房地产开发企业会计核算.docx

目 录第一章房地产开发企业会计核算的主要内容1一、房地产企业各阶段会计核算的内容1二、科目设置及核算说明2第二章房地产开发企业营业收入的核算2一、营业收入的范围和实现2二、主营业务收入的核算3三、其它收入5四、建造合同收入5第三章房地产开发企业成本的核算5一、开发成本会计6二、土地开发的会计核算16三、房屋开发成本的核算20四、公共配套设施开发成本的核算25五、代建工程成本的核算28第四章房地产企业所涉及税种简述31一、营业税31二、土地增值税32三、所得税35四、印花税38五、城镇土地使用税40六、房产税41七、契税43第一章房地产开发企业会计核算的主要内容一、房地产企业各阶段会计核算的内容房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段及利润分配阶段。由于房地产开发企业的各个阶段特点不同，其会计核算的侧重点也有所不同。（一）开发企业设立阶段的会计核算（二）开发项目准备阶段的会计核算1取得土地使用权的核算2取得项目借款3开发前物资准备（三）项目开发阶段的会计核算1房地产开发成本的核算2房地产开发产品的核算（四）销售阶段及利润分配阶段的会计核算1房地产企业销售业务的核算2利润分配阶段的核算房地产开发企业的经营业务主要有以下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设；（5）经营房屋的出租和经营；（6）其他多种经营业务。二、科目设置及核算说明房地产企业会计科目设置及运用说明（详见附件：房地产开发有限公司会计科目及辅助核算设置说明）第二章房地产开发企业销售收入的核算一、销售收入的特点和确认条件（一）销售收入核算的特殊性1收入具有多样性。2收入确认的特殊性。3、各期收入的波动性。（二）营业收入确认的条件企业会计准则规定的收入确认的条件是销售商品收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：1、企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；3、与交易相关的经济利益能够流入企业；4、相关的收入和成本能够可靠计量。房地产收入的确认应同时具备以下条件：1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；2）已与客户签订的正式房屋销售合同；3）标的物房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。二、销售阶段涉及的主要会计科目及其核算（一）、主要涉及的会计科目涉及的科目主要有：主营业务收入、主营业务成本、其他业务收入、其他业务成本、预收账款、应收账款等。其中“主营业务收入” 科目来核算主营业务收入的发生和结转。按主营业务收入的类别设置明细科目，主要有“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。（二）主营业务收入的会计核算1、商品房预售的核算会计 企业进行预售时，一般涉及诚意金、办卡费、预收定金、预收款项以及代收的配套基金、办证费等的核算。企业销售未完工产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局的规定进行确定。1）定金和预售房款的核算企业收取的定金计入“预收账款” 或“其他应付款”账户核算。预售房款计入“预收账款”或“应收账款”账户核算。2）按揭保证金的核算其会计处理是:借记“其他货币资金-按揭保证金户”科目，贷记“银行存款”科目。3）代收配套设施费、办证费、维修基金的核算代收的相关费用应该借记“银行存款”，贷记“其他应付款”科目。房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项记入“预收账款”科目。开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现，借记“预收账款”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转销售成本。2、 商品房销售的特殊情况1） 视同销售我国企业所得税法规定，企业发生将商品房用于利润分配、对外投资、抵偿债务、置换土地使用权、职工福利、对外捐赠等用途的应当视同销售货物。在商品房发生视同销售情况下，在商品房所有权或者使用权发生转移时，或者在实际取得利益权利时要确认收入的实现。确认收入的方法和顺序为：按本企业近期或本年底最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定，成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。2） 商品房预售。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或分月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度3） 商品房委托销售情况下的会计处理在将销售收入和计量原则运用于特殊销售商品收入的会计处理时，应结合这些特殊销售商品交易的形式，并注重交易的实质。（1）视同买断销售这种方式收入确认的时间是收到受托方的代销清单时，销售价格按合同或协议价款与买断价款之间较高者。不用结转手续费。（2）支付手续费方式 在这种方式下，应增设“委托代销商品”科目核算委托销售的开发产品，在收到受托方开出的代销清单时确认收入。销售价格为合同或协议约定的价款。(3)如果采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。(4）采用包销方式销售的，应在包销合同生效日进行确认收入的会计核算，并同时结转包销手续费、营业税和销售成本。4）分期收款方式下销售的会计处理采用分期收款方式销售房屋的企业，应增设“分期收款开发产品”科目，核算已经交付使用但尚未结转的开发产品的成本，通常按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时确认收入。在将商品房移交或办妥分期收款销售合同时，按照商品房的实际成本，借记“分期收款开发产品”科目，贷记“开发产品”科目，按合同规定期限收取销售价款时，借记“应收账款”、“银行存款”科目，贷记“主营业务收入”科目。同时，按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算出本期应结转的销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“分期收款开发产品”科目。5)采用银行按揭方式销售。其首付款应按实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。