川西林盘艺术文化聚落-项目策划书.doc

峨眉山-峨眉河-乐山项目红色动漫产业基地- 项目策划书 -日期：2011年9月22前言 在当前经过了三十多年改革开放的国际国内政治经济大环境之下，人民群众的物质文化生活取得了前所未有的改善和丰富，中共中央国务院适时发出了在全国范围内进行文化体制深化改革的文件，号召各地政府为丰富广大人民群众精神文化生活而持续广泛的提升文化产业在各地经济总量中所占的比重，以发展为主题，以改革为动力，以体制机制创新为重点，形成科学有效的宏观文化管理体制、富有效率的文化生产和服务运行机制、以公有制为主体、多种所有制共同发展的文化产业格局和统一、开放、竞争、有序的现代文化市场体系；要形成完善的文化创新体系，形成以民族文化为主体、吸收外来有益文化，推动中华文化走向世界的文化开放格局。目前，我国的文化产业虽有所发展，但其产业化与发达国家相比仍存在着较大差距，潜在的优势未能充分发挥, 整体实力偏弱，文化产业在国际竞争中亦处于劣势，文化贸易逆差严重。这与我国目前在经济领域所取得的成就和国际地位是非常不相符。2009年9月份国务院出台的文化产业振兴规划将文化产业的振兴更是提升到了国家战略的高度，为各地文化产业的振兴提供了有力的政策支持，也对文化产业的振兴提出了殷切的期望。为促进成都市文化创意产业的发展，扩大文化产业的市场和消费，以大项目带动地区经济，提升地区经济结构的优化和振兴西部地区的文化创意产业，优化西部地区的整体产业结构，我们有针对性的策划了川西林盘国际艺术文化聚落项目，其核心宗旨是以“中国农耕习俗文化保护与国际文化艺术创意产业”结合为核心，以此项目为载体，发展成都的文化创意产业。建设此项目的目的主要包括以下几点：1、中国农业民俗文化与区域文化艺术走向世界的交流窗口川西林盘国际艺术文化聚落致力于保护中国农业民俗文化和推广民俗区域文化，向世界展示民俗区域文化的内涵和魅力，推动中国当代民俗文化艺术品的商业交流，促进具有民族传统文化特色的设计产品国内外推广，引进国际国内有生命力的各种文化艺术，相互交流，相互交融，促进人类民俗艺术的创新和发展，提升整个区域的国际知名度和影响力，让其成为代表整个地区的形象，与世界进行交流的窗口。2、艺术文化市场化运作模式，建立商业化交易平台和形成文化创意产业的产业化平台川西林盘国际艺术文化聚落项目由既深谙艺术又精通商业的专业机构和人士进行运作管理，着力于创建和完善成熟的文化产业链，并打造艺术工作者的创业乐园，一方面开发创业项目，拓展就业渠道，另一方面实现艺术品的市场价值，丰富和充实文化艺术品市场，实现文化与艺术的可持续性发展，创造区域经济新的增长点。该项目以艺术文化创作为主，形成复合型的关联业态，互相拉动，催生产业的聚集效应，实现文化创意产业的集群式发展。3、地区产业结构优化和经济水平提高的强力引擎，充分缓解区域就业压力的有力保障川西林盘艺术文化聚落项目建成后将依靠其艺术景观博物馆、艺术家创作室、创意工作室、个人博物馆、艺术家画廊、艺术文化国际交流中心、艺术培训中心、商业服务中心、乡村酒店、观光度假旅游、会展服务和其他文化创意产业等功能，实现每年创造数亿元的文化服务产业社会效益，以文化观光旅游的形式为园区和周边地区带来极为可观的可持续性经济效益，并长期解决大量的就业问题，从而优化产业结构，提升区域经济水平，提高地区的生活水平，丰富居民的文化生活形式。4、区域标志性文化符号，后世子孙的非物质性文化遗产以川西林盘艺术文化聚落为载体，聚集相当数量的国际国内知名艺术家，通过大量青年艺术家在此交流学习和培养，通过一系列商业化的艺术画廊、艺术家个人博物馆的运作，通过一个卓有成效的艺术文化创意交流平台与国际市场的对接，川西林盘项目将很快成为区域标志性文化符号，并将作为永远的文化遗产传承给我们的后世子孙。