咸宁广场项目贷款评价报告 精品.doc

咸宁广场项目贷款评价报告CHAPTER ONE 基本情况1项目位置及环境状况 “咸宁广场”位于西安市碑林区咸宁西路29号，南临咸宁西路，东临东关南街，西距环城南路、环城东路、太乙路什字约50米，东距兴庆公园、西安交通大学约1000米。该地段距城区较近，交通便利，给、排水、供电、通讯等城市大配套设施齐全，周边有影响力的学校（西安交通大学、西安理工大学、西安交大幼儿园、附中等）、科研单位、医院、银行、邮电、公园等生活服务设施齐全。 2项目状况 “咸宁广场”由陕西秦建房地产开发公司实施建设，该广场土地使用权总面积17.201亩，规划总建筑面积56341平方米。包括：框架剪力墙结构、集高级公寓、住宅商场、写字楼为一体的综合楼1幢,总建筑面积47623平方米，其中综合楼地下一层，建筑面积5571平方米(含地下人防面积2000平方米)，裙楼（A座）地上为三层，建筑面积11676平方米，主楼分为中部办公楼（C座），建筑面积5750平方米；西部商住楼（B座），建筑面积11446平方米；东部住宅楼（D座），建筑面积13180平方米。地下一层按六级人防平战结合设计，平时作为设备用房及地下停车库使用，地上一层为商场，二至三层为餐饮、娱乐用房，主楼中部办公楼（C座）为地上十一层，其中四层为客房，五至十一层为办公用房，西部商住楼地上为16层，四至十六层为商住、办公等用房，东部住宅楼为18层，四层以上均为住宅。 商场、商住楼、写字间采用冷暖双制中央空调，七层砖混结构住宅楼（F座）1幢，建筑面积3804平方米。高级石英砂喷涂外墙，铝合金外窗及封闭阳台，室内初装饰标准，电气及卫生洁具预留位置及接口。给、排水、电、暖气、电话、有线电视、天然气等设备到位。八层框架结构住宅楼（E座） 1幢，建筑面积4914平方米。高级石英砂喷涂外墙，铝合金外窗及封闭阳台，室内初装饰标准，电气及卫生洁具预留位置及接口。3项目实施进度 该广场目前已完成征地、拆迁、安置、地质勘测、工程设计、招标、基础处理。项目相关建审手续包括立项、计划、定点规划、消防、人防、抗震审批已办理完毕，只需在市建委交纳城建费用后即可领取施工许可证进行施工。4.工程实施计划截止目前，该项目已完成征地、拆迁、安置、地质勘测、工程设计、招标、基础处理等前期工作。建审手续已完成立项、规划设计、消防、人防、抗震审查。已取得中华人民共和国国有土地使用证西碑国用（2000出）字第239号、中华人民共和国建设用地规划许可证编号：西安市（98）32号、西安市计划委员会文件市计投发（2000）052号、经西安市规划局局办公会议、规审处、总工办、消防局、抗震办、人防办审定后的总平面布置图、关于咸宁广场初步设计的批复市建发（1998）025号文等。后续工程在资金到位的情况下按两期实施：一期工程为综合楼地下室及三层裙楼工程和两幢多层住宅楼工程，建筑面积约25965平方米，其中综合楼地下室、裙楼17247平方米，两幢七层住宅楼建筑面积分别为3804平方米、4914平方米。 综合楼桩基工程已完工，地下室及裙楼后续工程计划于20XX年3月开工，20XX年10月主体封顶，20XX年8月竣工。两幢多层住宅楼20XX年3月开工建设，20XX年6月竣工交付。 二期工程为综合楼中部办公楼、西部商住楼及东部住宅楼，建筑面积分别为5750平方米、11446平方米、13180平方米，计划与一期工程综合楼裙楼交叉施工，裙楼主体封顶后即开工，计划于20XX年6月 竣工交付使用，工期18个月。 5项目筹资方案： 已投入资金3500万元，主要用于征地、拆迁、安置、地质勘测、工程设计、基础处理及办理开工前相关手续。向银行申请贷款2000万元，其中700万元用于交纳城建费用。实行抵押担保方式。抵押物采用已征用的17.201亩土地使用权(评估价值2370万元)及公司位于北关鸿海大厦十二层965.04平方米的办公楼(评估价值434万元)。施工单位垫资建设至综合楼三层裙楼封顶，垫付资金约2200万元。办理预售许可证，进行房屋销售，回收预售房款约 万元。