工程项目风险管理分析与研究 (2).doc

工程项目风险管理分析与研究班 级： 0524104组 别： 小组姓 名： 王伟 张凯红 刘方嫄 卫倩倩 周妙婷 郭俊曌指导教师： 陈花军 建筑工程管理系建筑工程项目风险分析及应对研究第一章 绪论 1.1建设项目11.2风险11.3风险管理2第2章 风险概述2.1 风险22.2 风险因素识别32.3风险的评估和分析42.4风险对策的制定4第3章 建设工程项目投资风险管理概述3.1 建设工程项目投资风险分析63.2 建设工程项目投资风险管理7第四章 风险管理的方式与应对策略4.1 管理方式84.2 应对策略9第五章 建筑工程项目风险管理实例应用5.1 项目背景95.2 XQ期工程项目的风险识别115.3 分析XQ期工程项目的风险因素115.4 XQ期项目的风险应对措施14第六章 结论与展望16第一章 绪论1.1 建设项目建设项目是指在一定建设期间内，在资源有限的条件下，在预定的时间内完成达到要求的规模和质量标准的一次性任务。它以形成固定资产为目的，有明确项目建设规模、质量标准及使用周期，人、财、物的使用上都有明确的限制，通常由建安工程、设备工器具、技术改造活动以及与此相联系的其他工作组成。建设项目有以下特点:(1)投资巨大建设项目的规模往往很大，投入的资金较多。因此，若建设项目失败，损失是十分惨重的。(2)建设周期长建设项目的投资如此巨大，因而，建设的工期也较长，短的一年半载，长则几年甚至更长。在这样长的周期中，无论任何环节发生问题，其后果都是难以估量的。(3)整体性强、涉及面广一个工程项目往往由多个单项工程组成，每个单项工程都有独立的设计文件，而各单项工程之间又具有不可分割的联系。而且，建设项目涉及的方面十分广泛，如政府主管部门、银行、税务、保险、法律、设计咨询、施工和材料供应等等，管理上的协调工作量十分巨大。(4)具有固定性、一次性任何建设项目都是十分明显的一次性任务，而且建设项目都是土地上的附着物，不能移动。独一无二。即使是在同样地区，使用同样的设计图纸，其最终产品也会因时间、空间和其他外界条件的不同而不同。(5)制约条件多、风险较大由于工程项目都是在指定的地点建设，因而受到的制约因素较多，如气候、地质、地形等。而且，由于技术条件、资金条件以及参与人员的经验、水平等方面的限制，使得工程实现的可变因素更加复杂，对管理、协调的要求大大提高。因此，从项目开始到结束，不确定性因素多、风险较大。1.2风险风险是人们因对未来行为的决策及客观条件的不确定性而可能引起的后果与预定目标发生多种负偏离的综合。工程项目的风险具有以下特点:第一，风险存在的客观性和普遍性。作为损失发生的不确定性，风险是不以人们的意志为转移并超越人们主观意识的客观实在，而且在项目的全寿命周期内，风险是无处不在、无时没有的。这些说明为什么虽然人类一直希望认识和控制风险，但直到现在也只能在有限的空间和时间内改变风险存在和发生的条件，降低其发生的频率，减少损失程度，而不能也不可能完全消除风险。第二，某一具体风险发生的偶然性和大量风险发生的必然性。任一具体风险的发生都是诸多风险因素共同作用的结果，是一种随机现象。个别风险事故的发生是偶然的、杂乱无章的，但对大量风险事故资料的观察和统计分析，发现其呈现出明显的运动规律，这就使人们有可能用概率统计方法及其他现代风险分析方法去计算风险发生的概率和损失程度，同时也导致风险管理的迅猛发展。第三，风险的可变性。这是指在项目的整个过程中，各种风险在质和量上的变化，随着项目的进行，有些风险会得到控制，有些风险会发生并得到处理，同时在项目的每一阶段都可能产生新的风险。尤其是大型项目中，由于风险因素众多，风险的可变性更加明显。第四，风险的多样性和多层次性。大型项目周期长、规模大、涉及范围广、风险因素数量多且种类繁杂致使大型项目在全寿命周期内面临的风险多种多样，而且大量风险因素之间的内在关系错综复杂、各风险因素之间并与外界因素交叉影响又使风险显示出多层次性，这是大型项目中风险的主要特点之一。1.3风险管理风险管理是指经济单位对可能遇到的风险进行预测、识别、评估、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。国内风险投资的发展历史不长，而且由于客观环境的特殊性，使国内风险投资存在一定的先天不足。中国风险投资缺乏相关的规范化法律制度环境，同时又缺乏合格的专业风险投资人才，更缺乏风险投资的经验。这些都使中国风险投资项目的风险表现出一定的特殊性， 因而就对投资项目的风险管理提出了特殊的要求。第二章 风险概述 随着市场经济的不断发展，工程建设项目的风险分析也越来越受到重视，通过对风险的防范措施的研究来降低风险产生的损失也变得越来越重要。