合肥房地产现实.doc

“阳光地产”，为什么合肥本土房地产企业尚需积极应变【2010年11月上下半月VIP会员免费更新下载】450份 4.9G“阳光地产”，为什么合肥本土房地产企业尚需积极应变 在合肥市场，购房客户与开发企业具有明显的外向型趋势偶然间，与一位业内热心同仁聊到合肥房地产市场，这两年市场惊人的成交量自然成为了主要话题，理由诚然有很多，全国市场好了、合肥人有钱了、在合肥购房的外地人多了等等。说到购房人群这个问题，在合肥购房的外地人的确多了而且在09年首次超过了合肥本土的数量。据房产局数据显示：09年截至11月底，非合肥市户口购房人占全部成交，。按照市场的发展态势，合肥房地产市场大有由内向型市场向外向型市场转变的趋势。除了购房客户群体具有外向型趋势外，我们不得不“阳光地产”，为什么合肥本土房地产企业尚需积极应变关注的是同样作为市场主体之一的开发企业也更具有外向型的趋势，而且更加明显。因为“外来的和尚会念经”，这点我们不能怀疑，他们要么怀揣着大把的钞票要么在其他市场已经“身经百战”了以后来到合肥市场进行“淘金”。“阳光地产”彻底的改变了合肥本地房地产开发企业生存环境面对来势汹汹的“入侵者”，合肥本土的房地产开企业表现如何呢？无论有意识还无意识的面对日益激烈市场竞争，本土开发企业的转变都在进行着。有些本土企业开始进入相对稳健的发展轨道，而有些则开始退出市场。在合肥房地产市场逐渐发展的进程中，导致本土房地产企业转变的根本因素之一不是刚才提到的外地“入侵者”而是合肥房地产市场的生存环境发生根本性的改变合肥开始实行“阳光地产”。且不论政府的“阳光地产”政策的目的如何，但这的确影响了全部本土开发企业的生存。本土开发企业再也不能通过一些“歪门邪道”拿到廉价的生产资料（土地）了，每一块土地都要面临竞争了，这对于本地开发企业来讲无疑就像“断了奶”的孩子。看看这些“断了奶”的孩子的转变吧，有些已经可以和外来的“入侵者”竞争抢食了，而大部分都是过了把房地产开发的瘾就退出市场了，但从数量上来讲后者远远多于前者，2006年末合肥还有857家房地产开发企业，09年末登记备案的仅为487家了。对于后者我们没必要给予关注，前者才是本文的重点。一揽合肥的本土开发企业，目前基本能归为以下几类：一是以新华地产为代表的纯住宅开发民营企业；二是以国购、安徽置地为代表的商业（办公）加住宅物业开发的民营企业；三是以信达、城建为代表的上市公司。这三类本土企业目前在合肥目前都取得了不错的成绩，但这些成绩大部分都是在合肥市场实行“阳光地产”之前取得的或者是在实行“阳光地产”之前打下了良好的基础之下取得的。“阳光”之后，我想所有的本土房地产开发企业应该有更高的忧患意识。为什么应该有而且必须有更好的忧患意识了。众所周知，土地和资金是房地产开发生命之源！土地资源不再是通过一些手段就能轻易取得，即使通过拍卖或挂牌取得土地也需付出昂贵的代价，自然利润空间严重缩水了，房地产开发企业的生存自然会陷入一个危险的境地的。这个关键的生产资料获取的难度增加必然给本土房地产开发企业的发展提出一个十分大又十分有难度的课题。“阳光地产”，为什么合肥本土房地产企业尚需积极应变“阳光地产”催生本土房地产生意模式的变化 难题的关键依然在于企业本身，企业是为利润而存在的组织。所以如何定义本土房地产企业的生意模式并使之有竞争力是企业头等大事。何谓生意模式？生意模式就是通过各种合法的经营去获取利润、赢得发展空间。其实在“阳光地产”之前靠获取廉价土地资源也是一种生意模式，不过现在不能再适用了。所以如果本土房地产开发企业不放弃从事房地产开发，那它的生意模式就必须得到改变。市场的现状是大部分房地产开发企业都以住宅开发为主营业务。在土地成本没有了优势的情况，开拓企业开发环节的利润空间就成了刻不容缓的工作。加强产品研发、提高采购能力、加强成本管理、提升营销水平甚至拓展行业价值链、树立企业品牌及加强公司治理都成为了本土开发企业的必修课。这些功课有部分企业自觉不自觉地都在开始进行了。比较明显的现象和存在的问题有：（1） 拓展产品价值链。部分企业在实施住宅产品的精装修就是一种拓展行业价值链拓展的有效尝试，但要把精装修住宅产品作为房地产开发环节新的利润点就必须提升产品和研发能力以及加强集中采购的议价能力，不能因为“外来和尚”做精装修产品本土企业就跟风；（2） 有效组合不同类型商品房，提升其综合价值。部分企业有效的组合了住宅和商业或办公物业联动开发。但如何把握商业或办公物业与住宅联动开发却需要注意持有物业与销售物业的比例，其实这也是长期现金流与短期现金流的关系，仅仅从开发一些商业或办公物业套现也无法给企业带来更多明显的收益，盲目地持有大量的商业或办公物业只能给企业带来资金压力。（3） 形成符合本土消费观念的产品线。与外来的开发商不同的是，本土开发商基本上没有形成自有品牌且符合本土消费观的产品线，针对不同的区域，地价，容积率，市场消费能力快速的推出一套完整的产品，缩短整个开发建设周期，以时间换利润。制定符合企业发展的生意模式或培养企业的核心竞争力将是合肥本土房地产企业的头等大事。拓展融资渠道势在必行“阳光地产”的表面现象好像只是涉及到本土房地产企业的土地获取问题，但作为房地产行业两条生命线土地和资金却是相辅相成，密不可分的。土地获取成本增加或直接的影响到企业的资金。在这个“阳光地产”下本土房地产开发企业如何拓展企业的融资渠道也是一件必须解决的大事。虽然中国房地产业发展了近20年有余了，融资渠道企业依然不是十分畅通，无非也就是银行信贷、上市、发行债券、私募基金、信托计划、联合开发等这些渠道，而且这些渠道有时还有很多限制条件。到作为合肥本土绝大部分企业而言，除了银行信贷和上市外其他的融资渠道十分的陌生。银行信贷这个渠道太容易受到国家政策影响，而且依据本地开发企业的开发规模，银业信贷不能根本解决问题；对已经上市的合肥房地产企业来讲，IPO目前只能是“一锤子买卖”，增发融资依然很遥远。在目前合肥这个高地价的时代和一宗十几亩的小地动辄上亿资金的环境里，积极拓展和熟悉国内外的各种融资渠道也是本土企业能否在这市场外向型趋势下立于不败之地的关键之一。转战安徽的其他地市，寻找新的市场空间积极开拓合肥以外的安徽其他地市市场也是合肥本土企业获得更大市场空间有效的途径。其实天时地利人和都支撑合肥本土房地产企业去安徽的其地市“淘金”。 先说天时，无论是全国一线的大型房地产开发企业还是二线的房地产开发企业现在基本很少有对三四城市进行布局的（除碧桂园外），现在很少不意味以后也会很少。目前基本上算是一个“阳光地产”，为什么合肥本土房地产企业尚需积极应变不错的时机。再说地利，合肥本土房地产开发企业无论是物理距离和心理距离来讲，这都不是什么问题。人和就更不用说了，安徽的风土人情基本上