为有利于资金及时回收，销售时，在工行办理有关个人住房抵押贷款手续。 6项目销售计划 公司已与陕西盛方物业有限公司签订了主楼地下室及裙楼（建筑面积17247平方米）、主楼西部商住楼（B座、建筑面积11446平方米）的销售代理意向书，主楼中部并与陕西省烟草总公司就主楼东部住宅楼（D座、建筑面积13180平方米）、中部办公楼（C座）第十一层（建筑面积718.75平方米）、七层砖混结构住宅楼（F座、建筑面积3804平方米）、八层框架结构住宅楼（E座、建筑面积4914平方米）的定向开发事宜达成意向协议。其销售计划如下表：可销售面积综合楼45623平方米(不含地下人防面积2000平方米)定向开发部分,建筑面积23797平方米（含地下室设备间分摊建筑面积）： 项 目建筑面积 价格 回收资金(万元) 20XX 20XX20XXD座14299300021452145F座38042300437437E座49142500614614C座11层7804200164164合 计23797121533602145委托销售部分可售建筑面积（含地下室设备间分摊建筑面积）三层裙楼11667平方米 6000元/平方米 7000万元西部商住楼12418平方米 3300元/平方米 4098万元中部办公楼4-10层5458平方米 4200元/平方米 2292万元20XX年6月开始预销售,至20XX年底结束。20XX年6月至20001年底为市场开拓期,销售进度为委托销售房产面积的10%，约可实现销售收入1339万元；20XX年初至20XX年6月为市场持续期,销售进度为委托销售房产面积的30%，约可实现销售收入4017万元;20XX年7月至20XX年6月为市场旺销期,销售进度为委托销售房产面积的50%，约可实现销售收入6695万元;20XX年7月至20XX年底为市场收尾期,销售进度为委托销售房产面积的10%，约可实现销售收入1339万元。CHAPTER TWO 借款人评价1借款人简介陕西秦建房地产开发公司是陕西省烟草局下属的全民所有制企业，成立于一九九五年，注册资本1500万元，开发资质为三级。主要经营范围为房地产开发，开发资质为三级，注册地址：西安市北关正街45号鸿海大厦12层，法定代表人：洪怕结。2经营者素质评价该公司决策机构组成人员包括：法定代表人、经理：洪怕结，高级会计师，58岁，原宝鸡卷烟厂厂长、总会计师，组织协调及宏观决策能力较强，具有较强的市场开拓意识，经营业绩较好。副经理：薛新民 工程师，35岁，兼任省烟草实业公司项目投资部经理，曾主持开发过三项投资额在千万元以上的开发项目，年富力强，具有丰富的项目管理经验。总工程师：易干明，高级结构工程师，56岁，原机械部第十一设计院第三设计室主任，院副总工程师，兼任华建监理公司总工程师，曾主持多项大型开发项目的设计和监理工作，具有丰富的工程管理经验。领导机构组成人员均具有较强的协调能力、业务能力及丰富的管理经验，且市场开拓意识较强，领导机构团结协作。该公司为陕西省烟草公司的直属企业，下设工程部、办公室、销售部、现场办公室、财务部，共22名员工，其人员均为从社会上招聘的具有较强工作能力、具有大专以上学历及多年开发经验的专门人才。具有较强的技术实力和经济实力。3 资产负债分析根据中天银会计师事务所提供的关于陕西建秦房地产开发公司的审计报告，截止2000年上半年，该企业资产总额为5107万元，负债3219万元，资产负债率为63%，所有者权益为1887万元，没有长期负债，利润总额为266万元，流动比率60%，商品房销售比率95%，总资产利润率8%，存货周转率0.9。4 企业信用状况评价该公司无不良资产，无贷款历史，资产运作良好，企业信誉较好企业信用等级已经我行评定为A级。5发展前景评价随着国家西部大开发经济战略的实质性启动,西安市作为西部经济发展的桥头堡,其投资软、硬环境必将得到进一步改善，这为区域房地产开发及市场销售创造有利条件。陕西秦建房地产开发公司开发的“咸宁广场”项目，地处西安市东郊“西安交通大学”为中心的文教区，交通便利，城市大配套设施齐全，科技及人文环境良好，是投资、置业的理想地段，具有良好的区域优势。