2008青岛保利百合花园项目产品及营销建议（上海鹏翔）.doc

中国地产策划网： 资料免费下，资深高手与您交流！总群：60941268 总群：73671384 总群73675361 总群66360029 征集各地分群加盟保利四方项目定位及相关建议上海鹏翔地产机构 研发中心2008-06-11目 录第一章 研究说明- 3 -第二章 报告正文- 6 -第一部分 项目自身研究- 7 -第二部分 中观市场研究- 19 -第三部分 四方区重点项目研究- 28 -第四部分 需求研究- 36 -第五部分 项目综合分析及建议- 27 -第六部分 本土重点项目、外来品牌开发商产品及营销研究- 33 -第一章 研究说明1、研究背景受保利地产青岛公司委托，*地产机构就保利四方区金华支路项目进行产品方面的论证研究和相关开发建议，鉴于开发主体为外来企业且为首次进入青岛，除常规内容及指标研究外，本次研究还将岛城房地产市场重点外来企业纳入研究对象。2、研究思路供应研究中观市场微观市场项目自身城市关系项目个性配套情况确立项目开发基础和项目定位指向个案研究产品演变发展规划区域发展方向对产品的影响研究内容区域房地产产品发展趋势项目定位及相关建议研究成果消费需求特点中观市场微观市场需求研究置业特征产品特征营销特征项目规划产品需求引导性研究方向最终结论市场产品现状备注： 灰色区域部分略或从简。 个案研究样本选择分为三个方向：区域竞品项目、本土重点可借鉴性项目、外来品牌企业重点项目； 需求研究支撑数据来自两部分：2008青岛市春节房展需求调研和“海岸阳光”成交客户统计分析。 因时间及部分数据调研难度（产品建议更多涉及工程部分）问题，部分指标做定性分析； 因专业方向问题，相关建议偏重营销因素。3、样本选择区域竞品项目兴隆花园 海岸阳光梦境江南 雁山世纪本土重点可借鉴项目青建橄榄城 鲁信长春花园备注：鲁信长春花园尾期销售外来品牌企业重点项目万科魅力之城 万科金色城品绿城理想之城备注：万科金色城品为重点研究对象4、重点研究指标产品类 主力户型、畅销户型、总价款、装修标准、内部配套、物业管理、智能化、园林等销售类去化率、各户型销售状况等需求类 户型需求、总价款、装修标准、配套需求等推广类 报媒监控分析、推广手段定性分析等5、研究方法 案头调研法、实地调研法、已有数据分析，网上资料查询、规划局资料查询等第二章 报告正文第一部分 项目自身研究1、项目中观区位市南区李沧区李村商圈崂山区东部商圈市政府本项目市北区台东商圈11公里10公里5公里四方区 5公里 区域内无市级配套，但距离各核心商圈不远。 项目位于四方区，青岛老牌工业区，属城市成熟区域。所处位置靠近城市核心区。 项目所处区位距台东商圈5公理，李村商圈5公里，市南东部商圈11公里，市政府、五四广场10公里。2、地块现状2.1、地块特征 地块南高北低，约20米的落差 地块内部未折迁的旧厂房 沿地块东部内的一条小水沟 地块内部施工现场2.2、地块特征分析 地块内部完整性较好，内部无分隔迹象（依现有规划，窑厂宿舍先期有一定影响，现已解决）。但项目地块不规则，呈狭长状，对于产品规划及动线设计有一定限制。 地块内部地势不平坦，南高北低，由南向北有约20米高的落差（GOOGLE EARTH），此落差有利于项目整体的空间层次感打造，更有利于项目内部细节的打造，如：园林，水系，步道等设置。 地块内部现仍有厂房未全面折除，造成少量构筑物存在其中。3、地块周边交通情况3.1、交通现状3.1.1 道路状况 地块北侧 大沙路 （双向四车道） 地块西侧 金沙路 地块南侧 湖清路 地块东侧 金华支路3.1.2 道路状况小结 地块周边四条路，北为大沙路，西为金沙路，南为湖清路，东为金华支路。 其中地块北侧大沙路，路况条件相对良好，为双向四车道，车流量约为平均 9.3辆次/分钟。 其中地块东侧金华支路，路况条件相对较差，为双向二车道，车流量约为平均 6.7辆次/分钟。 