工程建设项目的风险贯穿项目决策（可行性研究）、实施、生产运营的全过程，每个阶段的风险因素都将对项目的预期产生偏离，在实践中如果对投资风险进行有效的防范，有利于减小实际结果与预期目标的偏离程度， 降低风险损失， 提高管理人员的管理效率和管理水平。 21 风险 到目前为止，理论界对风险这一概念还没有统一的认识。有人把风险定义为“损失的不确定性， 可以说是不确定的因素造成了投资项目决策的实际结果偏离了预期的程度”，不确定性是指对某些因素缺乏足够认识而无法做出正确估计，或者没有全面考虑所有因素发生的可能性而造成的预期价值与实际价值之间差异。 而另外一部分人认为“风险与不确定性既有区别，又有联系，是某一特定行为的所有可能性结果和每一种结果发生的可能性”。从理论上讲，风险是指由于某种不确定的原因所引起的总体实际价值与预期价值之间的差异。风险不仅只是损失发生可能性的一种情况，往往风险既包括损失的可能也包含盈利的可能，与期望值的偏离就是风险。现在比较一致的看法是：不确定性是风险的起因；风险是不确定性的结果，是一个系统造成失败的可能性和由这种失败而导致的损失或后果。 风险具有客观性、普遍性、偶然性、可变性和多样性的特征。 （1）客观性。风险是不以人的意志为转移并超越人们主观意识而客观存在，而且在项目的全寿命周期内，风险是无处不在、无时不有的。 （2）普遍性。风险存在于投资项目的全过程，而且风险因素之间内在关系错综复杂、与外界交叉影响又使风险显示出多层次性，不能从根本上完全消除，只能降低风险发生的概率和减少风险造成的损失。 （3）偶然性。风险的发生具有不确定性，影响常常不是局部的，甚至对某一段时间或某一个方面的来讲，风险是全局性的。 （4）可变性。风险是不断变化的，在整个过程中、各种风险在质和量上的变化，并且一旦发生，如不采取必要的挽救措施将可能导致更严重的风险损失。 （5）多样性。风险因素数量多且种类繁杂，致使工程项目在全寿命周期内面临的风险多种多样。不同的主体对同样风险的承受能力是不同的，人们的承受能力受收益的大小、投入的大小、活动主体的地位以及拥有的资源有关。22风险因素识别 风险因素识别是风险分析的基础， 是运用系统论的方法对项目进行全面综合考察分析，找出潜在的各种风险因素，并对各种风险能够比较、分类，确定各因素间的相关性和独立性，判断其发生的可能性及对项目的影响程度。通常的风险来源有：（1）条件发生变化。（2）设计误差。（3）管理不善。风险因素识别应根据项目的特点选用适当的方法，要注意项目的不同阶段存在的主要风险有所不同，并正确判断项目的相关性和独立性。 对各种可能发生的风险因素识别，是风险管理的首要步骤。在实践中，用于识别项目风险的方法有很多，目前常用的有：专家调查法、故障树分析法、情景分析等。 （1）专家调查法是风险识别的基本方法，以专家信息为主要对象，通过专家运用专门的理论知识和丰富的实践经验，找出各种潜在的风险因素，并对后果做出分析与估算的一种简单的方法。该方法在实践中较容易操作，应用广泛。 （2）故障树分析法是利用图解的形式，将大的故障逐步分解为小的故障，或对各种引起故障的原因进行分析的方法。 （3）情景分析法根据发展趋势的多样性，通过对系统内外相关问题的系统分析，设计出多种可能的未来前景， 对系统发展态势做出自始至终的情景和画面的描述的方法。并对可能的风险损失起因进行评价，提出预防和规避的有效措施。 风险识别要针对具体的项目区别对待， 注意在不同阶段存在的主要风险因素有所不同，并具有特殊性以及相关各方面也有所不同，要注意借鉴历史经验，同时能够正确判断风险因素之间的相关性和独立性。 23 风险评估与分析 风险分析是风险识别和风险管理之间联系的纽带，可使管理者更准确地认识风险和影响以及相互作用，常用的方法有简单估计法、敏感性分析法、概率树法和蒙特卡洛法。 （1）简单估计法包括专家评估法和风险因素取值评定法。专家评估法也叫德尔菲法，是以发函、开会或向专家咨询对项目存在的风险因素及其进行评定，每位专家凭借经验独立对风险因素和风险影响程度做出正确的判断， 找出各种潜在的风险并对其后果做出分析和估计。风险因素取值评定法是估计风险因素的最乐观、最悲观和最可能值，计算出期望值，将期望值的平均值与目标值相比较，计算出两者的偏差值和偏差程度， 据以判断风险程度的方法。 简单估计法只能就单个风险因素判定风险程度，准确度低，容易产生偏差。 （2）敏感性分析法包括敏感性分析和盈亏平衡分析。其中盈亏平衡分析是一种最简单的风险评价方法，重点关注产量、成本和利润三者之间的变化关系，通过测算项目的盈亏平衡点，来分析投资项目在不亏损的情况下所能承受风险的能力。