BDZY-CB-LC01项目成本管理流程.doc

江苏宝地置业有限公司项目成本管理流程编号：HTDC-CB-LC01版号：A/0页码：第 6 页 共 6 页项目成本管理流程(主责部门：成本管理中心)编制日期审核日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1 目标加强项目全过程的成本管理，有效地控制开发成本，保障项目成本目标的达成。 2 适用范围适用于公司所开发项目的成本控制工作。3 术语和定义全过程成本管理：房地产项目开发过程中各阶段的（论证阶段、策划阶段、设计阶段、采购阶段、施工阶段、入住阶段和物业管理阶段）成本计划、执行、控制与改进。4 关键活动描述4.1 项目拓展阶段成本预控目标的确定4.1.1 对由集团负责拿地的项目，在论证策划阶段公司相关部门根据集团需要参与配合，对于公司负责的项目，相关部门开展本阶段工作。4.1.2 对公司有意向参与拍卖或合作开发的地块，在接到规划设计管理中心提交的可研阶段项目设计文件（规划设计草案，含技术配置标准）、战略投资管理中心提供相关基础设施配套信息、工程采购管理中心提供工期分析、市场营销管理中心提交的关于项目定位建议以及竞争楼盘信息、战略投资管理中心提交的土地规划指标及相关土地状况资料后，财务管理中心进行项目现金流与投资收益的测算，成本管理中心根据以上信息数据，结合经验数据（自有项目成本数据信息、行业信息）进行项目建造成本测算，完成项目成本匡算，分管领导审批后，提交战略投资管理中心作为可行性研究报告的组成部分。4.1.3 可行性研究报告评审通过后，项目成本匡算自动成为下阶段项目成本预控目标。4.2 项目概念设计阶段成本控制：成本管理中心会同财务管理中心共同完成对项目投资成本估算的修正，财务提供相关开发费用及财务数据，成本管理中心组织项目开发成本的编制，汇整项目开发费用，形成项目目标成本(可研版)以指导后续方案设计。4.3 项目方案设计阶段成本控制4.3.1 成本管理中心依据项目成本预控目标、规划设计管理中心提供的方案设计成果（方案设计成果，包括设计单位提供的设计文件和造价文件）与产品标准（初稿），15天内完成项目建造成本测算，根据权责手册审核审批形成项目目标成本（方案版）。4.3.2 成本管理中心在方案评审通过，进行方案设计阶段成本分析，并据此形成初步设计限额设计要求及成本控制建议，纳入到初步设计任务书中予以落实。4.4 初步设计阶段成本控制4.4.1 规划设计管理中心根据成本管理中心的初步设计限额设计要求及成本控制建议，对项目建造成本测算、落实、实施初步设计阶段的成本控制。4.4.2 成本管理中心在接到规划设计管理中心提供的初步设计成果（包括设计单位提供的设计文件、造价文件）与产品标准（终稿）后，30天内完成项目建造成本测算，项目建造成本测算数据作为评审规划设计管理中心初步设计成本控制质量的参考。4.4.3 成本管理中心在目标成本出具后一周内完成项目合约规划，报分管领导审核，经总裁办公会评审，总裁审批后执行。4.4.4 成本管理中心组织各部门对其负责的其他分项成本进行测算，其中财务管理中心负责公司项目开发费用测算，市场营销管理中心负责项目的营销费用测算，前期部负责报批报建费用的测算，规划设计管理中心负责项目设计费用的测算和工程勘察费的测算，成本管理中心负责工程管理相关费用的测算。上述测算结果在初步设计审批后一周内提交成本管理中心，并由成本管理中心汇总。4.4.5 成本管理中心将各部门提交的分项成本汇总、编制项目目标成本（正式版），根据组织权责手册审核审批。4.4.6 项目目标成本（正式版）经审批通过后，作为该项目施工阶段成本控制目标，由成本管理中心、财务管理中心按部门分工组织落实、实施，成本管理中心分管领导进行监控。4.5 施工图设计阶段成本控制4.5.1 成本管理中心在初步设计内部评审通过后，进行初步设计阶段成本分析，提出施工图限额设计要求及成本控制建议，并组织规划设计管理中心评审。施工图限额设计要求及成本控制建议作为施工图设计任务书附件，成为施工图设计阶段的成本控制依据，由规划设计管理中心具体落实、实施（海南城市公司由工程部负责）。4.5.2 施工图设计完成后，成本管理中心在接到规划设计管理中心提供的施工图设计成果后，30天内完成项目建造成本预算。4.5.3 成本管理中心修正目标成本，形成项目目标成本（修正版），经审批后作为施工阶段成本开支、控制的标准。4.6 项目实施各阶段的成本控制4.6.1 施工图设计阶段：1) 成本管理中心在施工图设计开始前，提出施工图设计阶段的成本控制建议，并组织规划设计管理中心、城市公司评审。施工图设计阶段的成本控制建议作为施工图设计任务书附件，成为施工图设计阶段的成本控制依据，由规划设计管理中心/海南城市公司工程部具体落实、实施。2) 施工图设计完成后六十天内，成本管理中心完成施工图预算，提交成本管理中心分管领导审批。施工图预算作为评审设计部门施工图设计成本控制质量的参考。3) 完成施工图预算后五个工作日内，成本管理中心完成目标成本（修订版）提交成本管理中心分管领导审批。（注：如该阶段的成本超出导致影响最初投资估算投资回报率则需报董事长审批，总成本内结构性调整则由成本管理中心分管领导审核、总裁审批。）4.6.2 实施阶段（包括招投标和施工）：1) 工程开工前，在工程总承包选择阶段，成本管理中心根据实际情况负责编写总承包标底及工程量清单，工程采购管理心/工程部、成本管理中心/成本部根据职责分工、项目采购分判方案，开展总承包及各分项工程的招标工作。2) 补充设计、设计变更的成本控制，成本管理中心/成本部根据施工图成本控制建议以及当月的成本月报来判定当前成本是否在成本目标内，并按相关程序处理补充设计、设计变更，具体参见工程现场签证管理流程。3) 材料设备选型及定价和变更的成本控制：规划设计管理中心/海南城市公司工程部、采购人员在进行对应材料设备的选型和变更时，应在成本目标范围内进行选型。如价格超成本目标，必须按权限由相关领导审批，具体参见目标成本管理作业指引。4.6.3 变更签证的成本控制：1) 工程部每月25日提供项目上月的变更签证预算资料。2) 成本管理中心/成本部完成变更签证预算的审核，按组织权责手册经领导审批后，作为合同结算价的组成部分。4.7 项目竣工结算及评估4.7.1 成本部进行工程竣工结算，具体参照工程预结算管理作业指引。4.7.2 成本管理中心牵头进行项目成本后评估总结，成本部负责成本后评估报告编制，具体参见项目成本后评估作业指引。5 支持性文件5.1 设计变更管理流程5.2 工程预结算管理作业指引5.3 工程现场签证管理流程