由于项目地块周边工厂过多，大沙路与金华支路成为了工厂的主要交通道路，行驶车量种类多为重型卡车与中小型货车，其噪音污染对周边环境有着一定的不利影响。3.1.3 公共交通情况项目周边主要公共交通表班次起始站点项目站点208 唐河路-唐河路（环行） 大沙支路361公交五公司-恒星学院大沙路362唐河路-石老人大沙路12 沙岭庄-沙岭庄（环行）大沙路21 开封路-团岛大沙路206 天泰体育场天泰体育场（环行）紫荆苑小区 交通线路通达区域雷达图3.1.4 公共交能情况小结 项目地块周边公共交通，对于四方区域内行驶，有着较高的通达性和便利性。 项目地块周边公共交通情况良好，多路公交车可通达市南区、市北区、李沧区、崂山区等地。其中市南、市北区为商务办公的主要区域，良好的公共交通可满足居民出行办公、购物等需求。 项目地块周边通往城阳区域的公共交通设施较为匮乏，目前通达车次为零。 由于项目地块所处的四方区区域地理位置原因，其通达市北与李沧的道路较为方便。4、项目周边配套情况4.1周边500米内配套及厂区情况4.1.1 大沙路（地块北侧） 大沙路南的小吃店及商店 大沙路北的饭店 位于大沙路北侧的锅炉厂 位于大沙路北侧的钢结构厂4.1.2 金沙路（地块西侧） 金沙路西侧的建设工程材料厂 金沙路西侧的青岛日报印务中心4.1.3 湖清路（地块南侧） 湖清路北侧双星海逸山景项目的沿街商铺（1） 湖清路北侧双星海逸山景项目的沿街商铺（2）4.1.4 金华支路（地块东侧） 金华支路东侧的青岛机电技术学校 金华支路东侧的青岛纺机厂 金华支路西侧的荣达针织公司 金华支路西侧的氧气厂4.2 周边500米内配抗性条件 位于地块东北角的液化气厂 位于距地块东北方向约200米大沙路北侧的加油站4.3项目周边配套情况小结 项目周边生活配套较为匮乏，目前，距项目地块较近的大沙路上的商店及饭店均不成规模，且客户多为折迁工地的农民工，没有形成商业氛围。对于居民在日常生活购物、买菜方面的需求，周边的条件无法给以满足，给周边的居民在生活上造成了极大的不便。 项目周边500米范围内仅有一所青岛机电技术学校，教育配套方面严重不足，从小学到中学等教育配套，项目周边均无建设。500米范围外有小学一所，另海逸山景有幼儿园一所，规模暂不详。 项目周边500米范围内存在着大量的厂区，其中部分厂区会带来一定的环境污染，如：青岛日报印务中心，青岛纺机厂等，为周边的环境增添了抗性。 项目周边500米范围内还存在着两处较大的抗性，一是位于地块东北角的液化气厂，二是位于地块东北方向，约200米处的加油站。 项目周边500米范围内无正规医疗配套及金融配套，只有在湖清路上的双星海逸山景的沿街商铺上有两处医疗点，医疗保障设施不充分。5、区域空气状况上图为6月9日青岛市各区空气质量预报，虽然四方区近几年大力整治污染企业，但其客观主观上的污染指数仍然偏高，特别是整体观感上的破旧感致使区域市场在消费者中的抗性较其他区域都大。项目微观环境研究小结及建议l 周边配套不足，项目需加强基本的生活及基本的教育、医疗、金融等配套，以满足居民的日常生活基本需求，增强业主对项目的认可度。l 项目周边环境较差，噪音、空气污染相对较重，项目需加强自身品质建设，注重内部空间的营造，以削弱市场抗性。另在营销环节需加强公司品牌优势的传递和样板园区的示范作用。6、项目规划概况6.1园林景观： 景观均好性比较强； 利用地形的落差打造的水景较为优越； 具有一个集中的活动空间，同时具有数个小型活动空间分布社区各处；6.2户型分析： 严格遵循70/90政策要求，90平方米以下达到75%； 户型类型丰富，可选择性高；（上图有误，为调整前比例）6.3商业配比：商业建筑面积：9880平方米，当前规划为两层网点设计；6.4外立面：外观：错落有致颜色：深灰色为主色调，辅以暗红色的线条；6.5其他设施配套： 储蓄所 卫生站 文化活动站 托老所 社区服务中心 物业管理用房 居委会 幼儿园（9个班） 