该公司必将抓住历史提供的机遇，凭借“咸宁广场”良好的区域优势和丰富的项目管理经验，对项目进行有效的投资、进度、质量控制，取得良好的经济和社会效益，企业发展前景看好。CHAPTER TREE 区域定位评价 “咸宁广场”位于西安市东郊以交通大学为中心的文教区，南临咸宁西路，东临东关南街，西距环城南路、环城东路、太乙路什字约50米，东距兴庆公园、西安交通大学约1000米。该地段距城区较近，交通便利，给、排水、供电、通讯等城市大配套设施齐全，周边有影响力的学校（西安交通大学、西安理工大学、西安交大幼儿园、附中等）、科研单位、医院、银行、邮电、公园等生活服务设施齐全，人文环境环境较好，规划基本无高度限制，空气质量及城市绿化较好，随着西安交通大学进入国家211工程及其规模的逐步扩大，其辐射区域的城市建设及经济发展前景良好。从以上分析可以看出，“咸宁广场”具有良好的区位条件，这对于该项目的实际运作，特别是开发产品的销售及资金回收十分有利。CHAPTER FOUR 市场评价 自1998年以来，国家将住宅业作为国民经济的增长点，将产业结构调整和国有企业的改制和扭亏增盈作为经济生活中的重点工作，并在投资、金融、房改等方面的政策作了很大程度的调整，逐步完善以住宅业为主导的房地产业政策，自1999年以来，国家又实质性启动了西部大开发政策，加大了西部地区基础设施的投资量，并将投资政策向西部倾斜。1 市场供求状况及其发展趋势分析2000年三季度，西安市房地产市场继续保持稳步增长的态势，房地产投资持续增长，商品房销售面积和销售额高速增长，商品房价格持续攀升，良好、有序、规范的商品房市场格局已初现端倪。市场供应 2000年第三季度西安市商品房完成投资28778万元，比去年同期增长18.24%，比上季度增长23.29%。从资金来源来看，三季度自有资金有8776万元，占总投资的30.50%；借贷资金13010万元，占总投资额的45.21%；预售资金6992万元，占总投资额的24.30%。 三季度西安市商品房施工面积307514平方米，比去年同期增长12.52%，比上季度增长8.23%。竣工面积190725万元，比去年同期下降19.01%，比上季度增长16.60%。新开工面积24238平方米，比上季度增长61.14%，比去年同期减少74.39%。市场销售市场销售保持了上季度的发展趋势，销售面积和销售额大幅度增长，2000年第三季度西安城市指数501点，比上季度下降2点，比1999年第三季度降低5点。三季度商品房平均销售价格2928元/平方米，比二季度上涨6.63%，比去年同期下降了15.33%。三季度西安市商品房销售面积284701平方米，比去年同期增长180.91%，比上季度增长了64.1%。其中销售给个人的240518平方米，占商品房销售总面积的84.48%。三季度商品房销售额83367万元，比去年同期增长184.417%，比上季度增长75.30%。商品房出租面积10660平方米，占销售面积的3.74%，比上季度提高了1.12%。三季度西安市商品房空置面积（累计）735898平方米，比去年同期下降了21.33%，比上季度减少了11.32%。市场结构2000年三季度，西安市房地产市场整体表现较好，但从市场结构来看，南郊文教区及高新技术产业区的住宅、办公类房地产投资和销售增长幅度较大，价格水平偏高，城区办公、商业类房地产租售活跃，住宅类房地产投资及销售稳中有降，北郊地区增量较小，价格水平偏低。东郊地区以交大为中心文教区增量较大。住宅类房地产户型面积在100平方米左右的多层住宅及户型面积在150平方米左右的高层住宅市场表现较好。办公类房地产配套设施齐全、智能化程度较高的写字间市场表现较好。商业类房地产以中、小型商业房，特别是大规模小区或高层住宅的配套商业房市场表现较好。从三季度的房地产市场表现来看，西安市商品房市场由于需求增加，商品房销售面积大幅上升，加之商品房价格按上季度开始上涨，销售额增幅更显突出，这说明西安市的商品房市场在新前年以来销售情况稳步增长，为未来房地产市场的大发展提供了一个良好的上升通道。