5、区域文化走向未来的传承平台该项目中的通过红色文化博物馆、国际会议交流中心、爱国主义教育培训中心的专业服务，以及与各动漫大专院校的合作，为文化产业后备人才的培养起到生生不息的作用，为艺术文化的传承和创新提供可持续性发展的人才储备，支持整个地区建设成为国际知名的国际动漫产业聚落的核心都市。中华民族的伟大复兴不仅仅是经济的腾飞，物质生活的极大改善，也必然要求精神文化生活的极大丰富和高速发展，中华民族灿烂悠久的传统文化也迫切的盼望着能够与高速发展的全球经济共同发展，同时也期待着与同样丰富多彩的各国文化相互融合，形成古今中外相互交融的全新的中华民族的灿烂文化，从而让中华民族能够在政治经济文化等各个方面都屹立于世界强国之巅。2009年12月25日目录第一章 项目概况11.1 项目名称11.2 项目位置11.3 项目计划用地情况11.4 项目用地性质11.5 项目投资方11.6 项目投资11.7 建筑面积21.8 总建筑密度与容积率21.9 建设周期21.10 建筑形式21.11 建设方式31.12 经济效益31.13 社会效益3第二章 项目运作思路32.1 项目规划发展理念32.2 项目定位42.3 项目品质与建筑形式42.4 市场策略6第三章 项目市场情况分析63.1 文化产业发展背景63.2 国外艺术文化村落发展情况63.3 国内艺术文化村落的发展83.4 川西林盘定义范畴93.5 川西林盘的发展特点93.6 郫县的区域优势103.6.1 地理位置103.6.2 良好经济基础103.6.3 符合郫县的发展方向103.7 市场需求旺盛113.7.1 浓厚的艺术氛围113.7.2 成都由众多的艺术院校和艺术家组成了良好的市场基础113.7.3 成都有大量优秀的艺术作品和创新的艺术创作活动113.8 市场风险分析12第四章 投资分析与财务测算124.1 建筑指标124.2 项目开发周期134.3 投资估算13第五章 风险分析165.1 政策风险165.2 市场风险175.3 经营风险17第六章 生态环境影响17第七章 结论与建议176.1 川西林盘文化发展意义176.2 项目需要政府的支持18附录18附录1：投资人简介18附录2：艺术类合作机构20附录3：顾问团队：20成都文化与艺术川西林盘映象 川西林盘国际艺术文化聚落项目第一章 项目概况 1.1 项目名称峨眉山-峨眉河-乐山项目红色动漫产业基地项目1.2 项目位置1.3 项目计划用地情况项目预计规划占地3000亩。1.4 项目用地性质文化产业用地1.5 项目投资方华夏红色文化有限公司1.6 项目投资一期计划投资： 1亿元，二期计划投资：15亿元，三期计划投资：30亿元，四三期计划投资：34亿元，项目总投资80亿元。1.7 建筑面积预计总建筑面积约1，398，600平米，总容积率约为0.7；川西林盘生态保护区建筑面积1万平米，国际艺术文化交流中心4万平米；艺术文化艺术家聚落中心建筑面积6万平米；商业服务配套建筑面积3万平米。1.8 总建筑密度与容积率红色动漫产业基地项目主要结合项目所在区域的土地规划用途，以及保护和传承中国农耕民俗文化与国际艺术文化的交流的社会使命，项目规划的容积率为0.7，建筑密度约为40%。1.9 建设周期项目建设周期预计为36月（2010年7月2012年7月）。1.10 建筑形式川西林盘项目在原有的农耕民俗文化的基础上，对项目按照总用地3000亩标准计划，进行总体规划，并对部分农家民居进行艺术设计和外貌改造。总体建筑风格既保留老建筑的历史风貌和建筑结构，又结合现代建筑艺术风格注入新的现代艺术元素，使其集聚新新元素和延续中国传统建筑文化，集中体现城市发展在不同时期的独特风格、艺术特色和科学价值。 