楼宇物业标书范本.doc

“ ”前期物业服务投标文件 目 录一、商务部分2二、 技术部分31投标的总体设想和概述32服务制度保障83投标报价合理性364人力资源管理48人力配备.48员工素质46激励、奖惩、福利制度475项目经理的任职资历与业绩.52三、资信部分53一、商务部分 :我公司正式投标“ ”住宅区前期物业服务招标项目，并提交下述文件正本一份，副本六份。据此函，签字代表宣布同意如下：1. 在所附投标报价中规定提供相应的物业服务的基础上，住宅物业服务费标准为每月每平方米建筑面积 元。2. 我公司已详细阅读全部招标文件、参考资料及有关附件，我们完全理解并同意放弃对任何方面有不明及误解的权利。3. 如果在规定的开标时间内投标文件撤回，保证金将不要求贵方退回。4. 同意按照贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料。5. 如在投标过程中有任何不正当的商业行为，或采取任何方式向招标人施加压力与干扰，同意被取消投标资格。6. 我公司严格按照投标须知履行应尽义务，遵守招投标纪律。7. 未尽事宜依照中华人民共和国招标投标法、前期物业管理招标投标管理暂行办法和沈阳市前期物业管理招投标管理规定等相关法规执行。8. 与本投标有关的一切正式来往信函请寄至：地 址： 邮 编： 收件人： 投标人： （盖章） 2012年6月25日 二、 技术部分一、投标的总体设想和概述（物业服务内容及标准）（这部分是招标文件的内容）（一）、物业服务内容1. 做好“ ”住宅区前期接管验收工作。2. 公用部位、公用设施设备的使用管理。3住宅装修的日常监督管理。4园区内的公共秩序维护。5. 公共场地、道路、房屋建筑公共部位的清洁卫生维护。6. 公共绿地、花草树木的养护和管理。7. 客户服务。8消防管理。9. 电梯的维护。10物业档案资料的管理。（二）、物业服务标准1. 综合管理1.1 负责制定物业服务服务工作计划，并组织实施； 1.2 白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉； 1.3 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业服务档案资料齐全；1.4 全体员工统一着装，持证上岗；2. 公用部位、公用设施设备的使用管理。2.1 建立设备房巡查制度； 2.2 建立设备管理台帐；2.3 停水停电提前通知（市政突发停水停电除外）；2.4 房屋外观定期巡查,对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理；2.5 设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。3住宅装修的日常监督管理。3.1 在进行室内装饰装修时,应遵守建设部住宅室内装饰装修管理办法和沈阳市住宅小区管理办法、沈阳市城市房产管理条例等政府相关政策法规；3.2对擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌、设计用途、功能和布局等现象要及时制止；4. 园区内的公共秩序维护。4.1 安全岗位实行24小时值班和巡逻制度;4.2 对偷盗、抢劫、意外伤害、火灾等突发事件有相应预案;5. 保洁管理5.1 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；5.2 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾堆放到指定地点；5.3 垃圾筒内垃圾日产日清，并摆放整齐，外观干净；5.4 扫雪及时，地面无积雪，符合市扫雪办要求；5.5 共用部位玻璃、路灯、楼道灯等定期清洁；5.6 车行道、人行道无明显污迹、杂物、积水、油迹、灰尘； 5.7 垃圾中转站、垃圾桶内垃圾不得散装，无超载、无强异味、无污水横流；5.8 对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便处，应设有明显标识或采取有效防范措施；6.绿化管理 6.1 由专业人员实施绿化养护管理； 6.2 公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布，花草、树木、配置得当、层次分明；6.3 草坪长势良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物目视平整，生长季节浓绿，整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐；6.4 如发现病虫害要进行捕捉或喷药消灭；6.5 主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当、醒目，标识清晰、完整、干净；7. 