商业地产2007年天地行上海佘山桃源路别墅项目营销策划报告140页PPT

2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款 ：房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 前 言 在上海这座全球瞩目的国际大都市，精英和富豪接踵而来，于是上海的山水别墅注定要被推上世界的舞台。 环境是不可复制的。佘山九峰十二山蜿蜒奔放十余里。上百公顷苍翠森林，数百亩灵动月湖，使佘山自古就是著名的旅游休闲圣地和山林胜地。佘山人文景观、历史文化源远流长，中西文化在这里和谐相生，积淀丰厚。 这个距离市区不到一小时车程的国家级旅游区，不但因其拥有上海唯一的真山而吸引了数以万计的游客前来观光，更因多家“豪宅”的入驻而名声雀起，成为不折不扣的上海名流聚集区。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 别墅市场概述篇 general description: Villa Marketing 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 一、上海别墅产品市场 1、供需分析 2005年 1月到 2006年 8月全市场别墅 供应总量为 3239710平方米 ， 成交总量为 2884214平方米 ， 供求比 1.12： 1， 供略大于求 。 2006年 1-8月份，全市别墅 供应量 1788288平方米 ，成交总量 1636356平方米 ，供求比 1.09： 1，供需相对平衡。 全市别墅供需分析图0500001000001500002000002500003000003500004000002 0 0 5 年1 月 2 0 0 5 年4 月 2 0 0 5 年7 月 2 0 0 5 年1 0 月 2 0 0 6 年1 月 2 0 0 6 年4 月 2 0 0 6 年7 月 2 0 0 6 年1 0 月 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2、价格走势 2005年全市别墅均价 12425元 /平方米，其中 7月 13740元 /平方米和 12月 14542元 /平方米， 出现全年两个最高点。 2006年 1-10月全市场别墅均价 12852元 /平方米 ， 6月份均价达到全年最高 15594元 /平方米。 全市别墅价格走势1203112142122041366415594133331220111106120331421514542136271379912299136561374011242118831103710819107651098960008000100001200014000160002 0 0 5 年1 月 2 0 0 5 年5 月 2 0 0 5 年9 月 2 0 0 6 年1 月 2 0 0 6 年5 月 2 0 0 6 年9 月 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 三、独栋别墅市场分析 2006年 1-10月全市独立别墅供 应量 581874平方米，成交量 719545平方米，供求比为 0.8:1。 2006年 1-10月成交量不呈稳步上升趋势， 在 5月份月成交独栋别墅已突破 10万平方米， 6月逆市上扬再次达到新高，超过 13万平方米 7-8二个月受季节的影响，成交量有所下滑。 1、供需分析 全市独立别墅供需情况38372 38458509508017911246013538472564558776972165580521633714290994886188322575296640213067725628341100200004000060000800001000001200001400001600002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月需求量供应量 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2、价格走势 2006年 1-10月全市独立别墅成交均价 17436元 /平方米 ， 其中 1-6月份均价 17336元 /平方米，比 7-10月份均价低 200元 /平方米。 整体价格上升幅度集中在 4月份的 1.6万元平方米 ，逐步上升到 6月份实现均价 2.0万元平方米 。 7、 8月份整体价格出现有所下滑，均价为17937元 /平方米。 