1.11 建设方式以项目的投资方华夏红色文化有限公司为核心，成立项目开发公司进行项目的、总体规划、设计、建设，以项目中的红色文化博物馆、文化艺术的文化创意产业孵化中心、国际文化艺术人才聚集中心和教育培训中心等各个分项目单元为核心，依据市场环境和条件进行分期和分阶段的设计、开发，与国际一流的管理机构和团队合作，进行项目的运营管理。1.12 经济效益Xx项目预计总投资80亿元，从项目开工至项目运营，预计收入为150亿元，项目运行后每年预及产生销售收入0.3亿元，项目采用市场化的运作模式，对项目内的物业依据市场价格，采用租售结合、合作管理的的模式运作，实现项目的经济效益最大化。1.13 社会效益项目建成后直接增加地区的就业人数，增加旅游收入和商业零售服务收入，项目营造的文化艺术园区将吸引大量的国际艺术家在此建立艺术工作室，项目的艺术家村落单元、博物馆聚落单元、艺术活动体验区，更多的激发艺术家艺术品灵感，是艺术创作的平台，进而逐步发展成为区域标志性的文化艺术代表，而逐渐汇聚的各种国际艺术家也将提升城市文化艺术形象，完善并创新整个地区的文化艺术产业。提高城市的国际知名度，逐渐的将整个地区打造成为知名的国际文化艺术中心。第二章 项目运作思路川西林盘项目通将区域民俗文化的保护、文化艺术创作与国际交流结合的市场化运作，作为发展文化创意产业的发展方向，建立文化艺术创意产业的市场化运作模式，创新艺术文化的交易平台，使得川西林盘项目的可持续发展。2.1 项目规划发展理念川西林盘项目做到文化艺术资源、民俗文化资源土地资源、自然生态资源、现代技术资源的有效整合；功能布局合理、配套设施一流；重点发展文化创意产业与观光旅游业的发展；保护历史文化的遗存和弘扬传统文化。川西林盘项目承载着永久性田园风光带的真正内涵，经过政府的引导和支持，完美的保存现有林盘，同时还担负着增强农村生产力的社会使命和典型示范作用。项目规划示意图：2.2 项目定位项目定位于中国独一无二的农耕民俗文化的继承与保护，艺术文化的聚落与文化创意产业的发展结合，建立创新型的文化创意产业的发展模式，成为成都建设国际田园城市与城乡统筹综合配套改革试验区的创新发展模式的典范之一。2.3 项目品质与建筑形式建筑的总体规划和建筑设计通过与国际著名设计机构、知名艺术家和本项目艺术顾问团队之间的深度合作，体现出区域民俗文化特性、国际一流的服务功能、个性化的建筑功能和风格，现代科技服务与传统建筑的充分融合，将建筑传统美感和现代艺术美感融合在一起，让社区的艺术家和所有其他来宾在能够切身的感受到传统农耕民俗文化的魅力和浓厚的现代艺术气息。项目功能包括以知农耕民俗文化与林盘生态文化继承和保护区；以川西院落式建筑为著名艺术家工作室、艺术家创作室、创意工作社区为核心的国际艺术文化人才聚居中心；以艺术家画廊、国际艺术文化博物馆、文化艺术交流、艺术培训社区为核心的国际艺术文化交流中心；以乡村酒店、商业服务设施、会所聚落单元为主的公共配套单元，四个部分的融合发展推动项目建设。川西林盘项目的保护建筑考虑川西民居建筑精髓，采用穿斗式木结构，墙体材料因材致用，保持原始质朴特性。建筑细部中的门、窗、墙面、屋顶添加川西民居元素；庭院空间以川西民居的三合院、四合院为主；房屋改造立足于现状进行传统民居特色改造。2.4 市场策略川西林盘项目通过 “集中消费，分散体验” 的创意规划手法，带动项目的集中区和各分散林盘景观聚落的协调发展，建立艺术家创作单元、创意产品工作室、会展服务与交易单元、旅游观光与农耕民俗文化体验单元等分项目，集中在项目区域内消费，分区、分单元的体验的模式，改善和提高边缘区农民生活和收入，实现社会主义新农村建设与文化创意产业、会展旅游服务发展的良好结合。通过创意策划和科学规划，经营的同时保护好田园风光带，最大限度盘活土地资产，拓宽投、融资渠道，打造成农耕文化的展示之地、体验之地，城里人远离城市烦嚣的乡土文化体验家园结合农村新型社区建设。