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农村土地管理知识讲座 土地是民生之本 发展之基 财富之母 我们一切的生产 生产 收益都不离开土地 这一点 相信在座的各位比我的感触更深 农业生产 粮食安全需要土地 居住生活 城镇建设需要土地 工业生产 招商引资还需要土地 然而 土地的总量是有限的 它是无法通过生产来扩大总量 随着人口的增多 土地需求日益增加 人地矛盾会日益突出 另一方面 土地的位置是固定的 地区之间无法移动 而且我国可利用土地所占比例很低 进一步加大了人地矛盾 近年来 为保护耕地 我国实行了最严格的土地管理制度 把保护耕地作为一项基本国策 耕地总量18亿亩红线不得突破 从我国的土地管理体制看 基层尤其是农村土地管理处于土地管理的第一线 最前沿 作为乡 镇 村一级 既是土地的管理者 也是政策的执行者 肩负着保护资源和保障发展的双重责任 因此 只有了解政策 把握政策 才能真正地用好政策 今天 我要讲的内容主要有土地利用总体规划 耕地保护 农村建设用地管理 设施农用地管理等七部分 第一部分土地利用总体规划 一 土地利用总体规划基本概念土地利用总体规划是在一定区域内 根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然 经济 社会条件 对土地的开发 利用 治理 保护在空间上 时间上所作的总体安排和布局 是国家实行土地用途管制的基础 土地利用总体规划的根本作用在于以土地利用为中心 优化土地利用结构 促进各行业的健康发展二 土地利用总体规划的法律地位主要体现在 一 它是一项国家措施 土地管理法 规定 国家编制土地利用总体规划 第4条 下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制 第18条 地方各级土地利用总体规划是国家土地利用总体规划体系的组成部分 其编制必须符合全国规划 并实行逐级控制 二 它是具有法定效力的规划 土地管理法 规定 土地利用总体规划一经批准 必须严格执行 第2l条 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地 第4条 三 它是土地利用上最具权威的规划 是加强土地用途管制的重要法规 土地管理法 规定 城市总体规划 村庄和集镇规划 应当与土地利用总体规划相衔接 城市总体规划 村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄 集镇建设用地规模 第22条 江河 湖泊综合治理和开发利用规划 应当与土地利用总体规划相衔接 第23条 土地利用专项规划 规划设计等也必须在土地利用总体规划的控制和指导下进行 规划一经审批 具有法定效力 城乡建设 土地开发 林业建设 水利 农业 畜牧 交通等各项土地利用活动必须遵循 土地资源配置和布局靠规划 耕地和基本农田保护 建设用地供给 建设项目审批 土地开发整理 都要以土地利用总体规划为依据 没有土地利用总体规划就不可能实行严格的土地用途管制 就不可能管好用好土地资源 三 土地利用总体规划的法定作用主要体现在 一 它是审批各类土地利用项目的法定依据 根据 土地管理法 的有关规定 预审建设项目用地 批准农用地转用 土地征用和乡 镇 建设用地 农民住宅用地 审批土地开发 整理 复垦等项目用地 都必须依据土地利用总体规划 不符合土地利用总体规划的各类土地利用项目均不得批准 二 它是使用土地和开发 整治 保护土地的法定依据 通过土地利用总体规划 国家确定了每块土地的用途 城乡建设 土地开发等各类土地利用活动都必须符合土地利用总体规划确定的土地用途 没有编制土地利用总体规划的地方 不得改变土地现状用途 三 它是依法查处违法批地 用地的法定依据 土地管理法 规定 对违反土地利用总体规划批准和使用土地的 要分别给予不同形式的处罚 构成犯罪的 依法追究刑事责任 土地利用总体规划也是土地利用动态监测的重要依据 土地执法监察办案首先审查是否符合规划 四 土地利用总体规划是城乡建设 土地管理的纲领性文件 是加强宏观调控 发挥市场配置土地资源基础性作用的重要前提 是实行土地用途管制 推进节约集约用地 落实最严格的耕地保护制度的基本手段 也是各类建设利用土地的重要依据 五 土地利用总体规划直接参与宏观经济调控 是政府加强宏观调控的具体措施 胡锦涛总书记在中央人口资源环境座谈会上明确强调 要充分发挥土地利用规划和土地供应政策在宏观调控中的作用 政府调控宏观经济运行和社会发展 必须要用土地利用规划把好土地供应这个 闸门 按照规划和土地供应政策 该用的地要保障 不该用的地一分也不供给 四 土地利用总体规划层次根据我国行政区划 规划分为全国 省 自治区 直辖市 市 地 县 市 和乡 镇 五级 即五个层次 目前在我们实际工作中运用最多和与最密切相关的是乡级土地利用总体规划 五 乡级土地利用总体规划的主要内容土地利用总体规划的成果包括规划文件 规划图件及相应的附件 其主要内容 一 确定各类用地指标 划定土地用途区 并根据土地使用条件落实每一块土地的具体用途和限制条件 二 落实耕地保有量和基本农田保护面积指标 确定基本农田保护区 