迎宾花苑项目计划书.doc

第一部分 市场环境分析卢龙县概况卢龙县地处河北省东北部、隶属于秦皇岛市，总面积961平方公里，全县辖12个乡镇、548个行政村，总人口41.5万人，其中农业人口38万人。1、自然资源卢龙县属暖温带大陆性季风气候区，四季分明。年平均气温10.7，降水725mm，雨量充沛，全县耕地面积64万亩，草场4万亩，林地面积44万亩，森林覆盖率31.5%。卢龙县有丰富的矿产资源。已初步探明金属和非金属矿产34种，矿产产地137处，以砂石为主。建筑砂储量3.4亿吨，碳酸钙含量80%以上的石灰石储量1.2亿吨，花岗岩储量30万立方米，白云石、硅石、重晶石等储量也很丰富。铁、金、油母页岩等也有一定储量。主要矿产资源具有很好的开发条件。卢龙县果树栽培历史悠久，全县果树面积13万亩，其中干果3万亩。果品产量7200多万吨，以“石门核桃”最为有名。板栗、李子、红杏等也很有名。卢龙县水资源丰富。境内有洋河、饮马河等六条主要河流，建国以来，全县经过几代人的努力，修建了被誉为“群星落地”的121座小水库，开挖了被誉为“银河下凡”的68.6公里长的引清大渠，使全县一半以上的耕地成为水浇地。2、经济概况到1998年底，全县国内生产总值达到26.8亿元，其中一、二、三次产业增加值分别为9.8亿元、8.7亿元、8.2亿元，第三产业增加值占国内生产总值的30.7%；社会商品零售额达到57091万元；县财政收入实现8519万元，其中地方性财政收入6397万元。卢龙县是传统的农业县，甘薯、酒葡萄、畜牧养殖被列为全县农业产业化三条主线。卢龙县工业门类较为齐全，现已初步形成符合当地特色的生产体系。全县县办工业52家，有化工、机械、水泥、陶瓷等4个工业门类。主要产品350多种，全县有乡镇企业1万多家，从业近5万人，1998年总产值24亿元。3、特色产业卢龙县是华北地区最大的甘薯产区，其最具特色的擦黑农业就是甘薯生产加工。卢龙甘薯栽植面积多年来稳定在30万亩左右，1998年鲜薯总产量达到6.86亿公斤，为开发薯制品提供了丰富的资源。卢龙县大力推进甘薯产业化进程。全县现有薯制品加工企业18家，固定资产近3500万元，年生产能力达2.6万吨；有粉条、粉皮加工专业村115个，加工大户29500个，民间小型加工机械厂50多家，已形成“小规模、大群体”的加工格局。卢龙薯制品品种有13种以上，形成了两大系列：一是化工产品系列。其中柠檬酸钠填补了国内空白。二是食品加工系列。除淀粉、粉条、粉丝、粉皮外，还有冷面、薯罐头、薯脯、薯酱、金属片、薯叶柄、薯枣、膨化薯片等产品。1996年卢龙县被命名为“中国甘薯之乡”。第二部分 卢龙县住宅现状分析卢龙县90%以上新建住宅为集资建房项目，状况随着政府对房地产业的各种扶持政策出台，成都的房地产市场空前活跃起来。总的来说，目前的成都房地产开发存在着这样一个特点：一方面是商品房总体开发量大，积压情况严重；另一方面是商品房有效供应严重不足，消费者买不到所需的房子。在这种市场条件下，开发商只有切实的从市场的需求出发，从消费者的需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才能在竞争中取胜。第三部分 迎宾花苑项目分析一、 项目概况本案位于卢龙县迎宾大道旁，总建筑面积十余万平米，。毗邻即将落成的县级行政部门，堪称未来的城市中心。社区配套完备，环境优雅，人文景观设计匠心独具。