第三章 项目市场情况分析3.1 文化产业发展背景目前，我国的文化产业虽有所发展，但其产业化程度与世界发达国家相比仍存在着较大差距，潜在的优势未能充分发挥, 整体实力偏弱，文化产业在国际竞争中亦处于劣势，文化贸易逆差严重。这与我国目前在经济领域所取得的成就和国际地位是非常不相符的。2007年6月，国务院批准成都市设立全国城乡统筹综合配套改革试验区，2009年5月，国务院批准成都全国城乡统筹综合配套实施方案，这是国家在新的历史时期加快中西部发展，推动区域协调发展的重大战略部署。2009年9月份国务院出台的文化产业振兴规划将文化产业的振兴更是提升到了国家战略的高度，为各地文化产业的振兴提供了有力的政策支持，也对文化产业的振兴提出了殷切的期望。成都将在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展。3.2 国外艺术文化村落发展情况美国纽约SOHU区全球最大的文化创意产品生产和输出国家，美国文化创意产业是对经济增长拉动最大的产业门类，也是全美出口份额最大的产业。从上世纪30年代开始发展城市艺术文化村落，纽约SOHU区是美国最知名的创意园区之一，它曾是一个废弃的地下工厂，因有大量闲置房屋且租金极其低廉，被一些从欧洲移居纽约的艺术家看中，发展成为一个艺术家聚集区。20世纪50年代，为促进园区发展，纽约市政府出台法规，规定非艺术家不得进驻。全盛时期，面积不足纽约市区1的SOHU区内，居住着全纽约30以上的艺术家。如今，SOHU区已经成为一个集商业与艺术于一体的完善社区。 美国纽约SOHU：英国：HOXTON艺术村落伦敦HOXTON位于伦敦东部，区域面积为1平方公里左右，这里以前有很多轻工业、造船业的工厂，以前这里地价十分便宜，工厂的厂房已经被闲置多年，低廉的房租和宽阔的空间正好是那个时候伦敦年轻的艺术家们进一步发展所需要的。HOXTON的复兴与发展是伦敦城市“文化重建” 过程中的经典案例，当艺术家、设计师们把文化、艺术带入一个地域的同时，这个地区与文化相关的文艺产业以及整个地区的城市建设也随之复兴起来，如今这里已经有着多间的创意、设计公司、著名画廊、新锐杂志社进驻，成为了伦敦最新最热的时尚地标。在HOXTON不断发展的同时，这种自发群聚效应又一次改变了街道，大量有个性的餐厅、咖啡馆、酒吧club开张，使得这里的地价上涨速度飞快，代表人物DaljitSingh 、BrittaBurger 、SimonPeapce 。 英国HOXTON：韩国：数字媒体城2000年开始，韩国政府主导的投资60多亿韩元分别在釜山、光州、大田、大邱等地建立“文化创意产业支援中心”，推动文化创意产业在全国的发展。2002年又投资32亿韩元建立共同制作室，为具有一定技术，但饱受资金困扰的中小文化创意企业提供长期、系统的扶持，改变了过去一次性支持的做法。由首尔政府开发的数字媒体城（DMC），将打造世界一流的数字媒体技术研发中心，主营媒体娱乐广播、游戏、电影/动画制作、音乐和Cyber教育，与世界其他国家的媒体业形成差异化竞争。3.3 国内艺术文化村落的发展北京宋庄艺术村落宋庄镇位于北京东部，通州北部，距北京24公里，地处潮白河与温榆河之间区域面积为5平方公里左右，二十世纪九十年代中后期开始形成，位于北京通县，因环境安静，房屋租用价格低，交通便利而吸引艺术家在此居住创作。北京宋庄村落：目前在宋庄租房、购房、建房的艺术家已有1000多名，宋庄现有各类博物馆、画廊、展馆20多处，2005年宋庄镇政府在小堡村的中心街举办了首届宋庄文化艺术节，会聚10多万人次。宋庄镇把文化创意产业作为经济发展的引导性产业，有意识地采取相应政策，发展文化创意产业，使得文化发展与经济建设同步把艺术资源转化为艺术品牌并推向世界，代表人物批评家栗宪庭，艺术家方力钧、王广义、刘晓东、杨少斌、岳敏君。