该方法可以粗略地对高度敏感的产量、售价、成本和利润等因素进行分析，方法简单，是一种广泛采用的风险分析方法。 （3）概率树法是在构造概率树的基础上，运用概率论和数理统计原理，计算出所有可能变化组合净现值的期望值和净现值大于零的概率，再画出其概率分布图。从而判断风险因素可能发生的概率。 （4）蒙特卡罗法是目前风险分析方法中较为经典方法，又叫随机模拟或统计实验法，是通过对随机变量的统计实验、随机模拟来估计经济风险和工程风险的数学方法。该方法在实际应用过程中由于过程较为繁琐，应用的不是很多。 在工程建设项目中，风险的估计与分析方法很多，每种方法不是孤立应用的，可以根据具体情况组合使用。但必须根据具体情况来正确选择使用，才能得到可信的分析结果，否则，分析结果与实际将不吻合。 24 风险对策的制定 风险的识别、评估与分析完成后，要根据建设项目具体的情况制定相应的防范对策，以减少经济损失。风险对策是采取有效的方法避免风险、消灭风险或以应急措施将已发生的风险造成的损失控制在最低限度。一般可以从改变风险后果的性质、风险发生的概率或风险后果大小三方面提出多种策略。 根据风险程度和风险大小的不同，应当采取不同的应对措施，制定应对措施应注意以下原则：1）针对性。应结合行业的特点，针对项目的主要或关键风险因素提出切实可行的应对措施。2）可行性。风险对策应立足于现实客观的措施的基础之上，应在财务上切实可行。3）经济性。应将规避风险措施所付出的代价与风险可能造成的损失进行权衡，如应对措施所花费用远远超过可能造成的风险损失，应对措施将失去意义。 风险对策的制定主要从减少风险和控制风险事件的发生着手，对风险发生前或已发生时采取的一系列手段和方法，以达到减少风险损失或规避风险的目的。通常有风险回避、损失控制、风险转移、风险自留等方法。应对措施有控制性措施和财务性措施。 控制性措施是避免和减少风险事故发生的机会，限制已发生损失继续扩大，可采取风险回避和损失控制措施。风险回避是彻底规避风险的一种做法，通过回避风险因素，从而回避可能产生的潜在损失或不确定性，或风险应对措施的代价昂贵，得不偿失，就可以采取回避风险的措施。表现为拒绝承担某种特定的风险和中途放弃已承担的风险。损失控制包括损失预防和损失抑制。预防是采取措施减少损失发生的机会，而抑制是设法降低所发生风险损失的严重性。 这种方法主要针对那些可以控制的风险因素，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度的措施。 财务性措施包括风险转移和风险自留。风险转移通常也叫风险合伙分担。是投资人针对风险潜在损失较大，发生概率小，独自无法承担的项目时，将可能面临的风险向其他部门或实体转移，从而减少风险的转移对策；或为了控制项目的风险源而采取的与其他企业合资或合作方式，共同承担风险，共同受益的避免风险损失的方法。风险转移：一是将风险源转移出去；二是把部分或全部非风险损失转移出去。其目的不是降低风险发生的概率，而是借助合同或协议，在风险事故一旦发生时将损失的一部分转移到第三方身上。风险防范与控制的方法措施很多，每种方法的应用不是单一的，也不是互斥的，可视具体情况组合使用，才能取得较好的效果。 第三章 工程建设项目投资风险管理概述 工程建设项目具有投入资金大、开发周期长，影响因素多，效益与风险共存等特点。随着科技的发展和项目自身环境的变化，工程建设项目所涉及的不确定因素、随机因素和模糊因素越来越多，从筹划、设计、建造到竣工后使用，整个过程都存在着各种各样的风险，并伴随工程项目建设的全过程。随着中国经济全面开放和投资主体多元化进程加快，工程建设单位及其他相关单位的竞争更加激烈，将面临比以往更多的风险，因此，加强工程项目风险管理已成为项目管理人员的重要任务。 31 工程建设项目投资风险分析 就企业投资而言，投资（直接投资）就是把资金投入生产建设和经营，如购买土地、设备、建造厂房、生产工艺、购买生产原材料等，以便获得投资后的预期利润。是企业运用资金调整产品结构、提高生产工艺、实现产业更新换代、增强企业竞争力的主要方式之一，也是投资风险产生的主要领域。 工程建设项目投资风险表现有以下方面:(1)、技术风险：是指技术条件的不确定性而引起工程变更的可能性。技术风险主要表现在可行性研究、工程方案选择、工程勘察、工程设计、工程施工、工程监理等过程中，由于技术标准和计算模型的选择、设计参数的选取等问题上出现偏差而形成的技术变更风险。 （2）、自然条件风险:是指由于自然现象如严寒、台风、暴雨、洪水、火灾地震、地质灾害、雷暴等风险因素可能给工程施工带来影响和损失。 （3）、经济风险：是指由社会因素导致的工程造价上升或工期延误的风险。主要表现为宏观经济形势不利； 工程投资硬环境和软环境(管理部门服务意识和工作作风等)变差；通货膨胀幅度过大；资金筹措困难；原材料价格不正常上涨等方面。 （4）、合同条件风险：是指由于合同条件制定的不完善以及合同执行不力给工程施工带来的变更风险。如合同范围界定不清，计价方式不合理、项目组织管理混乱等因素均给管理带来负面影响。 （5）、人员素质风险：是指工程参与各方的主要从业人员技术素质欠缺给工程施工带来不利影响。如主要设计人员素质差造成工程出现大量的设计错误和遗漏；施工管理人员素质低下，使工程出现大面积返工；监理人员素质低下，导致工程变更频繁发生；业主管理人员素质低下，导致工程管理失控，项目各方难以协调工作，致使工期延长和成本上升等。 工程建设项目的风险表现多种多样， 同一个风险因素在不同的阶段所表现形式和造成的损失都是不同的，如果不重视每个环节风险的防范，最终导致风险因素相互叠加，引发更大的风险后果。 工程建设项目投资风险伴随工程项目建设的全过程，是一个周期长、投资多、技术要求高、系统复杂的生产和消费过程，在全过程中，存在着未知的、随机的因素，至今没有得到有效的理论和方法， 由此而造成的风险直接影响工程建设项目的顺利实施和成功。 32 工程建设项目投资风险管理 工程项目的风险管理就是以降低工程项目中风险发生的可能性为目标，减轻或消除风险的影响，实现工程项目的预期目标和经济安全。工程项目风险管理一般包括以下内容：工程项目风险的识别与预测、风险源排列分析、确定风险管理策略、制定风险管理计划、风险的测定与评估以及工程项目风险的防范与处置。 工程项目的立项，各种分析、研究、设计和计划都是基于对将来情况(政治、经济、社会、自然等方面)的预测之上，基于正常的、理想的技术、管理和组织之上。而在实际实施以及项目的运行过程中，这些因素都有可能会产生变化，各个方面都存在着不确定的因素使目标不能实现。工程项目风险管理是工程项目管理的重要组成部分，但其不同于其他管理功能。它是人们在追求可靠和安全的目标下，在传统管理思想和现代科技理论相结合的基础上发展起来的一门新学科。 工程项目风险管理就是人们对潜在的意外损失进行辨识、评估，并根据具体情况采取相应的措施进行处理，即在主观上尽可能有备无患或在无法避免时亦能寻求切实可行的补偿措施，从而减少意外损失或使风险为我所用。 工程建设项目风险因素涉及面广泛，表现在以下三个主要的阶段：前期决策阶段、项目实施阶段和生产运营阶段，对风险的管理也主要集中在这三个阶段，本文重点对决策阶段和实施阶段的风险因素进行分析。工程建设项目风险分析贯穿工程建设的市场预测、工程技术方案、融资、经济和社会效益的各个方面，是对工程建设项目活动中涉及到的风险进行识别、评估并制定相应的政策，以最少的成本，最大限度地避免或减少风险事件所造成的实际效益与预期效益的偏离， 安全地实现工程建设项目的总目标，主要包括几个环节，即工程项目风险识别、风险分析、风险评价及风险管理方法制定，如图 1-1 所示。 第四章 风险管理的方式与应对策略4.1管理方式 第一，采取更严格的法律约束，在投资协议中增加对风险投资的特别保护条款。对于在投资前投资协议中相关约束条款缺乏的项目，在投资项目增资或者其他事件发生时，应当利用此契机，作为谈判的条件，加入新的约束条件，以加强对投资项目的监别保护条款。对于在投资前投资协议中相关约束条款缺乏的项目，在投资项目增资或者其他事件发生时，应当利用此契机，作为谈判的条件，加入新的约束条件，以加强对投资项目的监控力度，防范和规避风险的发生。由于创业企业一般急需第二轮的融资,所以风险投资公司如果愿意给该项目继续投资，在与创业者做增资谈判时，由于在谈判时处于有利地位，可以把加入的相关条款作为继续投资的前提，从而加强投资协议中的监管条款的效力。 第二，推进投资企业内部治理结构的规范化。风险投资公司必须有意识地推动风险企业内部治理结构的完善，培育风险企业对规范化管理的意识。要明确股东大会、董事会、监事会及经营管理层的责权利，以制度的设立与完善制约投资者与经营者的行为。要用树立现代企业管理理念，以先进的管理手段与管理方式，对企业进行规范管理。 第三，以提供增值服务契入监管。根据中国创业者的文化习惯，中国风险投资方应该对投资企业的风险管理采用灵活的策略。要与被投资企业建立比较好的关系,多提供管理咨询，帮助引进客户、合作伙伴等增值服务。用服务来换取投资企业的配合，从而有利于对被投资企业信息的及时掌握，做好对其风险管理和监控。