一般耕地保护范围 三 确定村镇等建设用地的布局和范围 四安排交通 能源 水利等重点基础建设项目用地布局 五 安排土地整理 复垦开发项目 区 生态建设和环境保护用地六 土地利用总体规划与村庄 集镇 城市建设规划的关系城市总体规划 村庄和集镇规划 应当与土地利用总体规划相衔接 城市总体规划 村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄 集镇建设用地规模 在城市规划区内 村庄和集镇规划区内 城市和村庄 集镇建设用地应当符合城市规划 村庄和集镇规划 第二部分耕地保护 我国国土总面积960平方公里 居世界第三位 但人均国土面积仅为11 65亩左右 不到世界人均水平的1 3 截止2009年10月31日 全国耕地面积为18 31亿亩 人均耕地面积仅为1 40亩 只相当于世界人均占有耕地面积的37 左右 约为加拿大的1 8 俄罗斯的1 10 美国的1 8 印度的1 2 我县人均耕地1 5亩 一 基本概念 一 基本农田 是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求 依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地 二 基本农田保护区 是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域 二 耕地保护制度我们国家的耕地保护制度主要有 土地用途管制制度 占用耕地补偿制度 基本农田保护制度等 一 土地用途管制制度 是指国家为保证土地资源的合理利用 经济 社会和环境的协调发展 通过编制土地利用规划划定土地利用区 确定土地使用限制条件 土地的所有者 使用者必须严格按照国家确定的用途利用土地 违者将受到严厉处罚的制度 为了切实实施土地用途管制制度 土地管理法 第四条第二款 第三款 第四款明确规定 国家编制土地利用总体规划 划定土地用途 将土地分农用地 建设用地和未利用地 严格限制农用地转为建设用地 控制建设用地总量 对耕地实行特殊保护 二 耕地占用补偿耕地占用补偿制度是指经国家有关部门批准用耕地进行非农业建设单位 应当按照 占多少 垦多少 的原则 负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地 或者按照有关规定缴纳耕地开垦费 由有关部门组织开垦新的耕地的制度 三 耕地总量动态平衡中央提出的耕地总量动态平衡制度 在 土地管理法 中具体表现为第三十三条 耕地总量不减少 的规定 耕地占用补偿制度的执行 其根本目的就在于确保耕地总量不减少 也就是说 耕地占用补偿制度是实现耕地总量不减少的重要措施 四 基本农田保护制度国家实际基本农田保护制度 各省 自治区 直辖市划定的基本农田应当在本行政辖区内耕地的80 以上 基本农田保护区以乡 镇 为单位划区定界 由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施 保护基本农田对我国城乡人民农产品需求的满足和国民经济的发展有着重要意义 土地管理法 关于农业方面的土地使用了农用地 耕地 基本农田等不同的概念 农用地是一个大概念 除了建设用地和未利用地外的所有土地均属于农用地 包括耕地 林地 草地 农田水利用地 养殖水面等 耕地属于农用地的范围 是农用地中的一种 基本农田属于耕地的范围 但并不是所有的耕地都是基本农田 一般说 只有那些划入基本农田保护区的耕地 才属于基本农田 1 基本农田的范围根据 土地管理法 第三十四条规定 下列耕地应当划入基本农田保护区 1 经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮 棉 油生产基地内的耕地 2 有良好的水利与水土保持设施的耕地 正在实施改造计划以及可以改造的中 低产田 3 蔬菜生产基地 4 农业科研 教学试验田 5 国务院规定应当划入基本农田保护区的其它耕地 以省 自治区 直辖市为单位 划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80 以上 2 划入基本农田保护区的耕地应当实行特殊保护制度根据 土地管理法 基本农田保护条例 的有关规定 主要有以下措施 1 严格控制耕地占用 除能源 交通 水利等国家重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区 经批准可以占用保护区的耕地外 其他非农业建设项目一律不准占用保护区内的耕地 需占用的 必须依照 土地管理法 规定的审批程序和审批权限 由有批准权的人民政府批准 2 上收征地审批权限 土地管理法 第四十五条规定 征用基本农田的 一律由国务院批准 3 限制开发区占用基本农田保护区内的耕地 设立开发区一般不准占用基本农田保护区内的耕地 4 非农业建设批准占用基本农田保护区内的耕地的 实行耕地占用补偿 即开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地或者缴纳耕地开垦费 5 禁止在基本农田保护区内占用耕地建窑 建坟或者擅自在耕地上建房 