全市独立别墅成交价格走势1608014922175131836220799195061615515891157551937605000100001500020000250002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 四、独栋别墅需求情况 从成交面积段来分析，独立别墅成交量最大的面积区间为 250-300平方米 和 300-350平方米 ，这和购买客户对别墅的总价的承受能力有着正比关系，由此来看 全市独立别墅结构特征中经济型的小面积独立别墅需求旺盛。 全市独立别墅成交量分析( 平方米)284156190682904726754130 200 400 600 800小于2 0 0200-250250-300300-350350-400400-450450-500大于5 0 0 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 从总价方面来看， 独立别墅 主力总价是 300-500万元 /套 ，从成交总价的特征可以明显看出，市场对高端别墅具有一定需求量，然而经济型独立别墅市场热消的总价范围是在 300-400万元 /套 。 全市独立别墅成交总价分析( 元)1343882783394844012471761010 100 200 300 400 500 600小 于 2 0 0 万200-300万300-400万400-500万500-600万600-700万700-800万800-1000万大 于 1 0 0 0 万 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 五、松江别墅市场分析 从市场供需方面来看， 2006年 1-10月松江独立别墅累计新增供应量118548平方米，累计成交量 161629平方米，供需比为 0.73:1， 市场需求明显大于供应，由此可以看出松江独立别墅需求旺盛。 1、供需分析 松江区独立别墅供需情况8395 8643650620161179871439722986251922096216400139140 01820961612401625361033425767176110500010000150002000025000300002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月需求量供应量 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2、价格走势 2006年 1-10月份松江独立别墅成交均价 16214元 /平方米 ， 4月份和 7月份受到松江低价别墅格板块成交量大的影响，导致 成交均价仅分别为 12685元平方米和 13092元 /平方米， 总体来看， 1-10月松江独立别墅价格还是呈现稳步上升的态势。 松江区独立别墅成交价格走势158191752018879126851708517939 13092 170341422317860020004000600080001000012000140001600018000200002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 六、松江独栋需求分析 松江独立别墅成交量分析( 平方米)4768199952061240 50 100 150 200 250小 于 2 5 0250-300300-350350-400400-450450-500大 于 5 0 0从成交面积来看 ， 独立别墅面积范围在 250-300平方米 面积最受市场欢迎 。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 从成交总价来看， 300-400万 /套 的独立别墅在松江位居第一，由于高端别墅板块位于松江区内，因此 700万 /以上 的别墅也成为该区域成交的热点。 松江独立别墅成交总价分析( 元)96203994126108310 50 100 150小 于 2 0 0 万200-300万300-400万400-500万500-600万600-700万大 于 7 0 0 万 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 七、佘山别墅市场分析 1、市场概述 随着上海紫园 、 世茂佘山庄园 、 佘山高尔夫 、 佘山月湖 、 中凯佘山别墅 、 上海晶园 、 佘山宝石 、 佘山银湖 、 佘山 3号以及本项目等十多个高档别墅项目的开发 ， 佘山已经成为上海顶级居住的区域 ， 总体规模达到近 80万平方米 。 区域售价均价格从当初的 10000元 /平方米上升到现在 35000元平方米。 