客户服务。7.1 中控室24小时接听电话，进行信息沟通，维修人员接到报修进快到达；7.2 公布紧急联系电话、日常服务电话和公司投诉电话；7.3 开展有偿代办服务，公示服务项目及价格；7.4 收到投诉尽快给出反馈处理意见。8. 消防管理8.1 有健全的消防管理制度，建立消防责任制；8.2 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；8.3 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；9电梯管理。9.1 电梯采用无人操作，24小时运行；9.2 安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态；9.3 通风、照明及其它附属设施完好；9.4 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；9.5 轿箱、井道保持清洁；9.6 因故障停梯，接到报修后催促维修人员尽快到达现场抢修，及时排除故障；10. 物业档案资料管理标准 10.1 负责对物业服务工作中形成的具有参考利用价值的文件材料进行统一管理。10.2 档案管理有专人负责，对各类文件、资料进行收集、立卷、鉴定和保管。10.3 档案保存应统一分类，编排有序，装订整齐，目录清楚。10.4 管理人员应确保内部文件不外传，借阅档案时应符合规定的借阅程序和规定借阅时间，借阅人归还时应保证档案的完整无损坏。10.5 销毁档案必须从严掌握，慎重从事。对经鉴定确定无保存价值的档案，提出报告，经批准后销毁。（三）、企业文化 公司奉行“诚信、高效、团结、创新”的企业核心思想，始终坚持“一心一意为业主服务，一言一行塑行业楷模”的服务宗旨，运用“客户服务中心”管理模式，在物业管理服务过程中始终渗透着“以人为本”基本理念，以更加直接、方便、快捷、有效、热情、亲切的“零距离”为业主提供开放式的一站式服务模式。服务中不断推出物业管理新理念，积极参与行业竞争，推动行业发展。公司会始终贯彻“规范化、制度化、标准化”管理思想，不断规范物业管理服务质量，并导入质量管理体系，使公司的服务品质不断提升，公司以严谨的作风、开放的心态、整洁的仪表、规范的程序、专业的服务打造企业品牌形象。二、服务制度保障(一)、前期接管验收工作物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。1、物业接管验收应具备的条件（1）所有建设项目严格按照批准的规划、设计和有关政府部门的要求建设完毕。（2）各专业主管部门对归口管理的建设工程质量验收合格，验收资料齐全；各机电系统调试合格。（3）建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部拆除清运完毕，达到场清地净。（4）具备实行封闭式物业管理的基本要求。3、物业工作交接的内容：（1）土建与装饰工程。包括：砖石工程、混凝土工程、钢结构、木结构、地面与楼面、室内外装饰等；（2）电气工程。包括：高压系统、低压系统、照明系统等；（3）运载工程。包括：客用电梯、消防电梯等；（4）卫生和给排水工程。包括：给水系统、排水系统、污水处理系统及卫生设备等；（5）采暖通风与制冷工程。包括：热水机组、管道系统等；（6）消防工程。包括：消防水泵、消防管道、火灾报警、自动喷洒系统、消防主控柜、应急广播、消火栓等；（7）系统集成。包括：楼宇自动化系统、通讯自动化系统、综合布线系统等；（8）其它。包括：共用天线、音响、秩序维护监视、可视电话等；（9）楼外工程。包括：道路、院墙、绿化、停车场等。(二)、公用部位、公用设施设备的使用管理要实现房屋共用部位和共用设施设备的规范化管理，就应当制定房屋共用部位和共用设施设备维修项目分类的维修管理标准，用标准着力规范房屋共用部位和共用设施设备的维修管理，是确保房屋使用功能始终处于最佳状态的有效管理手段。首先应制定分类管理标准。配置在建筑区域内各共用部位和共用设施设备是支撑物业使用功能正常运行的保障，由于覆盖面广，保障对象各异，因而保养、维修、更新的条件不同，为充分发挥各共用部位、共用设施设备的使用效能，就必须组织专业管理人员和专家深入调研现行各类房屋共用部位和设施设备的维修管理经验，在此基础上根据建筑设计使用规范和设施设备使用型材的构成，进行科学的维修管理分类，在分类标准中依据设施设备的材料科学界定其使用时限、保养和维护升级的管理办法，分别明确维修、更新、改造的技术标准，指导物业管理单位对房屋共用部位和共用设施设备实施正确的维修管理，提醒业主在关注物业服务企业实施标准化管理的同时更好的监督其做好经常性的维修管理。