商业业态及选址

Page - 1 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 商业业态 Page - 2 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 业态种类 零售业态 零售购物型 购物中心 专卖店 超市 便利店 专业店 仓储店 百货商店 Page - 3 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 业态对比 业态 购物中心 百货商店 超市 专业店 专卖店 便利店 仓储店 定义 多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型 经营日用工业品为主的综合性零售商店 以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场 以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态 专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态 是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态 以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店 规模 5万 -15万平米为宜 规模大，营业面积在 5000平方米以上 标准超市 :500-1500平米 ;大型综合超市 :2500-5000;超大型 :6000-10000 具备一定规模 ,根据具体市场和产品特性而定 根据具体经营的商品而定 ,一般在 50-600平米 面积在 100平方左右 规模较大 产品 /业态 内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积 80 商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全 以食品为经营重点，满足食品一次性购全 商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90以上 商品结构以著名品牌、大众品牌为主 以速成食品、饮料、小百货为主 经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品 零售业态 (一 ) Page - 4 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 业态对比 购物中心 百货商店 超市 专业店 专卖店 便利店 仓储店 客户 目标顾客以流动顾客为主 中高收入人群、客户来源范围广 大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同 客户覆盖面广 针对特定消费人群、经济实力较强 附近居民 购物方式 柜台销售和开架销售相结合 开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式 定价销售和开架面售 定价销售和开架销售 开架自选、统一结算 开架售货、批量作价 经营特色 卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。 卖场租赁制、种类齐全、高毛利 平价销售、满足日常用品一次性购全 同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营 品牌专卖、量小、质优、高毛利 平价、服务群众生活，营业时间长 零售业态 (二 ) Page - 5 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 物业及选址要求 购物中心 选址要素： 区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称 10-30分钟 3、购物人口分析 用地经济状况： 进行可获得性分析 用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况 Page - 6 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 购物中心 购物中心 类 型 业 态 效 用 主力店 高端百货、大型超市、家居、建材等 有利影响： 集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约 不利影响： 租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险 次主力店 知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所 聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势 品牌店 饰品、服饰、化妆品等 购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源 功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。 黄金比例： 最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为 52： 18： 30 业态组合：主力店、次主力店、独立店。主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店。 Page - 7 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 百货商店 代表品牌 新世界 天虹百货 Page - 8 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 选址基本要求 百货商店 要 素 要 求 商 圈 城市核心商圈 交通便利 城市人口： 40万以上 物 业 要 求 建筑 楼高三层以上 面积 5000-20000 ，单层面积 5000 平米左右中庭面积 (包含电梯井 )至少 500 单层店面积： 15,000 以上 层高 首层层高 5m，二层以上层高 4.5m； 柱距 8m 8m 配套设施 扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层 4部以上，最好有两部观光电梯。 