容基尚城国际商铺分割方案

【 容基 尚城国际 】 商业铺位分割及营销策略方案 二八年六月 【 容基 尚城国际 】 contents 一、项目背景 二、商业铺位划分方案 三、商业营销方案 【 容基 尚城国际 】 一、项目背景 区位背景： 区域发展： 富平城市未来发展之心，前景和价值空间良好。 市场背景 ： 富平缺乏满足中高档消费阶层需求的产品，本项目可填补此空白！ 市场购买承受能力不强（ 50万以内接受度大），迎合意味着调整！ 项目建设、商圈成熟需要时间， 项目现阶段较人民路等商圈有较大差距， 市场 对项目的发展空间和价值潜力的认可尚需要引导，不能过于乐观。 1、项目商业背景 【 容基 尚城国际 】 商业地产利润关系 商业利润的实现 招商 销售 经营 管理 市场 产品 投资者 经营者 消费者 后期经营及管理 支撑点 【 容基 尚城国际 】 首先， 扩大购买客户群 其次， 被客户认可接受 最后， 良好销售、实现预期目标 销售策略： 【 容基 尚城国际 】 扩大客群，增强认知，实现目标？ 问题： 1、铺位大，总价高，如何最合理的降低单体面积？ 2、二层为县级市场销售难点，如何被客户接受？ （交通不便、对消费者缺乏足够的吸引力） 途径： 根据市场购买 承受力 及消费习惯进行铺位划分， 设计出符合客户需求的产品， 扩大购买客户群 How ？ 【 容基 尚城国际 】 一层为独立店面，二层为购物商场 二、商业铺位划分方案 互为整体，各自独立 一二层分开 【 容基 尚城国际 】 1、 认知度高： 整体上缩小了商铺的单体面积，总价降低，易于被客户所接受， 利于销售。 2、 价格提升： 通过一、二层分开划分，更有利于一层价格空间的提升 3、 利于销售： 裙楼剪力墙结构不利于商业布局，如连带二层则面积大，则销售 难度更大，分开销售可减少其销售难度。 4、 分解压力： 通过对二层铺位进行合理的划分和业态定位，结合项目总体商业 形象，通过招商操作，来提升二层的价值空间，来引导客户购买。 利好分析 【 容基 尚城国际 】 一层铺位分割方案 【 容基 尚城国际 】 分割思路： 以科学的商业人流导向设计，结合自身柱距要求，以控制销售总价、利于商业销售为出发点。 二层铺位分割方案 【 容基 尚城国际 】 人流动线： 8.5米宽的主楼梯通道、临富昌路主干道，配 2部踏步扶梯直通二层，解决垂直交通问题，并起到很好的吸引和聚集人气、便于商业经营的作用； 人流主动线以中心为聚集向周围发散，通道 2米，形成良好的人流交通导向和合理的动线； 南面裙楼处设计了 2条人流路线，扩大了此区域人流的导向性和便利性； 2部 2米宽的次楼梯（可起消防通道作用）临步行街，使二层与项目一层内外形成交通回流，保证铺铺有连通。 二层铺位分割方案 【 容基 尚城国际 】 适合经营 ：铺位开间为 4.25，进深分别为 9.17、 7.17、 6.4为主，西边为少 量 4.4小进深，铺位面积的比例能够迎合客群。现有铺位划分为最小单元， 可自由组合，满足多种需求，调整灵活性强。 卫生间位置： 在二层南边剪力墙部分划分 30平米左右的卫生间位置，可满足商城使用需要。 价值提高： 二层的整体划分，有利于二层的销售和价格的提升。 扩大客群： 通过本划分，降低了购买门槛，扩大了购买群体。 本方案划分的小铺，其低总价增强了对大众投资客户的吸引力。 【 容基 尚城国际 】 二层商铺面积区间 A区： 39-60平米 B区： 30-47平米 C区： 27-42平米 D区： 14-20平米 （不含公摊） 【 容基 尚城国际 】 a. 2部室外自动扶梯（ 12米）每部按： 17万 2=34万 =85元 / b. 2层提供户式分体空调按： 80元 / c. 每铺防火隔墙安装到位、预留门洞及门头，地面毛胚， 公共区及走廊的顶、地装修按： 60元 / 合计： 2层每平方米约增加投资 230元 / ，约需要 100万左右 商场相关硬件配套费用概算 以上价格概算，仅供参考，具体价格根据对质量和品牌的不同要求有很大差别 形象定位： 独立主力品牌店 +回廊式精品商城 中高档精品购物广场 【 容基 尚城国际 】 首先，扩大购买客户群 其次，被客户认可接受 最后，良好销售、实现预期目标 项目销售思路： 【 容基 尚城国际 】 被客户认可接受 问题： 1、 项目前景良好，但成熟需要时间，如何被客户广泛接受？ 