其次应当明确项目分类标准的维修管理办法。房屋共用部位和共用设施设备的类别不同决定其管理和维护的方式各异，因此房屋共用部位和共用设施设备的维修管理程序和方法应当各异，不宜采取特定或泛泛的维修模式，而是应当将相同或相近的共用部位和设施设备并行纳入管理，如将外挂玻璃幕墙和外挂石材墙面的保养维修纳入一个标准，将屋面渗透和屋面开裂等相似的共用部位纳入同类维修标准，从而增强维修管理的针对性；对电梯、供配电和安全消防等系统应明确维修、更新、改造的技术要求，提高维修保障的及时性。其三应明确分类标准的技术保障要求。分类标准应当确定维修、更新的基本条件和技术要求，同时明确只要符合条件都应采取相应的措施，措施应具有可操作性。因此，将技术标准转化为管理制度是全面推进房屋共用部位、共用设施设备规范化管理的重要保证。(三)、住宅装修的日常监督管理“ ”入住后，随之而来的将是房屋装修的高峰期，为了保证物业的结构安全，维护居住区的统一、美观，我们将以房屋结构、外观、防水、违章搭建、装修秩序（物品出入、安全、消防）等作为装修管理的工作重点，严格进行装修管理。1、加强宣传，正确引导针对“ ”物业类型综合性强、户型多的特点，制订详细的装修管理指南，在办理入住手续时发放给业主，同时管理处为业主提供必要的房屋结构图纸，指导业主合理进行装修。2、严格审批，加强巡查根据我公司多年来对装修管理的经验，我们在装修管理中注重于以下步骤：（1）在装修的审批过程中，建立管理处相关主管初审，管理处经理审批的二级审批责任制，强化审批责任。（2）加强对施工队伍的管理，实施“二证一书”制度，要求装修施工单位办理“装修许可证”和“施工人员出入证”，并签订“装修责任书”。（3）加强装修过程的监督，实施“全员管理”要求，各专业的管理服务人员必须掌握装修管理的基本知识及管理要点，并在业主入住前着重给予培训。3、依法管理，以理服人对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主，劝其整改。对整改不良的我们将以装修责任书为依据，要求其限期整改。对极个别情节严重且不服从管理的业主，我们将积极与相关行政管理部门联系或采取法律途径予以解决，确保小区房屋本体及公共设施的完好。4、谨慎验收，不留隐患我们将着重验收房屋结构、外观及上下水、供暖管道、电气线路等隐蔽工程的质量，对隐蔽工程，要求施工单位每完成一项必须事先向管理处申报，经管理处验收核准后方可进行下一道工序。房屋装修完成后我们将依据标准严格验收，同时要求施工单位提供齐全的竣工图纸存档以备查验。建立装修回访制度，在装修完毕后的二个月内，我们将再次上门复查，对复查中发现的隐患予以坚决消除。(四)、园区内的公共秩序维护1、管理内容（1）负责园区内公共车位停车的管理。（2）园区内24小时全天候秩序维护服务，包括门岗、监控室岗位。负责人员、车辆出入登记、检查、指挥及引导园区来访人员通过对讲呼叫被访业主。（3）提供消防监控服务，检查、记录消防设备报警情况，组织秩序维护队员进行消防演习，承担园区火灾的预防与救助任务。2、园区秩序维护管理（1）园区出入口 人员：每个主要出入口都设有秩序维护员全日值守，晚间由巡更秩序维护人员负责值守园区夜间活动，园区内的业主通过业主卡识别；来访人员通过秩序维护员引导其通过对讲系统呼叫被访业主，得到确认后进行登记放行。 车辆：业主车辆直接进入车库或车位停放；来访人员车辆通过秩序维护员指引尽量停放在园区以外。 其他：水、电、通信、煤气等工作人员等需要进入园区的，通过登记后放行，在单元门使用对讲确认身份。（2）以人防为主、技防为辅、全面防范管理处在园区设置的流动岗（巡逻队）、固定岗（监控、车场、出入口），组成一个完整的人防体系支持园区的秩序维护网络。（3）消防管理“ ”项目对于消防要求，物业管理处对消防系统的管理是工作中的重中之重。管理处将按照公司管理标准的要求，认真执行消防管理条例，结合本项目的特点，制定科学合理、切实可行的设施运行计划、设备养护与维修计划及日常的消防培训计划，保证其有效运作。 预防为主在园区建立宣传板，宣传教育消防知识，将宣传落实到每天的日常工作中；在检查方面，我公司将依据管理文件的规定，包括“消防工作管理规定”、“紧急疏散程序”等。尤其是在装修管理期间，要求装修队伍按照消防规定配备灭火器材；管理处每年举行一次消防演习，并切实做好员工的培训计划，将事故消灭在萌芽状态之中。