苏州工业园区商品住宅维修基金管理办法.doc

苏州工业园区商品住宅维修基金管理办法第一条（目的和依据）为了加强苏州工业园区商品住宅维修基金的管理，保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据物业管理条例、江苏省物业管理条例和苏州市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法等规定，制定本办法。第二条（适用范围）苏州工业园区行政区域内商品住宅维修基金（以下简称维修基金）的设立、使用和管理，适用本办法。第三条（管理部门）苏州工业园区国土房产局和财政税务局是苏州工业园区行政区域范围内维修基金管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施，依照本办法对维修基金的设立和使用进行监督管理。第四条（维修基金的设立）维修基金为分次性归集。新建商品住宅应当设立维修基金，首期维修基金由购房者在购房时按购房款的规定比例交存。维修基金不足时，由业主根据业主会议决定补足或续筹。商品住宅出售时未设立维修基金的，业主大会或者业主代表大会可以决定设立。业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按照业主大会或者业主代表大会决定的标准交纳首期维修基金。维修基金归业主所有，由业主委员会统一使用。业主转让房屋所有权时，其维修基金余额随房屋所有权同时转移。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应当将维修基金余额退还给业主。第五条（维修基金专户的开立）一个物业管理区域建立的维修基金属该物业管理区域的全体业主所有，在业主委员会未建立前由房产主管部门或者其指定机构代为监管，业主委员会建立后条件成熟的也可以交由业主委员会自主管理，本息归业主所有。维修基金实行“收支两条线”管理。收入账户用于归集维修基金，不得办理支出业务；支出账户用于维修基金的专项支出，不得办理收入业务。房产主管部门应当与本市商业银行(以下称专户银行)签订委托协议，开立维修基金专户，由专户银行办理维修基金的归集、结算、记账等业务，房产主管部门负责维修基金的使用审批和运作监管。业主委员会成立后经房产主管部门同意由业主委员会自行管理维修基金的，业主委员会也应当与本市商业银行（以下称受托银行）签订委托协议，开立维修基金账户。专户银行和受托银行要保证维修基金的增值和安全，维修基金闲置时除可用于购买国债、国有银行的金融债券或者办理国有银行的定期储蓄外，严禁挪作他用。维修基金专户的开立，应当以一个物业管理区域为单位，应当按幢、按单元、按户建立明细账。第六条（首期维修基金的交纳时限）新建商品住宅的购房者的首期维修基金，应当在办理房地产权变更登记前将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。新建商品住宅办理房地产初始登记时尚未出售的商品住宅，建设单位应当将尚未出售的商品住宅按已销售房屋平均价格规定比例预交首期维修基金，存入专户银行。业主大会或者业主代表大会决定设立首期维修基金的，全体业主应当按业主大会或者业主代表大会规定的时限，将首期维修基金存入规定的受托银行。新建商品住宅的建设单位和购房者在办理新建商品住宅所有权初始登记、房地产产权变更登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行的维修基金收款凭证。不按办法规定缴纳维修基金的，房地产产权管理部门不得为其办理房产权属证书。第七条（首期维修基金交存情况的核查和公布）房产主管部门应当定期核查首期维修基金的交存情况，并每年公布一次。第八条（前期物业维修和更新费用的承担）业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由建设单位或物业管理企业承担。第九条（开立维修基金账户提交的文件和资料）业主委员会自行管理维修基金的，应当与本市商业银行签订委托协议，开设维修基金账户。业主委员会开立维修基金账户时，应当提交下列文件和资料：（一）受托申请书；（二）房产主管部门批准业主委员会自行管理维修基金的文件；（三）业主委员会备案确认的有关文件；（四）业主分户清册；（五）业主委员会主任、副主任私章和业主委员会财务专用章的印鉴；（六）物业管理服务合同。前款规定的业主分户清册由房产主管部门经核对后向业主委员会提供。业主分户清册的格式，由房产主管部门会同有关部门制定。业主委员会委托物业管理企业办理受托手续的，还应当提交书面委托书。第十条（维修基金的划转）业主委员会开立维修基金账户后，应当通知房产主管部门将维修基金专户中已收取该物业管理区域首期维修基金的本息划转至业主委员会的维修基金账户。第十一条（纳入维修基金的收益）业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，可以适当充入维修基金账户，归全体业主共同所有，并设立单独账目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。第十二条（维修基金的用途）维修基金按照“业主所有、民主决策、专户储存，政府监督使用”的原则进行管理。实行专款专用，按幢建账，按幢使用，按户核算。维修基金的使用，执行物业管理企业财务管理规定（财政部财基字19987号），专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。第十三条（住宅小区维修基金使用计划）住宅小区的物业管理企业应当根据小区现状及管理需要，于每年年初向房产主管部门报送经业主委员会审议的年度小区维修计划、实施方案。维修计划、实施方案应当包含：项目名称、项目地址、方案说明、实施时间、所需金额以及维修基金不够列支时的分摊筹措办法等内容。第十四条（维修基金的使用程序）物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，维修基金的使用应当事先征得业主委员会书面同意。