三季度房地产市场各项指标均保持较好增长水平的主要原因有：商品房建设、销售方面的法律、法规日益完善，物业管理逐步规范。由于国家西部大开发政策的实质性启动，地区经济发展景气指数逐步回升，居民收入的稳步增长，对新千年经济发展信心增加；另由于国家停止住房实物分配，加大住房货币化分配等房改政策的力度加大及个人住房抵押贷款力度的加大，住宅类房地产销售增长率较高。再之西安市为迎接西部大开发，在投资政策，基础设施建设等投资软硬环境的改善，使得外资大量进入西安，办公类房地产市场租、售量也有一定增长。在存款利率较低的情况下，购买中、小型商业房已成为比较理想的投资置业方式。但区域基础配套设施及整体环境（特别是人文环境、生活服务配套设施完善程度）仍是制约小区域房地产市场发展的关键因素。 2项目市场竞争能力分析“咸宁广场”位于西安市东郊以交大为中心的文教区，是以多层及高层住宅为主，商业办公为辅的开发项目，区域城市大配套设施及生活服务配套设施齐全，项目整体规划及设计质量较高，市场前景较好；并由具有丰富经验和良好业绩的销售公司代理销售，具有较高的同业竞争能力。“咸宁广场”周边的竞争性项目有“功德小区高层住宅”、“兴庆小区高层住宅”、“柿园小区高层住宅”，“大东门商住城项目”，将各项目的区域条件及项目规划设计质量进行对比，“咸宁广场”在区域条件及规划设计质量上都具有一定的优势，但从项目的实施进度来比较，其他项目为已建或在建项目，其上市销售的时间比“咸宁广场”早，项目的资金运作及“变现”期望值较高，可以较先占领市场，这一点对“咸宁广场”的后续销售不利。根据以上对“咸宁广场”的市场发展趋势分析及竞争能力的分析结果，结合目前的类似项目的价格水平，其租售计划、价格定位合理，项目实现的风险较小。CHAPTER FIVE 项目建设条件评价1资源评价：该项目建设所需主要材料（钢材、水泥等）区域市场供应充足，施工期间水、电等能源供应充足，项目建成后水、电、热力、天然气、通讯等条件均具备。2 设计单位资质及施工单位评价“咸宁广场”项目由中国建筑西北设计院承担，甲级国家资质（设计证甲字0090号）。西北院在全国甲级设计单位排行第七，院内共有六个建筑设计所，大型建筑及高层建筑设计是该院的强项，处于国内领先水平，曾设计枫叶广场、高新国际商务中心、省邮电管理局大楼、欧锦园等项目。该项目综合楼桩基由陕西中机岩土工程有限责任公司进行施工，该公司为桩基施工专业甲级资质施工单位，具有较强的桩基施工经验，工程质量管理能力较强，曾参与多项高层建筑的桩基施工，无重大质量事故发生。该项目后续工程施工单位正在组织向社会公开招标，具有较强的高层建筑施工能力和丰富工程管理经验，施工组织及投资控制能力较强，且已建立完善的工程质量及进度控制体系的国家一级施工单位方可参与工程施工。3环境保护评价该项目已办理消防审核手续，且不存在“三废”治理问题。CHAPTER SIX 投资和筹资方案评价1. 投资估算评价项目总投资包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、其他费用、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用和开发税金。其中： 土地费用征地费及拆迁安置补偿费 2168万元；土地出让金 189万元；土地契税 50万元；合计：2407万元 前期工程费包括：可行性研究费、地质勘察及设计费、三通一平费用（包括临建、接水、接电、场地平整费用）、施工图预算和标底编制费、工程合同预算和标底审查费、组织招标费等。50元/平方米56341元/平方米=282万元 房屋开发费用包括：建安工程费七层砖混结构住宅 3804平方米650元/平方米=247.26万元八层框架结构住宅 4914平方米850元/平方米=417.69万元框架剪力墙结构综合楼47623平方米地下室5571平方米1400元/平方米=779.94万元三层裙楼11676平方米1900元/平方米=2218.44平方米东部18层高层住宅13180平方米1400元/平方米=1845.20万元西部16层高层住宅11446平方米1400元/平方米=1602.44万元中部办公楼5750平方米5750平方米1400元/平方米=770.00万元附属工程及室外工程费 200万元。