目前佘山别墅板块， 主力房型面积一般在 600-800平方米之间， 在售别墅均价在 16000-50000元 /平方米左右， 主力总价保持在 1000万 -3000万之间， 私家花园占地在 3-4亩之间 , 在佘山别墅的购买人群中，外省人士占到了五成以上 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2、区域供应 我们锁定区域分析范围为上海紫园、佘山高尔夫、世茂佘山山庄、银湖别墅、佘山三号、上海晶园和月湖山庄。 区域供应量140000900004000011500082000323901572011501087240928365 69050000100000150000200000250000300000350000上海紫园佘山高尔夫世茂佘山山庄银湖别墅 佘山三号 上海晶园 月湖山庄050100150200250300350400450总建筑面积套数从上图可以看出，区域内别墅供应总量为 803102平方米，约 1156套 。（包括目前已经售出面积）， 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 3、区域成交 区域累计成交均价 22928元 /平方米 , 统计口径不包括佘山三号累积均价 24230元平方米 统计口径不包括佘山三号和银湖别墅均价 26698元平方米 成交情况919 1516632 30456001641418218167901436226182020406080100120140160180世茂庄园 佘山高尔夫 月湖山庄 银湖二期 上海晶园 佘山三号01000020000300004000050000成交套数 成交均价 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 世茂庄园成交273100048897012345678成交套数 成交均价01000020000300004000050000600002005年 2006年06年成交 7套，成交均价 48897元 /平方米 ， 06年成交价格比 05上涨了 57.73%。 05年成交 2套，成交均价 31000元 /平方米。 、区域楼盘成交分析 世茂庄园 2005年 10月开盘以来， 共成交 9套， 平均成交均价 45600元 /平方米 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 月湖山庄 2004年 6月开盘以来， 共成交 15套， 平均成交均价 16790元 /平方米， 月湖山庄465127551906618512012345672004年 2005年 2006年0500010000150002000025000世茂庄园 成交套数 世茂庄园 成交均价06年成交 5套，成交均价 18512元 /平方米 ,比 05年下降了 %2.91， 05年成交 6套，成交均价 19066元 /平方米 ,比 04年上升了 14.03%， 04年成交 4套，成交均价 12755元 /平方米 . 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 上海晶园 2005年 4月开盘以来， 共成交 32套， 平均成交均价 26182元 /平方米， 上海晶园15172426228022141 4 . 5151 5 . 5161 6 . 5171 7 . 52005年 2006年2200023000240002500026000270002800029000世茂庄园 成交套数 世茂庄园 成交均价06年成交 17套，成交均价 28022元 /平方米 ,比 05年上升了 15.51% 05年成交 15套，成交均价 24260元 /平方米 . 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 4、区域未来供应 区域未来将有 874套别墅分批推向市场，直接和我们项目产生竞争的将是佘山三号的剩下的 253套小独栋别墅。 备注：银湖别墅由于其销售的时间性，因此未来供应套数要比图表显示数字少很多。 未来供应13886632412533954050100150200250300上海紫园佘山高尔夫世茂佘山山庄银湖别墅 佘山三号 上海晶园 月湖山庄 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 案名 开盘时间 总建 容积率 报价 成交价 面积 在售主力面积 06年成交套数 佘山板块 上海紫园 03.1 16 0.17 45000 59300 420-1200 封盘 封盘 佘山月湖山庄 04.5 6 0.14 25000 18512 422-1300 50-850 5 佘山高尔夫别墅 04.7 9 0.06 35000 36500 370-1500 400-700 18 上海晶园 05.4 