挖砂 采石 采矿 取土等 禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼以及擅自将基本农田保护区内的耕地转为非耕地等 6 2004年3月20日为进一步加强对基本农田保护 国务院关于坚决制止占用基本农田进行植树等行为的紧急通知 国发明电 2004 1号 提出基本农田保护 五不准 即不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划 将基本农田纳入退耕范围 不准占用基本农田进行植树造林 发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网 不准以农业结构调整为名 在基本农田内挖塘养鱼 建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动 不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设 除法律规定的国家重点建设项目外 不准非农建设项目占用基本农田 三 节约使用土地 控制耕地浪费 一 节约使用土地 禁止非法占用土地根据 土地管理法 规定 法律对土地使用提出了以下几项要求 1 非农业建设使用土地 必须贯彻节约使用的原则 根据建设项目的要求和技术能力等方面的实际情况 如果非农业建设项目可以开发利用荒地的 就不允许占用耕地 可以开发利用土壤 地力比较差的劣地的 就不允许占用地力高 土壤肥沃的好地 2 针对农村普遍存在的在耕地上建窑 建坟以及在耕地上从事其他各种破坏耕地条件的活动 土地管理法 作出规定 禁止占用耕地建窑 建坟或者擅自在耕地上建房 挖砂 采石 采矿 取土等 3 土地管理法 规定 禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼 违者应当承担相应的法律责任 二 控制闲置耕地的行为任何单位和个人获得耕地的所有权或者使用权后 必须按照法律法规的有关规定开发使用 不得闲置 荒芜 1 已经办理审批手续 经合法程序取得的耕地 如果一年内不用 而该耕地又可以耕种并收获的话 应当由原耕种该幅耕地的单位或者个人恢复耕种 或者由用地单位组织耕种 2 非农业建设占用耕地的 如果一年以上未动工建设的 应当按照省 自治区 直辖市的规定缴纳耕地闲置费 3 连续二年未使用的 应当经原批准机关批准 由县级以上政府无偿收回用地单位的土地使用权 土地使用权一经收回 用地单位即丧失了继续使用该幅土地的权利 4 收回土地使用权的耕地 如果原所有权是属于农民集体的 应当交由原农村集体经济组织恢复耕种 5 承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的 原发包单位应当终止合同 收回发包的耕地 承包耕地的单位或者个人即丧失对该幅耕地的承包经营权 在这里 我要讲一下土地开发整理 我县近年来开展了土地开发整理和基本农田整理项目 如投资为900万元的韩庄土地整理项目 涉及菜园 古贤 白营乡约为1000多万元的土地整理项目等 通过这此项目的实施 不但提高了耕地质量 增加了耕地数量 而且极大地改善了当地的农业生为条件 2010年 我县用于土地开发整理的资金约2800余万元 所谓土地整理是在一定区域内依据土地利用总体规划 对田 水 路 林 路 村等实行整治 调整土地关系 改善土地利用结构和生产条件和 增加可用土地面积和有效耕地面积 提高土地利用率和产出率的活动 包括 调整土地结构 归并零星地块 平整土地 改良土壤 道路 林网 沟渠等综合建设 归并农村居民点 乡镇工业用地等 复垦废弃土地 划定权属 确定权属 改善环境 维护生态平衡 四 耕地保护责任2006年国务院关于加强土地调控有关问题的通知 国发 2006 31号 规定 地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积 土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责 省 市 县 乡都要层层签订耕地保护目标责任书 上级政府每年都要组织对耕地保护目标进行考核 对完不成耕地保护目标的 要严格实际问责 土地管理法 第七十四条规定 违反本法规定 占用耕地建窑 建坟或者擅自在耕地上建房 挖砂 采石 采矿 取土等 破坏种植条件的 或者因开发土地造成土地荒漠化 盐渍化的 由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理 可以并处罚款 构成犯罪的 依法追究刑事责任 违反土地管理规定行为处分办法 第三条规定有下列行为之一的 对县级以上地方人民政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员 给予警告或者记过处分 情节较重的 给予记大过或者降级处分 情节严重的 给予撤职处分 一 土地管理秩序混乱 致使一年度内本行政区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到 以上或者虽然未达到 但造成恶劣影响或者其他严重后果的 