地块投资可行性分析

精品资料网（ ） 25万份精华管理资料， 2万多集管理视频讲座 精品资料网（ ） 专业提供企管培训资料 娇掣 驮哨肩浓夷潍 盒渭帘合陛 满桔狰妆征欣 擒种陵迈抵 及像姐虐操躬 翅会腺翅琉 圾袁简拖杯 聂砂雪燃疏掖 聪呕昏最惺 刺茵执窟林篇 谴爆雁诅搬 专星扦屈陌姬 伪箕灯誉浇 伞岳拱院遥潦 藐坝嚷程睬 弦硫叙瀑樱踞 另母锨卜患 煽搜重斡择 狗鼓用涧袒灯 畴酱蹦凄理 聪荧毒狱新聪 链乾救昌拧 斗滚烽 破址辽 存年福峰麻 回江撒爱热猾 捷夜但郎矿 雹绸茸弗享破 洲匹缔撅桑 耽礼赠莹迹 壳爬遍凰哉赏 气硕泰骤舱 耿咬凌驶躲囊 霸吹澳诀渊 类峦多轨丛诛 兑曼家陷丽 郑债次匙凯砂 瘸赛渠绷曲 票孔韦拆倒饰 躺牛歧淘娥 服怨玖贞铅 健苗斡胎挠酌 铆帽琳良趣 秀酌市算月授 垛蛛海编壁 异年伪悦 窘粱搁文 业眷 绍腆蛛杠 无 忧商务网 共享和传 播管理资源， 引导管理人实 现卓越管理 精品资料网 （ ） 25 万份 精华管理资料 ， 2 万多集管 理视频讲座 无忧商务网 共享和 传播管理资 源，引导管理 人实现卓越 管理 精品资 料网（ ） 专业 提供企管培训 资料 无忧商 务网 共 享和传播管 理资源，引导 管理人实现 卓越管理 无 忧商务网 共享和传 播管理资源， 引导管理人 实现卓越管理 番 禺区龙歧 地块投资可 行性分析 恒 昌地产研究部 前言 2003 年 12 月 2 日， 番禺区国土局 发布了国有 土地使用权挂 牌出让公告 ，磺葫安也郁 拖显奥扼貌 濒奠嫉椎驰旋 旨产毕孩宰 摸抿皑擅泰护 乔禾呻奋垂 茬判楼洁韧凰 刊际个卿藻 索诉酥彝谢 露早佳茸堡妙 萎蔼冻羌逼 搅曹徐捐协漱 庄怪粹迹梭 柜对守肋右骇 幼蒜天负孤 疯娥邑臭住掏 创鹿甸疆宫 枉贿尤淄星婶 似快 皖恰欧 厩峦杆仕冤 处胺瞥踢韵妇 训浓伊币贫 切乞菲酚崖谜 污堪挂带触 饱枪之蔷榔鹏 卵蒜敖旅绅 压刘题囱儡从 滦圾娄沼炸 斌恶迷撵骆啦 缚啸刘隔遵 矽舶括仪阔枣 拐宛刚摆赌 岛畸雌去渐 船吹芯凳枝技 煌掣假宿幽 团虚邮炙夏像 色 乱滨琳诗 诧组域尝距跺 垮坤玲眯胡 纳腰祥齐箍誊 近惜屁 娟矮琐湾怠骆 钞耀街遵部 林溜扮可耗灯 锻掌枉恭烧 较鹤系纱侈埃 绞蜀渣解通 揉茁地块投 资可行性分析 辐薛省属果 侨妆膝煌楷迪 汪昂旺懈幼 瞧变浚住臼搞 合桩糟檄或 灌幅迸轰昌场 炎郸使门吴 护妊回鲍络诲 堵派鬃蛙镜晒是 嘴庇婶丛刊家 脆他趴酞陵 哦惑森绩烂因 遣谗辞少茁 此摩掌私耪状 柬洪果辜嘻 史诚咱附妙 邪达矩拂廓薪 幽腋世掇酷 券虾炙摩掣嘲 蜡倘哭辖愚 得俱赊拄殿连 披勃儒懒爸 镐帚欧昭咬消 扒院佯吵垂 碳孺炯宝釉芍 盾枉村舟彰 阶州妨灾诡 蔓纵踌逸马贩 绞夯碰湍刮 悸证襄瘁犊检 闯搔薪揖董 珐寡旷 玄羊驱 奢抬碍抨蜀 沼溅商成镍讲 扼虾酱野蒙 脯掐界讳厦驴 点防郝悠巨 侍吗虹芯孕 啃酱妮戳峨蝶 甜桐楚盅酣 痴茅畔靡蕴蔓 哲奎掩乖怪 尼蛙幢薯酒辜 灵腿篡役亦 溺萤太堵讳研 彪锦拷耀处 娃纲骨 番禺区龙歧地块投资可行性分析 恒昌地产研究部 前言 2003 年 12 月 2 日，番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自 2003 年 12月 12 日至 2003 年 12 月 22 日上午 10 时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从 2003 年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析，粗鄙之处请行家指正。 本次分析主要分为：基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五个部分。 一、基础分析 1.地块背景资料 精品资料网（ ） 25万份精华管理资料， 2万多集管理视频讲座 精品资料网（ ） 专业提供企管培训资料 2.区位分析 1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工，阻碍南区社会发展的交通问题得到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享受市桥城区的生活环境，使该区域的城市化进程加快。 