4.6 0.2 25000 26182 400-1000 450-600 15 世茂佘山庄园 05.1 8 0.1 40000 48897 470-1100 470-700 8 泗泾板块 佘山 3号 06.9 3.2 0.39 16000-18000 16450 214-330 314-330 62 云顶别墅二期 04.6 10 0.23 12500 13572 450-570 450-550 1 佘山银湖二期 05.9 11 0.26 18000 15640 310-667 405-600 42 洞泾板块 保利十二橡树 05.10 8 0.5 12000 11027 204-319 226-280 40 赵巷板块 古北佘山别墅 04.9 7 0.22 18000 18280 280-570 280-360 42 恒联名人世家 04.1 7 0.25 17000 15000 360-470 360-430 45 中海翡翠湖案 04.11 8 0.23 15000 15270 330-570 330-350 26 5、区域板块分析 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 案名 单价（元 /平方米） 10000以下 1000-12000 12000-15000 15000-18000 18000-20000 20000-25000 25000以上 佘山板块 上海紫园 佘山月湖山庄 佘山高尔夫别墅 上海晶园 世茂佘山庄园 泗泾板块 佘山 3号 云顶别墅二期 佘山银湖二期 洞泾板块 保利十二橡树 赵巷板块 古北佘山别墅 恒联名人世家 中海翡翠湖案 从单价方面来看， 佘山板块内大面积的独栋别墅售价都在 25000元 /平方米以上，周边他板块别墅价格幅度比较大， 主要集中在 16000-20000元 /平方米。 单价分析 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 案名 主力面积（平方米） 250以下 250-300 300-400 400-500 500-600 600-800 800以上 佘山板块 上海紫园 佘山月湖山庄 佘山高尔夫别墅 上海晶园 世茂佘山庄园 泗泾板块 佘山 3号 云顶别墅二期 佘山银湖二期 洞泾板块 保利十二橡树 赵巷板块 古北佘山别墅 恒联名人世家 中海翡翠湖案 从主力面积方面来看， 佘山区域大独栋别墅面积多集中在 600平方米以上，其他项目主力面积集中在 400-600平方米，相对小独栋别墅面积多集中在220-300平方米 ，符合市场主流。 主力面积分析 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 案名 主力总价（万元 /套） 300以下 300-350 350-400 400-450 450-500 500-550 550-600 650-700 700-800 800以上 佘山板块 上海紫园 佘山月湖山庄 佘山高尔夫别墅 上海晶园 世茂佘山庄园 泗泾板块 佘山 3号 云顶别墅二期 佘山银湖二期 洞泾板块 保利十二橡树 赵巷板块 古北佘山别墅 恒联名人世家 中海翡翠湖案 从主力总价方面来看， 佘山区域大独栋别墅总价都在 800万元以上，其他项目的主力总价也集中在 500-800万元， 佘山 3号由于面积控制比较小， 因此总价控制在 400-550万元间。 总价分析 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 八、小独栋别墅市场特征 随着别墅用地停批影响的逐渐体现和购房者对生活质量追求的进一步提升 ， 未来的一段时间之内 ， 在近郊配套较完善 、 具有一定区位和交通优势的区域内 ， 小独栋及经济型别墅将会继续受到大部分市区改善性购房客户的广泛追捧 。 市场供应量为数不多 ， 目前以佘山三号最为热销 ， 总体供应楼盘个数约 6个左右； 购买客户比较偏爱实际使用面积达到 350平方米左右的户型设计； 基于客户对面积的需求，小独栋产品合理的控制了建筑面积，用赠送地下阳光室方式，使得实际使用面积在 350平方米左右，在使用功能齐全的基础上，有合理的控制了总价，赢得市场的追捧。