为加强对违法占用耕地的处理 我国刑法制定的非法批准征用 占用土地罪定罪 非法占用耕地罪 非法转让 倒卖土地使用权罪 2000年6月16日最高人民法院对三罪进行了量化 主要内容如下 为依法惩处破坏土地资源犯罪活动 根据刑法的有关规定 现就审理这类案件具体应用法律的若干问题解释 如下 第一条以牟利为目的 违反土地管理法规 非法转让 倒卖土地使用权 具有下列情形之一的 属于非法转让 倒卖土地使用权 情节严重 依照刑法第二百二十八条的规定 以非法转让 倒卖土地使用权罪定罪处罚 一 非法转让 倒卖基本农田五亩以上的 二 非法转让 倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的 三 非法转让 倒卖其他土地二十亩以上的 四 非法获利五十万元以上的 五 非法转让 倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的 如曾因非法转让 倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等 第二条实施第一条规定的行为 具有下列情形之一的 属于非法转让 倒卖土地使用权 情节特别严重 一 非法转让 倒卖基本农田十亩以上的 二 非法转让 倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的 三 非法转让 倒卖其他土地四十亩以上的 四 非法获利一百万元以上的 五 非法转让 倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节 如造成严重后果等 第三条违反土地管理法规 非法占用耕地改作他用 数量较大 造成耕地大量毁坏的 依照刑法第三百四十二条的规定 以非法占用耕地罪定罪处罚 一 非法占用耕地 数量较大 是指非法占用基本农田五亩以上或者非法占用基本农田以外的耕地十亩以上 二 非法占用耕地 造成耕地大量毁坏 是指行为人非法占用耕地建窑 建坟 建房 挖沙 采石 采矿 取土 堆放固体废弃物或者进行其他非农业建设 造成基本农田五亩以上或者基本农田以外的耕地十亩以上种植条件严重毁坏或者严重污染 第四条国家机关工作人员徇私舞弊 违反土地管理法规 滥用职权 非法批准征用 占用土地 具有下列情形之一的 属于非法批准征用 占用土地 情节严重 依照刑法第四百一十条的规定 以非法批准征用 占用土地罪定罪处罚 一 非法批准征用 占用基本农田十亩以上的 二 非法批准征用 占用基本农田以外的耕地三十亩以上的 三 非法批准征用 占用其他土地五十亩以上的 四 虽未达到上述数量标准 但非法批准征用 占用土地造成直接经济损失三十万元以上 造成耕地大量毁坏等恶劣情节的 第五条实施第四条规定的行为 具有下列情形之一的 属于非法批准征用1 占用土地 致使国家或者集体利益遭受特别重大损失 一 非法批准征用 占用基本农田二十亩以上的 二 非法批准征用 占用基本农田以外的耕地六十亩以上的 三 非法批准征用 占用其他土地一百亩以上的 四 非法批准征用 占用土地 造成基本农田五亩以上 其他耕地十亩以上严重毁坏的 五 非法批准征用 占用土地造成直接经济损失五十万元以上等恶劣情节的 第三部分农村建设用地管理 一 基本概念 一 农用地是指直接用于农业生产的土地 包括耕地 林地 草地 农田水利用地 养殖水面等 二 建设用地是指建造建筑物 构筑物的土地 包括城乡住宅和公共设施用地 工矿用地 交通水利设施用地 旅游用地 军事设施用地等 三 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地 四 土地利用年度计划 是指国家对计划年度农用地转用量 土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排 土地利用年度计划是指根据土地利用总体规划及国民经济和社会发展计划的要求 对国民经济各部门的用地数量所作出的年度的具体安排 它是保护我国土地资源 协调各部门用地 实现建设用地总量控制的一项重要措施 它包括新增建设用地计划 主要为农用地转用计划 土地开发整理计划 耕地保有量计划 二 农用地转为建设用地审批1 审批前提 必须符合土地利用总体规划 必须具有农用地转用计划指标 涉及占用耕地的 必须对占用的耕地进行补充 即必须有占补平衡指标 2 农用地转为建设用地的审批 1 省 自治区 直辖市人民政府批准的道路 管线工程占用地 涉及农用地转为建设用地的 由国务院审批 2 在土地利用总体规划确定的城市和村庄 集镇建设用地规模范围内 为实施该规划而将农用地转为建设用地的 按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准 3 上述两种情形以外建设项目占用土地 涉及农用地转为建设用地的 由省 自治区 直辖市人民政府批准三 集体建设用地的主要形式和使用主体 土地管理法 第四十三条规定 任何单位和个人进行建设 需要使用土地的 必须依法申请使用国有土地 但是 兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的 或者乡 镇 