三亚及周边房产近况概述.doc

三亚及周边房产市场现状概述、在经过09年末的房产爆发期和2010年末的小幅膨胀后，2011年的海南房产市场在多种复杂环境和不利因素的前提下，迎来一个新的销售“旺季”。但如何应对今年这个复杂形式下形成的销售季节是对于每个从业人员提出的最新的考验，在此之前的许多的市场调研中我们不难发现，海南在中国大环境的房产领域中一支独秀，总是产生着与众不同的结果。应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。在此轮短周期的“拐点”的影响下，我国房地产市场的现状在这么几方面发生着变化首先，泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降 。2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。 其次，与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，国家对房地产市场不断制定调空措施，在紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。因此，在这个短周期的“拐点”中，各个大中型房地产开发商将逐步调整各自的营销策略，转变自己的市场价格区间定位以及增强迎合如今市场形式的各种促销手段，以健康稳步的发展度过这一市场调整时期。三亚，一个处于这个国家最优越地理位置和最佳气候环境中的城市，它不仅在其旅游和人文方面不断地吸引着来自四面八方的人群，更在房产领域显示出不同凡想的价值观和消费观，更具有海南整年此体房产市场销售核心独导位置的战略性和重要性。基本上整个海南岛半数以上的房产项目主要消费客户都从三亚登陆，然后由驻三亚的各分销商和办事处分流到项目现场，这些登陆三亚的客户在对海南的初步认识中，三亚就成了第一感观印象和消费引导的主流媒介。然而，在经理了几轮动荡后，三亚本土的房价已越升至我国一线城市的房价，分布在三亚湾和大东海一带的海景房已经高达4万每平，市区的普通或者劣质住宅也均在一万元价格以上，甚至小区住宅已经达到2万到3万不等的价格，更在国家对三亚实行禁购令的今天，房价依然居高不下，各大房产中介公司纷纷转型，以租赁房屋为主要赢利手段，甚至多数小型中介公司纷纷倒闭。在这样的市场大环境中，三亚本土的房产项目被关注度大大降低，另外，由于三亚可供开发和销售的楼盘也日趋枯竭，此时的消费关注点逐渐被三亚周边靠近三亚的几个主要市县所代替。在此次市场调查中，我们抽取了三亚周边几个较为典型和销售业绩较好的项目为主要调查对象。进过综合对比和分析后，不难看出，在从09年海南房产爆发期过后的两年时间里，海南东部由三亚到琼海一带是房产市场一直较火热的关注点。与此同时，许多较知名的开发企业也都把资金投向这一地带。我们现以三点一线的方式来看待这一地带的房产市场的发展情况。三点为三个关注点和消费点第一关注点就是三亚本土的各个楼盘项目，在过去的几年里，三亚市内较为知名的高档小区楼盘已经销售进入了尾期，但在最初的销售时，因低价格和低端策略使得日后的价格被快速炒作攀升，随之带来的跗面影响就使得三亚本土过快地进入了市场的冷淡期。没有了投资空间的项目坐落在生活配套和人文都还没有健全的城市里，而过于离谱的价格使得真正的购房者望而却步，使得投资者化智投资方向，于是，越来越多的人认为三亚的房产市场进入了低靡期很难恢复。但三亚独特的地理气候环境又使得它具有较高的人气，几乎占有了进岛旅游及其他人群的一半，于是，显而易见的客户群和市场凝聚力就出现了，理所当然的在这个城市被各大开发商和代理商占据了有利的位置进行宣传销售自己的项目。三亚，它的关注来自对客户需求的房产经营者，这是一个投放广告和投放合理策划营销的核心位置。第二关注点是分布在以海南交通线路划分的三条线路上的各个楼盘。以海南岛最南端的三亚为中心分散的东线高速，西线高速，中线国道。但在海南的地理环境和政府规划中，东线和中线的自然环境优越于西线，在选择上，多数的消费人群都会关注这两个地方，同时，比较著名的景观和高档海景楼盘也都聚居东线各个城市，如雅居乐清水湾，红勘香水湾等，这些高端的楼盘项目虽价格昂贵，却并没有受市场的动荡而变化太多，也因其特有的高端品质和针对的高端客户群使得这些项目一直是海南最闪亮的关注点。对于普通楼盘，分布在这三条线路上的各个市县，也因其独特的政策走向和生活配套吸引着不同选择性的客户，也都在这个冷淡期内业绩非凡，相差迥异。如有着温泉特色和七仙美誉保亭，在两年中，价格一直涨到8千多，而究其居住环境和生活配套，也不过平平，而西线的九所，也主打小区环境和价格优势，在几次销售高峰后，价格也涨至8千多甚至近万元。而一直处于业绩最高端的琼海，也一直打着海南第三大城市的口号，在政府不断扩建城市基础设施和新增生活配套服务的同时，不断有新的楼盘项目如雨后春笋般应孕而生，但价格也似乎可以与之相称，楼盘的整体品质也高于中线和西线的项目品质。但一直以来被忽略和业绩平平的万宁和陵水，将在今年由几个准备开盘的楼盘项目领军打破沉默，这样一来， 基本上三亚到琼海一带的房产市场也均于平衡。第三个关注点便是远里三亚近至海口一带的房产项目。由于三亚拥有较大多数客户的采集功能这一特点，包括远离三亚近至海口的许多开发商也把关注点投放到了三亚，但由于物理拉锯的距离较长，使得较高的管理和操作费用和低靡的市场之间形成了不对等的关系，这需要合理的营销策划和更具说服力的管理模式来平衡。在叙述三点一线看待以三亚为核心的房产市场时，提到的一线便是一种以三亚为核心采集客户带客户看房最终实现成交的销售模式，而这种被套用甚至是无师自通的海南特有，乃至三亚特有的房产销售模式，在中国也是少之又少。而这种模式的或许在很大程度上就已经定论了海南的房产的整体发展趋势，它的出现在一个时期是