停车位：1100（1：0.54）第二部分 中观市场研究1、土地供应研究1.1、2006年土地出让状况结论：2006年青岛四区土地出让总计：106万，建面约280万，万四方总共出让4块住宅用地,合计9.7万 ,平均楼面地价2208元/ 2.2、2007年土地出让概况结论：2007年青岛四区土地出让总计：190万；建面502万，其中四方区出让地块7块,建面32万,建面76万2、 市场供应分析1.1、 青岛市整体存量区市套数面积市内四区766883.13市南区224027.97市北区228325.9四方区159015.4李沧区155513.86崂山区557271.42备注：此数据截止到08年5月30日；建筑功能为住宅，面积单位为万平方米1.2、 四方区整体存量项目名称总套数市场存量兴隆花园1117358在售项目鲁岳梦境江南600494双星.海华山景503201银鸥山庄203174林语山畔222123雁山世纪45692广华.海岸阳光423241北岭山花园6666鲁邦广场12114尾盘双星.海逸山景2665水乡苑3781缤纷都市2032兴隆家园6151阜新苑921合计：52651773备注：此数据截止到08年6月 9日结论：当前青岛四区市场存量：建面83.13万平，7668套；四方区当前市场存量：建面15.4万平，1590套；08年平均每月消化130套左右。1.3、 潜在供应分析片区项目名称容积率建筑面积楼层数建筑类型户型四方区万科金色城品2.9215616-多层、小高层、高层90平以下两居、小三居；120平左右舒适三居三居131-152李沧区绿城理想之城1.472300003-5F；8-18F多层、小高层、高层两居90平；三居110-150结论：四方区以旧城改造为主，未来政策保障类住房比重偏大，商品房竞争压力主要来自于万科金色城品项目，而根据鹏翔地产研发中心粗略统计，未来两年市内四区放量将达到近千万平方米，且根据青岛市整体规划，未来五年青岛市供应总量将达到9100万平方米，市场竞争日趋激烈；1.4、 政策保障类住房冲击分析1.4.1 根据各媒体新闻消息：2008年至2012年，全市开工建设各类住房9100万平方米，共约100万套。年度建设目标为：2008年，开工建设1300万平方米；2009年，开工建设1500万平方米；2010年，开工建设1800万平方米；2011年，开工建设2100万平方米；2012年，开工建设2400万平方米。廉租住房方面，2008年至2012年，市内四区开工建设廉租住房65万平方米，共约13000套。年度建设计划为：2008年，开工建设15万平方米；2009年，开工建设15万平方米；2010年，开工建设15万平方米；2011年，开工建设10万平方米；2012年，开工建设10万平方米。经济适用住房方面，2008年至2012年，市内四区新开工经济适用住房162.5万平方米，共约25000套，通过经济适用住房解决城市低收入家庭住房问题，并逐步与廉租住房、租赁住房保障政策衔接。年度建设目标为：2008年，开工建设32.5万平方米；2009年，开工建设32.5万平方米；2010年，开工建设32.5万平方米；2011年，开工建设32.5万平方米；2012年，开工建设32.5万平方米。 限价商品住房方面，2008年至2012年，市内四区新开工限价商品住房250万平方米，共约33500套，通过扩大限价商品住房保障范围，多渠道解决中低收入家庭住房困难。年度建设目标为：2008年，开工建设50万平方米；2009年，开工建设50万平方米；2010年，开工建设50万平方米；2011年，开工建设50万平方米；2012年，开工建设50万平方米。 