4.2 应对策略 首先,对于资金不足的创业企业，或前景基本不看好的企业，应该时刻关注其财务状况，对已经或者将支持不下去的企业，建议风险投资公司及时采取休眠、合并、清算等方式止损；对尚存在发展前景的企业，要密切关注其财务情况，防止创业者损害投资者的利益；在市场开拓方面为创业者提供有效的帮助，同时为其寻找技术、市场、资本方面的战略合作伙伴；对于发展前景较好但缺乏资金的项目，应积极帮助联系贷款担保获得银行贷款，也可追加投资。 其次，对于产品结构单一的企业，建议尽量拓展产品线，或者适当改变经营策略，开辟新的赢利点。对尚在产品开发阶段的企业，应对其产品潜在市场进行深入了解，建议在其开发过程中，增加产品宽度和市场适应能力，并随着市场变化适当调整产品方向和经营模式。 第三，对于经营管理能力弱的企业，应加强与管理层的协调沟通，尽可能地输出增值服务和管理，帮助企业的管理者改善经营管理，或推荐职业经理人直接参与管理，并督促被投资企业完善法人治理结构，帮助投资企业建立健全内部管理制度。 第五章 建筑工程项目风险管理实例应用5.1 项目背景随着国家一系列救市政策出台，如金融机构贷款利率降低、多项房地产税费减免或延迟收取、公积金贷款首付下降、政府购房奖励等多项措施的推动，XQ期项目所在地区房地产业在遭遇金融危机后逐步回暖。同时，由于全球金融危机的蔓延，全球市场对水泥、钢材等产品的需求陷入低迷状态，钢铁、水泥等建材产能过剩，建材价格持续较低。XQ期项目正好借机上位，利用现有优惠政策和低成本的有利时机，更好地实现利润最大化。加之XQ期项目积累的经验、为企业打响了品牌，更为期销售打开了市场，奠定了基础。5.1.1 项目主要建设条件1.工程地质条件XQ期项目处于长沙城沿江盆地中心，其岩基结构坚硬，地下水源丰富，地表为粘土砂砾层，适宜于建设高层建筑。从现场勘察及原有建筑物使用情况判断，该地结构稳定，无滑坡，无洪水危害，地震裂度为6级，历史上无突发性地震等不良迹象。2.自然气候条件XQ期项目所处地属亚热带季风性湿润气候，四季分明。春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春湿多变，夏秋多睛，严冬期短，暑热期长。全年无霜期约275天，年平均气温16.817.2，年平均总降水量1422.4毫米。3.水电、交通等公用配套设施XQ期项目临近湘江，水源充足。市区供电情况良好，能保证生产生活所需。该项目定址于长沙城某县中心主干道上，地理位置优越，交通便利，区域基础配套设施十分完善，规划布局十分合理，还积聚商业、教育、医疗、金融、邮电等设施于一身，区位优势明显，投资价值大，升值空间大。5.1.2 项目主要技术经济指标表6.1 XQ期项目主要技术经济指标表项 目单 位数 值备 注一、总用地面积：405101.商品房371902.商场3320二、总建筑面积：1160151.商品房 住宅建筑面积90485架空层建筑面积2160车库及杂物间面积1420物业及活动用房面积480地下车库建筑面积4854不计入容积率合计993992.商场 商业建筑面积12240地下车库建筑面积3276不计入容积率合计15516三、新增住户数户657四、新增出售车位/163五、容积率（总建筑面积/总用地面积）/2.86六、建筑密度%20.4%七、绿化率%50.9%依上述建筑工程项目风险管理理论知识，对XQ期项目进行风险管理研究。5.2 XQ期工程项目的风险识别通过分析XQ期项目的实际工程情况，运用专家调查法、WBS分解法，经实地考查、口头咨询、以及问卷调查，结合图2.1“建设工程项目风险的分类图”，总结出XQ期项目面临的风险，进行分类，建立风险因素初步清单。根据初步清单列出的重要风险来源，针对XQ期项目的特点，推测与其相关的各种合理的可能性，包括赢利、损失、时间、成本等方面，经项目管理者及其他有关人员的认真分析、预测，得到XQ期项目的风险因素表，结果见表6.2。对XQ期项目的风险进行识别工作的，主要是项目组人员。他们对项目的直接和间接的资料的掌握比较多，比较了解项目的情况。表6.2 XQ期项目风险因素表风险分类风 险 因 素政策法律和政策不健全、内容变动等经济通货膨胀、产品市场动荡、物价上涨、汇率和利率浮动、相关财务风险等设计设计错误、遗漏、变更、不具有先进性等施工施工工期延误、材料和设备选择不当、质量不达标、技术工艺水平低下或流程不合理、安全措施不当、施工环境恶劣等管理决策失误、操作规程不完善、制度不健全、各利益相关者的协调不良好、从业人员水平低或失职等合同合约签订及履行能力的风险、索赔及合同纠纷等自然与环境地震、火灾、暴雨雪、恶劣的天气变化、复杂的工程地质条件、施工对环境的污染等5.3 分析XQ期工程项目的风险因素5.3.1 政策风险因素为了应对全球金融危机，2009年上半年，中央政府推行了许多促进楼市健康发展的政策，从金融和财政上给楼市稳定发展予以政策扶持。