楼板承重 450kg/ 停车场 100个 /10000 合作方式 免租期 1年左右 租赁年限 10 20年 Page - 9 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 百盛 品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位 : 高档奢侈品 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货 顾客定位 中高收入阶层 发展状况 目前拥有 30家自营店及经营 10家管理店。，业务已快速扩张至全国 26个城市 . 已经呈现出购物中心的特点。 Page - 10 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 百盛案例 上海九海百盛 上海九海百盛百货业态布局 6F 文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居 . 5F 游戏广场、美食小吃； 2-4F 化妆品、男女休闲装、时装、包袋、运动用品、内衣 1F 皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅 银行； -1F 平价超市 Page - 11 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 新世界 新世界 品牌特点 市场定位：中高档路线的 目标顾客：高雅、时尚的中青年 针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略 经营战略 高雅、时尚的中高收入阶层 发展状况 分布于全国 20多个大中城市 Page - 12 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 新世界案例 沈阳中华路新世界 沈阳中华路新世界 业态布局 6F 家居配饰、家居用品 5F 运动服装、休闲服饰、童装、牛仔服饰、女士内衣 4F 男士正装、配饰 3F 少淑女装、时尚手表 2F 女士职业装、女士配饰、化妆品 1F 国际名品、珠宝、名表 -1F 男女皮鞋、男女手袋 新世界 Page - 13 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 茂业 品牌特点 2008年 5月 5日，茂业国际于香港上市 1997年 3月开设了首家百货店 深圳东门店 .公司在珠三角、长三角、西南区共拥有 15家百货门店 .中国百货业的龙头 2005年 6月，公司成功收购 A股上市公司成商集团 经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 2008年 01月 2007年 10月 四川绵阳店开业 ; 江苏无锡清扬店正式开业 ;2006年 06月 成商集团完成股权分置改革 ; Page - 14 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 太平洋百货 品牌特点 太平洋 SOGO百货集团秉持 改革、速度、挑战 的经营行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。 经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 太平洋百货集团为台北太平洋 SOGO百货集团事业之一。太平洋 SOGO百货创立于 1987年 11月 11日，为一个综合型的百货事业体。 1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太平洋 SOGO百货集团在海内外共设有 14家店。 Page - 15 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 太平洋案例 上海徐家汇太平洋 上海徐家汇太平洋百货 业态布局 1F 化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 2F 少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 3F 服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 4F 淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 5F 绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟表 内衣 餐厅 修改室 6F 休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动服饰 7F 保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容 SPA馆 &教室 贵宾厅 电器用品 瓷器 家用寝具 PDA 翻译机 MP3 文教 8F 童装 童鞋 育婴室 孕妇装及用品 贺卡 活动会馆 婴童家具 玩具 婴儿用品 儿童学习用品 B1 香烟 洋酒 冰淇淋 茶叶 寿司 巧克力 面包 蛋糕 比萨 休闲小食 Page - 16 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 天虹百货 品牌特点 集 团： 中国一航 成立时间 ： 1984年 经营方式： 中外合资 全国分布： 33家直营商场及 1家特许经营商场。 