6)售后回购方式下销售的会计处理7）销售折扣、销售折让、销售退回的会计处理8)商品房面积差的会计处理9)销售其他建筑物的会计处理3、代建工程收入的确认房地产企业的代建工程一般是房地产企业为委托方代建房屋、建设场地或市政工程，一般情况下是先签合同后建造，具有价值大，建造期长，不可取消性的特点，符合建造合同的特点，所以房地产企业代建工程的收入核算应按照建造合同的方法来确认、计量收入和费用。确认建造合同收入，按应确认的合同费用，借记“主营业务成本”科目；按应确认的合同收入，贷记”主营业务收入”科目；按其差额，借记或贷记“工程施工-合同毛利”科目。合同完工时，已计提存货跌价准备的，还应结转跌价准备。4、价外收入的会计核算房地产企业的价外收入是指房地产企业在销售或出租开发产品时向客户收取的价款以外的各种费用。包括手续费、补贴、基金、集资费、奖励费、违约金（延期付款利息）、优质费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收入。房地产企业的价外收入根据不同性质，应计入不同的会计科目。对手续费收入可计入“其他业务收入”，奖励费、优质费冲减“管理费用”，违约金可计入“营业外收入”，而代收款项、代垫款项和需上缴的基金应计入“其他应付款”或“其他应收款”等往来账。第三章房地产开发企业成本的核算一、开发成本会计（一）成本核算的特殊性1、成本构成复杂，核算难度大。2、核算时间跨度长。3、不同项目核算差异性较大。4、滚动开发核算难度大。（二）选择成本核算对象的原则1、一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。2、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。（三）划清各种费用的界限1、划清成本核算对象的界限2、划清各成本项目的界限3、划清各期成本之间的界限（权责发生制）4、主体工程与公共配套设施工程之间的界限。配套设施竣工后，不能有偿转让的按照合理的分配方法分配计入有关开发产品的成本，能有偿转让的配套设施，单独作为库存商品处理，不得分配计入其他开发产品的成本。5、划清完工开发产品与未完工开发产品的界限。6、划清实际成本与计划成本、预算成本之间的界限。作到计算口径一致，不得以计划成本代替实际成本。（四）科目的设置及核算范围（详见附件：房地产开发有限公司会计科目及辅助核算设置说明）1、科目设置设置“开发成本”，并设置“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”四个二级明细科目；上述二级明细之下又分为三级明细：6个项目：“土地征用及拆迁补偿费”、“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建安工程费”、“建安工程费”、“公共配套设施费”、“开发间接费”；设置“开发间接费”一级科目，核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各种间接费用。本账户按企业内部不同的单位、部门设置明细账，并在账内按费用项目设置专栏进行核算。2、各成本费用项目的开支范围如下：1）土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：（1）土地征用费支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。（2）拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。（3）公共配套设施费指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。（4）其他如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。2）前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：（1）项目整体性批报建费项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 （2）规划设计费项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。（3）勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。（4）“三通一平”费接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。（5）临时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。（6）预算编、审费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。（7）其他包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。3）基础设施费指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：（1）道路工程费小区内道路铺设费。（2）供电工程费变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。（3）给排水工程费自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。（4）煤气工程费煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。（5）供暖工程费暖气管道的铺设费、集资费。（6）通讯工程费电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。（7）电视工程费小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。（8）照明工程费小区内路灯照明设施支出。 （9）绿化工程费小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。（10）环卫工程费指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。（11）其他小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。4）建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：（1）土建工程费a.基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。b.