北京798大山子艺术区北京798大山子艺术区位于北京东北方向大山子地区，原国营798厂等电子工业的老厂区所在地。798为主的厂区的建筑风格简练朴实，讲求功能，它们是50年代初由苏联援建，随着北京都市化进程和城市面积的扩张，原来属于城郊的大山子地区已经成为城区的一部分，原有的工业外迁，原址上兴起更适合城市定位和发展趋势的、无污染、低能耗、高知识含量的新型的产业，大批艺术家文化人的入驻，是这一历史趋势的反映，2002年开始，一批艺术家和文化机构开始进驻这里，成规模地租用和改造空置厂房，目前798厂方圆一平方公里现在有数百多家文化机构，包括出版，建筑设计，服装设计，室内家居设计，音乐演出，影视播放，艺术家工作室等，798已经成为北京和中国最著名的创意文化产业区。许燎源现代设计艺术博物馆2007年9月份正式开馆的许燎源现代设计艺术博物馆，是国内第一个个人设计艺术博物馆，经过这几年的发展已经成为了我国品牌包装设计、产品规划、形象策略、咨询服务的著名机构。博物馆内不仅有许燎源先生作品的展示，同时引进了日本设计大师杉浦康平的作品以及香港、荷兰等地著名艺术家的作品，并举办各种展览，如中国包装设计界巅峰盛会、现代陶瓷艺术展以及国内一些社会公益展，加强了成都与国际艺术界的高端交流，成为了四川省文化创意产业示范基地，四川省乃至中国对外文化交流的窗口，对外学术交流的平台，现代设计的基地，当仁不让的成为了成都的文化名片，并带动和促进了周边产业的发展，形成了产业聚集效应，加快了城乡统筹建设的发展。3.4 川西林盘定义范畴四川平原在长期社会历史发展过程中，因为都江堰灌溉的影响，广大的农村区域形成了星罗棋布的乡村院落，院落与周边乔木、竹林、河流及外围耕地等自然环境有机融合，形成优美和谐、形如田间绿岛的农村居住环境形态，这就是林盘。3.5 川西林盘的发展特点川西林盘是川西平原在全世界所唯一具有的独特农业群落方式，林盘之间以田为界，宅院相距不远，建筑聚落空间主要以三合院为主；较大的林盘则形成数个院落联结围成大圆摞的形式；林盘外围多为高大乔木和茂密竹林环绕，从外部只能看见茂密的竹笼、树林，而建筑掩映其间；林盘周边均有水渠环绕或穿过，形成周边沃野环抱、中间密林拥簇、小桥流水伴随的独特景观。3.6 郫县的区域优势项目首选地址为郫县团结镇区域，郫县古称郫邑，为古蜀国都城，公元前314年，秦灭蜀后设蜀郡，郫邑始称郫县。郫县处于古蜀文化的发源地，历史悠久、文化底蕴深厚；郫县的林盘群落是川西平原林盘群落的代表。3.6.1 地理位置郫县距成都市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出。具备以下优势：（1） 团结镇林盘群有大小林盘52个；（2） 林盘内居住农民1540人；（3） 规划林盘群总面积为48.5公顷；（4） 距离成都最近的林盘群落；（5） 现状四级道路：新合路、龙达路、龙普路；（6） 该区域位于锦江上游，走马河、沱江河、清水河三河交界处；（7） 这里是都江堰水系的上游地段，无数的毛渠和排水沟遍布其中；（8） 城市近郊的田园风光带，具有天府之国代表性的乡村意境和乡土文化。3.6.2 良好经济基础（1）2007年，全年地区生产总值115亿元，年均增长14%；（2）人均GDP由2002年的1480美元增加到2800美元； （3）县域经济综合实力连年位居全省“十强县”，全国最具投资潜力中小城市50强。3.6.3 符合郫县的发展方向（1）深入推进“三个集中”和新农村建设；（2）政府促进工业化、城市化、农业产业化互动发展；（3）加快建设实力郫县、魅力郫县、活力郫县，促进社会事业协调均衡发展。3.7 市场需求旺盛 3.7.1 浓厚的艺术氛围“一年而所居成聚，二年成邑，三年成都。”