买房的经验.doc

最近一直在看房，所以，都快成看房专业户了。知道什么是已购公房，两限房，经济适用房，回迁房等。以及中介的那些猫腻等等。总之，越来越小心，越来越稳妥。有想买房的朋友，也曾问我给意见。那么下面我给大家一些自己买房的看法。首先是买房的动机。你为什么买房？如果是自己住，在当前的情况下，如果你觉得可以撑得住房供，你就可以买。对于房价，也不要在意得太多，觉得合适就行。如果是第二套，作为投资，就一定要谨慎了。购房心态，不能太着急，买房是大事，甚至是个系统工程。所以买前，一定要考虑周密。不要草率。也不要太过于稳重，太稳重，再好的房子都不是你的了。看准了，下手就得快。这个准，需要前期的充分考察（见选房）。选房： 买房不要乱跑。要先查看几个你中意的区域，这些区域包括z f规划蓝图，地铁规划布局，景观，生态公园等。 再从这些区域选出你中意的楼盘。考虑因素包括工作远近，学区房，大型超市，地铁口，高校周边，名盘周边，小区新老等。 从各个中意的楼盘开始寻找，对比。这个对比有横向的对比，也有纵向的对比。横向就是跟其他小区的楼盘对比。纵向就是跟历史成交价格的对比。 买房，选择地段是很重要的。应该说越中心越好。保值，升值也快。特别是我们一线城市上班族，来回时间减了不少。地铁沿线的房子升值很快。而且上班也方便。 另外也要考虑学区房源。对以后小孩教育资源的选择很重要。当然，周边最好有个好的医院，比如三甲什么的。 有人说，市中心的房价太贵，而且很老。所以，这就看自己的选择了。其实，觉得合适，里面好好装修一下，问题不是很大。 另外，像我们这样的，买房最好买个小两居。或者小三居。已购公房的实际面积比方本的面积大。所以可以购买。回迁房要看房本的产权，是不是个人所有的。如果是公有的会有风险。个人的产权，付个土地出让金（评估价3%）。可以安全过户，成为商品房。但是小区的居民素质有待考虑。因为周边都是当地村民做邻居。楼的质量，小区物业管理可能会有所下降。经济适用房必须过5年。没有房本的，最好不要买，风险很大。哪怕是做公证。而且楼的质量，物业也有可能不好。买房的时候，小区的物业，保安，是否市政水，电，气等。都要考虑。还有，房屋之前是否有质量问题，这些都要到处打听，上网搜查。买楼最好买板楼。第一：使用面积高；第二 人居密度低，生活质量相对好些；第三 火灾，地震等，容易逃离现场。如果买6070平米的房子，最好买板楼，因为板楼得房率高，使用面积高。同一个建筑面积65平米的房子，板楼和塔楼的使用面积相差会很明显。高楼的最好是买板塔结合的。因为南北通透。楼间距不要太密，不然光线不好，而且会觉得压抑。楼层就不用说了，金三银四。但是塔楼一层，或者20以上高层最好不要买。一楼脏，20以上，虽然视野不错，但是火灾，天灾不易逃离，安全隐患相对较高（云梯能否达到，是个未知数）。还有最好不要买911层的。因为这个高度是大气的污染层。这点估计知道的人不是很多。买房最好是南北通透，纯南，西南，东南，东西或者纯东，纯西也可以。但最好别买纯北向，不利于空气流动，家里容易潮湿，衣服也不容易凉干。再加上风水也很“背”呵呵。房里面也要注意房子的利用率，有的房子浪费面积太多，比如过道太长，洗手间太大等等。以上房子的选择大概就是这样，下面说说成交的一些事情。评估价：比如说，“银行贷款8成”这个8成，不是成交价的80%。而是评估价的80%。具体的说就是房子成交100万。但是银行为了控制风险，只评估80万。那么80%就是64万。所以，你首付就是36万，而不是20万。加上个人营业税（差额5。5%），契税1%，印花税1%，中介费用（3%）等加起来估计是10%。当然，首付越高，税就越低（可以低评）。首付不够，就得个做高评，税也增高。订金：现在房价紧，很有可能刚买下，房价就涨了。所以，我们需要付订金，防止房主变卦。定金最好能卡住他，但也不能多。一般给个13万即可。当然，给订金前，一定要看房本，身份证等。经济适用房一定要看房本是否满5年，产权性质。如果不是房主本人来办理，需要房主和委托人到产权登记处办理合法委托书。另外，说下中介费，虽然是3%，但是可以给他8折。如果可以，你可以找A中介公司帮你找房，看中以后，你可以找B中介帮你买房，给他一个点，或者几千元即可，（一线城市一般可以给一个点）。他们都会愿意干。一线城市能省好几万中介费。买房，不要舍不得丢钱给中介。因为，中介能帮你做许多事情，有些凭你自己是做不到的。比如高评。中介帮你跑腿，能省掉许多工作时间。当然，不要在合同签完前把钱给中介，那样他们就拿钱不办事了。还有可能给你找的贷款银行不好，要你给很多手续费，敲你很大一笔钱。因为许多银行都是给中介返点的，据说，数目还不小。所以，中介这里最好是事办好了后，再给他们。另外说说贷款的事情，贷款的额度最好不要超过家庭收入的1/3。一是防止风险，二是需要家庭的必要生活支出。银行贷款需要你出示工资证明的。即 每月房供最多是你每月工资额度的一半。如果你的工资确实不够2倍，可以找些类似的公司帮你做个工资证明（没有办法的办法，不推荐哈）。贷款额度的选择也是有技巧的。虽然，贷款年限小，利息就少，但是每月还款压力大的话，最好还是选择最大年限贷款。 因为，我们正处于花消敏感期，可能近2年开销很大。但是，如果手头有钱，比如5万元什么的，我们可以预约集中几次大额还款。那样，我们的利息也会变的很少。生活压力也还小些。但是，你要记住，如果是商业贷款，等额还款的话，在10年里（贷款30年或者20年），利息差不多占了你还款的60%70%。所以，要争取在10年里，还清房贷。公积金贷款目前这辈子只能贷款一次。所以，想清楚再贷款