主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。c.有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 （2）安装工程费 a.电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。b.电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。c.给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。d.电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。e.空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。f.消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。g.煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。h.采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。i.上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。（3）装修工程费内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。（4）项目或工程监理费指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。（5）其他工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。5）公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。6）开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”帐户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。开发间接费用应设如下明细项目进行核算：（1）工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。（2）福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14）提取的职工福利费。（3）折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。（4）修理费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。（5）办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。（6）水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。（7）劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。（8）周转房摊销指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。（9）利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接记入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，记入当期损益。（10）其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。二、土地开发的会计核算（一）土地开发成本的归集1、开发商品性建设场地所发生的成本，直接计入“开发成本-土地开发”明细成本账的项目中。2、开发自用建设场地所发生的成本费用，能够分清负担对象的，可以直接计入“开发成本-房屋开发成本”明细帐户的成本项目中，不必单独核算土地开发的成本。3、开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个以上的成本核算对象的，应先归集所发生的费用，计入“开发成本-土地开发”明细成本账的项目中。待开发完毕投入使用时，再按照一定的标准分配计入房屋建筑物等的开发成本。为了避免多次分配，对需要分配计入不能有偿转让的公共配套设施费，可以直接分配计入有关商品房等开发产品成本，不再进行归集。（二）土地开发成本的结转1、土地开发成本结转的会计处理（1）商品性建设的场地，开发完工后，应作借记“开发产品土地”，贷记“开发成本商品性土地开发成本” 。（2）自用的建设场地，开发完工投入使用时，借记“开发成本房屋开发”，贷记“开发成本土地开发” 。（3）自用的建设场地，开发完工暂时不使用时，应作借记“开发产品土地”，贷记“生产成本土地开发” 。2、土地开发成本结转的方法（1）分项平行结转法就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相关成本项目内。（2）归类集中结转法就是将应结转的各项土地开发费用，归类合并为”土地征用及拆迁补偿费”和”基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的”土地征用及拆迁补偿费”和”基础设施费”成本项目。例1：甲房地产开发公司于2007年5月在梁园开发一块土地，占地面积40000m2。开发完成后准备将其中的30000m2对外转让，其余的10000m2企业自行开发商品房。假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：1.支付土地出让金25,000,000元，作会计分录如下：借：开发成本土地开发梁园(土地征用及拆迁费)25,000,000贷：银行存款 25,000,0002.支付拆迁补偿费5 500000元，作会计分录如下：借：开发成本土地开发梁园(土地征用及拆迁费) 5 ,500,000贷：银行存款 5 ,500,0003支付勘察设计费210000元，作会计分录如下：借：开发成本土地开发梁园(前期工程费) 210,000贷：银行存款 210,0004支付土石方费用5500000元，作会计分录如下：借：开发成本土地开发梁园(前期工程费) 5,500,000贷：银行存款 5,500,0005由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1 500000元：借：开发成本土地开发梁园(基础设施费) 1,500,000贷：应付账款X施工企业 1,500,00069月末，梁园土地开发工程完工。