1.4.2 从2007-2008年各月同期销售数据看：2007年成交数据时间单位：套、万平米全市市南区市北区四方区李沧区1.1-3.5适用房套数559000559限价房套数2400024安置房套数00000住宅套数3127288652588233.5-4.6适用房套数231000231限价房套数1200111安置房套数00000住宅套数2352292506365374.7-4.30适用房套数635000635限价房套数4001039安置房套数00000住宅套数2228171336208145月适用房套数236000236限价房套数2251601064安置房套数00000住宅套数2336387360155712008年成交数据时间单位：套、万平米全市市南区市北区四方区李沧区1.1-3.7适用房套数22限价房套数1130103040987安置房套数5302住宅套数590727816527711273.8-3.31适用房套数00000限价房套数10220397安置房套数87100住宅套数172866741001694月适用房套数5850072513限价房套数11004423980260安置房套数74300住宅套数363851549316010055月适用房套数187009394限价房套数175163309安置房套数40301住宅套数2896282104281231 数据分析： 限价房等政策保障类住房正冲击住宅市场； 四方区作为两改重点区域，未来政策保障类住房供应量将逐渐加大； 与回迁住户一样，政策保障类住房将分流客群，加大市场压力。3、 市场去化分析1.1、 青岛市整体去化情况成交金額成交面积成交量时间9.1612.41206月平均消化110.249149.2314474合计8.496.375762007年12月11.210.659592007年11月8.6711.19852007年10月11.0115.7114992007年9月12.517.4716552007年8月10.1614.4113672007年7月10.5614.4813902007年6月8.7513.413792007年5月9.2216.2316762007年4月8.022912.6613492007年3月4.12685.675542007年2月7.539711.0810852007年1月（亿元）（万M2）（套）1.2、 四方区去化情况备注：8-10月份市场新推量较大（雁山世纪55套、兴隆家园254套）。1.3、 截止08年3月四方区成交均价1.4、 市场主力户型及去化分析（1）、崂山区自然资源，主要面向高端客户，面积最大 （1）、一方面受市场供给（以80100为主）决定；（2）、市南区城市门脸，海景，高档楼盘多，面积较大 （2）、高房价的承受能力压缩了客户的面积需求；（3）、四方区老城区,普通住宅比重较大，面积相对较小 （3）、新青岛人客群比例加大，两居是其主要需求； 中观市场研究小结l 未来2-5年市场放量巨大，市场环境不确定性成分加大；l 特殊政治背景下，政策保障类住房对市场的冲击应引起重视；l 区域竞争对手实力强大；l 四方区未来发展面临巨大机遇，但整体环境及市场接受度的提升还有待时日。第三部分 四方区重点项目研究1、 重点项目概况楼盘名称总建面（万）产品主力户型价格（元/平方米）开盘时间备注雁山世纪4.5多层、高层70-90 均价：59002007-5-31项目以中、小户型为主兴隆花园11.7高层70-110均价:67722007-8-6项目位置较偏，靠近胶州湾高速，生活配套缺乏。海岸阳光7.7多层、高层2室2 厅1卫均价：60002007-12-16项目价格较低，深受首次置业的年轻人和本区域的常住居民欢迎.梦境江南14.9高层2室2厅均价：57432008-5-10江南风情社区，开盘期销售良好2、 重点指标研究楼盘名称畅销户型主力总价（万）装修标准内部配套智能化配置物业管理产品亮点雁山世纪65-9040-50毛坯幼儿园老年人活动中心楼宇对讲保安、保洁、设备维修、房屋维修、社区绿化户型以中小户型为主，总价较低，以价格为业主营造实惠。兴隆花园75-9050-60毛坯建身活动中心、会所、超市、幼儿园楼宇对讲周边防越闭路监控保安、保洁、设备维修、房屋维修、社区绿化项目所处地理位置较好，周边配套齐全；购百平新房送落户。