某公司纯商业案例说明.doc

谨呈：工作说明深圳市安佳置业顾问有限公司二OO五年十一月目 录一、 公司简介二、 安佳特点三、 公司历年工作业绩四、 近年代表项目个案精选五、 服务流程六、 全程服务内容一、安佳简介深圳市安佳置业顾问有限公司成立于1997年7月10日，注册资本为人民币500万元。旗下拥有国内三大房地产专业网站：安佳置业顾问 （专业地产营销策划代理网）；中国二手房交易网 （国内最专业的二手房交易平台）；中国地产服务联盟 (国内最大、最完善的房地产开发资源整合平台)。作为一家在深圳及全国房地产市场服务逾8年的顾问和策划代理机构，安佳置业顾问有限公司目前拥有员工300多人，已成为深圳乃至内地具有相当影响力的专业地产服务公司。安佳的员工构成中，管理人员和专业技术人员均为大学本科以上学历，在深圳地产策划代理行业中操作经验非常丰富。员工均受过行业培训，具备专业资格，有高度的敬业精神和专业水准，能为发展商提供从市场调研、项目前期分析、产品规划建议、营销策划、广告策略及设计制作到销售执行的全程服务。公司成立八年来，安佳始终坚持以市场为导向，并注重吸取国内外地产界的营销策划精华。2000年3月，安佳与香港永利行国际物业公司达成战略伙伴协议，2001年5月，又与台湾房地产营销第一品牌-新联阳实业机构合作。这两次合作，使得安佳融汇了两岸三地的地产营销优势，大大增强了公司实力。 安佳公司自成立以来，策划代理项目超过九成的销售率在90%以上。其中紫薇阁、福源花园、宝安电子城、翠雅居、惠州赛格电子城、淄博壹世界数码广场、哈尔滨欧洲新城、廊坊华夏经典、郑州正大世纪城市广场、南昌金域名都等项目，以其高超的房地产营销策划能力、先进的创新意识、成功的操作模式成为行业的经典案例。安佳在业界最先提出的“小户型”、“试住”等营销理念，至今仍为业内人士所津津乐道。随着公司实力的不断壮大，安佳成功地实现了向更高层次迈进的目标：服务层面从单纯的策划代理销售上升到战略发展、宏观市场调控等，注重专业解决问题和项目成功运作的广度及深度。如为政府机构、银行金融机构提供地产顾问服务、成为深圳市政府课题委托单位、成为国务院所属开发研究院（深圳）分院的课题合作单位等。其中由安佳担任营销顾问的盐田总体规划及环境发展顾问项目是深圳首例政府全程委托项目。安佳还独立完成了1999深圳沙井镇可行性发展战略及深圳大鹏镇2001-2010社会经济发展战略（均已出书），2001年又与麦肯锡（中国）公司合作为深圳罗湖区建设局人民南片区口岸经济规划提供顾问服务。自2003年始，安佳又提出“打造一揽子服务模式”及“最完备的地产服务商”等口号，以追求持续地为开发商解决问题、提升价值为使命，力争成为解决地产问题的专家。在日益专业与全面的各种地产服务中，安佳与客户逐渐形成了一种稳固的战略伙伴关系，成为各地开发商无可争议的最佳选择。目前安佳业务遍及黑龙江、山东、河北、贵州、四川、云南、浙江、河南、江苏、珠江三角洲等10个省份及地区，服务客户包括深圳万科地产、深圳中海地产、深圳泰华地产、中国远大集团、哈尔滨东方集团等大型房地产开发企业以及政府国土建设部门和金融机构。八年来，安佳获得政府及行业协会的诸多奖励与荣誉：2000-2001年，安佳连续两年被评为“深圳市十大房地产中介机构”之一，2002年被评为“2002中国（深圳）十大地产销售代理机构”之一。2003年11月22日被评为2003年中国二十大“CIHAF中国房地产优秀策划代理机构”。2004年，安佳荣获2004中国地博会十大品牌地产顾问公司的称号。2004年荣获“中国房地产营销策划代理品牌二十强”的称号。2005年，安佳仍然保持着强劲的增长势头安佳这一品牌的知名度、美誉度、号召力和影响力在各地及房地产业界均在显著增长。