（4）车辆安全管理 规范制度“ ”实行，业主家庭及车辆资料（单元号、车辆牌照、等）都存储于业主档案中，只有业主车辆与档案中存储的资料相吻合时，才能自由进出园区。同时，管理处也要建立严格的车管员考核制度。秩序维护员在上岗前，必须熟知停车业主的情况，同时强调秩序维护员高度的责任心及主管人员严格的检查制度。秩序维护员和夜间秩序维护人员每天巡查园区内停车情况，记录违章停车情况，车进入园区全部进入车库或车位停放，一旦发现可疑情况立即报告巡逻秩序维护员及管理中心。 管理措施车辆停放：a、引导车辆进库停放，不允许在园区内随意停放。 b、如发现异常，应填写车辆违章记录，并由车主签字确认。 c、提醒车主锁好车门，调好防盗系统至警备状态，带走贵重物品。d、秩序维护部队长每日在巡视时，应随时对车场情况进行检查，并填写秩序维护部队长日检表。车辆驶离：a、引导驶离车辆注意安全，缓慢驶离。b、对进出园区的机动车，管理人员登记车牌号、进出时间等信息。（5）交通管理 车辆停车场有清晰、有效、规范的安全、交通标识。 小区内严禁机动车鸣笛，有明确的限速标志。 经营性停车场具有政府相关部门颁发的合法证件。 对车辆进出敬礼且动作标准、规范。 对机动车车主应有双方明确车辆及车辆物品的管理责任关系。 机动车出入口都应设有缓冲和防强闯设施，并能有效发挥功能。 机动车场地应标识明显的车位线，车位、交通线路、出入口规划合理。 机动车停放整齐有序，指挥车辆动作标准规范。 非机动车管理有序，停放整齐，存取方便，无乱停、乱放、叠放现象。地下停车场安全管理1、制度规范管理处要建立严格的车场秩序维护员考核制度。员工在上岗前，必须熟知停车业主的情况，同时强调员工高度的责任心及主管人员严格的检查制度。员工每天四次在车场内巡逻，记录停车情况，一旦发现可疑情况立即报告巡逻秩序维护队及监控中心。2、管理措施（1） 车辆停放：a引导车辆按位停放，不得妨碍其他车辆的进出和其他车位的使用。b提醒业主锁好车门，调好防盗系统至警备状态，带走贵重物品。c秩序维护主管每日在巡视时，应随时对车场情况进行检查，并填写秩序维护主管日检表。（2） 车辆驶离：a引导驶离车辆注意安全，缓慢驶离。b对驶离集中地下停车场，管理人员应认真登记车牌号、离开时间。(五)、公共部位的清洁卫生维护公共设施（1）房屋的公共楼梯、走道、天台、地下室等公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。（2）房屋雨棚、消防楼梯等公共设施保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物和占用。（3）门，目视表面无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。手接触处要求用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。玻璃：（1）距地面2米范围内，洁净光亮无积尘，用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。（2）距地面2米以外玻璃目视无积尘。（3）通风窗侧视无明显灰尘、呈本色。地面：（1）需打蜡的地面光亮、显本色。（2）瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印。（3）水磨石地面目视无灰尘、污渍、胶迹。（4）水泥地面目视无杂物、明显油迹、污迹。（5）广场砖地面目视无杂物、无明显油迹、污迹。（6）车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹。墙面（1）涂料墙面无明显污迹、脚印。（2）泥墙面目视无蛛网、呈本色。（3）不锈钢内墙面目视无指印、无油迹、光亮，用白色纸巾擦拭50cm无污迹。不锈钢外墙面无积尘，呈本色。天棚无蜘蛛网、无污迹、无变形、无损缺、无明显灰尘。停车场、车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网。标识牌、指示牌无污迹、无积尘。电梯，门无明显污迹、手印、灰尘，轿厢无砂粒、杂物、污迹；用白色纸巾擦拭50cm无污迹。4、环境消杀管理标准（1）定期进行卫生消毒灭杀，并有评估记录。（2）无明显的鼠洞、鼠粪、鼠路。（3）投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌，必要时采取有效措施防范。5、园区绿化管理标准1、绿地水量灌足浇透,根据天气、地面、植株的不同情况确定浇水次数和浇水量。2、雨季及时排水，避免因积水而造成植物要部腐烂甚至死亡。