海岸阳光71-9042-54毛坯内部健身活动设施幼儿园楼宇对讲周界防越保安、保洁、设备维修、房屋维修、社区绿化社区内绿化较好，产品性价比高。梦境江南85-10048-57毛坯健身会所、室外综合运动场、幼儿园楼宇对讲闭路监控自动抄表保安、保洁、设备维修、房屋维修、社区绿化社区内部园林景观较好，江南主题式园林。3、 成交状况专项研究1.1、 兴隆花园l 户型状态FrequencyPercentCumulative PercentValid二室二厅65458.958.9二室一厅544.963.8三室二厅11410.374.1三室一厅726.580.5一室二厅21619.5100.0Total1,110100.0 数据分析：兴隆花园总套数1110套，主力户型以二室二厅为主，一室二厅和三室二厅为辅，主力面积区间91-120平方米。l 成交状态FrequencyPercentCumulative PercentValid未成交34531.131.1成交76568.9100.0Total1,110100.0 数据分析：兴隆花园现销售68.9%，按正式销售时间计算，共销售10个月，月均去化76套。按蓄水时间计算（2007年1月1日），共17个月，月均销售45套。l 面积区间及销售状态面积区间总量（套）面积区间占总量比例未成交（套）成交（套）未成交占该区间比例成交占该区间比例75-901260.12 91170.06 0.93 91-1004740.46 1613130.34 0.66 101-1205100.42 1753350.34 0.66 数据分析：兴隆花园主力面积区间为91-120平方米，从销售数据看，71-90平方米的中小户型销售比例最高，达到93%，从侧面反映出中小户型的市场需求比较旺盛。91-100平方米和101-120平方米户型销售比较均衡。l 各户型成交状态成交状态Total未成交成交户型二室二厅272382654二室一厅144054三室二厅3282114三室一厅96372一室二厅18198216Total3457651,110 数据分析：从销售数据看，一室二厅、三室二厅成交比率较大，二室二厅成交比率相对较低，二室一厅、三室一厅总量有限，去化较快。1.2、 海岸阳光l 户型状态FrequencyPercentCumulative Percent户型二室二厅22942.942.9二室一厅16430.773.6三室二厅5510.383.9一室一厅8616.1100.0Total534100.0 数据分析：海岸阳光户型以二室二厅、二室一厅为主（6月8号新推184套，数据基本相同）。l 成交状态FrequencyPercentPercentPercentValid回迁295未成交5610.510.565.7成交18334.334.3100.0Total534100.0100.0 数据分析：未开盘295套为回迁用房。现成交总量183套，按开盘时间计算，月均去化速度31套。另外包含新推房源184套，已定未签约约100套左右。如考虑开发商捂盘因素，实际成交速度比现有速度要快。l 面积区间及销售状态面积区间总量（套）面积区间占总量比例回迁（套）未成交（套）成交（套）未开盘占该区间比例未成交占该区间比例成交占该区间比例55-70860.1679250.920.020.0671-902990.56176201030.590.070.3491-1201490.284034750.270.230.50 数据分析：成交户型面积以71-90平方米为主，其他面积区间消化速度较慢。l 各户型成交状态成交状态Total回迁未成交成交户型二室二厅1034086229二室一厅79976164三室二厅3451655一室一厅792586Total29556183534 数据分析：同主力户型相同，成交主力以二室二厅、二室一厅为主。