2、二层铺位划分适合了市场的购买能力，但如何使其产生信心进行购买？ 3、如何让项目的价值得到提升，并被认可？ 途径： 通过 招商， 来打造项目商业 氛围 ，展现出项目的价值，使客户对项目的价值和增值前景产生信心保障； How ？ 【 容基 尚城国际 】 三、项目招商策略 招商 面积 定位： -2400平米 1、总体招租 30%，符合商业 37运营黄金比例，效能最佳。 2、达到 30%的招商、招商品牌店当具有一定的数量后（如 10家以上），其对项 目的商业氛围营造和价值体现才能起到一个较好的效果，其对 2层的商业 经营和投资价值所起到的带动作用才比较明显，对客户产生较强的吸引力。 招商的目的 -提升价值、吸引投资 -最终销售 【 容基 尚城国际 】 招商 裙楼部分 20%，约 1600平米，以超市为第一目标（ 500-1000平米，招入群楼最佳 ），其它目标主要为：金融机构、美容院、快餐食品、茶秀等 二层招商占 10%，约 800平米， 10家以上的主力品牌店，目的为二层商场销售服务。 理由：裙楼布局不规正，不利于经营，销售相对难度偏大；招商比例放大，留出好铺位，以实现更好收益；招商带动项目整体商业氛围后，则其价值也随之上涨，可实现更大价值。 备注：此为理想计划，实际为根据招商情况进行调整；超市以面积为要求；二层品牌店以数量为要求； 比例 30% 【 容基 尚城国际 】 业态建议： 群楼 以 超市 、金融、通信、浴足、茶秀、餐饮类为主，适合大众消费人群 1、 2层 主要业态以精品服饰为主，满足富平中高档消费人群 购物中心黄金业态比例为： 零售业 55%，餐饮 20%， 25%休闲娱乐 【 容基 尚城国际 】 一层业态分布 A区：休闲区：浴足、茶秀、美容美体 B区：品牌区：服饰、主力品牌店 C区：时尚区：休闲时尚品牌，饰品，音像 D区：综合区：通信、金融、餐饮 E区：主力超市 【 容基 尚城国际 】 二层业态分布 A区：精品区：精品男女服装、化妆品、装饰品 B区：时尚区：男女皮鞋、箱包皮具类 C区：童装区：孕妇装、童装、床上用品、少儿用品类 【 容基 尚城国际 】 首先，扩大购买客户群 其次，被客户认可接受 最后，良好销售、实现预期目标 项目销售思路： 【 容基 尚城国际 】 最后，良好销售、实现预期目标 思路： 1、那种 销售方式适合本项目？ 2、销售价格的预期目标？ 2、招商节点如何与销售进行结合，促进销售？ 3、招商效果不理想该如何应对？ 【 容基 尚城国际 】 带租约销售、固定投资回报销售、售后返租 . 商业销售形式多样，但，最终实现销售，最终利润最大化 四、销售策略 通过招商，最终实现销售 建议：已招商的部分（如主力品牌）前期不销售，等商业成熟后再进行销售 【 容基 尚城国际 】 租 金水平： 招商为本项目的重点，对项目影响重大，本租金为招商的报价，在 实际招商中，根据不同对象制定灵活招商政策，针对超市等一些品 牌度高、带动作用强的商家，可以根据商谈情况，给予较大的优惠。 （例：低租金、零租金、送装修期等） 租赁合同年限： 3年（主力店及重要品牌店除外） 普通 3年期商家为：租金从第 2年开始年递增 10%， 3年到期后根据 市场行情确定。 1层 35元 / /月， 2层 20元 / /月 【 容基 尚城国际 】 销 售 价格： 根据市场摸底和调研，通过对现有富平商业街的对比分析，结合本项目产品特征，通过招商的带动，本项目的商业销售均价建议为 4600元 /平米 。 一层： 5500元 /平米 二层： 3700元 /平米（成本增加、招商带动、单价高、总价低） 2层铺位价格约在 30万以内） 注：招商的成果直接影响到客户对项目的关注和接受程度，影响到项目销售价格的预期实现（尤其是对二层的影响）。 【 容基 尚城国际 】 经验观点： 招商目的：是为了营造一个具有良好升值空间和前景的整体形象，打造项目的商业氛围和经营前景，从而能够吸引客户关注和购买，使项目销售价格达到预期目标 招商造势是从为配合项目销售、和招商不确定因素多等原因考虑而采取的一种策略，实