五丰义乌商贸城整体销售讲义2011-12-27.doc

五丰义乌商贸城整体销售讲义一、 整体沙盘 下面由我先简单给您介绍一下我们的项目！那您现在看到的这个沙盘（或现场效果图）就是我们项目的整体规划，您现在所处的位置就是我们接待中心（用指挥棒或激光笔指示接待中心位置），我们项目位于新八路和十里营大道交汇处，这是盱眙客运汽车站，在我们项目的西南侧（说的同时指出具体位置）。这是盱眙县政府，在我们项目以东300处。（说的同时指出具体位置）。我们项目总占地面积266亩，总建筑面积30万方，分三期开发，市场由二幢四层的集中商贸区，16幢商业建筑和一幢高层办公楼的商务区，一个近2万方的仓储区组成。这是我们一期项目（用手在沙盘上指示），8万方的五丰义乌商贸城，这一块是我们的二期项目（用手同时在沙盘上指示），这块沿街是做精品餐饮，后面暂定规划为五金机电、轴承等；这是我们的三期项目，上面是暂定规划仓储，下面是以吃、喝、玩、乐为一体的大型市场综合体。为周边居民的生活提供便利。本项目占地面积266亩，总建筑面积30万方，计划三年内完成，暂定分三期开发，其中一期总建筑面积8万方，由商业地产品牌开发商、专业运营商五丰集团以前瞻的眼光，强势打造，建成苏北中转枢纽规模最大、档次最高、功能最全、种类最丰富、规划最合理、采购成本最低“一站式采购，一条龙服务”博览采购总部。集批发交易、商品展示、物流配送、商务办公、仓储配套、休闲购物等功能于一体的现代化市场。二、 区位图 接下来我很您说下城市的一个发展方向，您看这（手指老城区）是我们盱眙的老城区县政府就在这边，这块是盱眙最早的一个城市中心，不过随着城市发展，在这（手指国贸）几年前以淮河东路为主、金源北路为辅的国贸代替了商贸成为了盱眙新的地标，我们盱眙的经济开发区（手指经济开发区）也重新规划为新型工业区，陆续会有大型企业，工厂入驻开发区。这些大型企业、工厂的建立，将会解决盱眙人口的就业问题。在没有自主产业前大部分人是去外省打工，人口不断外流，只有过年、过节的时候才会回来。但是随着开发区的不断发展，将会让促使人口不断回流，人口的回流将会拉动盱眙经济的发展。 通过城市北扩东移，这是新的县政府（用手在图上指示）从老城区乔迁至此，在我们项目往东南200多米处，这是在建中的110指挥中心；这是人武部。在这个位置（用手在图上指示）是山水商务大厦，启用后据说盱眙大部分行政部门，都会搬迁到这里面办公。您再看这（用手在图上指示），在建中的盱眙中学，盱眙最好的中学与我们项目一路之隔。建成后，将会为我们项目提供强有力后备军。因为有学生的地方一定有消费，送小孩来上学的家长也要消费。不但给经营业主带来经济增长，也起到了宣传作用。您再看看我们项目周边的住宅配套，有十几个项目都在我们项目边上,陆陆续续都在交付使用，未来的人气也是毋庸置疑的。您看，其实我们项目的交通也是非常便利的，这是苏北最大的长途汽车站（手指汽车站位置）离我们项目驱车也不过4分钟路程，门前就有宁宿徐高速的十里营出入口，来往宿迁、徐州、淮安、南京都非常便捷，如果您是从盱眙北高速出口下的话，到了山水大道左转直行至都梁大道右转直行也可以到达我们项目。您要知道，便捷的交通是做好商业项目的前提条件.所以这里将成为一个新区行政、金融中心，在未来几年内必将成为盱眙一个新的地标。我给您详细介绍一下我们项目的区域优势，毕竟不论您是投资还是自营，对于商业地产来说，除了地段就是地段了，随着盱眙整个县城北扩东移的城市规划，随着城市化进程的高速推进，随着盱眙龙虾不断走向世界舞台，盱眙的新城规划迫不及待。盱眙县现有的商业功能和市政配套已经很难满足日益增长的城市居民需求，故盱眙县政府明确将加大整体城市商业服务配套建设和市政道路建设力度，所以建设大规模，全业态的商业市场显得恰逢其时。我们五丰商贸广场作为县政府重点支持的大型项目，也是目前为止盱眙县规模最大，业态最全，最专业也是盱眙唯一的“一站式”小商品采购广场。项目的西南边驱车3-5分钟是盱眙客运汽车站；西南边是盱眙最好的中学（盱眙中学）即将投入使用；南边一路之隔是公安局（在建中）、人武部、县政府；西边是规划中的高档住宅；北边是宁宿徐高速。