假设“开发成本土地开发梁园”账户归集的开发总成本为37,710,000元，则单位土地开发成本为942.75元m2。其中自用的10000m2土地尚未投入使用，其余30000m2已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。作会计分录如下：借：开发产品土地(梁园) 9,427,500主营业务成本土地转让成本28,282,500贷：开发成本土地开发梁园 37,710,000例2：续前例，若自用的10000土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中，则企业可采用下面两种方法结转土地开发成本；1用归类集中结转法结转土地成本时：借：开发成本房屋开发梁园(土地征用及拆迁费) 7,625,000梁园(基础设施费) 1,802,500贷：开发成本土地开发梁园(土地征用及拆迁费)7,625,000梁园(前期工程费) 1,427,500梁园(基础设施费) 375,0002采用分项平行结转法结转土地成本时：借：开发成本房屋开发梁园(土地征用及拆迁费) 7,625,000梁园(前期工程费) 1,427,500梁园(基础设施费) 375,000贷：开发成本土地开发梁园(土地征用及拆迁费)7,625,000梁园(前期工程费) 1 ,427,500梁园(基础设施费) 375,000三、房屋开发成本的会计核算（一）房屋开发成本的归集房屋开发成本分为两个部分，一部分是房屋所用建设用地的土地开发费用，另一部分是开发建设房屋所发生的费用。前一部分费用，在发生时能够分清负担对象的，可以直接计入各房屋的开发成本。分不清的，应先归集计入“开发成本土地开发”账户，待土地开发完工使用时，再分配计入有关房屋的开发成本。（二）房屋开发成本项目的核算1、土地征用及拆迁补偿费（1）在房屋开发建设过程中的土地征用及拆迁补偿费，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，即借记“开发成本房屋开发”账户，贷记“银行存款”、应付账款”等账户。（2）在房屋开发建设过程中的土地征用及拆迁补偿费，不能够分清负担对象的，应先归集计入“开发成本土地开发”账户，待土地开发完工使用时，再分配计入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目。（3）综合开发的土地，一部分销售，一部分自用建设商品房。所发生的土地征用及拆迁补偿费，应先归集计入“开发成本土地开发”账户，待土地开发完工使用时，再将商品房开发建设应负担的土地征用及拆迁补偿费转入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，销售部分转入“开发产品土地”科目。2、前期工程费（1）在房屋开发建设过程中的前期工程费，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋成本核算对象的“前期工程费”成本项目，即借记“开发成本房屋开发（前期工程费）”科目，贷记“银行存款”、应付账款”等科目。（2）应有两个以上成本对象负担的前期工程费，应按一定的标准分配计入有关房屋的成本核算对象的“前期工程费”成本项目。另外，开发房屋所占用的土地，在开发土地时所发生的前期工程费，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋成本核算对象的“前期工程费”成本项目，不能够分清负担对象的，应先归集计入“开发成本土地开发”账户，待土地开发完工使用时，再分配计入有关房屋成本核算对象的“前期工程费”成本项目。3、建筑安装工程费：（1）出包方式：采用这种方式发生的建筑安装工程费，应根据企业承付的已完工程的“工程价款结算账单”，直接计入有关房屋成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，即借记“开发成本房屋开发”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”。对于企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，在发生时作为预付账款核算。另外，企业按照合同规定，拨付给承包单位抵作预付备料款和预付账款的材料，应按照预算价格结算。预算价格与实际成本的差额，应计入有关房屋成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，即借记“预付账款（预算价格）”账户，贷记“原材料（实际成本）”账户，借记或贷记“开发成本房屋开发（预算价格与实际成本的差额）”账户。（2）自营方式：即自己组织施工力量进行施工建设。采用自营方式的，发生的各项建筑安装工程费用直接计入“开发成本-房屋开发”的相应成本项目中；如果企业自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费”等账户，用来核算和归集自营施工大型建筑安装费用，月末实际成本转入“开发成本房屋开发”的相应成本项目中。另外，企业开发房屋占用的土地，在开发阶段发生的建筑安装费用，分清负担对象的直接计入相关房屋成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，有两个以上项目共同承担的，先归集再安装合理的标准分配。4、基础设施费（1）在房屋开发建设过程中的前期基础设施费，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋成本核算对象的基础设施费成本项目，即借记“开发成本房屋开发”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。（2）应有两个以上成本对象负担的基础设施费，应按一定的标准分配计入有关房屋的成本核算对象的“基础设施费”成本项目。另外，开发房屋所占用的土地，在开发土地时所发生的基础设施费，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋成本核算对象的“基础设施费”成本项目，不能够分清负担对象的，应先归集计入“开发成本土地开发”账户，待土地开发完工使用时，再分配计入有关房屋成本核算对象的“基础设施费”成本项目。5、公共配套设施费（1）公共配套设施费与房屋同步建设时，其发生的公共配套设施费，能够分清负担对象的，应直接计入有关房屋成本核算对象“公共配套设施费”本项目，即借记“开发成本房屋开发”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。如果发生的公共配套设施费有两个以上项目分担的，则应先通过“开发成本配套设施开发”明细科目进行归集，待配套设施竣工时，再按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目，即借记 “开发成本房屋开发”账户，贷记“开发成本配套设施开发”账户。