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 项目名称：好世麒麟园 地理位置：金都路 100弄 88支弄 ， 发展商：上海好世置业有限公司 ， 占地面积： 15.7万平方米 ， 总建筑面积： 5.4万平方米 ， 容积率： 0.35， 建筑类型：小独栋别墅 ， 房型面积： 220-300平方米 ， 每户赠送 100-130平方米地下阳光室 ， 总户数： 221， 目前售价：均价 15000元 /平方米 ， 上市时间： 2005年 6月 ， 当时均价 12000元 /平方米 ， 累计成交均价： 13616元 /平方米 ， 周边区域独立别墅售价： 10000 16000元 /平方米 ， 主力房型：建筑面积 240平方米，地下阳光室 120平方米， 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 点评： 本项目在产品定位方面与周边别墅做了明显的区隔， 首先从建筑面积上要比周边别墅小 80-100平方米，但是通过赠送地下阳光室的方式， 使得实际使用面积和房型功能布置和周边楼盘基本无很明显差异 ， （区域别墅建筑面积供应范围在 320-450平方米）， 这样的产品设计，在总价方面得以合理的控制。 在总价优势方面，本项目主力总价控制 260-360万元 /套，相比区域别墅 380-540万元 /套的总价范围具有明显的价格优势。 在区域竞争过程中占据上风，使该项目开盘四个月就取得近 70套的成交业绩。 主力房型：建筑面积 240平方米，地下阳光室 120平方米， 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 北京参考项目 项目名称：独墅逸致 地理位置：北京大兴区京开高速庞各庄出口薛营桥 发展商：北京兴港房地产开发有限公司 占地面积： 48.6平方米 ， 二期 20万平方米 总建筑面积： 13.9平方米 ， 二期 4.9万平方米 容积率： 0.29 总户数：二期 197 建筑类型：小独栋别墅 房型面积： 220-300平方米 ， 主力面积 230平方米 ， 附送 100平方米左右地下室 ， 每一栋别墅均规划了 300 -1000 的私家庭院 销售均价： 8500元 /平方米 上市时间： 2005年 11月 项目区域销售价格： 7000 9000元平方米 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 主力房型：建筑面积 230平方米，地下阳光室 100平方米， 点评： 该项目位于北京城南区域，从区域位置上分析并非属于北京传统别墅聚集区域， 在主力建筑面积方面更是合理的控制在 200-260方面，（区域别墅主力建筑面积 350-420平方米），每户增送 100平方米左右半地下阳光室， 其次另一卖点是每户赠送的花园面积不逊于周边大面积别墅产品，花园赠送面积达到 300-1000平方米，从而真正的将本产品做到了“小独栋、大庭院、高品质”的楼盘 ,从而在区域市场中独领风骚。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 深圳参考项目 项目名称：观澜湖 地理位置：宝安区观澜镇高尔夫大道 ， 开发商：深圳观澜湖房地产开发有限公司 ， 占地面积： 37687平方米 ， 总建筑面积： 17122平方米 ， 容积率： 0.45 房型面积： 438平方米 A型 、 600平方米 B型 、 330平方米 H型 、 403平方米 J型 ， 开盘时间： 2004年 5月 历史销售均价： 25000元 /平方米 ， 最新开盘时间： 2006年 10月 ， 目前销售均价： 35000元 /平方米 ， 带装修 ， 点评： 通过对观澜湖项目的分析 ， 我们项目有些地方可以借鉴引用 ， 其一 ， 观澜湖依靠高尔夫球场作为最大的卖点 ， 我们在自然资源方面真正位于佘山山脚下 ， 产品具有一定的稀缺性；其二在建筑立面风格上面 ， 我们可以同样运用石材到顶的做法 ， 真正体现小独栋别墅在佘山区域的品质和档次 ,石材的运用适当的增加了一定的成本 ,但是对于今后的售价具有重要意义 . 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 小 结 : 佘山 3号以 220-330平方米 的精致小独栋别墅向佘山传统的豪宅挑战。380万元起价 ，主力总价控制在 450万元左右 ，象这样的小独栋别墅拥有很大的市场潜力。 由于政府停止别墅用地批租，近几年内市场不会出现新增别墅地块出让 ,别墅用地因此更显稀缺； 独立别墅市场明显呈现出供不应求态势 ,市场成交价格稳步上升； 对于独立别墅面积合理控制在 250-350平方米之间 ，总价方面控制在 500万 /套以内 ， 更是深受客户的喜爱。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 别墅产品定位篇 Product orientation 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 1、 Strength竞争优势分析： 紧依佘山的景观、空气指数。 邻近佘山镇，日常生活配套设施便捷。 