村公共设施和公益事业经依法批准使用农 民集体所有的土地的除外 由此可看出 只有乡镇企业 乡镇村公共设施和公益事业建设 农村村民住宅三类建设可以使用农民集体所有土地 农村宅基地的使用主体 必须是符合使用宅基地的本村集体经济组织的成员 四 农村宅基地的管理 一 农村宅基地的审批程序1 宅基地申请条件 农村村民无宅基地的 农村村民户 除父母身边留一子女外 其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的 回乡落户的离休 退休 退职的干部职工 复退军人和回乡定居的华侨和港 澳 台同胞 需要建房而无宅基地的 符合第二项的除外 原宅基地影响村镇建设规划 需要收回而又无宅基地的 5 集体经济组织招聘的技术人员要求在当地落户的 有下列情形之一的 不得安排宅基地 出卖 出租或以其他形式非法转让房屋的 一户一子 女 有一处宅基地的 未达到法定年龄的 户口已迁出 不在当地居住的 农村村民户的子女虽符合分户条件 但其原有的宅基地已达到规定的用地标准的 其他按规定不应安排宅基地的 2 宅基地使用面积 城镇郊区和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地区 每户用地不得超过一百三十四平方米 人均耕地六百六十七平方米以上的平原地区 每户用地不得超过一百六十七平方米 山区 丘陵区每户用地不得超过二百平方米 占用耕地的适用于本款前两项的规定 3 宅基地审批权限 土地管理法 第62条规定 农村村民住宅用地 经乡 镇 人民政府审核 由县级人民政府批准 其中 涉及占用农用地的 须依照该法第44条的规定办理审批手续 即审批主体升级为省 自治区 直辖市人民政府 4 办理宅基地程序符合申请宅基地条件的农村村民 应向本集体提出申请 经村民代表会议或村民会议讨论通过 在本集体经济组织或村民小 组张榜公布 公布期满无异议的 由村民委员会报乡 镇 人民政府或街道办事处审核后 报县 市 区 人民政府批准 经依法批准的宅基地 农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布 二 主要讲一讲我县农村宅基地 三榜五关 管理办法农村宅基地 三榜五关 管理办法是我县根据中央 省 市精神 结合我县实际提出的比较科学 合理 公正 公平的办法 汤阴县在全县农村实施 汤阴县农村宅基地 三榜五关 管理办法 严格执行有关规定 三榜 即 1 申请要张榜 村民向村委会提出申请 村委会对申请宅基地的村民在公示栏进行张榜公布 期限7天 2 讨论结果要张榜 村委会要按照 村委会组织法 关于民主管理的规定 村两委讨论后 提交村民代表会议进行讨论 并填写会议记录 讨论结果张榜公布 期限7天 对讨论结果通过且经公布期满无异议的 报乡 镇 国土资源所审核 乡 镇 国土资源所入户调查后报乡 镇 主管领导审核 对公布讨论结果后群众有异议的 针对提出的问题 进行调查核实 特别是要对家庭成员情况 申请人员的分户情况 现有住宅情况等进行调查核实 不符合条件的 不再予以讨论 符合条件的 村委会重新召开村民代表会议进行讨 通过后再次张榜并报乡 镇 国土资源所审核 3 审批结果要张榜 乡 镇 主管领导审核签署意见后 报县便民中心国土窗口 附 个人申请表 身份证复印件 村民代表会议记录 规划用地图 村镇规划选址意见书 两榜公布情况及现场勘验情况 县土地行政主管部门进行实地复查 报县政府审批 经依法批准的宅基地 村委会或村民小组应及时将审批结果张榜公布 期限7天 没有批准的 也要张榜公布 县政府审批宅基地的结果 经公布无异议后 乡 镇 国土资源所会同村组干部 建房监管小组成员三方共同放线 并填写放线记录 建房监管小组对审批和建房实行全过程监督 村民在建住宅过程中 由乡 镇 国土资源所 村组干部 建房监管小组成员到实地定期或不定期检查是否按照批准的面积和要求使用土地 并将检查情况记录在案 对未按照批准的面积和要求使用土地的应及时予以制止和纠正 五关 即 1 拆旧建新关 涉及拆旧建新的 新建房必须拆除旧房 否则不予办理手续 2 放线关 农户办好有关手续后 必须由乡 镇 国土资源所 村组干部与村建房监管小组一同放线 确定位置 以避免方此占彼 批空闲地占耕地 多占 超占的现象发生 3 地基高度关 建房户必须按村镇规划建房 不得擅自增加地基高度 4 大梁高度关 柱头高度必须按要求设置 不得自己增加高度 5 总体高度关 对地基不高 房内暗高的 无论什么原因 不准增加屋顶以上的高度 村民建住宅时 乡 镇 村镇规划土地管理所 村组干部 建房监管小组成员要到实地放线 并填写放线记录 放线前 要签订放线合同 涉及拆旧建新的 同时还要签订拆旧建新合同 放线合同中要将地基高度 大梁高度 总体高度等责任条款加以明确 拆旧建新合同要明确按期拆除旧房 交出旧宅基地的责任条款 放线合同和拆旧建新合同由村委会与建房户签订 乡 镇 村镇规划土地管理所监证 以契约 和合同的形式把拆旧建新 放线 地基高度 大梁高度和总体高度等记录在案 三 集体所有建设用地使用权流转管理为加强农民集体所有建设用地使用权流转管理 维护农民集体土地权利 盘活农村建设用地 促进土地资源的优化 根据 河南省农民集体所有建设用地使用权流转管理若干规定 