成都的休闲文化早已让世人尽知，正如许多画家所说，成都不仅适于居住，也适于创作，这也是很多成都画家不愿离开成都到外地发展的原因。在马一平、何多苓、周春芽、邓乐等一批著名艺术家的带领下，成都对中国当代艺术的影响也变得极为重要。艺术园区的建立应该将这些影响力凝聚并推向新的高度。3.7.2 成都由众多的艺术院校和艺术家组成了良好的市场基础在中国当代艺术的发展史上，“川军”向来是一支庞大的力量。可以说，成都又占据了拥有众多优秀本土艺术家资源的优势，实力自然不同凡响。成都现在号称“收藏第四城”，名目繁多的艺术区陆续建立后是否能让“中国当代艺术第四城”的称号名副其实。3.7.3 成都有大量优秀的艺术作品和创新的艺术创作活动2004年前后，画家周春芽等人在簇桥租下一片厂房作为画室，由于厂房屋顶是蓝色，于是将其称为蓝顶艺术中心，目前四个区域住着何多苓、周春芽等50多人，2008蓝顶艺术区在三圣化乡开建二期工程；2008年中国首个当代美术馆群落将在青城山落成；洛带镇的艺术粮仓也正式开始营运；以四川音乐学院成都美术学院为中心的北村艺术区将迎来首批画家入住；有“成都798”之称的国际艺术城将落户非遗公园，泷园画家村等也渐成小型的画家聚集地。艺术家们自发组建的艺术区已在圈内夯实了成都当代艺术区的文化根基。但是，无论成都如何使劲地包装自己，建多少艺术中心，总摆脱不了一个尴尬的局面艺术区在成都，艺术市场却不在成都。 就拿成都的画廊而言，只有K画廊、千高原、蓝色空间等几家画廊在代理成都本土画家，并且，蓝色空间代理的画家多是成名的“川军领导人”，而其他画家的机会则少之又少。成都地区的艺术区越来越多，艺术家也越来越多，在本土画廊不够实力、本土市场仍处萌芽状态的情况下，依靠仅有的外来资本去支撑，一流的资源没有一流的市场，不能不说是一种无奈。四川的年轻画家正在等待一切时机往外冲，四川外的艺术投资者自然不会轻易放过一个有潜质的“川军”新秀。然而，从打造成都本土的文化而言，如何让成都的艺术区真正达到资源整合并壮大，开发本身具有优秀资源的市场，如何在本土的大文化圈内先扩大自身的影响，让更多的本土画家在家门口就有良好的机会，这才是务实之举。第四章 投资分析与财务测算由于项目诸多条件的不确定性和项目全部完工，持续运营期间的市场环境比较复杂，因此，暂时只对项目的静态投资进行测算。4.1 建筑指标项目功能包括以知农耕民俗文化与林盘生态文化继承和保护区；以川西院落式建筑为著名艺术家工作室、艺术家创作室、创意工作社区为核心的国际艺术文化人才聚居中心；以艺术家画廊、国际艺术文化博物馆、文化艺术交流、艺术培训社区为核心的国际艺术文化交流中心；以乡村酒店、商业服务设施、会所聚落单元为主的公共配套单元，共计四个部分。经济技术指标（预测指标）农村集体用地面积66600农村土地流转用地面积 466200国有建设用地面积133200规划土地面积合计666000总建筑面积140000建筑总占地面积199000总容积率0.70总建筑密度35%川西林盘生态保护区建筑面积10000艺术文化人才聚居中心建筑面积60000国际艺术文化交流中心建筑面积40000公共配套单元乡村酒店、会所中心、社区服务等20000商业配套10000合计300004.2 项目开发周期项目建设周期预计30个月（2010年7月2012年7月），2013年开始运营。4.3 投资估算（1）土地成本根据本项目总体规划，结合土地市场变化趋势和本项目的独特性，我们计划项目总占地规模1000亩，其中包括100亩的农村集体用地，700亩的农村流转土地，200亩的国有建设用地。农村集体用地的价格按照国家相关规定执行，农村流转土地将按照市场租用的价格进行协商，国有建设用地价格建议政府给予一定的优惠，按照40万元/亩价格挂牌出让。这里就按照此价格测算土地成本：项目地块建设用地200亩，共计土地成本约8000万元。