1.3、 雁山世纪l 户型状态FrequencyPercentCumulative PercentValid-40.90.9二室二厅41691.292.1三室二厅367.9100.0Total456100.0数据分析：该项目主力户型为二室二厅，户型类别丰富程度不够。l 成交状态FrequencyPercentCumulative PercentValid未成交9320.420.4成交36379.6100.0Total456100.0数据分析：雁山世纪开盘一年时间，销售363套，月均去化31套。l 面积区间及销售状态面积区间总量（套）面积区间占总量比例未成交（套）成交（套）未成交占该区间比例成交占该区间比例65-801320.29231090.170.8381-902780.61622160.220.7891-110460.108380.170.83数据分析：该项目主力户型面积区间为81-90平方米，从成交比例看，65-80平方米户型成交比例高于主力户型5个百分点。91-110平方米总量较少，不做参考。l 各户型成交状态成交状态Total未成交成交户型-044二室二厅90326416三室二厅33336Total93363456数据分析：因户型供应比较单一，可参照性不强。1.4、 梦境江南l 户型状态FrequencyPercentCumulative PercentValid二室二厅48080.080.0三室二厅6010.090.0三室一厅6010.0100.0Total600100.0数据分析：该项目主力户型为二室二厅，整体户型配比不够丰富。l 成交状态FrequencyPercentCumulative PercentValid未成交49782.882.8成交10317.2100.0Total600100.0数据分析：项目刚开盘一个月，销售状态需要持续关注。l 面积区间及销售状态面积区间总量（套）面积区间占总量比例未成交（套）成交（套）未成交占该区间比例成交占该区间比例85-1003620.60306560.850.15101-1101180.2079390.670.331301200.2011280.930.07数据分析：主力面积85-100平方米，无小户型产品，主力面积成交总量较多，但成交比例不大，超过130平方米的大户型只销售8套101-110平方米之间的成交比例最大。l 各户型成交状态成交状态Total未成交成交户型二室二厅38595480三室二厅54660三室一厅58260Total497103600数据分析：作为主力户型的二室二厅成交状况最好，大户型成交状况较差。四方区重点项目研究小结四方区区域特征概述指标特征规模当前在售及已售罄项目多为中小体量规模户型两室两厅，满足三口之家居住功能户型为主，中小户型销售状况良好。户型总体种类比较单一，可选择度小。价格区域均价在6500/平米左右（毛坯），主力户型总价在5565万元之间，热销户型总价款在40万-60万之间产品当前在售以多层和小高层为主，高层产品逐渐被客群接受配套配套以满足自身需求为主，无特色景观内部景观营造有意识，无水平，梦境江南相对水准较高智能化智能化程度偏低，只有外来开发商开发的梦境江南相对较好物业管理以基本物业管理功能为主客群以首次置业居多，关注产品性价比，因自身购买力限制，偏好中小户型代表项目鲁岳梦境江南、雁山世纪、兴隆花园、海岸阳光 主观推断l 目前四方价格相对较低, 客户初次置业特征明显, 外围客户逐渐增加;l 四方目前“老城区、工业区、廉租回迁”的特征，对高端居住升级型客户吸引难度较大；l 对比市南、市北成熟的城市化配套，本区域对中小户型投资型客户吸引力不足；l 对比崂山、浮山后良好自然、居住环境，本区域对居住改善型客户吸引力不足；l 目前市场上户型凑型、高性价比产品较少，市场存在空白点。