晋城式买房分析：家庭背景决定购买力高低.doc

晋城式买房分析：家庭背景决定购买力高低2012年网络上比较流行“中国式”一词，百度一下对“中国式”的解释是一个网络上反映“中国社会”特性的流行语，通过它能看出一些社会现象和社会问题，看出中国人的心理状态、思想状态和生活状态等。前段时间在网站论坛看到一位网友发表了从“中国式买房”看“晋城式买房”一帖，本人也进行了阅读，很庆幸关注晋城房产网的网友里也有人在关注“中国式”这个词，并从而引入到“晋城式买房”这一话题上。今天我也来毛遂自荐下，浅谈下“晋城式买房”的方方面面。大家在关注晋城房地产的同时，一定看到过一连串分析楼市的数据和观点，作为购房者的你有木有被这些搞得有点晕？这些数据留给研究的人士用吧，普通市民不是经济学家。我的观点是：其实一个普通市民消化不了复杂的经济大道理，他们的初衷就是为了能买到一套适合自己的房子。然而，买房的种种不省心和复杂性也成就了“晋城式买房”。值得提醒的是，由于传统的观念，很多购房者历来是重“买”轻“租”的，这也会导致市场供应、需求结构的畸形，而且往往很多置业者喜欢一步到位，尤其是对于年长的购房者来说，这种想法更为偏重。以下的买房故事在现实生活中并非个例，这也是“晋城式买房”的一个真实写照。对于普通工薪阶层，买房意味着倾入几代人的积蓄和努力。由此，正在或者即将购房的置业者需要量力而行，步步为营不失为一种策略，一步到位也并不是必须的。晋城式买房之新晋城人：“买房就是熟悉晋城的过程”小王从2005年就来到晋城上职业技术学院，总共上了3年，学校毕业后也就留到了晋城。初入社会的他一开始应聘到一家电脑公司打工，由于前几年收入不高，曾几何时，租房生活是小王坚定不移的选择。作为新晋城人，小王大学毕业后参加工作的这几年时间里都是选择租房。随着将要步入婚姻殿堂，租房这样不太稳定的生活方式显然已经不适合他了，原本一直抱怨房价贵，觉得租房经济划算的小王也不得不从2012年开始四处看房。四五个月的看房过程也让他重新熟悉了晋城。“不去看房怎么买得到房”小王买房伊始就确立了总价原则，根据当时手头的情况，他确定自己可以接受的房屋面积在90-110平米范围内，总价在40万50万元左右，极限价格是55万元，无论如何都不能突破。现在买房的人都不可能离开网络。小王刚开始也是先在网上找房。在几个晋城本地的房产信息网站，小王选择总价40万50万元的房源并开始货比三家。然而让他失望的是，网上很多房源的真实性存在问题。“明明标着40万元的房子，打电话过去询问时就已不是这个价了，或者干脆说已经卖掉，中介会向你再推荐其他的房子。”经过几次折腾，小王放弃了“空对空”的折腾，而是脚踏实地地“跑盘”去了。从三四月的初春到七八月的仲夏，小王跑遍了晋城市区的大部分楼盘，几乎每个双休日都疲于奔命，经常都会接到几个中介的电话，身心俱疲的他一度就要放弃了。朋友的鼓励使他坚持了下来。“不行你就借点钱”、“买房是要看缘分的，不看房怎么买得到房？”市区的东南西北，尽管已经到晋城7年了，但平时由于工作和对本地房产市场不了解的原因，这次买房的经历才是他真正了解和熟悉晋城的过程。“我觉得买房的过程中我自己也在慢慢成长，对多个板块的地理位置、交通状况，实际房价甚至未来可能的波动都有了了解，甚至不亚于一些所谓的专家了。”现在回顾几个月前的经历，小王颇有点苦中作乐的感觉。不能光看“钱”，还要看“前”从新房到次新房，从低层住宅到高层住房，小王看过多少套房自己已记不清了。“看房真的是个体力活。”关键还不在于体力消耗，而在于精打细算的脑力消耗。