说简单点我们项目就是处在盱眙县新的行政金融中心。这样的地段您还担心什么？（商铺买的就是长运眼光，盱眙的发展您比我看的清楚-）根据自己和客户对谈的进度，用商贸，国贸的例子做比较分析。其次我给您介绍下我们市场的前景。对于住宅来说，商业是配套；反之，对于我们项目来说，周边的住宅规划为我们提供了充足的人气。您看这边（说的同时在图示上指示），盱眙高档住宅楼群，如龙城新天地、帝景国际、凤悦天晴、中澳生态城、锦绣前程、华府名苑、中央御景园、中央城市广场等项目都在我们项目边上。我们项目的西边这块地也是规划中的高档住宅，人都有就近消费的习惯，如果您家就买在帝景国际，在我们这能买到您想买的一切，您有需要的东西您来不来买？您可能担心盱眙现在这么多的住宅体量哪来的人住呢？那我告诉您现在的这些住宅体量还不够，为什么？盱眙全县包括乡镇共有人口70多万，县城人口只有10几万，城市要不断发展，乡村人口要城市化，小孩要进城上学，那就需要解决就业和住宅问题。那60几万人口的就业和住宅需求。根据整个盱眙城市的规划，我们项目周边的住宅将会越来越多，因为新城中心在这块。那就要解决这多人口的就业问题，现在给人打工不如自己做生意，那我们项目正好给了您这样一个自主创业的机会。随着盱眙龙虾国际地位的不断提高，城市化建设将有突飞猛进的发展，相应城镇居民人均可支配收入将越来越多，小商品消费的潜在市场需求越来越大。有人就有消费。所以说人气就是财气，这是我们项目收益稳健的根本保障。三、 一期项目沙盘您现在看到的这个就是我们一期五丰义乌商贸城的实景比例图，这里是我们盱眙首创的双首层设计双首层停车场，这个设计的好处在于可以做到人车分流，沿爱明路进来直接进入二层，开车进来的走十里营大道进入停车场直接进入一层，这样能有效的分流客户。我们项目总高四层，一层层高5.1米，二至四层层高为5.4米，里面都是20-40平方小面积独立产权商铺。商铺的面宽在4.2米，进深在2.8米左右，铺铺相连。整幢建筑中间有宽23.25米的中庭，体现出商场的档次，最窄的过道宽也有4米。同样我们的配套也是十分齐全的，您看，我们有4部观光电梯，40部自动扶梯，2部货梯。商场内有恒温空调，保持室内温度。所以我们这的购物环境还是在苏北地区属于一流的。外围我们整个项目机动车车位地面设有297个，办公楼地下一层设有52个，另设机械停车位945个。共计1294个车位。我们对接义乌源头，挑战价格极限，覆盖服装、鞋帽、日用、文体、数码、饰品、箱包等16大主力业态，近20万种小商品。成为辐射大苏皖地区500万人的一站式小商品批发采购中心，打造盱眙“简单置业、快速创富”的投资平台。我们一层主要经营（电子电器、玩具、日用品、钟表眼镜、工艺品、首饰等）业态，二层主要经营（服装服饰、箱包/皮具、鞋帽、护理美容用品等）业态，三层主要经营（针纺织品、文化办公用品、体育娱乐用品、五金电料等）业态，四层主要经营（家居生活日用品等）业态， 四、 统一招商、统一管理我们是复合度极高的商业业态，商品组合广泛，以小商品、五金机电、轴承、家居消费、餐饮为主导方向，包括展馆卖场、品牌专卖店、商务办公等。我们还会引进一些品牌主力店，这些主力店的进入会带来大量人流，使其周围的其他商业经营者受益。而且国际商业品牌的选址有一套系统而严谨的方法。对于没有太多商业经营经验的投资人士来说，与其去花时间自己学习掌握选址方法，不如跟随知名商业品牌投资：他们把店设在哪儿，就去哪里投资。我们会采取五大统一运营的方式，也就是说统一规划、统一招商、统一管理和统一经营、统一推广。统一规划：就是细致的做好客源的规划、业态的规划，防止业态重叠引起商户之间不良竞争，而且对商户要有一定的控制力，以利于为市场的变化调整业态等。 统一招商：就是通过我们专业的招商团队，对规划的业态进行统一的招商，满足各个商户的需求。 统一管理：通过我们专业的经营管理公司对整个市场进行有序的管理，处理和解决各类纠纷，营造良好的市场氛围。 统一经营：对所有规划的业态要求有统一的经营，比如一起装修，一起试营业，一起开业，对整个市场营造出一种规模化的效果。 统一推广：我们的经营管理公司会对我们商场进行统一的推广，如对外的广告、户外活动、优惠活动等。