第四部分 需求研究1、 2008青岛春季房展需求调研数据分析（部分）1.1、 基础性资料分析调查问题1：购房的首要目的研究目标：消费者购房的主要目的统计结果：如图数据分析：在被调查者中，有46.1%的人购房首要目的是为改善居住条件，19%的人购房首要目的是为结婚，购房用于投资的被调查者占到总量的9.8%。鹏翔观点：一般来说，以改善居住条件为目的的购房者年龄区间大约在4055岁，他们会利用一些手里多年的存款改善居住条件，会选购条件比较合适的新房。而购买婚房的主要人群年龄一般在2435岁之间，这部分人在购房时一般会有双方父母的支持。因为是第一次购房，又面临终身大事，因此在选择时会比较慎重。从图中可以看到，目前对于房子的需求还是以刚性需求为主，在几轮宏观调控的作用下，投资型需求已经受到严重打击。备 注：指标设置存在问题，“改善居住条件”内涵较为模糊。调查问题2：购买的户型面积研究目标：被调查者对购房面积的选择统计结果：如图数据分析：被调查者中，在选择购房面积时，37.8%的选择处于81100的面积区间，有25.9%的选择处于6180的面积区间，根据指标比例所看61100的面积区间占总体水平的63.7%。因此，可以明显看出目前市场上需求主流户型为中小户型。而120以上的大户型，所占总体的比例仅为12.3%。鹏翔观点：从春季房展会各开发商展示的楼盘来看，也是以中小户型为主。可见政府的宏观调控作用已经逐渐开始显现。近几年来，青岛市的房价一路飙升，造成大多数的普通人群无力购买，但刚性需求仍然存在，相对总价款较低的小户型也就成为了这部分人群购买的主力户型，而这部分人群在社会中占大多数。总价款成了决定户型面积的主要依据。调查问题3：可接受的装修价格研究目标：被调查者在进行装修时所考虑的价格成本统计结果：如图数据分析：如图所示，大多数人在选择装修时会选经济型装修。其中，选择500800元/的最多，占到总量的38.2%；其次为在8001000元/，占总量的21.3%；排在第三位的是300500元/，占总量的15.9%。部分对室内环境要求较高的人群也不乏其数，选择1000元/的以上的占到了总量的24.5%。鹏翔观点：随着生活水平的提高，人们对房子的要求越来越高，而对于装修能够承受的价格也会越来越高。目前来看，大众装修价格集中在5001000元/。但是从市场价格来看，5001000元/的装修标准已经属于较高标准，这也反应出目前大部分消费者在装修时，考虑更多的是一步到位。被调查者中，还有少数人群为将房屋的室内装饰打造得更加舒适，增添生活亮点，不惜花费大手笔。另外，还有很大一部分初次置业者对装修的每平米造价没有明确的概念，因此开发企业如果把精装作为一个卖点一定要清楚购买者的消费状况，否则可能弄巧成拙。调查问题4：最高能承受的住房总价研究目标：被调查者购房时所能承受的最高房屋总价款统计结果：如图数据显示：如图所示，房屋总价在3060万元之间的占总量的一半左右，份额达50.8%；房屋总价在60100万元之间的占总量的35.6%；100万元以上的约占总量的9.2%。鹏翔观点：一般来说，承受房屋总价在3060万元之间的多为普通家庭收入人群，属于购房的主力人群。他们所能承受的房屋总价款多来源于多年的存款积蓄，力求在合适的区域买到中小户型、总价款相对较低的房子，用于满足其刚性需求。承受房屋总价为60100万元之间的消费者对居住及生活质量要求相对较高，所能承受的住房总价款适合他们选择比较核心的生活居住区，如以上问题分析中所显示的热门居住区市南、市北。但由于其所能承受住房总价款有限，在此城市核心区域购房并不能完全满足其追求高质量生居环境的心里需求。承受房屋总价在100万元以上的人群有着极强的购买力，对生活的环境与生活的质量要求极高，一般这部分人均有私家车作为交通工具，所以房子的地理位置相对来说并不是十分重要，重要的是适合的生活居住的环境。另外，鹏翔地产机构研发中心通过对青岛辖区所有县市的调研数据对比发现，对于总价的需求界限，与当地消费水平有很大的关系，这部分的支出预算与城市的房价水平息息相关，承受范围需求与城市房价的参照系成正比，超出比值范围的，即使有购买力的也会观望成分大过实际行动。