本案的落成受到卢龙政府领导的关心和支持，为卢龙县重点工程，同时也是卢龙县的康居示范小区。本案在当地属大体量楼盘，共分三期开发。项目周期较长，对市场的应变能力较弱，如不能实现快速销售，风险很大，更会增加项目成本，缩小利润空间，因此，本案必须准确定位，把握春季售房良机，一气呵成。二、项目SWOT分析1、 项目优势：位置：位于未来卢龙县城市中心，紧邻新县委、县政府、土地局、国税局、邮政局、劳动局及长途汽车站；规模：10万平米生活社区，是卢龙县最大规模的住宅社区；交通：距京沈高速咫尺之遥，紧邻102国道，交通便利，四通八达。价位：高质低价，近乎人意。在全市房价涨声一片的形势下,却没有大规模提价。人文：毗邻卢龙镇中学、卢龙县职业高中，文化气息较浓。配套：医疗、教育、邮政及餐饮娱乐等配套设施基本齐全，具备成熟的居住社区环境，具有居住生活的便利性；小区内部设有会所及休闲健身场所。环境：社区环境优雅，绿化率达34.5%，提供了居住的舒适性，并成为居民休闲、健身、放松心境佳地。物业：优良的物业服务水准，倡导高质低价的物业取费。户型：全部南北朝向，层高2.8米，冬暖夏凉。进度：项目为现房，可亲身感受产品成熟价值，周边可扩充性强。2、项目劣势本案没有提供按揭贷款，让很多有购房需求但经济实力不强的购房人望而却步；本案周边商业配套不完善，离超市、市场较远，生活不便。产品定位不明晰，没有强有力的广告支持，销售没有一鼓作气，属自然销售；本案缺乏卖点引导，销售人员没有经过专业培训，现场掌控能力不强；集资项目较多，对本案冲击很大。3、项目机会区域内优质楼盘相对缺乏，规模偏小，社区归属感不强，居住环境营造不够，本案在建筑风格、单体设计、园林景观设计、社区归属感营造、产品细节设计等方面已形成先天的优势。县政府及各大政府机构在一年之内均在此“安营扎寨”，此区域将是卢龙县未来的“城市之心”。由于楼盘先天优势已然具备，再加以后期的准确定位及正确的广告引导，此楼盘必定炙手可热，成为卢龙县首屈一指的示范型小区。项目竞争对手项目判断经过如上SWOT分析，我们可以看到本案优缺点都十分明显，本案所处的现环境并未形成规模配套，很多前瞻性的规划远景都是要通过强有力的宣传和造势来进行渗透引导的，显然在这方面，本案做得很不够。产品的目标客户群分析和产品本身的定位主题思路不清晰，导致本案卖点没有冲击力，项目没有形成影响力。不能办理银行按揭，挡住了很多低收入人群的置业梦想，对于目前的剩余产品必须寻求产品差异化策略，来提升产品品质，倡导完整产品销售理念，低首付冲击市场，以实现快速销售，加快资金回笼。第四部分 迎宾花苑项目定位一、 定位分析“城市之心”“”二、 战略思路倡导“完整产品，一站置业”提升产品价值，使本案与周边同质产品拉开档次建立银行按揭贷款，降低置业门槛，调动消费者的购房热情； 完善物业，使物业服务更具人性化，追求星级物业服务标准，低收费。推广小区配套完善，暖气费低于市场价格每平米2元的取费标准，增加广告推广投入，增设“看房车”，也可在县中心设置售楼中心借助嘉福样板房配套中心设计样板房，提升产品的视觉冲击力业主联谊会及各种宣传促销活动加之专业团队的整合营销打造健康主题社区，主张自由、舒适、的生活w 住在核心里（光谷中心、教育中心、交通重心）w 住在从容里（东西方文化、精神体现、物质体现、网络智能化）w 住在现代里（物业形态、装修标准、户型设计、晋A标准）w 住在细节里（商业配套、动静一线）w 住在风水里（地气斐然的光谷中心；文脉氤氲的百年学府街）w 住在春天