按照中华人民共和国契税暂行条例，获取该土地将交纳3%契税：240万元。土地交易过程中可能还需支付交易手续费、土地管理费等费用，相对前两项费用而言比较微小，这里忽略不计。另外，由于条件不具备，暂不考虑农村集体用地和农村流转土地的成本。因此，土地相关成本为：8240万元。（2）前期报建费用前期报建费用包括城市配套费、中小学改善费、文物勘探费、人防工程费、白蚁防治费以及其他费用等，成都市目前收费标准大约在140元/平米：预计前期报建费用约1960万元。（3）设计费用设计费用包括概念设计、初步设计、施工图设计、园林景观设计、装修装饰设计等。项目聘请国际知名设计机构的品牌设计大师来设计。这里按照100元/平米来估算：设计设计费用约：1400万元。（4）后续建设投资A 土建成本土建成本包括地质勘测、基础工程、主体工程和工程监理等费用。依据成都地区建设同类性质的建筑估算，土建成本在13001600元/平米，这里按照1500元/平米来估算：土建成本约：21000万元。B 安装工程成本安装工程成本包括给排水、暖通、煤气、强电、弱电、消防、电梯（含扶梯）等费用。这里按照800元/平米来估算：预计安装工程成本约：11200万元。C 装修装饰成本本项目的国际文化交流中心、林盘文化生态保护中心、乡村酒店的商业服务中心均为精装修部分，因此，此部分装饰装修成本就包括外墙装修、室内装修、家具、饰品和电器设备等费用。公共部分装修成本为500元/平米，精装部分建筑面积预计为60000平米，装修装饰成本按900元/平米估算：预计装修装饰成本约为：8500万元。D 其他费用成本其他费用成本包括小区道路、公用管网、景观环境等费用。本项目绿化率70%以上，而且必须用高品质的石材、植物、草坪来美化，因此这里按照200元/平米估算：预计其他费用成本约为：2800 万元。土建与安装部分总成本由四项合计约46860万元。由此，项目的直接总成本约55100万元。（5） 建设期间费用A 管理费用管理费用包括为保证项目正常建设、经营、管理而发生的费用。包括工资及福利费、业务招待费、通讯费、交通费、董事会经费、印花税等。这里按照前四类费用之和的2%估算：管理费用的成本约为：1102万元。B 财务费用本项目可售项目比较少，目前金融机构对房地产开发的贷款政策，受政府调控政策的影响，对房地产开发贷款持十分谨慎态度。因此，我们认为，本项目开发所需要资金主要靠股东自筹和产品销售回款，至少占到40%；另外60%需要努力去争取获得银行的开发贷款或其他渠道的资金支持。目前借贷融资成本在6%左右，前四项成本之和为55100万元，其60%的贷款金额约为33000万元，开发周期为30个月，预计按照贷款3年计算，平均每年贷款则：预计3年总共负担利息：1980万元。C 营销费用营销费用主要包括广告费用、促销活动费用、销售人员报酬、销售文本制作费、维修资金等。住宅及商业用房部分等可售项目按照直接投资成本的4%计提营销费用：预计营销费用约为：2200 万元。 （6）不可预见费由于项目体量较大，开发周期较长，不确定因素较多，因此，这里按照前四项成本费用之和的1%考虑不可预见费：不可预见费用约为550万元。综上所述，川西林盘项目总投资61000万元，包括所有建筑物业在内的单位投资成本为4350元/平方米。（7）项目的盈利预测由于项目的投入使用预计在2013年以后，其中部分功能建筑的运营效益具有非常大的不确定性，乐观估计，对于合作运营的租赁部分功能设施若能在试运行后的2年后实现盈亏平衡。因此，这里暂时不考虑出租部分的收益情况。（8）静态赢利能力预测乐观假设项目可售面积约为70000平米，销售均价能够达到9000元/平米，则销售收入为63000万元。除去营业税金及所得税费用，则截止项目全部开发完成，其他合作出租物业管理项目开始盈利前，税后利润为亏损1400万元，税后总投资利润率预计为-2%，此方案未计算项目的土地增值税。