合计：8081万元城建费用市政公用设施配套费56341平方米70元/平方米=394.39万元消防设施配套费 (3804+4914+13180+11446)平方米3元/平方米=10万元(5750+17247)平方米 5元/平方米=11.50万元集中供热工程建设集资(3804+4914+13180+11446)平方米 30元/平方米=100万元(5750+17247)平方米 80元/平方米=183.98万元天然气城市气化工程建设资金(3804+4914+13180+11446)平方米20元/平方米=66.7万元抗震设计审查费56341平方米0.2元/平方米=1.13万元定额编制管理费8080.97万元1.3=10.51万元质量监督费8080.97万元2.5=20.20万元劳保统筹基金(专项基金)3.55%8080.97万元3.55%=286.87万元节能押金656341=33.80万元“结建”人防工程建设押金 2000平方米1400元/平方米10%=28万元散装水泥保证金5元/平方米56341平方米=28.17万元合计：1175万元自来水增容 27万元电增容 210万元合计1412万元以上费用合计12182万元其他费用 276 管理费12182万元3%=365万元销售费用主要指委托销售部分的销售费用：13390万元5%=670万元 贷款利息（含融资费用）360万元不可预见费（12182-3130）万元5%=453万元（已投入2407+282+160+281=3130万元）总投资：14306万元项目实施进度计划评价该项目已取得国有土地使用证，拆迁及办理建筑审核等前期工程进展顺利，工程已开工且后续工程建设前期工作准备充分，根据工期定额及类似工程项目的实施进度分析，该项目后续工程分两期实施，充分考虑了项目的规模、资金运作等影响项目实施进度的内在、外在因素，计划安排合理，按计划实施的可能性较大。项目筹资方案评价该项目企业自筹资金3500万元，前期已全部投入，自筹资金占总投资的23%，银行贷款2000万元，占总投资的13%，该部分资金凭借项目良好的区域定位、市场定位及用不动产做抵押担保的措施，落实的可能性较大，施工单位垫资2200万元，占总投资的14.6%，该部分资金已与施工单位合同约定，其余资金7413万元靠售房收入解决，从销售情况来看，由于该项目约52%面积为定向开发，该部分资金约6720万元，将于20XX年6月及20XX年3月按时到位，剩余部分该公司已委托具有丰富销售经验和良好销售业绩的陕西盛方物业有限公司代理销售，顺利实现销售的可能性较大。因此该项目整体筹资方案（详见项目投资来源及支出预测表）落实的可能性较大，可实现资金的良好运作。项目投资计划评价该项目投资计划（详见项目投资来源及支出预测表）充分考虑了资金的筹集方案及项目实施进度，计划安排合理。CHAPTER SEVEN 偿债能力评价1 销售收入预测详见下表： 项 目建筑面积 （m2 ） 价 格（元/ m2） 回收资金(万元)20XX年20XX年20XX年D座14299300021452145F座38042300437437E座49142500614614C座11层7804200164164A座116676000133973644687C座4-10层54584200B座124183300合 计237972554107426832 根据市场评价和项目实施进度计划评价的结论，排除不可预见因素，该项目销售定价符合目前市场价格水平，委托销售单位具有丰富的楼盘销售经验，历史经营业绩较好，销售计划及收入实现的可能性较大。 2项目财务现金流量分析 根据“项目投资来源及支出预测表”、 “项目租售计划及收入预测表”及国家和地方现行的财税制度及房地产企业会计的有关规定，按比例逐期结转开发成本至经营成本，计算经营税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、所得税等项目，编制“项目损益及利润分配预测表（表3）”。 