安佳将继续秉承“伙伴关系、专家服务”的一贯宗旨，以专业和创新的精神为房地产行业提供更多、更完善的服务。二、安佳特点一个高速成长的公司1997年7月成立，员工7人；2004年，员工已达300多人。一个有强大实力的公司19992003年，均被评为“中国（深圳）十大地产中介顾问公司”之一。2004年，安佳荣获“2004中国地博会十大品牌地产顾问公司”、 “中国房地产营销策划代理品牌二十强”的称号。一个有独特背景的公司1999年和香港永利行物业集团合作2001年和台湾最大的地产代理公司新联阳集团合作“汇两岸三地精华，成中国地产中介品牌”成为安佳的发展目标一个在技术上追求不断创新的公司“小户型”的首倡者“试住”新概念“高单价、低总价、降门槛、全民投资”的商业操作模式“酒店式公寓”创造超额利润一个异地项目操作、企业发展最成功的公司“立足深圳、区域融合、全国发展”从2001年起已被确立为安佳的中长期发展战略。建立了成熟的异地操作模式和质量保证体系。在“点”、“面”思想的指引下，业务目前遍及全国10多个省份和地区。一个在商业项目操作上有丰富经验和独特心得的公司操作过综合百货、女装主题商场、建材家居商场、肉菜市场、电子主题商场等业态的商业物业在电子专业市场的操作方面全国独一无二深圳安宝电子城、惠州赛格电子城、山东淄博电子城、深圳中电信息时代广场、河北秦皇岛数码广场、山东日照电子城、东莞新电城南京e世界数码广场不仅在定位、销售方面有成熟的手法，而且在招商、后期经营上更有深刻的认识。三、公司历年工作业绩 6清 苑紫 薇 阁 新 中 苑 翠 馨 居 碧 清 苑 青青山庄 福源花园 中电商城 中电信息时代广场 江南花园富霖花园 草埔新村 世濠大厦 育才花园 立新花园 宝雅花园 清水河公寓 翠雅居一期南园康乐中心 宝安石鸿花园 中深国际大厦东门老街肉菜市场 宝安女人世界 梦雨春晓雄鹰大厦 深华丽园 深福保大厦 翠雅居二期 宝安电子城 珠海丹田城市广场 惠州电子城 杭州山水人家宁波天海华庭 宜昌新时代家园 巴黎春天 金山苑 裕宏花园翠雅居 雨田村 金洲绿韵 商检大厦 朗晴馨洲 天明居 哈尔滨欧洲新城 贵阳中天广场 惠州麦科特大厦惠州新世界长湖苑 新世缘（电子）商城 宣嘉雅园 宝安融景园南昌金域名都万科温馨家园 阳光棕榈园二期商铺 泰华天骄世家贵阳二桥心海假日唐山大陆家园贵阳中天月亮湖别墅哈尔滨运华广场惠州鸿辉大厦惠州金裕大厦桂林平山小区廊坊第七大街贵阳曦阳山庄惠州泰安居遵义静安大厦日照国际大厦日照都市花园廊坊香槟花园 新乡阳光假日购物广场18 苏州世纪金融大厦 丰顺美景城桐庐桐江花园 深圳三门岛深圳海世界 郑州长城康桥曲阜沂河花园 东营万达商务港东营东方明珠花园 桐乡世纪高尔夫三亚临春山水国际村 郑州正大世纪城市广场 南昌金域名都二期 南昌紫荆路商业街 宁波慈溪前应路项目 山东济宁齿轮厂项目 郑州大学路项目 江西宜春宜人华府 三亚山水国际四、历年代表项目郑州正大世纪城市广场楼盘位置郑州农业路与107国道交界占地面积34928.7 建筑面积100000物业类别综合性地产开发商河南广元置业有限公司项目背景建设之初，由于地块处于城市边缘，人流稀少，商业价值一直不被看好。同时由于项目稍微接近经三路郑州的金融大道，故项目的最初规划为“写字楼+商铺”。而根据郑州本地的调研公司的调研结果显示，项目地块根本不适合做商业。这是当时项目遇到比较大的难题，市场前景不被看好。操作手段安佳介入之后，从商业角度重新做了市场分析，对项目的规划远景和区域价值进行深度挖掘，并根据项目体量，对合适的大型商家进行逐一拜访洽谈。通过这几项工作，项目取得了重大进展。