1家、南京2家）参与竟标 1999.6北京 “回龙观经济适用房住宅小区”项目物业管理招标 , 几十家物管企业响应，10多家企业入围，深圳长城物业和北京天鸿物业中标 2000年元月深圳万科物业中标建设部大院38万平米的物业管理我国招投标的发展历程 1980 年以前无招投标 1980 年国务院颁布 关于开展和保护 社会主义竞争暂行规定 1981 年第一次使用世行扶贫贷款（大学项目）2 亿美元，要求招投标，自此设备采购采用招投标 九十年代建筑业逐步采用招投标 2000年1月1日中华人民共和国招投标法实施 2003年7月1日建设部前期物业管理招投标管理暂行办法实施 2004年7月1日重庆市前期物业管理招投标管理暂行办法实施二、物业管理招投标的基本概念 1.定义 物业管理招投标 指物业所有权人或其法定代表人根据物业管理服务的需求，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业服务公司竟投，从中选择最符合招标条件的竟投者，并与之订立物业管理服务合同的交易行为。 2.范围 根据招投标法判断一个项目是否应该公开招投标的原则： （1）是否与社会公共利益密切相关 （2）是否关系到国家利益 （3）是否涉及国家机密 该原则也是国际惯例 前期物业管理招投标管理暂行办法规定以下项目必须招投标： （1）住宅项目 （2）与住宅同一物业管理区域内的非住宅项目例外： a、同一物管区域内规模较小的； b、建设单位全部自用的； c、法律另有规定的。3、招标的类型 公开招标 招标人通过公共媒体公开发布招标信息，邀请所有符合投标条件的潜在投标人参加投标的招标方式 特点：招标人以公开的方式邀请不特定的投标人参与投标，招标程序和中标结果公开，其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序启动后单方面改变。 时间长、程序复杂、费用高 邀请招标不公开发布招标信息，而直接邀请某些组织或法人参加投标的方式。 特点：招标人以邀请书的方式邀请特定的投标人参与投标，招标程序和中标结果公开，其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序启动后单方面改变。 省时、省力、省钱4、原则 公开、公平、公正、合理三、招标的基本程序 准备阶段： 1 建立招标机构 2 制作招标文件3 招标项目备案招标阶段： 4 发布招标公告或投标邀请书（邀标） 5 接受投标人投标意向书 6 投标人资格预 7 对预审合格的投标人发出投标邀请书 8 发售招标文件 9 组织投标人踏勘现场 10 召开标前会，解释招标文件，并以书面形式告知所有投标人调查阶段： 11 投标人调查（信誉、业绩、质量）开标评标阶段： 12 组建评委会（5人以上单数，专家2/3） 13 组织开标会（招标人主持） 14 评标 投标书评分（权重5060） 业绩质量评分（权重2025） 现场答辩评分（权重2025） 15 编制评标报告（评委会）定标阶段 16 招标人定标 17 发出中标或未中标通知书 18 退还保证金 19 评标和中标结果备案合同签定阶段： 20 完善服务方案 21 招标人与中标人签定合同四、物业管理投标程序准备阶段： 1 获取招标信息 2 项目评估 3 递交投标意向书 4 购买或取得招标文件 5 市场调研 6 踏勘现场 7 参加标前会标书制作阶段： 8 投标书制作投标书包括： 投标函 投标报价书（价格标） 管理服务方案（技术标） 资格证明文件（商务标） 招标文件要求的其它文件投标阶段： 9 缴纳投标保证金 10 送交投标文件 11 接受招标方的资格审查 12 参加开标会和现场答辩 13 完善管理服务方案 14 签定合同五、物业管理项目投标书结构（一）综合式投标书 1.标的物业管理服务的整体设想与策划 物业档次的定位 服务档次的定位 2.拟采取的管理服务模式与机制 3.管理服务的主要服务标准和承诺指标及保障措施 4.人力资源的配置、培训与管理 5.物资装备计划与管理 6.规章制度建立和档案的管理 7.社区文化建设与社区服务 8.物业维修养护计划与实施 9.物业日常管理 10.费用测算与财务管理 11.报价及说明 12.商务资料（二）三标式投标书 1.商务标(相当于综合式投标书第12项) 投标人简介 业绩特色介绍 工商执照复印件 物管资质复印件 税务登记复印件 企业代码复印件 项目主要管理人员资质复印件 答辩人员委托书 其它2.技术标 项目管理服务技术方案（相当于综合标书1-10项） 1、标书中不得出现任何能识别投标人的文字、图案和标识，否则一律作废标处理 2、标书首尾页加盖投标人鲜章处，须由招标机构开标后统一编号密封，交评委会评标，评标完成后拆封 3.经济标（价格标） （相当于综合标书的第11项） 报价函 报价说明 招标公告（邀请函） 招标书 主要协议条款 标书说明 投标须知招标人简介标的物业概况招标范围、内容、要求标书编制的方法与依据评标、定标办法投标人业绩资质要求实地考察的时间、地点解释招标文件的时间、地点投标书递交的时间、地点缴纳保证金的金额、时间、地点开标、评标的时间、地点及要求其他开标会标准议程 1.主持人宣布开标会开始及会场纪律 2.主持人介绍参加会议的招标方、监督方、代理方和评委会评委及相关人员 3.招标方介绍招标项目情况4.投标人和监督人（或公证员)检查投标书密封情况，确定投标密封完好并签字确认 5.主持人宣布评标办法6.主持人确认并宣布开标人、唱标人、监标人、记录人 7.公布标底（有标底时） 8.按投标书送达的时间顺序编号，投标人抽签确定答辩顺序 9.开标并唱标（唱标内容：投标人、投标书份数、投标函、报价书等） 10