资产评估复习参考资料.doc

例题 1 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2009年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。ABCD坐落 略略略略所处地区繁华区域繁华区域繁华区域繁华区域用途商业商业商业商业土地类型熟地熟地熟地熟地价格（元/M2）155012001400交易日期2008、102008、122009、52009、12面积（M2）1800200022003000形状规则规则规则规则地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备完备完备完备交通状况很好良好良好很好剩余使用年限35303035容积率54.54.551、进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2、进行交易时间修正根据调查，2008年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数114/1001.14交易实例B交易时间修正系数112/1001.12交易实例C交易时间修正系数107/1001.073、进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：交易实例B区域因素修正系数100/861.163交易实例C区域因素修正系数100/931.0754、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在45之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数110/1001.1个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数1.030.96591.00.995 交易实例B的个别因素修正系数1.031.01.11.133 交易实例C的个别因素修正系数1.030.96591.11.0945.计算比准价格 A1,5501.01.141.00.9951,758（元/ M2 ） B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/ M2 ） C1,4001.01.071.0751.0941,762（元/ M2 ）6.采用算术平均法求得评估结果 因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果： 待估宗地评估价值（单价）（1,7581,7711,762）/31,764（元/ M2 ） 待估宗地评估价值（总价）1,7643,0005,292,000元例题 2某企业2000年购入一台设备，账面原值为30,0000元，2005年和2007年进行两次更新改造，当年投资分别为3,0000元和2,0000元，2010年对该设备进行评估。假定：从2000年至2010年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率第一步，调整计算现时成本。投资日期(年) 原始投资额（元） 价格变动系数 现行成本（元） 2000 300,0002.60 780,000 2005 30,0001.61 48,3002007 20,000 1.33 26,600合计 350,000854,900 第二步，计算加权更新成本投资日期(年) 现行成本（元） 投资年限 加权更新成本（元） 2000780,000 10 7,800,0002005 48,300 5 241,500 2007 26,600 3 79,800 合计 854,9008,121,300 第三步，计算加权投资年限 第四步，计算成新率成新率7(9.57)100%42%例题 3某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额。被评估控制装置的功能性损耗测算如下：（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额: (74)12,00036,000元（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额: 36,000(133%)24,120元（3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营 成本净额折现累加，估算其功能性损耗额: 24,120(P/A，10%，3)24,1202.486959,984元题型：判断、选择、填空、计算1、资产：特定权利主体拥有或控制的，能以货币计算的，能给经济主体带来经济收益的经济资源（了解）。资产分类 存在形态 有形资产、无形资产 资产可否移动 动产、不动产 资产能否独立存在 可确指资产、不可确指资产2、资产评估：评估机构根据特定的目的遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现实价格进行评定和估算，其核心是对资产在某一时（评估基准日）总的价格进行估算。3、资产评估的特点：市场性、公正性、专业性、咨询性4、资产评估的作用：咨询、管理、鉴证（了解）5、资产评估的主体：从业人员和评估机构 按职业范围可分为：综合资产评估机构、专项资产评估机构 资产评估的客体：被评估的各类资产，即资产评估的具体对象6、资产评估的目的 一般目的 资产评估时总的公允价值特殊目的 资产评估为满足特定资产业务的需求而进行的，如资产转让、企业兼并等。7、资产评估的前提假设：（1）交易假设：假设所有准备评估的资产处于交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件模拟市场进行估价；（2）公开市场假设 公开市场充分发达与完善的市场，有自愿的买者和卖者得竞争市场；（3）持续使用假设：首先设定资产正处于使用状态，其次根据有关数据和信息推断资产将继续使用下去。（在用续用、转用续用、移地续用）；（4）清算（清偿假设）：首先基于资产面临清算的可能性，再根据数据资料推定资产处于被迫出售或快速变现的状态。8、市场途径 条件：活跃的公开市场排除个别交易的偶然性 公开市场上有足够的可比资产及其交易或东莞参照物 A参照物的选择：参照物可比性 功能：与被评估资产类似 市场条件：成交价是正常交易的结果 成交时间：尽可能选择近期成交案例 参照物数量：至少三个 B在评估资产与参照物之间选择比较因素； C指标对比、量化差异； D调整已经量化的对比指标； E综合运用分析确定评估结果：将若干经过调整的调整值进行加权平均或算数平均，确定评估值。 市场途径涉及主要因素：参照物、可比指标 市场途径比较法具体操作方法：直接比较法、类比调整法 见例题 19、收益途径（涉及参数）收益额：根据投资回报原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。注：收益额为资产未来预期收益，而非历史收益或现实收益； 收益额通常指资产客观收益，不一定是资产的现实收益。 折现率：投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率折现率 = 无风险报酬率 + 风险报酬率 收益年限：资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。10、成本途径（涉及参数） 评估值 = 重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济性损耗 重置成本：资产的现行再取的成本 复原重置成本、更新重置成本。 实体性损耗：“实体性贬值”资产由于使用及自然力的作用导致资产物理性能的损耗或下降而引起资产价值损失。 估算方法：成新率法、使用年限法 见例题 2 功能性损耗：由于技术进步引起资产功能相对落后而造成资产的价值损失。体现在：运营成本相对增加、产出能力相对减少。 运营成本计算步骤 （1）计算年超额运营成本额； （2）测算年超额运营成本净额