测试表摘要如下：序号摘要指标值总额1预计总投资61000万元2项目收入前3年累计63000万元3年后/3上缴税金(销售税金及附加、所得税）备注：未计算土地增值税前3年累计约超过34600万元3年后/4公司税后利润前3年累计约-1406万元3年后/5静态投资利润率（前3年）约-2%从上述估算结果可以看出，可售物业若是可以实现9500元/平米的销售单价，则项目的收益期只能在项目完成后的租赁物业方面和项目运营方面的收入。川西林盘项目的运营模式主要是以项目建设完成后，后期的物业出租和服务管理费收入，考虑其他物业的合作出租、服务管理项目的运营情况，假设在2014年前后能够首次获得盈利，则简单估算出租项目的租金收入、管理费、会展服务费等收入和盈利情况。则简单计算项目运营后的盈利情况：（9） 出租物业收入情况项目/年201420152016合计营业收入1,500 1,800 2,300 5,600 其中:租金收入200 300 300 800 成本440 565 635 1,640 其中:拍卖业务成本240 280 300 820 艺术品展览交易成本120 200 250 570 接受捐赠成本10 10 10 30 出版图书成本30 35 35 100 招待参观访问成本40 40 40 120 营业税金及附加90 108 138 336 营业利润970 1,127 1,527 3,624 费用240 270 250 760 其中:管理费用80 100 100 280 营业费用100 120 120 340 财务费用60 50 30 140 税前利润730 857 1,277 2,864 所得税183 214 319 716 净利润548 643 958 2,148 依据上表估算，假设项目在在2014年可以实现项目前期总投入的盈亏平衡，在此假设条件下，预计项目在2015年之后，收入和成本费用基本可以保持2015年的水平，则每年可以实现净利润960万元。第五章 风险分析5.1 政策风险（1）国家对房产市场调控的力度与房地产政策不明朗、不确定且国际经济景气情况和国内经济增长的不确定；（2）可售部分产品与经济景气程度密切相关，与宏观面关联度高；（3）受国家有关国土、金融、税收等优惠政策影响特别大。5.2 市场风险（1）目标客户的市场范围相对窄小；（2）目标客户群的个性化需求和需求的多样性；（3）目标客户群的消费能力有限，而产品的成本和售价则比较高；（4）树立川西林盘生态保护和民俗文化继承的标准典范，需要取得市场高度认可接受；（5）建设生态田园型、国际艺术村聚落标杆社区需要具有超前的开拓性、创新性能力，标杆的高度如何确定，如何让市场理解、接受必须制定系统解决方案。5.3 经营风险（1） 项目开发、投资主体结构多元化，总体战略思路的统一与贯彻难以保证；（2） 项目运行投资大、周期长、难度高等，投资各方在项目全过程中的分工、协作与配合难免失误；（3） 随着成都各区域市场之间，已经自发性的创立了部分已艺术创作为核心的单一的创作中心、社区、聚落，对市场的把控存在不确定性。第六章 生态环境影响环境影响本项目经营内容是乡村文化旅游、度假。规划的目的就是要使农业资源与环境资源协调发展，因此本项目不产生对环境的影响的因素。对农作物的耕作时，对化肥、农药的的使用将会严格控制，以保持地下水源的洁净。排污和其他生活和生产的安全因素，即使是林盘的保护的分散状态下，涉及跟环境比较敏感的内容，也专门做了研究认为目前的技术是完全可以解决，项目内规划建造污水处理设备，可考虑采用中水处理的方式，以对生活污水进行有效处理，做到成都水源上游保护的要求。在项目内将充分采用高新科技、高效能的节能工程应用技术，如太阳能、中水技术等。由于项目的