小王的预算有点尴尬，买新房一般都是期房，如果购买的话两年后才能拿到钥匙，加上装修时间，少说也得在3年左右的时间了，明显赶不上结婚入住，买准现房一般在一年左右的时间，但现在市区各楼盘这样的房子也所剩无几，几乎已经出售，再买就是从别人手里交易了，这样的话和个人交易不是很放心，另外就是别人的付款方式不适合自己的情况。买现成的二手房，没拿到房产证的过户比较麻烦，拿到房产证的，时间不到5年各项交易费用又比较高，而且房东让一次性付款，这个让自己心有余力不足。“买房真的是一分价钱一分货，贵的房子是有贵的道理。”小王曾听中介介绍过一套次新房，从描述来看几乎是花好稻好，而且总价才40多万元甚至低于他的预算，然而实地一看却发现，这套房子紧挨着高架，用他的话来说“几乎是伸手就能摸到汽车”了。在反复比较后，小王把最后的目标选在了市区的东南板块。“其实买房最痛苦的阶段就是不确定区域，如果真的把区域定下来，就轻松多了。”尽管这里目前交通仍不算特别方便，但小王也只能先将就下。因为他了解过一些规划，以后政府会对此处进行一些规划，交通和生活配套设施方面也会慢慢好起来。“没有办法，买房有时不能只看钱，还要看前，也就是未来的发展。”现在，小王已经在此板块的某楼盘销售处交了订房的排号费，接下来就是等待开盘选房了。小王前几些日子和我聊的时候说现在和对象及家人也商量好了，一半年结婚时先回老家，平时在市里再租一段时间的房子住，心里的一块大石头基本落地了。回顾过去大半年的看房经历，他说：“其实买房也没有我原来想象中那么复杂，事先做好预算，多听朋友的意见，确定大致区域，多了解未来规划，这样就能让你的买房之旅轻松不少。”晋城式买房之晋城人：“即使小一点、远一点，也要有自己的房子”时值腊月，马上临近春节，小周所在公司放假已经20多天了，这段时间里他并没有通宵守在电脑前秒杀半价商品，而是不停搜索着晋城房地产新闻和二手房的相关信息，时不时会在QQ房产交流群里和大家交流一些买房的信息，小周下决心要在2013年上半年把买房的心事给“了结”了。“等老房子动迁了，父母分一套，我们分一套，房子根本就不是个事儿。”2010年，当女友第一次提起婚房和未来，小周的这句话为这对小情侣勾画了一副不错的规划蓝图。此后两年，虽然晋城房价出现了大幅攀升，但有着动迁预期的小周依然淡定。直到2012年夏天，当女友突然提出分手时，小周开始慌了。小周事后反省认为，在一起多年的女友“闪电”分手且态度坚决，纵然是由多重因素造成的，但因房子问题引发的矛盾是其中比较主要的。小周告诉笔者，这些年来每次上门，女方家长总会或旁敲侧击或直截了当地询问今后婚房的安排问题。“她本人其实并不特别在意，但也多次说起过父母在房子问题上给她不小的压力。”为了房子的事，他们已有过多次争执，但小周仍然坚持自己的计划，并未特别在意可能存在的后遗症。面对4年的感情即将告吹，小周开始作最后的挽回。“在她提出分手后不久，我就开始张罗着准备买房了，但眼见2010年时单价不到4000元/平米的房子，如今飞涨到了5500元/平米朝上，这不仅意味着我工作以来的所有收入还不够填上房价的涨幅，更要背上几十年的债务变成房奴，我又犹豫了。”由于小周迟迟没有实际行动，这段感情终于还是划上了句号。“离开的时候，她的一句我等不起了让我很伤心，但却又感到无奈。”在随后的几个月里，“空窗期”的小周也有过一两次相亲经历，但女方得知他目前还没有属于自己的房子后，无一例外没有了下文。而就在前段时间，小周得知前女友即将结婚的消息，这让他深深受到了刺激。小周给自己定了个目标，2013年上半年一定要买房。“即使小一点、远一点，也要有自己的房子。”对于小周的情感遭遇，他身边要好朋友的态度莫衷一是。