荣 誉：连续 7年 中国 零售百强 经营模式、理念 模 式 ：百货 +超市 +X 天虹商场 ：便捷、一次购足、质量可靠 天虹百货 ： 服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅 发展状况 深圳市信誉好商店 中国零售百强企业 中国连锁百强企业 广东连锁商业最佳门店 全国首家在线支付网上购物商城 04年销售额 25亿元人民币 天虹百货 Page - 17 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 百货商店 案例对比 案例 天虹 茂业 太平洋 新世界 百盛 地 址 南山区文心五路保利文化广场 C区 深圳市福田区华强北路 2009号 上海市徐汇区衡山路 932号 沈阳巿和平区中华路 88号 淮海路与陕西南路口 商 圈 南山中心 区 华强北商 圈 徐家汇商业中 心区 繁华商业中心中 华路商圈 淮海路商圈 顾客特征 中产阶层 高中低收 入阶层 高中低收入阶 层 中青年、中高收 入阶层 中高收入阶层 物业形态 4层 八层 地下一层、地 上八层 六层 六层 面积规模 总营业面积 1.5万平方米 总营业面积 8万平方米 总营业面积 3万平方米 经营面积约44,000平方米 经营面积 28000平方米 周边配套 保利文化广场 海岸城 地铁 1号线 国美 苏宁 立体交通 繁华商业中心 星级酒店、百货商场、超级巿场密集 地铁一号线 多家商场 超市 Page - 18 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 专业店 代表品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁 Page - 19 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 选址要求 专业店 一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（ Apparel Shop）等。 2、物业基本要求 1、商圈基本要求 选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内； 商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求 营业面积根据主营商品特点而定； 设有一定规模的停车场 Page - 20 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 专业店 代表品牌：宜家 品牌特点 采购模式：全球化的采购模式 产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家 推广口号：生活，从家开始 经营理念 提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品。 发展状况 宜家家居在全球 34个国家和地区拥有 240个商场 ,其中有 6家在中国 ,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据规划，至 2010年，宜家在中国内地的零售商场将达到 10家。 Page - 21 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 专业店 代表品牌：百安居 品牌特点 先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络 经营策略 低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益 发展状况 截止至 2006年 12月底，百安居在中国 25个城市拥有 58家商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。计划在 2010年在30多个城市开设 100家商店。 Page - 22 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 专业店 代表品牌：家得宝 品牌特点 全球领先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集团 经营理念 绿色环保 发展状况 家得宝在 2006年底成功收购了家世界在北京、天津、青岛、西安、郑州、沈阳 6个城市的 12家连锁店，经过 8个月的整合于今年 8月 26日在中国正式营业。 Page - 23 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 选址要求 家居商场 代表品牌 百安居 宜 家 商圈 物 业 要 求 建筑 单层 两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳 500人的餐厅； . 面积 8000 10000 平米 标准店面积 2.8万 3.5万平方米 层高 建筑层高 8.5米，可用净空高度 6.2米 拥有 800个免费停车位的地下停车场，面积为 170平方米的儿童天地和咖啡厅。 柱距 9米 *9米以上 楼板承重 2.5吨 /平方米 停车场 停车位不少于 300个 800个免费停车位的地下停车场 合作方式 Page - 24 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 中国 3C家电连锁零售企业的领先者 专业店 中国 3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业领先者 1990年成立，至 2007年在中国 190多个城市拥有超过600家连锁店，销售规模在 100家连锁企业中，位居三甲 经营理念 强调 品牌、价格、服务一步到位 坚持 专业自营 服务方针。以连锁店服务为基石 努力打造中国最优秀的连锁服务品牌 Page - 25 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 国美 专业店 中国第一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售连锁企业。 