（2）配套设施晚于房屋建设时，为了及时结转完工房屋的成本，可以采用预提的方法。按照一定的分配标准确定已完工房屋应分担的公共设施配套费，计入有关房屋成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。待配套设施竣工时，按实际支出数冲减预提的公共设施配套费，实际数与预提数的差额，应增加或减少有关项目的成本。6、开发间接费（1）开发间接费的核算企业在开发建设房屋的过程中发生的各项开发间接费用，应现在“开发间接费”科目进行归集，期末再按一定的标准分配计入有关房屋核算对象的“开发间接费用”成本项目，即借记“开发成本房屋开发（开发间接费）”账户，贷记“开发间接费”账户。（三）房屋开发成本的结转1、对于已验收的商品房、代建房，应将其实际成本转入“开发产品”账户。即借记“开发产品房屋、代建工程”账户，贷记“开发成本房屋开发”账户。2、开发完工的出租经营用房，竣工验收后直接投入使用的，应将其实际成本直接转入“出租开发产品”账户，即借记“出租开发产品”账户，贷记“开发成本房屋开发”账户。3、对于开发完工的周转房，竣工验收后直接投入使用的，应将其实际成本直接转入“周转房”账户，即借记“周转房”账户，贷记“开发成本房屋开发”账户。四、公共配套设施开发成本的核算（一）公共配套设施的分类1、一类是建成后能够有偿转让的公共配套设施，具体包括两部分：一是根据规划在开发小区内建设的商店、银行、邮局等公共配套设施，它建成后应有偿转让给接受单位；二是根据规划在小区内建设的非营业性的配套设施，如学校、幼儿园、文化站、医院等。这一类配套设施是企业的商业产品，必须确定成本核算对象并计算其实际成本。2、另一类是建成后不能有偿转让应计入开发项目成本的配套设施，如公共会馆、锅炉房、水塔、自行车棚、球场、景观水池等。这类配套设施不是企业的商品产品，不需要单独核算其成本。应按照一定的标准分配计入有关开发项目的成本。（二）公共配套设施的开发成本的归集1、土地征用及拆迁补偿费：配套设施占用场地应分担的土地征用及拆迁补偿费，应按其实际占用土地面积的一定比例分配计入配套设施的开发成本。即借记“开发成本配套设施开发”账户，贷记“开发成本土地开发”账户。单位面积征用拆迁费征用拆迁费总额各项目占用土地总面积分配的征用拆迁费实际占用面积单位面积征用拆迁费公式中，“各项目”包括开发建设的商品房、出租房、周转房、代建房和能够有偿转让的公共配套设施等；“占用土地总面积”是指以上建筑物实际占用的面积，而不是征用的土地或建设场地的面积。2、前期工程费和基础设施费能够分清应由某项配套设施负担的前期工程费和基础设施费，可以直接计入相关配套设施的开发成本，其他分不清楚的，先归集再按一定的标准分配，即借记“开发成本配套设施开发（前期工程费或基础设施费）”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”、“开发成本土地开发（前期工程费或基础设施费）”账户。3、建筑安装工程费：企业开发建设配套设施所发生的建筑安装工程费的归集和核算方法，与上一节房屋开发的基本相同。无论是出包方式或是自营施工，所发生的建筑安装工程费，均应计入相应的配套设施的开发成本。即借记“开发成本配套设施开发（建筑安装工程费）”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”、“原材料”等账户。4、公共配套设施费：企业配套设施成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目，核算的是能够有偿转让的配套设施按一定标准分担的不能有偿转让的配套设施发生的费用支出。即借记“开发成本配套设施开发能有偿转让设施（公共配套设施费）”账户，贷记“开发成本配套设施开发不能转让的配套设施”账户。5、开发间接费用：企业发生的开发间接费用，首先在“开发间接费”账户进行归集，期末按照一定的标准分配计入有关能有偿转让的配套设施成本核算对象的“开发间接费”成本项目，即借记“开发成本配套设施开发(开发间接费)”账户，贷记“开发间接费”账户。（三）公共配套设施开发成本的结转：1、对于能够有偿转让的的配套设施，竣工验收后将其实际成本转入“开发产品”账户，即借记“开发产品配套设施”账户，贷记“开发成本配套设施开发”账户。2、对于不能有偿转让的配套设施，竣工验收后将其实际成本，按照一定标准分配计入相关项目的成本。即借记“开发成本房屋开发、配套设施开发”等账户，贷记“开发成本配套实施开发”账户。3、采用预提方式计入有关商品房开发成本的不能有偿转让的配套设施，竣工验收后将实际发生的成本冲减预提的配套设施费，即借记“预提费用预提配套设施费”账户，贷记“开发成本配套设施开发（不能转让的配套设施）”账户，差额分配计入尚未办理竣工结算的项目。五、代建工程成本的核算（一）代建工程的种类及其成本核算的对象和项目代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。会计制度规定：企业代委托单位开发的土地、房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本土地开发”和“开发成本房屋开发”账户进行核算，同上述土地和房屋的开发成本的核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本代建工程开发”账户进行核算。1、核算对象代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（l）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。2、代建工程开发成本的核算开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应借记“开发成本代建工程开发某工程（某费用项目）”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户。完成开发并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本代建工程开发”账户的贷方转入“开发产品代建工程”账户的借方，在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，应借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品代建工程”账户。例3：某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发风景区。