有的朋友认为，4年多的感情因房子而告吹确实非常令人惋惜，但小周从中也应当吸取教训。“既然女方此前一再提出房子的诉求，小周应当及时设身处地去作考虑，而不是一味坚持自己的想法，在有条件的情况下照顾到另一方的感受。”也有朋友则认为，既然前一段感情已经结束了，小周应当抓紧时间提升自己，目前执意买房“有欠理性”。“现在的房价依然处在高位，并不是买房的最佳时机。现在如此冲动，以后难免还会后悔。”有朋友担心。晋城式购房：购买力超出想象晋城目前房产市场的特质1、由于高房价及传统观念，晋城式购房多为大家庭集体行动，购房首付预算常常要举父母、子女等全家成员之力。因此判断晋城购房者的购买力不能简单用购房者的工作年龄、收入水平来衡量。或者说，家庭背景在很大程度上决定了购买力。2、需求结构复杂，刚需占主流。许多传统观念根深蒂固，比如成家立业先得买房，年轻人中多出现“刚需”一族，并且占据着市场主流。这导致许多人买房的初衷并不是纯粹考虑自住。所以关心价格、关心升值潜力、关心地段者，远远比关心房子自身的质量、关心舒适度的人要更多。3、地段高于一切。在晋城，由于近几年市区人口增多，土地资源稀缺。地段的好坏往往决定了房子的价值。多数购房者认可房子价值的首要因素是地段。晋城购房模式或将呈现的演变趋势需求去投资化，住宅市场回归自住。过去购房者所考虑的升值潜力等因素或将逐渐弱化，而会更加关注居住的品质。卖方市场或将被打破，交易期可能会延长。过去晋城的住宅市场是纯粹的卖方市场，因此过去的晋城式购房是排着队等买房，买房交易往往是分分秒秒的事情。但随着目前晋城房价的升高，房价已超出大家的购买能力，供需关系虽然还较明显，但承受力的因素会导致销售滞缓。购房周边化。由于晋城城市的主体规划，交通、商业、教育、医疗、商务等配套逐渐向老城区周边进行延伸，以及未来市场供应结构的转变，住宅市场周边化的趋势越来越明显。晋城购房主场分析晋城式购房对板块是有影响的，而且由于消费观念、居住习惯等因素使得这种影响从近些年的热点板块中最为直接、集中的体现出来。根据晋城房产网对全市多个二手房板块的监测显示，从2008年起，泽州北路、开发区、凤西广场附近、白水街等板块较受青睐。从上述板块看，大部分都是近些年迅速发展起来的刚需基地，除了自身板块的建设发展外，还与刚性购房者的置业观念有关，如在成家之前需买房、解决孩子就学问题等。随着晋城城市化进程的快速发展，市区周边购房的趋势已愈演愈烈，除了受到房价的制约因素外，市区周边在交通、配套、居住环境等软硬件设施的完善化，已逐渐动摇了房价在晋城式购房中的首要位置。根据晋城房产网对近几年购房者反馈，越来越多的购房者已开始将居住的舒适度推向首要考虑因素。从总价段数据分析的情况看，目前刚性置业是购房大军的主力群，而在这些购房者中，价位在45万60万元的楼盘最好卖。同样的，受到晋城式置业者青睐的二手房主要有以下3种：1、议价幅度达10%左右；2、产权完整、可以过户；3、总价低、配套交通完善的刚性楼盘。而近期二手房市场整体表现还不太乐观，这主要在于买卖双方还在进行深度对弈。说说晋城式买房模式几年前经常有人称，在中国，“丈母娘”是推高房价的一个重要原因，在晋城也经常会听到很多年轻购房者这么说。因为大凡年轻人结婚，丈母娘总会要求女婿首先要有房，这便迫使女婿不得不省吃俭用将买房列为头等大事。这番言论在当时是被作为一种信口开河的笑话广为流传的，但不管“丈母娘因素”对房价究竟有没有影响，至少它反映了一个事实，即房地产市场是一个具有很强地域文化特征的特殊市场，很难“标准化”。所谓“晋城式购房”，目前在本市有一个最为显著的特点，也可以叫做模式：年轻人结婚买房，男方父母承担首付费用