成立于 1987年，至今已在 250个城市拥有直营门店 800余家，先后收购永乐和大中 经营理念 商者无域，相融共生、薄利多销、服务当先 品牌形象 谦虚的行业领袖 、 成本控制专家 、 消费行家和服务专家 、 供应链管理专家 Page - 26 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 五星 专业店 百思买（世界最大家电零售企业 ）旗下企业，中国家电零售连锁的前四强企业 成立于 1998年 ，已在全国七十余个大中城市 开设专业化连锁卖场 136余家 经营理念 以顾客为中心 的商业理念 提倡 关注顾客、关注供应商、关注员工 Page - 27 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 电器类 专业店 苏宁电器 国美电器 五星电器 商圈区位 城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利 商业街店：临街商铺（一层），处于市 级商圈、区级商圈； 店中店：大型商场或大型超市内，或接 近电器或日用消费品区，市级区级商圈 社区店：紧邻大型社区，社区人口 10万 特定市场店：手机、 IT一条街 枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通 枢纽等处且已形成一定规模的商圈 交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈； 地级城市市区人口 50万以上， 具有一定的购买能力商业中心； 江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市，副省级以上城市的较发达的郊区县核心商 圈； 城市或区域的商业中心，人流量大， 物 业 要 求 产权 独立、清晰产权 独立、清晰产权 独立、清晰产权 面积 3000平方米以上 小型店： 30 50平米。 中型店： 80 120平米、 160 240平 大型店： 260 320平米； 旗舰店： 400平米左右 3000平米以上 楼层 地级市不超过四楼，楼层 县级不超过三楼 从一楼开始，地级市不超过四楼，楼层 县级不超过三楼 地级市场楼层不超过四楼， 县级市场楼层不超过三楼 停车场 开阔的停车场地 同苏宁 同苏宁 广场 开阔的门前广场 同苏宁 同苏宁 配套 合格的消防、供水供电、空调系统，扶梯和货梯（两层以上） 同苏宁 同苏宁 合作方式 长期租赁 长期租赁 租期 10年以上 Page - 28 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 北京华联 家乐福 人人乐 易初莲花 沃尔玛 超市 Page - 29 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 选址基本要求 超市 要素 要求 商圈 经济发达、城市化水平 30%以上； 交通便利； 商圈人口规模 5-10万之间，人均收入大于 1000元 /月，人均商 品性消费支出大于 300元 /月 物 业 要 求 建筑 最好框架结构 面积 5000-20000 ，单层面积 5000 平米左右 层高 楼层不超过三层，首层层高 5.5 m，二层以上层高 4.5m 柱距 8米 8米为宜 物业纵深 以 30-50米为佳 楼板承重 800kg/ 停车场 设有与商店营业面积相适应的停车场 合作方式 免租期 1年左右 租赁年限 10 20年 Page - 30 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 世界最大的连锁零售商 沃尔玛 美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业 1962年成立，在全球开设了 6,600多家商场 ， 2007年营业额 3511亿美圆，居全球之冠 沃尔玛在中国 1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店 ，至今已在 40个城市开设了 104家商场。含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态 经营理念 从 天天平价，始终如一 到 优质低价 ； 一站式 购物新概念； 会员制； 严格的成本控制体系 Page - 31 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 世界第二大国际化零售连锁集团 家乐福 大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团 成立于 1959年，现拥有 11,000多家营运零售单位，业务范围遍及 30个国家和地区 家乐福在中国 1995年进入中国 ，已进入了中国 25个城市，开设了 109家大型超市 经营理念 以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品； 开心购物家乐福 ； 一站式购物 Page - 32 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 泰国正大集团旗下企业 易初莲花 泰国正大集团旗下企业 泰籍华人谢易初创办 易初莲花在中国 1997第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了 70多家购物中心 经营理念 品种齐全、天天低价、一站式购物； 做 中国最值得信赖的零售商之一 品牌诉求 莲花 为佛教圣花，象征着吉，追求社会和集团事业的共同发展祥 ； 为避讳，更名为 卜蜂莲花 Page - 33 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 人人乐 大型连锁商业企业、中国连锁 30强、中国 500强 1996年 4月成立于深圳，至今在华南、西北、西南、华北等 23个城市拥有大型门店、社区超市近百家 经营理念 为顾客创造服务、为员工创造机会、为社会创造财富； 大、平、鲜、全 精耕细作、注重小事、快速反应、快速调整 整洁的环境、优质的商品、实惠的价格、快捷的服务（ ZYSK核心价值观） Page - 34 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 华润万家 国有控股企业集团 华润（集团）旗下零售连锁企业品牌 主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态 截止 2007年 12月，华润万家在全国拥有门店 2450家 ，2007年销售额突破 500亿元，蝉联中国连锁超市第一位 经营理念 时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利 发展战略 全国发展、区域领先、多业态协同 Page - 35 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 北京华联 中国规模最大的大型连锁商业集团之一 北京华联集团旗下企业 成立于 1996 年 6 月 ，现有 60余家门店 