五、 八大优势优势之一项目优势：盱眙新城核心、便捷交通网络、完善城市配套、辐射大苏皖优势之二政府扶持：城市重点项目、政府重点引进、各项优惠措施、后续经营支持优势之三义乌模式：从价格、产品种类、数量、物流上统一对接义乌，彻底压缩成本优势之四五丰集团：10年开发运营经验，立足长三角的丰硕业绩，进军盱眙的企图优势之五经营管理：整合联盟资源、全国范围招商、特邀义乌团队、完善管理制度优势之六五大统一：统一定位、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理优势之七强势推广：千万推广资金，覆盖苏皖地区、立体式媒体宣传、持续性传播优势之八电子商务：盱眙首个电子商务平台，结合实体店，实现商家与客户无缝交易 六、八大保障1、 重点商业项目、安全保驾护航。2、 五丰集团品牌优势、创富信心。3、 批发为主导、辐射圈苏皖。4、 对接义乌源头货、全国招商。5、 千万推广、重金保障。6、 实体店结合电子商务平台。7、 30万平米规模优势、万商云集。8、 城市北扩东移、商贸物流核心。七、 五丰模式五丰义乌商贸城，颠覆传统商业运营模式，在统一定位、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理五大统一体系的基础之上，携手国际先进的商业运营模式义乌模式，引入统一物流仓储，汇聚20万种小商品种类，对接义乌价格平台三大制胜法宝，同时结合全国统一招商，建立战略合作联盟，义乌团队提供顾问服务等举措确保商业运营后顾无忧，保障广大经营商户的切身利益，全方位实现五丰义乌商贸城的持续高效运营。1、统一大采购平台五丰义乌商贸城联合义乌几十个行业协会，实行统一义乌货物资源配送，实现义乌商品零距离、义乌价格零距离，做到从商品数量及价格上突破苏皖采购渠道壁垒，实现苏皖地区最具优势的商品采购基地。2、统一大物流平台五丰义乌商贸城通过五丰集团自身物流配送的强大实力及价格优势，保障商户货物配送的硬件运输要求，通过调度高效有序的快速配送服务，第一时间抵达收货方。3、统一大商务平台五丰义乌商贸城规划目前最先进的（B2B）交易平台，企业对企业和商家对企业的网上交易，通过此交易方式买卖双方能在网上完成整个业务流程，降低企业经营成本，便捷性将使商场商家销售渠道实现更广的拓展。4、五大统一平台统一定位、统一招商、统一管理、统一经营、统一推广。八、 经营模式统一经营管理十年，前三年每年8%（三年一次性从房价中扣除），后七年按实际收益和经营管理公司一九分成（管理公司一业主九），所有购买五丰义乌商贸城的客户都必须签署十年的经营管理合同。解析： 1、为什么要和经营管理公司签十年合同，买下来我自己不能自营或出租么？ 答：首先公司为了能做起市场、做旺市场、做长市场，和买房的客户同舟共济一起把市场做起来，那么作为自营户其实是可以自己做生意的，但是必须先和经营管理公司签署十年的经营管理合同，届时和招商这预约，我们对于自营户是可以优先租用自己购买的商铺,还有个要求就是必须符合经营管理公司规定的业态，那么如果不符合业态，则可以自己购买的商铺委托我们经营管理公司出租，另行通过经营管理公司租赁符合业态的区域，同时，所有自营客户待开业都可以享受100元/平方的装修基金。其次为了能更加好的做旺市场，这十年都必须由我们经营管理公司来招商和管理，您可以坐收佣金，所以是不能独自出租的。 2、如果我买下来后可以出售么？ 答：当然可以，我给您打个比方：您是从2012年1月1日签的委托协议，那么是到2021年12月31日止对吧，如果您已经过了3年卖掉，买你商铺的客户必须和我们的经营管理公司补签后面七年的合同，买卖不破租赁。九、 自营户装修基金 自营户100元/平方的装修基金 这个基金是开发商为了鼓励自营户自营，而设立的一项活动。 装修基金标准：购买商铺的建筑面积X100元=该比装修基金。领取方式：，成功购买商铺、签约、装修和开业的，在开业时可去经营管理公司凭相关收据领取该装修基金。十、套用的几句话1：政府强力支持（包括政策上的支持前三年税收全免、后2年减半）2：开发商实力，十年成功运营。3：义乌多年管理经验团队加入