地块东侧为旅游集散地，商业价值高。 一、本地块的 SWOT 2、 Weakness竞争劣势分析： 地块四周环境、背山、以及地块本身的不完整型造成品质上的缺陷。 3、 Opportunity机会点分析： 佘山 3号 小面积别墅 的热销，打破了本板块只做大面积、高总价的豪宅别墅的格局。为本项目的多样性产品规划提供了重要的 市场参考样本 。 4、 Threat威胁点分析 ： “佘山 3号“”成为新一轮开发别墅项目的经典榜样，在赵巷、朱家角等地都有类似的项目进入建设， 明年会有一定量的同质产品面市，在一定程度上形成客户的分流和产品的大众化 。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 主要风险 解决关键 系列宏观调控造成 市场观望、成交不活跃 (市场 ) 切准目标客户购买心理，度身定制， 强化产品的生命力 与佘山 3号 同类同质化 带来的市场竞争(产品 ) 从产品细节、软件服务等，做 佘山 3号的升级版 容易产生佘山 3号的 后续项目 印象，从而难以提升本项目的形象 (推广 ) 以 完全不同 的形象、推广手法形成明显差异 市场不景气造成 粗放式 推广投放， 成本上升 (销售手段 ) 打破传统坐销方式，采用 精准的营销 ，直接找到目标客户 5、本项目将面对的主要风险和解决关键： 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 二、目标客户锁定 从各地方各区域客户购买上海别墅的用途来看，主要分为 3种类型： 日居型、出租型、储备型 日居型 以日常居住为主。看中别墅社区与上班工作地点、城市附中心的距离，及必经道路的通畅情况。注重社区周边的日常生活配套设施和人气指数。注重有限居住空间的充分利用，注重性价比。比如： 闵行虹梅南路别墅板块、松江新桥别墅板块 等。 1、购买原因分析 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 投资出租型 以长期投资为目的，一般都出租给来沪长期工作的外籍高管人士。 这类业主非常关注别墅社区与上海各大经济开发区的区位关系，以及开发区中的入驻企业。选择的别墅物业往往具有密度低、环境营造较好、室内和花园面积较大、有知名的物业管理公司。比如： 浦东汤臣高尔夫别墅 等。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 储备型 长期持有、具有强劲升值潜力的不动产。作为闲暇时的短期居住（ 5+2型），也可能暂时空置，作为今后的日常居所。这类业主看好别墅所在板块今后的升值前景，注重周边天然资源的不可复制性和区域的发展动态。比如： 淀山湖周边别墅 。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 作为我们佘山板块的小独栋别墅，更吸引上述哪种类型的客户选购？ 纵观上海房地产市场，别墅大致分布在： （ 1）青浦 318国道沿线别墅板块 （ 2）浦东新区别墅板块； （ 3）新闵别墅板块； （ 4）松江九亭、泗泾别墅板块； （ 5）松江佘山别墅板块。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 318国道别墅板块 一个比较 传统的别墅区 ，向外延伸到外销房比较集中的 古北住宅区，毗邻虹桥机场、虹桥开发区 ，沿延安高架出入沪青平公路，交通极为便捷。从某种角度上讲，成为了虹桥别墅的延伸段。西区工作的高管、外籍人士一般会选择此板块作为自己的日常居所， 因此日居、出租、储备类型比例都差不多 。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 浦东别墅板块 浦东是上海别墅发展较晚的区域，但随着浦东开发，进入全面的金融、贸易、产业等功能型开发阶段，陆家嘴金融贸易区、金桥进出口加工区的成熟，带动大量外资机构的境外人士涌入，相应对高品质居住场所的需求也同时增加。以 Links、汤臣高尔夫别墅为代表的顶端别墅聚集了在沪工作、投资的境外高层人士。 目前浦东主要的别墅板块有金桥 -外高桥板块、碧云板块、张江板块、康桥板块、南六公路沿线等。 前三板块中的业主用作出租的比例相当高。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 新闵别墅板块 95年地铁一号线延伸段的建成通车；沪闵路高架的建成；沪杭高速公路的建成； 4号线快速感到的建成通车。 从 99年起已向外区域扩散，都市路一带开发的“樱园”、“君临天下”等别墅作为“新闵别墅区”的补充，开发联体别墅，以总价优势获得市场成功，成为新闵别墅区的延伸板块。 此板块别墅总体品质不高，多为叠加、联排，以日常居住为主体。