主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品 经营理念 以人为本、诚实守信的企业理念，以对员工、顾客、供应商、合作伙伴的真诚和信用 Page - 36 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 选址要求 沃尔玛 家乐福 易初莲花 商圈区位 1.5公里范围 10万以上， 2公里 12-15万 临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔； 以中青年为主，收入水平高； 无经营面积超过 5000平方米同类业态 交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）； 人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道 交通便利； 社区密集区 物 业 要 求 面积 15000平方米以上，不超过两层，总建筑面积 2万 4万平方米 2万平米左右 建筑物 纵深 40-50米 以上；临街面大于 70米 长宽比例 10： 7或 10： 6 临街面不少于 80米、矩形或梯形地块 层高 5米 卖场净高 5.3-5.5;后仓 6.8-7.5 柱距 8-9米 10.8*10.8 楼板承重 卖场 800kg/平米 ,后仓冷库 10001200 停车场 300个以上顾客免费停车位 ， 20个以上免费货车停车位 免费提供至少 600个机动车停车位，非机动车停车场地 2000平米 400 600 车位 (上海 ,北京 ,广州 )150300车位 (其他 ) ;600 1000自行车位 相关配套 电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表 货梯两层 2部 5吨 ;三层加 1部 3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达 供水 200 250吨 /天 ;供气 排水通道 通风 发电机 消防 环保 其他 2个主出入口；外立面广告 3个；广场 转租租户由家乐福负责管理 免费广告牌：高炮 2个；门头 2个 合作方式 租赁期限 20年或 20年以上 租金较低、长期的租赁合同（一般是 20年 30年） 超市 Page - 37 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 选址要求 超市 人人乐 华润万家 北京华联（大型综超） 商圈区位 一二线城市 大型商业地块和住宅密集区 城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区 ; 位于城市主干道、 十字路口 A、城市规模： 省城或中心城市；常住人口 100万以 上，年均消费 6000元以上 B、商圈要求： 一级商圈：密集住宅区， 3公里内 50万 人以上，邻主干道 8条以上公交线，店面日均人流 8万 二级商圈： 3公里内 30万以上，有 6条以上公交线，日 均人流量 6万以上 三级商圈： 3公里内 20万以上， 4条以上公交线，店面 日均人流量 4万以上； C、 3公里内竞争对手不超过 2家。 物 业 要 求 面积及楼层 3层以内单层 3000平方以上，共 8000-15000 首层最佳，不超过三个楼层 ；共 8000 以上 共 12000平方米。单层 12000。多层 6000平方米 /层。 库房 2000平方米；办公 600平方米；卸货区 300平方米。 层高 4.2米以上 5.5米最佳 不低于 5米 5米 柱距 8*8 8*8 建筑主体 物业尽量方正 框架或排架结构 楼面载荷：卖场 4千牛 /平方米，库房 5千牛 /平方米 配套设施 有空调、电梯、消防 ; 排水 /排污 /排油通道 卸货平台：高 0.8米，宽 8米，进深 5米。卸货通道（消 防通道）宽幅： 3米 ; 地下室防水：用电量 0.12千伏安 /平米 停车位 150个以上停车位 需配备大型停车场，数量不小于 1个车位 /60 合作方式 租赁自营 租期 20年 免租 12个月以上 租赁、自建 租赁、期限 20年 Page - 38 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 选址要求 便利店 要素 要求 商圈 以商店所在点为中心，半径 300米左右（中小城市为 500米左右），目标人口在 2600-3000人； 选择居民区附近，该地区固定顾客较多； 选择地铁或车站附近，流动顾客较多； 选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所； 一般 300米内无相同性质竞争者 物 业 要 求 产权 产权清晰且至少可使（租）用 6年 楼层 独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于 6米 面积 60120平方米 配套设施 同时配备上水和下水； 一般可的、快客等需要 25 30KW的总电量，而全家、罗森 等需要要有 35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容 电量的上限 其他 无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展） 合作方式 租金： 3-8元 /平米 .天； 租期：一般 5年以上 Page - 39 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 便利商店的国际共通语言 7-11 1927年 7-11便利店诞生于美国、后引入日本 全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系 经营策略 准确定位： 早出晚归、贪图方便的高收入职业人士 集中开店，多种服务： 送货上门，冲洗相片，代收水电费，代售邮票、门票、飞机票，代办旅游，金融保险等 开展电子商务： 旅行、音乐、照相、礼品和手机、书籍、汽车服务、信息服务等；将商品扩大到几十万种 发展物流配送业务 Page - 40 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 选址要求 7-11 选址出发点：便捷 选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少处及建筑物狭长 