3、针对不同种类、树龄、生育期等不同，施用不同性质的肥料，不断增加土壤肥料，确保植物旺盛生长。4、及时除草避免杂草与绿化树种争大夺养分、水分和阳光，减少病虫害的传播。5、及时修剪整形调节和控制绿化树木的生长与开花结果，满足观赏要求，达到叶茂、花艳、树美的效果。6、根据季节和各种病虫发生的规律及时防治，防重于治，治早治小。(六)、公共绿地、花草树木的养护和管理 （1）卫生清洁服务管理物业内的日常和周期性清洁工作管理，主要包括：园区通道、楼梯间等及生活垃圾收集、园区公共物品摆放，确保业主拥有整洁舒适的生活环境。物业保洁员工应严格按照公司规定的操作程序工作，公司建立严格的监督检查服务标准，保证能够高质量完成工作。保洁用品消耗是内部物业管理很大一笔支出，科学的控制和管理能为业主节省大笔的费用支出，我公司将严格依照质量管理体系标准控制好成本运行的每一个环节。我公司还建立了健全、严密的入室保洁流程和标准。物业管理的质量体现在突发事件处理的及时率、设备维修的及时率上，保洁员作为现场的第一时间接触人，通过物业内部标准化、有序的管理程序保证保洁、秩序维护员、工程维修人员之间建立起快捷、有效的沟通和信息反馈渠道。物业的保洁员就是业主的贴身侍卫，在业主的工作、待客过程中保证随时完成业主交办的其他各项合理化任务。（2）园艺绿化管理管理处将精心养护，体现出建筑的灵性与外在活力，每一处绿色与鲜花的搭配均会给人以惬意的心情，令忙碌了一天的业主回到园区后立刻倍感身心轻松愉快。2、管理目标及承诺（1）园区公共区域卫生清洁及时，楼道每日清扫，无积尘；园区通道无明显杂物。（2）垃圾清运及时。（3）园区绿化养护到位，保证绿化成活率达到95%以上。3、保障措施及相关制度管理处将严格按照公司质量管理文件要求，对园区保洁绿化实施严格管理检查。(七)、客户服务1、管理内容为满足业主对居住环境的需求，又满足业主对方便、周到的菜单式、个性化、全方位的服务需求，使物业管理服务更具人性化。2、管理目标及承诺为业主办理入住；业主投诉协调处理；专门设立园区业主投诉热线，对于业主投诉进行认真记录，落实到相关部门解决，待问题解决后，进行电话回访，并做好记录；业主人性化服务；业主档案建立；秩序维护员保洁员客户服务中心维修员分析整理信息接收业主发布指令外部信息监控跟进管理人员执行结果执行命令（各类人员）(八)、消防管理（一）消防安全教育、培训制度 1、每年以创办消防知识宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工的消防安全意识。 2、定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法治火。 3、各部门应针对岗位特点进行消防安全教育培训。 4、对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训。 5、对新员工进行岗前消防培训，经考试合格后方可上岗。 6、因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训。 7、消控中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。 （二）防火巡查、检查制度 1、落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度。 2、消防工作归口管理职能部门每日对公司进行防火巡查。每月对单位进行一次防火检查并复查追踪改善。 3、检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名。 4、检查部门应将检查情况及时通知受检部门，各部门负责人应每日消防安全检查情况通知，若发现本单位存在火灾隐患，应及时整改。 5、对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。 （三）安全疏散设施管理制度 1、单位应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。 2、应按规范设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施。 3、应保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。 4、严禁在营业或工作期间将安全出口上锁。 5、严禁在营业或工作期间将安全疏散指示标志关闭、遮挡或覆盖。 （四）消防控制中心管理制度 1、熟悉并掌握各类消防设施的使用性能，保证扑救火灾过程中操作有序、准确迅速。做好消防值班记录和交接班记录，处理消防报警电话。 