省、市、县为“保增长，扩内需，调结构”推行的一系列政策措施已经成效显著。房地产业作为城市建设投入的大头，也是固定资产投入比重最大的行业，对县经济增长的推动作用日益凸显，为了提振市场信心，保持房地产投资消费热度，实现房地产业的健康持续发展，XQ期所在县政府于2008年出台一系列房产激活政策，如减免房产交易税费、财政奖励购房户等，激发了市民购房积极性。为进一步激活房地产市场，促进全县房地产业大发展、大提速，县政府还明确提出，2008年以来应对金融危机，中央和省市出台的有关政策，没有明令取消的，都将继续执行，凡是我县出台的相应激励机制，都将坚持下去。县政府还对对房产企业还实行县级领导联点服务制度。这些措施都促进了房产消费热度持续攀升，为XQ期项目提供了很好的建设和发展环境，激发了其投资积极性。5.3.2 经济风险因素通过专家调查可知，XQ期项目的主要经济风险是市场变化、融资对项目收益的影响。1.市场风险从长沙城的整体销售情况来看，2009年上半年商品房销售面积和销售金额，与去年同期比分别增长63%、56%。特别是90平方米左右的二房以及120平方米左右的三房，销量最大，占总量比都超过了20%，其中90平方米以下中小户型供应占比为43.93% 。整个城区楼市呈现“量增价稳”的局面，呈现健康有序发展的良好趋势。2009年XQ期项目所在县房地产发展势头也非常良好，新开发面积近27万平方米，在建面积超过139万平方米，竣工面积超过30万平方米；销售商品房与去年同期相比增长172%，销售面积与去年同比增长183%；销售金额达12.4亿元，实现财税收入2.35亿元；商品房销售均价与去年同比增长8.6%。同时，伴随着经济的迅猛发展，大量工业企业的进驻，产业发展规划的实施，XQ期项目所在地的产业实力在持续增强，居民人均GDP在2002-2008年间累计增长339%，总体购方能力也在持续增强。针对XQ期项目而言，它地处县政治经济文化中心，是省会长沙的西大门，倚“长株潭”经济一体化黄金圈；小区位于县中心主干道，交通便利，区域基础配套设施十分完善，规划布局十分合理，还积聚商业、教育、医疗、金融、邮电等设施于一身。因此，XQ期项目地理位置和区位优势得天独厚，市场竞争力明显强于其他楼盘，投资价值大，升值空间大。2.融资风险XQ期项目分为商品房和购物商场两大内容，企业将I期回笼的资金调剂至商品房建设，加上公司计划对此项目分两次开工，因此，首批开工的项目不需向银行贷款。期商品房购地款项已全部付清，前期设计和项目报建工作的部分费用也已支付，如前期项目的预售情况好，立即开工余下工程，同时建设该项目可分期向施工方支付工程费用，项目开工至主体封顶时支付70%的工程款，综合预测整个期项目，一共需向银行贷款约1亿元，贷款利率按现行5.31%预算，贷款年限按建设工期1年预算。购物商场的全部资金则由企业自筹出资。预计在建设工期内，银行贷款利率的变动不大，因此，XQ期项目的融资风险不会给项目预期目标带来很大的影响。5.3.3 设计风险因素随着房地产业的不断成熟，住宅小区建设进入高品质时代，XQ期项目规划空间布局合理、科学，注重建筑与环境并重，绿化率高达50.7%。小区整体的设计更注重创新、超前，创造性地设计出了一个绿地景观优美，功能质量优良，人居文化上乘，物质、精神可持续发展的理想高品质宜居家园。在市场调查的基础上，该项目高层商品房的户型设计为三室二厅占60%，四室三厅占40%，主流面积在100130平方米之间。户型采用大开间、短进深板式结构和少量点式结构，户户朝南，房屋紧凑适用，功能布局明显，做到干湿分离、动静分隔、脏净分区。XQ期项目在设计阶段，存在着向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，造成的“投机性”质量问题，给项目带来风险；为了企业持续稳步发展，追求项目与周边项目的“差异性”， XQ期在打造高品质住宅小区的设计理念上，在环境、户型方面大胆创新，存在着一定的风险。5.3.4 施工风险因素工程项目施工风险有很多种，对于XQ期项目而言，主要有工期风险、质量风险和安全风险。1.XQ期项目工期的不确定性因素分析：(1) XQ期项目施工大多在露天、高空作业，气候环境等因素对工期有影响，如施工过程中出现的暴雨、天气变化异常等都有可能拖延项目工期；(2)劳动生产率，如施工队伍素质、劳动用工配套的合理性、劳动用工动态性等；(3)各工种交叉作业时间安排不当；(4)材料供给、当地运输条件，XQ期项目小区位于县中心主干道，交通便利，运输条件良好。