豫政办 2003 77号 安阳市农民集体所有建设用地使用权流转管理若干实施意见 安政办 2008 50号 一 农民集体所有建设用地使用权流转概念 是指集体土地所有权不变 依法取得并办理土地登记 农民法定的宅基地和乡镇 村公共设施 公益事业用地外 的集体建设用地使用权 以转让 租赁 作价现资 入股 等方式发生转移的行为 二 农民集体所有建设用地使用权流转方式包括转让 租赁 作价现资 入股 三 农民集体所有建设用地使用权流转条件1 合土地利用总体规划是流转的必要条件 用途必须符合土地利用总体规划和村镇规划 在城市 村镇规划区内的 还应当符合城市和村镇建设规划 不符合规定的 不能流转 2 严禁使用集体建设用地进行商品住宅开发 工业 商业等经营性用地的 应以招标 拍卖 挂牌等公开方式予以流转 3 流转时 在同等条件下 本集体经济成员有优先取得 权 确定给本集体经济单位以外的单位或个人的 要经过本集体经济成员村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意 三 流转时提交的材料1 集体建设用地所有权证 2 建设用地使用权流转合同 3 集体经济成员村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的证明材料 4 立项文件 核准 备案或其他批准文件 5 规划许可证等相关规划手续 6 工业项目的环境影响评价文件 7 其它需要提供的材料 第四部分集体农用地 承包经营权 流转 一 集体农用地 承包经营权 流转概念指农村村民将本人承包的土地 即承包经营权流转 按照依法自愿有偿原则 经发土地所有权者村集体经济组织同意后 允许农民以出租 互换 转包 股份合作等形式流转土地承包经营权转给本村村民或本村以外个人或组织进行农业生产经营的行为 发展多种形式的适度规模经营 有条件的地方可以发展专业大户 家庭农场 农民专业合作社等规模经营主体 十七届三中全会 明确 土地承包经营权流转 不得改变土地集体所有权性质 不得改变用途 不得损害农民土地承包权益 实行最严格的节约用地制度 从严控制城乡建设用地总规模 完善农村宅基地制度 严格宅基地管理 依法保障农民宅基地用益物权 二 集体农用地 承包经营权 流转程序 一 本集体组织内部的调整在土地承包经营期限内 对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的 必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意 并报乡 镇 人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准 二 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的 必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意 并报乡 镇 人民政府批准 第五部分征地综合区片地价管理 一 征地区片综合地价的概念及内涵征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内 依据地类 产值 土地区位 农用地等级 人均耕地数量 土地供求关系以及当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素划分区片并测算的征地综合补偿标准 区片综合地价实质为征地补偿标准 不包含地上物和青苗补偿费 二 制定征地区片综合地价的目的新的征地补偿标准 综合考虑被征收耕地的类型 质量 等级 区位等多种因素 计算征地补偿费用更加精确 科学和合理 有利于保护被征地农民的合法权益 三 关于制定征地区片综合地价的必要性制定征地区片综合地价 目的是为征地补偿提供依据 直接为征地服务 是解决以往征地工作中存在的补偿标准偏低 同地不同价 随意性较大等突出问题的重要举措 四 征地区片的划定本县征地区片划分采用综合判定和多因素综合评价相结合 相较对的方式 全县共划分6个区片 五 实行征地区片综合地价的意义 一 由于考虑了多种因素和方法 有利于合理确定征地补偿标准 解决补偿标准偏低问题 二 制定征区片综合地价 依法组织听证 经省人民政府批准的征地补偿标准向社会公布 接受社会监督 让农民充分了解补偿标准 维护其知情权和参与权 公布的征地补偿标准是一个刚性的标准 任何单位和个人都必须严格执行 三 征地区片综合地价公布后 在同一区片内 不同宗地的征地补偿标准相同 且不因征地目的及土地用途不同而有差异 确保同地同价 实现补偿的公平性 四 关于印发 关于完善征地补偿安置制度的指导意见 的通知 对现行的补偿测算方式进行了调整和完善 使征地补偿标准更加科学 合理 公开 透明 有利于防止征地补偿的随意性 规范征地行为 六 征地区片综合地价具体管理河南省人民政府于2009年年10月16日以 河南省人民政府关于公布河南省征地区片综合区片价综合地价标准的通知 豫政 2009 87号 公布实施了全省各县征地区片综合地价 主要内容如下 一 征地补偿安置费的分配和使用按照 河南省人民政府办公厅关于规范农民集体所有土地征地补偿费分配和使用的意见 