根据“项目投资来源及支出预测表”、 “项目租售计划及收入预测表”编制“项目财务现金流量表（表4）”， 评价指标计算成本利润率=（20XX0-14306）/14306=40.57%财务净现值(NPV)=1234万元（行业基准收益率I=12%）财务内部收益率(FIRR)=23.47%动态投资回收期=2.54年（行业基准收益率I=12%）根据项目的评价指标计算结果，其财务净现值（NPV）0（行业基准收益率12%），财务内部收益率(FIRR)12%。其获利能力超过了基准收益率的要求，其财务上是可行的， 敏感性分析 开发成本及销售价格是影响项目投资因素的关键因素，下表列出了价格下降10%，其它因素不变及开发成本上升10%，其它因素不变时项目的评价指标变化值。评价指标基本方案价格下降10%开发成本上升10%总投资(万元)143061396915014总销售收入(万元)20XX01809920XX0NPV(万元)1234234651FIRR23.47%14.15%17.81%成本利润率40.57%25.57%34% 根据项目敏感性分析结果，当开发成本提高10%或销售价格下降10%时，全部能满足财务要求。CHAPTER EGHIT 贷款风险评价1 贷款风险分析贷款项目符合国家产业政策、房改政策，区域条件优越，市场定位合理，已取得立项审批文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证及初步设计批复，规划方案已经规划局局务会和总师办审批，消防、人防、抗震等建审手续并交纳了部分城建费用，只需交纳剩余城建费用就可领取建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。后续自筹资金已到位，且自有资金比例符合我行的有关规定，建设施工单位已落实，后续工程具有详细的实施计划，售价符合区域房地产市场行情；52%建筑面积属定向开发，在国家宏观经济政策及区域经济环境无重大变化的情况下，贷款风险较小。项目实施单位陕西秦建房地产开发公司经我行信用等级评定为A级，项目风险等级系数评定为A级，项目贷款综合风险度为：0.50.61-14306/（231.77+14306）+0.614036/（231.77+14036）=0.18从总体上看，该项目贷款风险度基本符合我行贷款标准。2贷款担保评价该贷款采用房地产抵押担保形式，抵押房地产分别为“咸宁广场”土地使用权（17.201亩）及“秦建公司”办公楼北关正街45号鸿海大厦12层（965.04平方米），其评估价值为2370万元、434万元，贷款与价值比率约为70%，且抵押房地产变现能力较强。该担保方式风险较小。CHAPTER NINE 总评价1评估结论对公司的财务状况进行分析，认为陕西秦建房地产开发公司的资产负债、偿债能力、赢利能力均处于正常范围，大部分指标均属正常，公司总体实力有所增强，发展和扩张是总趋势，公司的经营正处于上升时期。贷款项目“咸宁广场”区域定位及市场定位合理，市场前景较好，经测算，该项目总投资14036万元，总收入20XX0万元，可实现利润6074万元，具有一定的盈利能力。该贷款采用抵押担保形式，抵押房地产的评估价值为2804万元，贷款与价值比率约为70%，且抵押房地产变现能力较强。鉴于此项目投资效益较好，且银行贷款风险相对较低，为保证项目正常运作，完成资金回收，建议银行给予贷款支持，贷款数额为2000万元人民币，贷款期限二年。2有关建议：建筑工程不可预见因素较多，施工进度、工程质量、施工进度、资金运作都会影响到项目总体目标的实现，因此，秦建公司在施工过程中应加强工程管理，严格进行投资、质量、进度控制，建议在公司管理的基础上，聘请建立公司进行工程管理，确保项目顺利进行。 应尽早委托销售，作好市场营销，抓住机遇，回避风险。 