首先安佳发现区域价值巨大，3公里服务范围内有50万高消费人群，项目地处主城和新城之间的双口岸位置，区域范围内没有任何大型综合性商厦。这些数据的准确性在后期易初莲花的调研报告中都得到了证实。另外，通过对个大型商家的拜访，项目得到可喜的回应。易初莲花、铜锣湾等大商家都对项目产生了浓厚的兴趣。最终安佳根据自身的业态规划选择了易初莲花和梅森百货作为项目的两大主力店。使得项目成为首个世界500强企业进军郑州商业领域的标志性项目推广卖点欧陆风情商业步行街、宜商宜住的都市动感生活圈销售业绩成功引进正大易初莲花。2004年9月4日开盘，一期商业部分1500套铺位一周内销售率已达95%。日照环宇大厦楼盘位置日照新市区烟台路与泰安路交汇处占地面积38994 建筑面积12万 ，其中办公楼建筑面积 32000 ，商业建筑面积45000 。 容积率2.38绿化率35.5%物业类别商业区（百货+电子城+女人世界） + 写字楼 + 高层住宅开发商日照环宇房地产开发有限公司项目背景国际大厦位于市政府东侧，紧临电信大厦，集商务办公、购物休闲、高级住宅于一体。操作手段项目属政府中心物业.地处中央商务一级地带。因此安佳在操作中突出其商务上的便利性，将其打造成为日照商务新模式。推广卖点中央商务一级地带、日照商务新模式销售业绩首期委托面积商业部分12000,写字楼12600。开盘当天电子城销售60%,写字楼部分销售46.9%。开盘一个月一期商业全部售罄，写字楼销售率90%。目前正进行二期商业及写字楼销售。淄博壹世界数码广场楼盘位置山东省淄博市共青团西路占地面积5333 建筑面积14522 商业面积10600 物业类别商业开发商淄博市银发工程建设有限公司项目背景由于所处的步行街开发量过大，加上单位面积过大，总价基本上都在100万元以上，把许多中小投资者拒之门外，步行商业街的销售及招商工作在竣工一年后仍进展缓慢，为此淄博市政府专门给予步行街多种优惠政策，但仍然没有使步行街的招商及销售有所起色。操作手段安佳接手后，针对电子市场的特性，将商城各个楼层重新进行功能定位，提出了“一站式电子商城”的概念，并对柜台和铺位进行合理分割，并建议发展商聘请专业电子市场管理。推广卖点“一站式电子商城”销售业绩内部认购当月销售业绩超过50，实现销售收入2000多万元，广告投入占销售收入的比例仅为1.1左右。开盘五个月销售率达100%。秦皇岛秦新壹时代数码广场楼盘位置河北省秦皇岛市河北大街138号建筑面积10000物业类别商业开发商秦皇岛市隆威房地产发展有限公司项目背景项目所在区域为秦皇岛海港区核心商业黄金走廊，属政府在未来几年内重点发展的区域。但秦皇岛整体商业物业竞争异常激烈，项目所在区域尚未形成专业电子市场氛围，同时要面对其他通讯市场的直接竞争。操作手段在此环境下，安佳确定以“超越”为核心任务的基调，跳出传统行业框架，营造全新的产品形象战略；诉求更丰富的产品功能和产品价值；让公众感受到项目美好的前景，使该项目在当地物业中扮演领导者、领引者、领跑者的角色，加强投资者和经营者的信心。推广卖点一站式电子数码主题商场销售业绩自2002年8月5日起接受内部认购以来，共实现销售628套，总成交面积8176平米，总销售额8889万元，总成交均价10872元每平米，总体销售率达到82%，是秦皇岛近几年来销售状况最好的商业项目。深圳宝安电子城楼盘位置深圳市宝安区40区建筑面积4700物业类别高层住宅裙楼开发商深圳市石鸿工贸发展有限公司项目背景2000年项目运作前，住宅部分已入伙，四层裙楼空置二年。操作手段安佳代理后，经过认真严密的市场调研分析，针对安宝区远离市区，电子加工及制造企业达2000多家，但电子专业配套市场缺乏的现状，安佳决定将项目定位成“宝安首个大型主题式电子商场”。