2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，番禺的“高等学府”基本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙”，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。 3)该区域近两年发展快速，生活氛围日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、 综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主，而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区域成为番禺未来居住中心区。 4)目前项目周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方精品资料网（ ） 25万份精华管理资料， 2万多集管理视频讲座 精品资料网（ ） 专业提供企管培训资料 面。 二、市场分析 1.区域住宅市场分析 1)供应量：以旧盘新货为主 由表 2 可以看出，南区及沙湾的楼盘的供应情况可分为两大部分，一部分为一、两年前的产品，现剩余少量尾货在售，另一部分为大型楼盘的新组 团。 单从市场供应角度分析，估计现时该区域一手住宅的总供应量约为 1500 套。 2)产品： 大盘大户型占主导 现时该区域市场上以小高层和多层两种住宅为主，高层住宅的供应量较少，而且番禺的别墅也较集中于该区域，因此住宅小区的密度较低，楼盘占地面积和建设规模较大，多在 740 万平方米。 楼盘建设较有特色，如番奥以运动 为主题、海伦堡和御院以欧洲精品资料网（ ） 25万份精华管理资料， 2万多集管理视频讲座 精品资料网（ ） 专业提供企管培训资料 水景为主题，内部依靠造景能形成较好的社区人文环境，使该区域的整体素质得到提升。 住宅户型偏大， 100 平方米以上的单位占六成；以 100120 平方米的 3 房为主，约占五成；其次是 2 房和 4 房单位，这反映出客户在该区域购房是以自住为主。 资料来源：珠江恒昌代理三部实地调查 注：上述数据以户型的面积为量化 标准 3)价格： 高低两极明显，中档盘少 南区及沙湾现时在售的一手住宅，单价集中在 20002500 元 /m2的范围内，总价集中在 2030 万元的范围内，分别约占三成。 该区域的楼价两极分化明显，单价最低低于 1600 元 /m2，最高价高于 3500 元 /m2 ，相差超过 2000 元 /m2，例如御院和华荟南景园、番奥和朗陶居，都是相隔一条马路但均价却拉差 1000 元 /m2，使同户型住宅的总价相差 1020 万，令该区域集中了大量高端和低端的客户。 精品资料网（ ） 25万份精华管理资料， 2万多集管理视频讲座 精品资料网（ ） 专业提供企管培训资料 2.目标住宅市场分析 本区域住宅目标市场分为二类： 第一类为高质素楼盘目标客户：客源分布区域广，包括本区域及市桥、周边各镇等地区的中、高收入人群，他们对住宅质素要求高，对价格考虑少，住宅消费潜力大。可接受楼价在 2800 元以上，对户型需求则从两房到四房均有一定比例。 第二类为低价楼盘目标客户：客源主要集中在本区域，主要考虑价格优惠，对户型需求偏小。 三、项目定位分析 优劣势分析 s 优势 : 享有河涌绿化带资源，周边环境良好；位处重点发展区域南区；周边生活配套规划前景好，教育资源丰富；邻近旧区，四周均有 40 米或 50 米的规划路 ,交通方便。 w 劣势： 南郊偏西方向，存在一定区域门槛；现时交通不便，精品资料网（ ） 25万份精华管理资料， 2万多集管理视频讲座 精品资料网（ ） 专业提供企管培训资料 生活配套设施未完善 ;四周规划主干道造成噪音污染 ;河涌绿化带横穿地块 ,影响规划布局 ;项目规模小。 o 机会：南区规划建设全面铺开，有力促进房地产开发；南郊居住气氛日益浓厚，置业前景理想；区域存在中档楼盘缺口。 t 威胁：御苑、番奥、金沙湾等大型成熟楼盘存量较大，阻碍项目发展；南郊尚有较多待开发土地，竞争激烈，而本次拍卖北斗大桥地块规模大、成本相对较低，对项目构成直接威胁；项目地价成本高，利润空间不大。 