建议我行采取措施对贷款资金的使用进行监督控制，若项目达预售条件，我行可对房屋销售进行个人住房抵押贷款支持，一可提高项目的销售能力，及时回收投资，缓解项目资金困难，二可确保贷款资金的及时回收，将项目贷款转变为个人住房抵押贷款，进一步降低贷款风险，并发展我行的个人住房抵押贷款业务。评估主要结论报告表评估主表1 单位： 万元借款人前三年基本情况项目199819992000项目199819992000流动资产4016.783620.664875.51流动负债2613.372138.503219.60现金及银行存款 133.47 93.59 110.53短期借款存货2750.912584.763301.53预收帐款其中在建开发产品2647.882533.133213.81应付帐款1769.851283.893040.36应收帐款 796.44 554.321126.63长期负债固定资产合计 163.37 168.29 231.77长期借款固定资产原值 175.55 179.18 259.19负债总额2613.372138.503219.60固定资产净值 163.37 168.29 231.77所有者权益1566.761689.481887.68在建工程 39.03实收资本1500.001500.001500.00长期投资负债及所有者权益合计4180.133827.995107.28资产总额4180.133827.995107.28资产负债率 0.65 0.56 0.63销售收入2044.411598.392103.57流动比率 1.54 1.69 1.51利润总额 367.99 239.76 266.33速动比率 0.48 0.48 0.48创汇长期负债率税金 135.43 97.12 105.81资产收益率 0.12 0.09 0.12销售利润率 0.18 0.15 0.13项目上年末余额正常关注次级问题损失拖欠工行利息借款人贷款情况短期借款其中工行借款长期借款其中工行借款拟建项目主要指标总建筑面积56341m2项目总投资14036万元借款人自筹3500万元申请我行贷款2000万元其中人民币2000万元外汇0新增销售收入20XX0万元新增利润总额3148万元销售利润率1565%财务内部收益率2347投资利润率2242%投资回收期254年借款期限2年偿债保证比242贷款风险度0.18项目总投资来源及支出预测表评估主表2 单位：万元序号 项 目 建设及销售期 合计2000年20XX年20XX年20XX年1一、总投资来源合计35006754107246832278102工商银行贷款 200020003其它行贷款4其它负债220022005预收租售收入255410724683220XX06企业自筹350035007二、总投资支出合计3500493247711103140368土地费用240724079其中：土地出让金18918910征地及拆迁安置补偿费2168216811土地契税505012前期工程费28228213其中：勘测设计费15815814三通一平等其他费用12412415城建费用2811131141216房屋开发费160320739108048081建筑安装工程费160320738107047881附属工程及室外工程费10010020017其它费用27627618销售费用6736823567019管理费用941301172436520贷款利可预见费2171964045322项目开发成本3130433839108041218223期间费用3705948612992124项目损益及利润分配预测表评估主表3 单位: 万元序号 项 目 建设及销售期2000年20XX年20XX年20XX年1一、经营收入2554107246832234减:销售费用 经营成本 经营税金及附加-3130-67-4338-140-368-3910-590-235-804-37656789二、经营利润减：管理费用财务费用其他费用不可预见费-3130-94-276-1991-130-180-2175856-117-180-1965417-24-401011三、营业利润减：税前弥补以前年度亏损-3500-25185363-53635353-6