XQ期项目实施进度计划安排合理，预计2010年9月能完成土建工作，然后开始预售、预租。2. XQ期项目施工质量的不确定因素分析：(1) XQ期项目建立了一个较为完善的质量体系，确定了质量目标；(2)项目严格要求材料的选取、质量要求，重点防范减少材料用量现象，杜绝“偷工减料”；(3)项目存在从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计而造成的质量风险；(4)在质量管理过程中，存在没有重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，未及时处理，没有做到“事前”控制，给售出、交房后造成的质量“隐患”等。3.XQ期项目工程施工在施工准备、施工过程、竣工及试运行等阶段中，存在的安全风险因素主要有：(1)员工误操作，导致机械设备损坏，伤害现场人员；(2)设备、工具等的运行和使用状态不良，如脚手架搭设不牢、超载。(3)施工设计对安全风险的考虑不充分。5.3.5 管理风险因素XQ期项目建设单位是具有独立法人地位的有限责任公司，公司技术力量较强，综合人才云集，公司组织机构健全，设有行政部、财务部、企划部、销售部、工程部。本着团结务实，开拓进取的经营理念，不断为社会和民众提供买得起的优质产品。XQ期项目制定了完善的规程制度、安全制度及其他相关制度。在做决策前，邀请专业人士对项目进行可行性研究，以加强决策的准确性。严格控制选取相关管理人员的过程，对其各方面的素质进行了综合考察，并对从事人员进行了专业培训，以提高他们的专业工作能力。XQ期项目面临的主要管理风险因素是各利益相关者之间的协调，虽然项目有从各个方面尽量协调各方关系，但是由于工程时间长且复杂，难免会有摩擦和误会。5.3.6 合同风险因素XQ期项目在合同审查和签订阶段，严格按照中华人民共和国合同法的相关规定，采用规格的合同范本，明确约定的合同条款。XQ期项目面临的主要合同风险是合约履行能力的风险。在其运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议的履约过程，涉及方面多，如果在关键的过程出现失误，都将给项目造成相当大的麻烦。 5.3.7 自然与环境风险因素从工程地质条件分析中可知，XQ期项目所处地结构稳定，无滑坡，无洪水危害，地震裂度为6级，历史上无突发性地震等不良迹象；其自然气候四季分明，气温较舒适。XQ期项目注重高品质的住宅小区建设，采取积极措施防范建设过程中对环境造成的影响，制定了相应的污水、污气、噪音及建筑废弃物的处理措施，尽量不给自然环境与项目周边环境带来影响。5.4 XQ期项目的风险应对措施5.4.1 政策风险应对措施从上述XQ期项目政策风险分析与评价的情况来看，它是属一般的项目风险，较容易防范和规避。而且，相关法律、政策在日渐完善，且变动频率很低。因此，主要采用风险自留和风险回避的方式来应对XQ期项目政策风险。在进行风险自留措施时，综合考虑国家政策、法规和社会的稳定性，以及因这些因素的变动而导致的其他不利因素，及时对项目进行调整，且多争取地方政府的支持，享有现有优惠政策，积极适应国家宏观调控，都能减少项目损失。当面临不可接受的政策风险时，可选择风险回避的措施，以减少不必要损失。5.4.2 经济风险应对措施经上述风险分析与评价可知，XQ期项目经济风险中的市场风险是整个项目的重点防范风险之一，因此，需加强市场管理，防范其对项目产生巨大的影响。XQ期项目在项目前期进行可行性研究时，已对市场进行严密和详细的市场调查，估测市场的需求量以及要求，加之XQ期项目积累的经验，打响了企业品牌，为期销售打开市场奠定了基础，可有效预防“有价无市”现象。XQ期项目还可通过加强经营管理，提高产品的性价比，并采用差别化战略，拉大与同类房产的差距，以提高市场竞争力；还需要保持市场信息的及时反馈，以及时了解市场的需求；并制定风险管理制度，起风险预警作用。在融资方面，XQ期项目可以采取风险自留来应对通货膨胀，如在投标中考虑应急费用；采取风险转移应对汇率浮动，如投保汇率险、套汇交易；也可以通过市场调汇来控制风险，转危为安。为防范资金风险和销售风险，公司对XQ期项目采取“一次规划设计和报批，分两次开工建设”，第一次开工“商场”和1号栋和2号栋商品房，如果预售情况较好，立即开工剩余的3号栋和4号栋商品房，防范资金沉淀。5.4.3 设计风险应对措施应对设计风险，XQ期项目首先应严格监控设计质量和进度计划，尽量防范和控制设计风险的发生。此外，XQ期项目还应针对不同原因产生的不同设计风险，制定相应对策。1.