发生如下业务：1、11月1日，用银行存款支付拆迁补偿费300000元，设计、勘查费40000元，作如下分录：借：开发成本代建工程开发（土地征用及拆迁补偿费）300000（前期工程费）40000贷：银行存款3400002、11月15日，企业承付某施工企业工程进度款400000元，作分录：借：开发成本代建工程开发（建筑安装费)400000贷：应付账款应付工程款400000借：应付账款应付工程款400000贷：银行存款4000003、11月20日，支付风景区绿化费20000元。作如下分录：借：开发成本代建工程开发（基础设施费费）20000贷：银行存款200004、11月30日，分配景区应负担的开发间接费30000元，作如下分录：借：开发成本代建工程开发（开发间接费）30000贷：开发间接费300005、11月30日，风景区竣工，结转其实际成本790000元。作如下分录：借: 开发产品代建工程（景区）790000贷：开发成本代建工程开发790000六、开发间接费用的分配及核算每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数记入有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。某项开发产品成本分配的开发间接费月份内该项开发产品实际发生的直接成本本月实际发生的开发间接费用应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额例如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下：1998年5月 单位：元开发产品编号名称直接成本101商品房50000102商品房120000151出租房75000181周转房70000201大配套设施-商店80000301商品性土地125000合计520000根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费：101商品房：50000元41600元520000元50 000元8%4 000元102商品房：120 000元8%9 600元151出租房：75 000元86 000元181周转房：70 000元85 600元201大配套设施：80 000元86 400元301商品性土地；125 000元810 000元根据上面计算，就可编制有如下所示的开发间接费用分配表：开发间接费用分配表 2000年5月 单位：元开发项目编号名称直接成本分配开发间接费101商品房500004000102商品房1200009600151出租房750006000181周转房700005600201大配套设施-商店800006400301商品性土地12500010000合计52000041600根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本房屋开发成本 25 200 开发成本配套设施开发成本 6 400开发成本商品性土地开发成本10 000贷：开发间接费用 41 600第四章 房地产企业所涉及税种简述房地产企业在生产经营过程中主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税、土地使用税、城市房地产税（房产税），本处仅就几个主要税种作简单介绍。一、营业税（一）税目销售不动产，销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税税目转让无形资产，转让无形资产是指转让无形资产所所有权或使用权的行为，包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、出租电影拷贝、转让著作权和转让商誉。（二）计税依据：营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。目前地方税局对该项税收的征管多采用按已收取的预收楼款（车位款）的5%缴纳，具体当月已售楼款应纳营业税计算公式如下：应纳营业税=（当月收取的全部楼款及价外费用当月退楼所支付的全部楼款及费用）5%。（三）税率：销售不动产及转让无形资产税率均为5%（四）纳税义务发生时间：转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款当天；单位将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。（五）纳税地点：纳税人销售不动产或转让土地使用权，应向不动产或土地所在地主管税务机关申报纳税。（六）会计核算：按照营业额计算出来的营业税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交营业税”。二、土地增值税（一）纳税人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土增税的征税范围不包含未转让土地使用权、房产产权的行为，如出租，也不包含未取得收入的转让，如继承、赠与，但税法界定不征税的赠与仅包括以下两项：1、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；2、通过境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。（二）征收方式1、查账征收。在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税。当项目全部竣工以后，办理阶段后进行清算，多退少补。2、核定征收。在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。（三）税率 级数级数增值额与扣除项目金额的比率X税率（%）速算扣除系数（%）1X50%300250%X100%4053100%X200%50154X200%6035（四）应纳税额的计算应纳税额=增值额税率扣除项目速算扣除系数增值额=应税收入-扣除项目应税收入：纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目：1、取得土地使用权所支付的金额，包括：土地出让、地价款及有关的登记过户费用。2、房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。3、房地产开发费用，本费用不按实际发生扣除，采用计算扣除方法。包括两部分：利息支出及其他开发费用，若利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不超过按商业银行同类同期利率计算的金额。共他开发费用按ab两项的5%计算扣除；若利息支出未能达到上述要求的，整个房地产开发费用按ab两项的10%计算扣除。4、与转让房地产有关的税金，需留意房地产开发企业的印花税已在管理费用列支，在此不得重复再计算。5、其他扣除项