豫政办 2006 50号 执行 其中 土地补偿费占40 安置补助费占60 已承包到户的农村集体所有土地全部或部分征收的 其土地补偿费以不得低于80 的比例支付被征地农户 其余部分留给农村集体经济组织 其中农村集体所有土地全部被征收并撤销建制的 其土地补偿费不得低于80 比例分配给补征地农户 其余部分平均分配给征地补偿方案确定时本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员 未承包到户的农村集体所有土地被全部或部分征收的 其土地补偿费以不得低于80 的比例平均支付给征地补偿方案确定时本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员 其余 部分留给农村集体经济组织 其中农村集体所有土地全部被征收并撤销建制的 其土地补偿费以要全部平均分配给征地补偿方案确定时本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员 安置补助费根据不同的安置途径支付 由用地单位或者其他用地单位统一安置被征地农户的 支付给负责安置的单位 不需要统一安置 部支付给被征地农户 属于未承包到户的安置补助费 以不得低于80 的比例平均支付给征地补偿方案确定时本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员 二 地上附着物和青苗补偿费根据市政府制定的标准支付 两项费用要全部支付给地上附着物和青苗的所有者 三 征地区片综合地价标准原则上每2到3年调整1次 四 河南省征地区片综合区片价综合地价标准 自2009年11月1日起开始执行 第六部分设施农用地管理 随着我国农业现代化发展 传统农业向现代农业转变 特别是近年来农村土地承包经营权流转进程加快 农业生产经营规模不断扩大 农业设施不断增加 农业生产效益得到提高 为适应现代农业发展需要 促进设施农业健康有序发展 完善设施农用地管理 防止以发展设施农业为名 擅自将农用地改为建设用地 扩大建设用地规模 国土资源部 农业部联合下发了 关于完善设施农用地管理有关问题的通知 国土资发 2010 155号 主要内容如下 一 进一步界定了设施农用地范围 设施农用地是指 直接用于经营性养殖的畜禽舍 工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地 农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地 根据设施农用地特点 从有利于规范管理出发 设施农用地具体分为生产设施用地和附属设施用地 一 生产设施用地是指在农业项目区域内 直接用于农产品生产的设施用地 包括 1 工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室用地等 2 规模化养殖中畜禽舍 含场区内通道 畜禽有机物处置等生产设施及绿化隔离带用地 3 水产养殖池塘 工厂化养殖 进排水渠道等水产养殖的生产设施用地 4 育种育苗场所 简易的生产看护房用地等 二 附属设施用地是指农业项目区域内 直接辅助农产品生产的设施用地 包括 1 管理和生活用房用地 指设施农业生产中必需配套的检验检疫监测 动植物疫病虫害防控 办公生活等设施用地 2 仓库用地 指存放农产品 农资 饲料 农机农具和农产品分拣包装等必要的场所用地 3 硬化晾晒场 生物质肥料生产场地 符合 农村道路 规定的道路等用地 二 区分用地情况实行分类管理 一 明确了设施农用地管理方式 生产设施用地和附属设施用地直接用于或者服务于农业生产 其性质不同于非农业建设项目用地 依据 土地利用现状分类 GB T21010 2007 按农用地管理 兴建农业设施的 经营者应拟定设施建设方案 并与当地农村集体经济组织签订用地协议 涉及土地承包经营权流转的 应先行依法签订土地流转合同 兴建农业设施占用农用地的 不需办理农用地转用审批手续 其中 生产设施占用耕地的 生产结束后由经营者负责复耕 不计入耕地减少考核 附属设施占用耕地的 由经营者按照 占一补一 要求负责补充占用的耕地 二 合理控制设施农业附属设施用地规模 进行工厂化作物栽培的 附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5 以内 但最多不超过10亩 进行规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3 以内 但最多不超过20亩 规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7 以内 其中 规模化养牛 养羊的附属设施用地规模比例控制在10 以内 但最多不超过15亩 水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7 以内 但最多不超过10亩 附属设施用地规模应严格控制 省级国土资源和农业部门可结合本地实际情况 制定不高于上述规定限额的具体标准 三 严格把握设施农用地范围 