郑州清华园SOHO广场-红场融资模式分析.doc

郑州清华园SOHO广场-红场融资模式分析【郑州清华园SOHO广场】开发商：郑州清华园房地产开发有限公司所在区域：金水区楼盘地址：金水路与南阳路交叉口（原邙山区政府南）类别：高层价格：3400元/平米总建筑面积：12.7万平米项目介绍：SOHO广场地处市政大道金水路与都会动脉南阳路之铂金纽带，身居四大商圈之核心。前守绵绵金水河，左右得三大城市公园（人民公园、碧沙岗公园、紫荆山公园）相互扶持。总建筑面积12.7万平米，分二期开发，总投资4亿元人民币，总投放千余户商住两用的酒店式办公、公寓小户型；4万余平米的产权式餐饮/娱乐/休闲主题商业街区，商业规划为西餐、酒吧、咖啡馆、中餐、快餐、健身中心、SPA、语言、音乐、舞蹈等品牌、风味特色的加盟店、培训基地。【郑州清华园SOHO广场-红场】位于郑州清华园SOHO广场第一期工程的1-6层，单层面积2200平方米，共计商业面积13200平方米。框架结构。【红场融资模式】1、采用试投资协议，避开银行的融资高门槛。红场采用与客户签订商业试投资协议，避开了银行对于商业按揭的审查和较长的批复周期，可以直接得到资金。这样的合同具备法律效力，客户也普遍认可；2、合同明确责权利关系，清华园房地产公司作为甲方承担连带责任。商业试投资协议责权利明确，规范了包括甲乙丙三方的权利和义务。清华园房地产公司作为甲方，监督丙方商业代理公司的行为，并承担连带的赔偿责任。客户作为乙方在合约期内不得干预丙方的经营。丙方为水木润天商业管理公司，其负责商业招商、运行和对于乙方的收益回报。3、商业投资回报7%、8%、9%，逐年递增。红场商业承诺给予业主方按年度的投资回报，第一年为总投资的7%，第二年为8%，第三年为9%。投资回报按季度返还，业主需支付丙方物业管理费，金额为年投资回报的5%，在每年的最后一个季度缴纳。4、“不中就退”的合同解除条款。红场商业提出了“不中就退”的退出方式。商业试投资协议的有效期为三年，在每一年的特定时期都可解除协议，解除合同的前提是每整数年提前两个月提出申请，整年后七天办理退款。5、协议可转为正式商品房购买合同。如果客户自愿，商业试投资协议可以转化为正式的商品房购买合同。如果第一年内签订正式合同，则按协议原价签订合同，第一年到第二年间，则在协议价基础上加价5%，第二年至第三年则加价10%。【红场融资测算】本次开盘销售，红场共推出一、三、六层销售，融资金额测算如下：楼层售价（元/平方米）单层面积（平方米）销售额（万元）一1800021003780三750022001650六40002200880合计6310【融资模式分析】1、融资目的明确，为了二期工程的开发。郑州清华园SOHO广场总建面积12.7万平米，二期工程尚有8万平米的建筑面积，如果按照建筑成本测算，清华园公司须投入约1.2亿的资金。这么大的资金投入，加上近期融资的环境不佳，使得清华园公司在虚拟产权商业上动脑筋。2、融资的关键环节在商业试投资协议上面。虚拟产权商业在郑州还有市场，但问题是银行审批较难，资金到位时间长。清华园公司避开商业销售的正式合同，转向与客户签订商业试投资协议，缩短资金到位的时间。3、无论客户签订正式合同还是短期投资，基本不会影响融资的效果。从商业试投资协议上看，如果客户与清华园签订正式合同，是办理手续的问题，不影响资金的流向；如果客户退出协议，清华