物业管理企业需使用维修基金维修住宅共用部位共用设施设备时，按下列办法办理：（一）物业管理企业根据实际需要向小区业主委员会提出申请，经相关区域三分之二以上业主同意后，填写房产主管部门统一印制的委托单，物业管理企业对需要维修的项目作出预（决）算，并将预（决）算书报业主委员会审核同意（是否经专门机构审核预决算，由业主委员会决定）后，由业主委员会签填“使用维修基金申报表”，报房产主管部门批准划拨维修费用。（二）突发性事件抢修项目由维修责任单位先行维修，按程序补办手续后，填写房产主管部门统一印制的报修单，经小区业主委员会或房屋产权所有人确认，签填“使用维修基金申报表”，报房产主管部门批准划拨维修费用。第十五条（大修、改造、更新项目时使用维修基金程序）大修、改造、更新项目须动支维修基金的，物业管理企业应当向业主委员会提供以下材料：（一）物业管理企业法定代表人签字盖章的使用申请；（二）该项目有关图纸、预算材料；（三）维修工程监理单位的资料；（四）维修基金不足使用时的筹措方式；（五）维修项目的保修责任。业主委员会在接到物业管理企业涉及大修、改造、更新项目须动支维修基金使用申请后的15天内召集业主委员会会议审议。经相关区域三分之二以上业主同意后，由业主委员会向房产主管部门提出申请。房产主管部门在接到申请的7天内完成审批工作。业主委员会会议不同意物业管理企业使用申请的，业主委员会应当书面通知物业管理企业。业主委员会会议不同意使用维修基金，物业管理企业认为有充足理由或该项目实施与否涉及国家有关规定的，可以向房产主管部门提出申请，经房产主管部门审核，同意其申请的，业主委员会必须执行。业主委员会拒不执行的，由房产主管部门通知受托银行将该项目维修基金直接划给物业管理企业使用，并通报业主委员会。住宅共用部位共用设施设备的大修、改造、更新标准执行国家建设部有关标准。第十六条（房屋督修）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，房产主管部门应当督促业主和业主委员会限期维修；逾期不维修的，房产主管部门可以组织代为维修，其费用由房屋所有人承担，或者按规定在维修基金中列支。第十七条（维修基金列支的范围和方式）物业管理企业应当认真做好各项维护保养工作，属物业管理企业玩忽职守造成设备设施需要大修更新的，由物业管理企业负全部责任，不得动用维修基金。物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可以在维修基金中列支。物业管理企业凭房产主管部门已签署同意的“使用维修基金申报表”和加盖业主委员会公章和业主委员会主任、副主任私章的财务结算凭证到受托银行支取费用。物业管理企业应当向受托银行提交按户分摊费用清单，受托银行应当协助维修金额的分摊计账工作。维修项目结束后，物业管理企业应当在住宅小区明显位置将维修基金动用情况向业主张榜公布。物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支：（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。其中一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。（二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，分别由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。第十八条（维修基金账目的核对和公布）业主委员会或者其委托的管理单位应当每半年与受托银行核对维修基金账目，并将维修基金交纳、使用和结存的金额、维修基金使用和管理的其他有关情况每年向全体业主公布一次。业主对公布的维修基金账目情况有异议的，可以要求业主委员会或者其委托的管理单位提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。受托银行应当每季向业主委员会发送维修基金账户对账单，每年向全体业主发送维修基金分户对账单。业主委员会和业主可以向受托银行查询其账户或者分户账的情况。第十九条（维修基金的再次筹集）一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金30%时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的物业管理公司实施。再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表大会讨论通过。业主委员会可以在业主公约中约定欠交维修基金的追交办法。第二十条（房屋转让时维修基金的处理）房屋转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，随房屋所有权同时过户。由房屋受让人向原业主支付；房屋转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。第二十一条（维修基金账户的变更）有下列情形之一的，业主委员会应当向受托银行办理维修基金账户的有关变更手续：（一）物业管理区域发生调整的；（二）业主委员会主任、副主任发生更换的；（三）所委托的管理单位发生变更的。第二十二条（维修基金账户的注销）因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明、业主委员会的证明和房产主管部门的批准文件，向受托银行提取其维修基金分户账中的剩余款额，并办理分户账注销手续。第二十三条（投诉）房产主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。第二十四条（法律责任）房地产开发企业或者物业管理企业违反本办法规定的，由房产主管部门按照物业管理条例的有关规定予以处理；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。业主委员会或者业主委员会成员违反本办法规定，侵占应当存入维修基金账户的经营服务收益或者挪用维修基金的，由房产主管部门责令限期改正，并通告全体业主；业主