3、按时交接班，做好值班记录、设备情况、事故处理等情况的交接手续。无交接班手续，值班人员不得擅自离岗。 4、发现设备故障时，应及时报告，并通知有关部门及时修复。 5、非工作所需，不得使用消控中心内线电话，非消防控制中心值班人员禁止进入值班室。 6、上班时间不准在消控中心抽烟、睡觉、看书报等，离岗应做好交接班手续。 7、发现火灾时，迅速按灭火作战预案紧急处理，并拨打119电话通知公安消防部门并报告部门主管。 （五）消防设施、器材维护管理制度 1、消防设施日常使用管理由专职管理员负责，专职管理员每日检查消防设施的使用状况，保持设施整洁、卫生、完好。 2、消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检测由消防工作归口管理部门负责，设专职管理员每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态。 3、消防设施和消防设备定期测试： （1）烟、温感报警系统的测试由消防工作归口管理部门负责组织实施，保安部参加，每个烟、温感探头至少每年轮测一次。 （2）消防水泵、喷淋水泵、水幕水泵每月试开泵一次，检查其是否完整好用。 （3）正压送风、防排烟系统每半年检测一次。 （4）室内消火栓、喷淋泄水测试每季度一次。 （5）其它消防设备的测试，根据不同情况决定测试时间。 4、消防器材管理： （1）每年在冬防、夏防期间定期两次对灭火器进行普查换药。 （2）派专人管理，定期巡查消防器材，保证处于完好状态。 （3）对消防器材应经常检查，发现丢失、损坏应立即补充并上报领导。 （4）各部门的消防器材由本部门管理，并指定专人负责。 （六）火灾隐患整改制度 1、各部门对存在的火灾隐患应当及时予以消除。 2、在防火安全检查中，应对所发现的火灾隐患进行逐项登记，并将隐患情况书面下发各部门限期整改，同时要做好隐患整改情况记录。3、在火灾隐患未消除前，各部门应当落实防范措施，确保隐患整改期间的消防安全，对确无能力解决的重大火灾隐患应当提出解决方案，及时向单位消防安全责任人报告，并由单位上级主管部门或当地政府报告。4、对公安消防机构责令限期改正的火灾隐患，应当在规定的期限内改正并写出隐患整改的复函，报送公安消防机构。(九)、电梯的维护一、电梯岗位职责（一）单位主管设备安全负责人职责 1、组织贯彻执行国家、省、市、区有关部门关于电梯管理方面的法律法规和电梯操作规程； 2、全面负责本单位电梯使用管理工作； 3、组织建立适合本单位特点的电梯管理体系； 4、组织制定并审批本单位电梯使用管理方面的规章制度及有关规定，并经常督促检查其执行情况； 5、审批本单位电梯选购及定期检验计划和修理改造方案，并督促检查其执行情况； 6、经常深入使用现场，查看电梯使用状况；7、组织电梯事故调查分析，找出原因，制定防范措施。（二）管理部门负责人职责 1、在单位主管设备负责人的领导下，具体组织贯彻执行上级有关电梯使用管理方面的规定； 2、负责本单位电梯使用管理工作，组织或会同有关部门编制本单位电梯使用管理规章制度； 3、审核本单位有关电梯的统计报表； 4、组织做好电梯使用管理基础工作，检查电梯档案资料的收集、整理和归档工作情况；5、做好电梯能效测试报告、能耗状况、节能改造技术资料的保存； 6、抓好操作人员的安全教育、节能培训和考核工作，不断提高操作人员技术素质； 7、根据本单位电梯使用状况，审定所编制的电梯定期检验和维护保养计划，并负责组织实施； 8、定期或不定期组织检查本单位电梯使用管理情况； 9、参加电梯事故调查与分析，提出处理意见和措施。二、电梯日常维护保养制度与日常维护保养单位协商依照电梯维修保养规则有关条款制定。三、 电梯事故报告制度 （一）电梯发生事故时，必须按照国家特种设备安全监察条例进行处理； （二）电梯事故发生后，事故发生单位或业主必须立即报告主管部门和当地质量技术监督行政部门，同时必须严格保护事故现场，妥善保存现场相关物件及重要痕迹等物证，并采取措施抢救人员和防止事故扩大； （三）事故报告应包括以下内容： 1、事故发生单位或业主名称、联系人、联系电话； 2、事故发生地点； 3、事故发生时间（年、月、日、时、分）； 4、事故设备名称； 5、事故类别； 6、人员伤亡，经济损失以及事故概况。 事故报告应在事故发生后24小时内，报告方式除电话报告外，还应以传真方式报告。四、电梯安全操作规程 电梯必须经检验机构进行验收检验或定期检验，在当地质量技术监督部门办理特种设备使用登记证，并对安全检验合格标志予以确认盖章后，方可投入正式运行，电梯运行操作工（使用说明书注明需司机操作的）和电梯维修操作工必须经培训，考取质量技术监督部门颁发的特种设备作业人员证，方可上岗操作。