采取在设计合同中分清责任以转移设计不充分或存在缺陷带来的风险；2.对于现行规范不完善带来的设计风险，通过风险分散将风险分散给项目的其他利益相关人；3.通过加强保护措施、员工培训、标准化作业及制定应急措施来预防设计变更风险和创新风险；4.对于图纸滞后风险则采用风险分散或应急方案来应对。5.4.4 项目施工风险应对措施应对项目施工风险，XQ期项目应采用先进的、抗风险能力强的技术方案和可靠的安全措施，采取有效的管理组织形式，对施工过程进行严密的监控。1.XQ期项目计划工期为一年，它是建立在严谨的科学态度上，分析评价进度目标实现的可能性及存在的主要影响因素，采用倒排进度法编制总体进度计划，给出富余量，包括预计各种可能风险的的时间损失，作为项目具体实施的总工期。XQ期项目已集中力量做好前期准备工作,抓紧项目规划和设计,为施工顺利展开创造条件。为了积极应对合同工期中的风险因素，避免因工期延误而造成的损失。首先，XQ期项目在施工进度控制过程中,可以总工期关键路线上的关键节点为控制目标,保证关键节点的进度目标；其次，可通过对工期的合理安排，减少窝工和机械闲置现象，加快材料、设备的周转，减少资金占用量；并对进度实施动态控制,及时调整进度计划。再次，项目可建立协调制度,定期协调各参建单位间的进度关系；针对施工工期中的关键问题,事先制定解决方案,采取措施进行系统研究。2. XQ期项目为了应对的质量风险，已制定了明确的质量目标保证体系，建立了层层负责的质量责任制。 为了控制因质量风险而对项目造成的损失，XQ期项目应完善施工技术及工序，对施工过程进行严密监控，以降低质量风险。对于原材料和能源的供应及其质量风险，项目可通过对供应商进行资格预审来回避风险，也可通过风险转移要求供应商履行保函责任。对于设备的毁坏则可利用购买保险的方式来应对，把风险转移给保险公司。3. XQ期项目可采取工程保险方式将风险转移给保险公司以应对安全风险，但主要还是应通过风险控制，采取预防、保护和应急措施来消除和降低风险，回避不可承受的风险。首先，XQ期项目已建立了安全生产管理体系，制定了操作规程和管理制度，建立了施工安全监督机构，把安全责任制具体落实到了个人。其次，项目应采用与经济发展水平相适应的施工安全设防标准，通过各种手段完善的施工安全技术；并建立施工安全应急救援预案及运行机制，以应对突发安全事件。再次，项目可以通过员工培训，提高从业人员的安全意识及工作能力；定期对对现场安全管理进行绩效评价，实施奖罚制度，以增强员工对安全事故防范的积极性；并对危险场所、危险作业和危险设备，加强运行控制。5.4.5 项目管理风险应对措施1.XQ期项目在项目前期已组建了合适的项目管理班子，建立了权威的管理体制，编制了科学的管理方案，并在在可行性研究报告中做出了决策。由于决策的失误会给项目带来预料不到的风险，项目在完善决策程序的同时，可采取损失控制的措施，在项目的各个阶段编制损失表、调查风险事故的因素，来应对决策失误风险。同时，遵守建筑行业的相关法律法规，不非法承发包；并严格考察各利益相关单位的资质、信誉、技术能力等，以避免承担连带责任。2. XQ期项目可在人事制度上，建立目标责任制度、问题责任制度、奖罚制度，以明确每个工作人员的目标与责任，完成目标出色的可给予奖励，出现问题的则追究当事人责任，从而提高管理水平。同时，可建立隐蔽验收和中间验收制度，它是搞好各个工种之间的协调工作的关键，能更容易发现、解决和补救问题。3. XQ期项目可通过对人、财、物和技术的投入，加强管理人员和操作人员的教育与培训，以提高管理人员和作业人员的专业技术水平和质量、安全意识；同时，使管理人员了解项目管理的新技术、新方法，操作人员掌握新工艺、新方法。4. XQ期项目在注重内部管理的同时，应更注重各利益相关方之间的协调管理。项目应建立专门的沟通职能，理顺项目的管理关系和反馈关系；对有关工程变更、计量及重大技术问题，应及时与工程参与方召开协商会议，共同研究讨论解决方法；在项目管理内部和与建设相关的各方面接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。XQ期项目应采取各种积极措施，与各参与方建立相互信任、团结合作的良好关系，共同抵御和负担风险。5.4.6 项目合同风险应对措施XQ期项目的合同风险与其市场风险一样，是项目的主要风险之一。当今社会的市场经济就是法制经济和信用经济,建设工程项目必须严格执行的合同管理制度, 树立项目所以行为均以合同为唯一依据的意识,强化合同管理的核心地位。XQ期项目可从以下几个方面应对合同风险。1.在组织上采取措施实施规范化、标准化、制度化的合同管理,制定一