推广卖点“几万元投入，三代人赚钱”销售业绩短短一个月内，以高于每平方米20000元的均价（周边临街商铺当时均价10000元/平米）达到90%的销售率，其中最高日成交量115套。招商率100%，目前已是宝安区最旺的电子市场。工作目标:为项目定位分析提供客观、详实的依据前期策划营销策划销售执行工作成果：营销策划报告所需工作日：销售期所需工作日：30工作成果：销售代理计划制定及执行所需工作日：30所需工作日：45工作成果：市场定位核心策划报告工作目标:确定项目最佳发展方向及实施方案，最大程度保障项目运作成功，为最终实现地块价值最大化奠定基础工作目标:制定详细营销策略，组建高效率的销售队伍，根据市场情况及时调速策略，实现项目持续旺销。工作目标:制定项目最实效的营销推广策略及实施方案，运用专业房地产推广销售模式，实现资金快速回笼和利润最大化工作成果：市场调查研究报告营销总体策略设计产品营销策略设计入市时机及价格策略通路策略推广策略销售策略设计制定销售计划销售工具准备销售培训实施营销方案销售考核跟踪销售效果分析及反馈销售策略调整项目分析项目价值策划项目产品策划开发模式策划概念规划产品规划建议项目发展策略制定总体市场分析区域市场分析消费者调查产品定位分析五、服务流程市场调研六、服务内容 服务流程市场研究前期策划/规划设计建议营销策划顾 问销售招商执行一、市场研究（一）市场竞争环境研究1、市场宏观背景：l 项目经济环境l 房地产市场总体状况2、区域市场及本项目周边市场调研l 项目周边已建成项目l 在售楼盘l 项目周边批准建设的项目l 物业租赁市场l 三级物业市场l 区域市场总体评价分析l 本项目区域内楼宇因素对比及竞争（二）消费者研究l 目标消费者厘定l 消费者行为和心理分析l 消费特征和购买因素（三）产品测评l 消费者对产品的评价l 消费者关注点l 消费者购买力分析l 产品卖点分析l 产品价值度评价二、前期策划及物业发展建议1、价值策划目的：通过策划提升土地价值，大幅度提高项目利润（1） 城市地位研究（2） 街区价值分析（3） 交通、景观、人文环境分析、SWOT分析（4） 地块价值分级排序（5） 国内（际）类似项目参考（6） 提高土地价值的途径评估（7） 各开发方案的价值比较（8） 价值策略的风险性评估（9） 项目最优化的价值策略及战略使命2、产品策划目的：项目价值在产品上的具体化（1） 项目定位（2） 规划设计要点建议1) 政府在规划中对片区土地利用开发强度的控制分析2) 本项目在市场定位基础上的最高最佳使用分析3) 各项规划设计要点的确定依据及可行性分析4) 各项规划设计要点的建议（3） 户型定位（4） 客户定位及细分（5） 物业功能定位（6） 物业形象定位（7） 价格定位3、开发模式策划（1）项目总体开发模式（2）项目开发周期建议（3）项目各期开发物业类型及规模（4）各期资金回笼估算注：发展商需提供项目成本资料4、概念规划（1）建筑规划概念设计的目的1) 确定总体平面规划设计的主题概念，落实前期策划的内容2) 检验符合经济技术指标的可行性3) 对用地特性进行详细分析，并对土地价值进行评估分析4) 建构主要的交通体系5) 推荐户型设计意向（2）建筑规划概念设计的内容1) 规划设计说明2) 总体规划设计总平面图3) 各项分析图a) 土地价值评估分析图b) 空间结构分析图c) 建筑形态分析图d) 交通体系分析图e) 景观绿化系统分析图f) 分期开发建设分析图4) 户型方案及立面风格选型5) 能表达设计师意图的其它图纸三、营销策划u 项目定位及策略总纲 1、 SWOT战略分析2、 项目开发总的策略原则3、 项目定位4、 产品定位5、 客户定位6、 价格定位7、 形象定位8、 营销主题定位9、 诉求点定位u 营销策划纲