（一）一般要求 1、不准超载运行； 2、不允许开启轿厢顶安全窗、安全门运载超长物品； 3、禁止用检修速度作为正常速度运行； 4、 电梯运行中不得突然换向； 5、禁止用手以外的物件操纵电梯； 6、客梯不能作为货梯使用； 7、不准运载易燃易爆等危险品； 8、不许用急停按钮作为消除信号和呼梯信号； 9、轿厢顶部不准放置其它物品； 10 、关门启动前禁止乘客在厅、轿门中间逗留、打闹，更不准乘客触动操纵盘上的开关和按钮； 11、 操作工或电梯日常运行负责者下班时，应对电梯进行检查，将工作中发现的问题及检查情况记录在运行检查记录表和交接班记录簿中，并交给接班人。（二）检修操作时的注意事项 1、在电梯检修慢速运行时，一般不少于两人； 2、检修慢速运行，必须要注意安全，互相没有联系好时，绝不能慢速运行，尤其在轿厢顶上操纵运行时，更要注意； 3、在轿厢顶进行检修运行时，必须要把外厅门全部闭合，方可慢速运行； 4 、当慢速运行至某一位置需进行井道内或轿底的某些电气机械部件检修时，检修人员必须切断轿顶检修厢上的急停开关或轿厢操纵盘上的急停按钮后，方可进行操作。（三）不安全状态下的操作及注意事项 电梯在运行中发生下列意外情况，乘客应使电梯停止运行，并采取以下措施： 1、电梯失控而安全钳尚未起作用时，乘客应保持镇静，并做好承受因桥厢急停或冲顶 敦底而产生冲击的思想准备和动作准备（一般采用屈腿、弯腰动作）、电梯出现故障后，乘客应利用一切通讯设施（如110、警铃按钮、通讯电话等）通知有关人员，不得自行脱离轿厢，耐心等待救援； 2、发生地震时 应立即就近层停止运行； 3、发生火灾时，司机人员应尽快将电梯开到安全楼层（一般着火层以下的楼层认为比较安全），将乘客引导到安全的地方，待乘客全部撤出后切断电源，并将各层厅门关闭； 4、井道内进水时，一般将电梯开至高于进水的楼层，将电梯的电源切断；5、电梯失去控制时，应即按下急停按钮，仍不能使电梯停止运行时，梯内操作人员应保持冷静，切勿打开轿门跳出。电梯能否正常安全运行，除制造、安装外，另一个主要原因就是运行期间的日常维护与保养。笔者在电梯检验检测中发现有部分使用单位维修工对电梯维护工作不是认真观测执行“预防为主、预检预修、计划保养”的方针，而是电梯出了故障才进行抢修。这样做最终导致头痛医头、脚痛医脚的不良维修习惯。五、电梯困人紧急处理措施1. 救护人员需保持镇静，及时与服务中心取得联系，并告之具体情况；2. 与乘客取得联络，稳定其情绪，并告诉乘客已采取急救措施；3. 确定统一指挥、监护、操作人员；4. 切断机器主电源，确认厅门、轿门是否关妥。通知轿厢内人员不要靠近轿门和试图打开轿门，注意避免被货物碰伤、砸伤；5. 机房人员与其他救援人员须确定联系方法并保持良好联系，操作前须先通知各有关人员，得到应答后方可操作；6. 机房内非专业人员放人时四人操作，至少两人盘车，一人松开抱闸，一人监护并注意平屋标记；7. 电梯轿厢移至平层处，将刹车恢复到制动状态；8. 确认制动可靠后，放开盘车手轮；9. 通知有关人员机房操作完毕，可打开电梯厅门、轿门放入或卸货；10. 查看是否有乘客受伤、货物受损。(十)、物业档案资料的管理1、管理内容档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学的、规范化的档案管理能有效地为园区楼宇及公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。我公司一贯重视档案资料的建立与管理工作。针对项目的物业管理形式，我公司拟采取系统化、科学化的管理手段，建章建制，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。2、管理目标及承诺 （1）开发展商提供的资料 产权资料：A、项目批准文件 B、用地批准文件技术资料：A、规划图 B、竣工图 C、工程合同D、开、竣工报告 E、竣工验收证明书 F、其它技术资料G、水电等设备的检验合格证书 （2）管理处建立的资料物业资料：A、住宅区基本资料 B、娱乐设施资料业主资料：A、入住通知单 B、前期物业管理协议C、住户情况登记表 D、日常管理资料 E、保洁管理记录 F、秩序维护管理记录 G、装修管理档案 H、维修服务档案I、收费档案 J、设备管理档案 K、社会文化档案L、顾客意见调查统计记录 M、服务质量回访记录N、顾客投诉及处理记录 O、员工管理档案P、培训档案 Q、公司文件 