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 九亭、泗泾别墅板块 九亭、泗泾别墅区发展起源于 99年， “新上海弄里人家”、“半岛花园”、“北美经典”等一批联体别墅，以 2500元 /M2左右的价格闯入上海别墅市场，号称 “市中心的公寓 =九亭的别墅”， 以总价优势，吸引了大批追求别墅生活的购房者，启动了九亭镇的别墅开发热潮。 九亭别墅市场区域，因为交通条件较为理想，将来的 R4线也将经过本区域，但由于飞机噪声影响，自身开发理念的不成熟，九亭镇别墅板块，已成为上海最为集中的低总价别墅市场。 也是改善居住品质、生活质量的日居型别墅。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 松江佘山别墅板块 自古以来以风光绮丽，山上多茂林秀竹，奇石名泉，鸟语花香，更有丰富的历史胜迹，成为了人文环境和自然环境的胜地。 高端产品的需求，交通条件的支持 沪青平高速公路， 拥有上海仅有的山景和相关配套设施。 佘山这一 “ 国际自然山水居住区 ” 成为了上海楼市上真正的豪宅。 作为日常居住， 通勤时间 远远超过沪青平公路板块； 作为投资出租，则 周边缺乏 类似张江、金桥开发区的国际大企业。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 结论： 因此，本项目客源的购买动机 以“储备型”为主体 ，即看好板块的价值，目前作为短期居住用，或暂时空置不用，作今后养生居所（ 5+2型）。 由于本项目地理位置既靠近佘山镇，自身又拥有一定面积的商业广场，且由丰富商业经营经验的弘基公司主理整体的商业运营， 整体的日常居住氛围要比其他佘山别墅项目更为适宜 。因此本项目的主力客户 “储备型”客户在 今后的几年中逐步会转化为“日居型”。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2、锁定购买客群 通常根据社会人群的收入、消费习惯、经济地位等，可将他们划分为五个层次： 将目标消费群体的特质进行归纳提炼，形成 本案的主力客源定位如下 ： 事业成功、收入丰厚的 上等阶级和中上等阶级 顶 层 中等阶层 下等阶层 上等阶层 中上等阶层 本项目终端目标客户 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 3、目标客群对于佘山别墅的欲望和需求 （天地行百份问卷调查结论） 看中 佘山的不可复制的天然环境，以及别墅圈价值 上海顶级别墅的聚落，一种身份的象征 。 注重建筑风格和立面效果，喜欢具有品质感的物业产品。 注重物业管理公司，希望能 提供一定的酒店服务、物业托管、园林托管服务 。便于业主节假日居住时不用亲自打扫，庭院也有定期的修剪维护。 会所内的活动设施能与度假、休闲、另类疗法、教育、交流相结合，项目内容贵精不贵多，会所空间格局能与山景相融合。 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 4、本案目标客户的形象勾勒 （天地行百份问卷调查结论） 年龄在 3545岁。 高薪收入或私营业主 ，家庭年收入在 70万以上。 多代或多子女家庭结构 ，并饲养宠物。 购房过程中，家庭 女性意见 较关键。 周一 周四晚多应酬，周五晚回家休息、与家人团聚居多。 购物消费场所：友谊商城、久光、南京西路商圈等地的名品店。 平时信息的获取： 报刊 新闻类：东方早报、新闻晨报 财经类 ：财金周刊、 21世纪经济、经济观察等 其他类： GE企业管理、商业评论、服饰美容、旅游等 电台 交通台、 101.7或 103.7音乐台 电视 财经频道、新闻频道 网络 163、 YAHOO、 SINA 其他渠道 圈内朋友 、银行电信卡友刊物、各种形式的展示会 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 三、产品定位 产品定位 利弊简分 大独栋型 利：能提升开发商的品牌知名度 弊：气质不符，区域竞争激烈，销势缓慢，资金回笼周期长。 独栋、双拼、联排混搭型 利：产品多样 弊：降低产品的整体品质；佘山别墅价格、居住模式与联排客群购房行为存在一定的不匹配。 纯粹小独栋型 利：市场稀缺；在品质不打折扣的前提下，降低进入佘山富豪圈的准入门槛。 弊：佘山 3号竞争 2007房地产策划大全 策划必备资料库！全国货到付款QQ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 结合产品独特的地理位置、区域价值和目标客户的分析，我们认为最打动客户 项目最为核心的价值是：佘山脚下的顶级别墅圈（即：富豪圈）。 由此