调查问题5：购房看重因素研究目标：被调查者购房时所看重的因素统计结果：如图数据分析：如图所示，购房者在选购房屋时关注的点比较分散。相对而言，大家更关注的是价格、户型结构、开发商品牌、房屋质量等因素。比例分别占到了16%、14%、13%、11%，而其它各个因素所占比例均在10%以下。鹏翔观点：关注价格是购房者的共性问题，无论什么样的客户群都会关注，只是收入低的会关注价格与自己承受的总价的关系，多次置业的会更加关注性价比，而质量和信誉在目前比较受关注，主要是早期开发项目的质量管理后遗症的显现，与房地产行业的发展息息相关，这个问题要一分为二地来看，选房之前看价格质量和开发企业信誉，入住之后，大家更看重的是物业管理。就像人们对户型内部结构的关注比例再提升一样，人们对房屋的追求已不仅仅是挡风遮雨，而是真正的宜居。而受政策的影响，人们对投资的热情较以前相比有所下降。对于很多人而言，房子是一生中购买的最大的商品，而且一旦购买就会长期拥有。因此对于这种选择，他们会更加慎重。购房者对品牌的看重也给开发商一个很好的提醒，在开发过程中一定要树立起自己的品牌，以更好地立足于竞争日益激烈的房地产市场。 调查问题6：岛城未来房价预期研究目标：被调查者对青岛市未来房价的预期统计结果：如图数据分析：如图所示，近一半的被调查者认为房价会保持现状，可能会下降的占到了29%，认为有很大上涨空间的只占到了23%。鹏翔观点：认为会上涨和会下跌的人群占到总量的52%，客观上反映出消费者对于房价的走势比较矛盾，对未来的发展趋向没有比较确定和统一的预期。总体来看，谨慎态度是目前主流的市场心态。此组数字也从侧面佐证了商品房近期成交情况一般甚至下滑的现象。本组数据提醒开发企业，在项目定价，特别是开盘价格定制时，需格外谨慎，蓄客期可适当延长，以充分了解市场真实需求。调查问题7：新购房居住人数研究目标：被调查者新购房的居住人数统计结果：如图数据分析：如图所示，在本次被调查者中新购房居住人数主要以三口之家为主，所占比例为54.2%，其次为两口之家和四口之家，所占比例分别为27.8%和11.5%。鹏翔观点：从调查结果来看，传统意义上的三口家庭还是占据了绝大多数，而相对来说新婚和用于养老的两口之家也是新购房群体的主力人群。因此，舒适的两居室的户型应该成为供应市场的主力户型。2、相关指标交叉分析购房最看重的因素Total开发商品牌小区规模价格户型结构房屋质量交通便捷小区内部环境商业配套物管服务增值潜力学校医院外部自然景观购房的首要目的改善居住条件0.13 0.09 0.17 0.14 0.11 0.09 0.10 0.04 0.05 0.02 0.01 0.01 0.02 1.00 休闲度假0.17 0.13 0.15 0.08 0.11 0.08 0.08 0.04 0.08 0.00 0.02 0.04 0.04 1.00 工作原因0.15 0.05 0.21 0.11 0.05 0.15 0.10 0.08 0.03 0.02 0.03 0.02 0.02 1.00 给父母养老0.10 0.13 0.15 0.08 0.15 0.05 0.05 0.05 0.08 0.05 0.00 0.03 0.08 1.00 给子女结婚0.14 0.07 0.15 0.11 0.17 0.10 0.07 0.05 0.03 0.01 0.00 0.05 0.06 1.00 投资0.16 0.11 0.15 0.16 0.08 0.02 0.05 0.07 0.03 0.09 0.02 0.02 0.02 1.00 自己养老0.09 0.06 0.09 0.10 0.11 0.15 0.15 0.06 0.06 0.03 0.03 0.01 0.06 1.00 自己结婚0.10 0.09 0.16 0.15 0.11 0.