3、档案、资料的管理办法档案、资料建立及管理运作流程图：管理处建立的资料开发展商提供的资料客户服务中心复印文件作废文件张贴文件借阅文件（十一）、承诺指标（1）、房屋及配套设备、设施完好率达到95%以上；（2）、房屋零修、急修及时率达到95%以上；（3）、维修工程质量合格率为95%；（4）、绿化完好率达到90%以上；（5）、卫生及时清理率为95%；（6）、道路完好率达到95%以上；（7）、住户有效投拆处理率为95%；（8）、管理费收取率达到90%以上；（9）、居民物业管理满意率达到90%以上；三、投标报价合理性（物业费具体测算明细）费用合计月费用人力费用员工工资306960.85 服装费1241.67 能源消耗2996.18 办公费用6726.67 保洁费7139.50 秩序维护费3491.67 公共设备维护费5410.78 利 润26717.38 税 金20198.34 公共责任险500.00 电 梯 费2996.18 合 计381383.03 测算面积 类 型面 积测算比例测算面积高层住宅159199100%159199总面积159199物 业 费总费用总计算面积物业费381383.03 1591992.40 工 资序号岗位名称人数工资标准（人/月）金额（元）1项目经理1600060002客服经理1300030003秩序维护队长3250075004保洁经理2300060005保洁及绿化261250325006秩序维护经理2350070007秩序维护员302200660008监控人员61700102009维修工（水暖）32700810010维修工（电工）427001080011维修万能工429001160012办公室内勤21700340013会 纳12000200015客服1018001800016工程部经理135003500人数合计97合计金额198600服装费 岗位名称 数量标准（元）合计（元）折旧（月）月费用管理岗位7500350024145.83 客服人员10400400024166.67 保洁兼绿化26150390024162.50 秩序维护员334001320024550.00 维修人员1120022002491.67 内 勤23006002425.00 监控人员630018002475.00 会计23006002425.00 合计97298001241.67 社会保险，福利费序号岗位人数工资标准（人/月）金额（元）养老、工伤、失业22.8%医疗、生育8.60%工会2%备注1项目经理160006000.00 1368.00 516.00 120.00 养老、工伤、失业最低缴费基数为2095元；医疗、生育最低缴费基数3212元；医疗保险最大额每月提取8元，公司个人各占50%；工会、福利按实际工资提取2客服经理130003000.00 684.00 276.23 60.00 3秩序维护队长325007500.00 1432.98 828.70 150.00 4保洁经理230006000.00 1368.00 552.46 120.00 5保洁及绿化26125032500.00 12419.16 7182.03 650.00 6秩序维护经理235007000.00 1596.00 301.00 140.00 7秩序维护员30220066000.00 14329.80 8286.96 1320.00 8监控人员6170010200.00 2865.96 1657.39 204.00 9维修工（水暖）327008100.00 1432.98 828.70 162.00 10维修工（电工）4270010800.00 1910.64 1104.93 216.00 11维修万能工4290011600.00 2644.80 1104.93 232.00 12办公室内勤217003400.00 775.20 552.46 68.00 13会 计130003000.00 477.66 276.23 60.00 14出 纳120002000.00 456.00 276.23 40.00 15客服10180018000.00 4776.60 2762.32 360.00 16工程部经理135003500.00 477.66 276.23 70.00 合计97198600.00 49015.44 26782.81 3972.00 278370.25能源消耗费：序号项目明细数量总功率小时/天单价月费用1路灯700.49 80.875102.90 2楼道照明灯2301.61 50.875211.31 3草坪灯300.27 70.87549.61 4草坪射灯150.23 70.87542.26 5物业用房照明260.18 90.87542.53 6报警系统12.00 240.8751260.00 7监控系统12.00 240.8751260.00 8加压泵215.00 0.030.87511.81 9稳压泵220.00