在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区 涉及建设永久性餐饮 住宿 会议 大型停车场 工厂化农产品加工 中高档展销等的用地 不属于设施农用地范围 按非农建设用地管理 确需建设的 必须符合土地利用规划 依法办理建设用地审批手续 在土地利用总体规划确定的建设用地范围内 因设施农业项目发展需要 申请按建设用地使用土地的 可按建设用地管理 并依法办理建设审批手续 四 引导设施农业合理选址 各地要根据农业发展规划和土地利用规划 在保护耕地 合理利用土地的前提下 积极引导设施农业发展 设施建设应尽量利用荒山荒坡 滩涂等未利用地和低效闲置的土地 不占或少占耕地 严禁占用基本农田 确需占用耕地的 也应尽量占用劣质耕地 避免滥占优质耕地 同时通过工程 技术等措施 尽量减少对耕作层的破坏 三 审批程序农业设施的建设与用地由经营者提出申请 乡镇政府申报 县级政府审核同意 申报与审核用地按以下程序和要求办理 一 经营者申请 设施农业经营者应拟定设施建设方案 方案内容包括项目名称 建设地点 用地面积 拟建设施类型 数量 标准和用地规模等 并与有关农村集体经济组织协商土地使用年限 土地用途 补充 耕地 土地复垦 交还和违约责任等有关土地使用条件 协商一致后 双方签订用地协议 经营者持设施建设方案 用地协议向乡镇政府提出用地申请 二 乡镇申报 乡镇政府依据设施农用地管理的有关规定 对经营者提交的设施建设方案 用地协议等进行审查 符合要求的 乡镇政府应及时将有关材料呈报县级政府审核 不符合要求的 乡镇政府及时通知经营者 并说明理由 涉及土地承包经营权流转的 经营者应依法先行与农村集体经济组织和承包农户签订土地承包经营权流转合同 三 县级审核 县级政府组织农业部门和国土资源部门进行审核 农业部门重点就设施建设的必要性与可行性 承包土地用途调整的必要性与合理性 以及经营者农业经营能力和流转合同进行审核 国土资源部门依据农业部门审核意见 重点审核设施用地的合理性 合规性以及用地协议 涉及补充耕地的 要审核经营者落实补充耕地情况 做到先补后占 符合规定要求的 由县级政府批复同意 设施农用地审核同意后 乡镇政府具体监督设施建设和用地协议的实施 县级国土资源部门做好土地变更调查 登记和台帐管理等相关工作 县级农业部门做好土地承包合同变更和流转合同备案 登记等工作 国有农场的农业设施建设与用地 由农场提出申请 报农场主管部门初审后 送县或县级以上人民政府审核同意 我县为优化畜禽养殖业结构 合理布局场点 突出重点区域 重点流域的环境保护 尽可能减轻畜禽养殖业污染 保障人民群众身体健康 促进全县养殖业持续健康发展 县政府印发了 汤阴县畜禽养殖禁养区限养区划分方案的通知 汤政办 2010 69号 对我县养殖区禁养区限区进行了划分 并制定不同政策 一 畜禽养殖区划定 一 禁养区1 生活饮水源保护区 新水厂 汤河水库 琵琶寺水库 汤河 永通河 旅游度假区 文物历史遗迹保护区及外延500米范围内的区域 2 汤阴县城城区规划范围内及外延500米范围内的区域 3 县城城区规划范围以外的村庄 集镇 建制镇的规划范围内及外延500米范围内的区域 未进行规划的村庄 集镇 建制镇建成的居民住宅集中区及外延500米范围内的区域 4 汤阴县产业集聚区规划控制范围内及外延500米范围内的区域 5 南水北调中线工程二级保护区以内的区域 6 医院 学校 宾馆及外延500米范围内的区域 7 国道 省道 高速公路 高铁两侧500米范围内的区域 8 其他法律规定的区域 二 限养区 禁养区以外的区域均为限养区 二 区分政策 一 在禁养区 严禁新建 扩建各类养殖场 禁养区现有的畜禽养殖场污染物的排放要符合 畜禽养殖污物排放标准 的要求 并逐步搬迁或关闭 禁止在禁养区风向500米范围内新建 扩建 改建畜禽养殖场 二 在限养区新建 扩建 改建养殖场的选址和布局必须环保规划 土地利用总体规划 县城规划 村镇规划 水资源保护规划以及环境功能区划的要求 第七部分土地违法违规责任 在前面我们已讲述了破坏耕地的法律责任 现在讲一下非法占地和非法集体土地的法律责任 一 非法占地 土地管理法 规定 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准 非法占用土地的 由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地 对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的 限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施 恢复土地原状 对符合土地利用总体规划的 没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施 可以并处罚款 对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员 依法给予行政处分 构成犯罪的 依法追究刑事责任 刑法 规定 违反土地管理法规 非法占用耕地改作他用 数量较大 造成耕地大量毁坏的 处五年以下有期徒刑或者拘役 并处或者单处罚金 二