选址地点：离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车场附近、办公楼和学校附近 选址亮点： 有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入； 有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾客购物方便； 有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易引起注意 Page - 41 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 业态种类 餐饮休闲娱乐 餐饮休闲娱乐型 麦当劳 中体倍力 大地数字影院 必胜客 面点王 星巴克 肯德基 Page - 42 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 物业及选址要求 餐饮（一） 连锁快餐店 普通餐饮 火锅店 商圈选择 繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市 商务型餐厅 :以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市 大众餐厅 :以家庭 个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。 以大众消费为主，选址于人口不少于 5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈 立店障碍 经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源米外；周边无异议 同右；大餐厅，设置疏散通道； 门前禁忌有有封闭交通隔离栏、 高于 1.8米的绿化及电线杆 同普通餐饮 物 业 要 求 建筑要求 200-500平米 框架结构 ; 层高不低于 4.5米 ; 位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面 商务型 1501000平方米、大众型80200平方米； 除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合； 餐厅门前须有相应的停车场 120500平方米 、厨房可小于营业面积的三分之一； 框架式建筑； 楼上商铺亦可； 其余同餐厅 配套设施 电力不少于 20千瓦 /100平方米 ;有充足的自来水供应 ; 有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置， 厨房污水排放的生化处理装置 及油烟气排放的通道 同普通餐饮 合作方式 租期 5年以上 大众化快餐店 :24元平米 /天 消费型快餐店 630元 租期三年以上 低层为 1.5元平米 /天以上 ,具体视地段 商圈而定 ;楼上租金略低 租期 2年以上 视商圈、路段、位置而定，一般不高于 4元 /（平方米 天） 代表品牌 麦当劳、肯德基、必胜客 小肥羊、谭鱼头 Page - 43 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 物业及选址要求 茶坊、酒吧、咖啡 面馆 面包、面点房 商圈选择 选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境； 以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养 满足人们速食的要求； 宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过 10人次的区域 各种商圈均可开设； 品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上 立店障碍 须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意 ； 国家对酒吧课以重税 与普通餐厅相同 立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营； 离污染源 10米以上 物 业 要 求 建筑要求 50400平方米 ； 对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异； 层高不低于 2.8米 ； 如与居民相邻，设置隔音层 80-200平米； 其余与普通餐厅相同 60120平方米 ； 框架式结构； 层高不低于 2.8米； 门面宽度 6米以上，橱窗开阔 配套设施 电力按每 100平米 10千瓦配置 自来水供应 与普通餐厅相同 与普通餐厅相同 合作方式 租期 2年以上 租金 320元 /（平方米 天） 租期 2年以上 租金 25元 /（平方米 天） 租期 2年以上 一般企业 35元 /（平方米 天） 代表品牌 星巴克 马兰拉面、面点王 金蝶轩 餐饮（二） Page - 44 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 麦当劳 肯德基 必胜客 星巴克 面点王 大地数字影院 中体倍力 餐饮娱乐 Page - 45 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 全球最大连锁快餐企业 麦当劳 全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价值品牌 以出售汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国式的生活方式 麦当劳品牌拥有超过 31000家快餐厅，分布在全球121个国家和地区 麦当劳在中国 1990年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅 670家餐厅遍布 25个省和直辖市的 108个次级行政区域 经营之道 1、 QSC V原则，即质量、服务、清洁和价值 2、严格的检查监督制度 和完备的培训体系 3、联合广告基金制度 4、以租赁为主的房地产经营策略 （负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。麦当劳收入的 1 3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的 90 ） Page - 46 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 选址要求 麦当劳 选址原则：方便顾客 1、针对目标消费群： 定位于年轻人、儿童和家庭成员； 2、着眼于今天和明天： 讲究 20年不变 3、讲究醒目： 一楼或二楼的临街店堂，有透明落地玻璃窗 4、不急于求成 5、优势互动： 选择品牌知名度和信誉度较高的 家乐福 、 沃尔玛 等知名百货企业来开店中店 选址步骤 1、市场调查和资料信息收集： 包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间等。 2、对不同商圈中的物业进行评估： 包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否具备条件。 3、投资回报与风险评估 Page - 47 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 世界著名的炸鸡快餐连锁企业 肯德基 全球最大的餐饮连锁企业 百胜餐饮集团旗下企业 在全球拥有 10000多家餐厅 肯德基在中国 肯德基于 1987年进入古都北京 截止到 2007年 11月底，肯德基在中国大陆 200多个城市已经拥有 2000余家餐厅 成功秘诀： 1、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工和肯德基共同成长 2、原始而神秘的配方 3、特许经营： 不从零开始 ：肯德基将一家成熟的、正在盈利的餐厅转手给加盟者 Page - 48 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 1、商圈的划分与选择 2、聚客点的测算与选择 划分商圈。 采取记分法。把商圈分成好几大类，有市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、社商务两用型、旅游型等等 选择商圈。 在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度 确定商圈内最主要的聚客点。努力争取在最聚客的地方和其附近开店。通过采集来的人流数据进行估算 考虑人流的主要动线会不会被竞争对手 肯德基 选址步骤 Page - 49 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 物业及选址要求 餐饮娱乐 麦当劳 肯德基 商圈选择 商业区、商住区、写字楼区、交通纽； 临街，场地开阔 、进出方便 同麦当劳（跟进战略） 物 业 要 求 经营面积 400平米左右 350平米 门面 12米 物业形状 尽量方正或整齐、临街有大窗 同麦当劳 层高柱距 层高不小于 3.5米 ;柱距 6米以上 净高不低于 3米 楼板承重 部分区域 500公斤 /平米， 大部区域 350公斤 /平米 厨房区楼板负荷为 450公斤 /平米 餐厅区活荷载为 250公斤 /平米 供电供水 提供或有位置建设给排水 /排油 /排污 /道： 配电负荷： 250千伏安 200KW的用电量； 25吨水 /天 提供或有位置建设给排水 /排油 /排污 /道 硬件设施 提供室外安装空调和排烟机位置 提供室外安装空调和排烟机位置 提供两条电话线路 停车位 有停车位（专用最佳，公用也可） 提供临时卸货车位 其他 外墙可设置店标和指示标 门脸上方提供招牌安装位置 餐厅温度冬天应不低于 15度，夏天不高于 25度，春秋季应在 20-25度之间 合作方式 直营或加盟 租赁 15年或以上 免租期商议 ; 直营或加盟 租期 10年以上 Page - 50 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 全球最大的比萨专卖连锁企业 必胜客 全球最大的餐饮连锁企业 百胜餐饮集团旗下企业 1958年成立，在全球多个国家和地区拥有 1.35万家分店 必胜客在中国 1990年进入中国，已在中国 50多个城市开设了 187家连锁店 品牌诉求 从 休闲餐饮 到 欢乐餐厅 ，消费群以年轻一族为主，注重时尚流行 经营战略 全球战略：目标市场营销战略 （ STP营销），即细分市场、选择目标市场和产品 (或服务 )定位。 中国战略 1、加强大城市、拓展中小城市（四线市场）； 2、叫停特许加盟，只采取直营模式； 3、衍生品牌 必胜宅急送 ； 4、本土化经营 Page - 51 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 选址要求 必胜客 要素 要求 商圈 大城市及发展潜力较好的中小城市 商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽或旅游商圈 物 业 要 求 经营面积 单层 450 480平米 双层 500 600平米 楼板承重 大于 450公斤 /平米 供水供电 供水需 2分管。排水需要 4分管。水压 2.5 3.5公斤，保证每天 20吨； 250千瓦 通风通暖 留有排烟出口，可放通风机； 需安装 8台十匹机，有放置外机的地方 排污环保 排污需要 4分管，并有 3-4立方米的隔污池 ； 满足正常的环保条件 合作方式 直营 Page - 52 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 世界领先特种咖啡零售商，烘焙者和品牌拥有者 星巴克 星巴克（ Starbucks）咖啡公司成立于 1971年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者 在北美，拉丁美洲，欧洲，中东和太平洋沿岸 37个国家拥有超过 12,000多家咖啡店 星巴克在中国 1999年进入中国，星巴克在大中华区开设了 430多家门店，其中约 200家在大陆地区 经营理念 提供最优质的咖啡和服务，营造独特的星巴克体验，让星巴克店成为人们的第三生活空间 品牌定位 目标市场：注重享受、休闲、崇尚知识尊重人本位的富有小资情调的城市白领； 多数人承担得起得奢侈品 Page - 53 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的 . 星巴克选址要求 星巴克 星巴克选址 1 2 3 4 商业要求 建筑要求 其他要求 合作