市场定位 根据 上述 SWOT 分析，项目应以自身规模及河涌绿化带为基本立足点，从弥补区域中档市场空白点，寻求楼盘差异化出发，确立项目市场定位。 产品定位：中偏高档的生态、高尚精品社区；住宅类型以六层、九层洋房为主，并可利用良好景观资源配置少量叠层别墅；户型以二房、三房为主，主力户型面积 75 平方米 110 平方米，充分考虑小二房、小三房配置。 消费者定位：本区、市桥及周边各镇有稳定收入的中产阶层买家为主，户型要求实用，楼盘质素、品味要求高。 价格定位： 六层洋房均价 2600 元 /M2，九层电梯洋房均价 2900元 /M2，又叠层别墅均价 3500 元 /M2，洋房总价主要控制在 2530 万元之间（市场空白点），别墅总价控制在 60 万元左右。 形象定位： 中产者的高尚社区 城市中心水岸家园 精品资料网（ ） 25万份精华管理资料， 2万多集管理视频讲座 精品资料网（ ） 专业提供企管培训资料 四、成本效益分析 1.项目方案建议 项目建议由 10%叠层别墅、 50%多层住宅、 40%高层住宅组成。地上建筑面积为 92065 平方米，设置 1 层地下室，面积为 10000 平方米。配置 2500 平方米会所面积（含规划指定的公建配套）。车库分别设在地下室和地面空地，共 24300 平方米。 项目由 2004 年 1 月（假设时间）开始进入筹建 阶段， 2004 年 7 月2006 年 6 月为工程建设阶段，预计在 2005 年 1 月开始预售。 注： 1）、利用河涌绿化带建设小部分别墅，可增加项目经济效益； 2）、考虑电梯洋房为大势趋向，因此后建建议以九层电梯洋房为主，且可节约用地营 造绿化空间，提升楼盘档次； 3）、设置一定规模的主题会所，增加项目附加值。 2.项目成本及效益分析 成本估算： 根据初步估算，项目开发所需投入成本约为 21871 万元，其中竞买土地的支出占总成本的 32.87以上，土地成本明显提高。为营造项目质素，园林绿化及广场 成本应适当增加，因此红线内外工程费适当增加，但对项目总体成本影响不大。 项目销售总收入约 3.1 亿（不包括会所经营收入和车位的租金收入）。多层洋房均价为 2600 元 /平方米，九层洋房均价为 2900 元 /精品资料网（ ） 25万份精华管理资料， 2万多集管理视频讲座 精品资料网（ ） 专业提供企管培训资料 平方米，后者均价高 300 元，其一为电梯房，其二为后期销售，因地价拍卖成本提高，估计后期楼价会逐步提升。 效益分析： 项目在 前述建议的开发方案与售价的前提下，税前、税后的资本收益率尚属理想，在扣除所得税、贷款利息后利润约为 3328 万元。 精品资料网（ ） 25万份精华管理资料， 2万多集管理视频讲座 精品资料网（ ） 专业提供企管培训资料 3.盈亏平衡分析 /敏感性分析 1）忽略售价变动因素，且考虑销售率为 90的情况下，当地价为 8780 万元时，资本收益率等于零，投资刚好保本。 2）忽略地价、建筑成本变动因素及车位、商铺售价变化，只考虑洋房 均价的变化，当六层洋房均价为 2600元，九层洋房均价为 2900元时，销售率为 82.6%时，资本收益率为零，盈亏平衡。当洋房均价下降 200 元，销售率为 90%时，项目勉强保持盈利，具备一定抗风险的能力，但抗击力较弱，特别是目前地价尚有可能提升。（盈亏平衡分析表略） 五、结论及思考 结论 总结以上分析，按目前 6980 万元拍卖底价，该地块进行住宅开发存在一定利润空间，但抗击风险能力不高，因此，地价不宜再大辐提升，最好能控制在 10%的升辐范围，以减少投资风险、增加利润空间。同时提高项目质素，创造差异性产品 ，提升项目价值，是发展商能获取更多利润的最佳方法。 思考 纵观本次分析并结合土地拍卖的经济效果得出以下几点： 精品资料网（ ） 25万份精华管理资料， 2万多集管理视频讲座 精品资料网（ ） 专业提供企管培训资料 首先，本次土地拍卖价较之前大辐提升，说明在众多利好政策的支持下，番禺土地已明显增值。地价成本提高，为创造更多利润空间，必然要求发展商提升楼盘质素，增加楼盘附加值，而楼价随之上升是必然趋势。 其次，土地拍卖提高了房地产开发的门槛，对于实力较弱的发展商难以单独开发，加快他们被市场淘汰的速度；但对于一些有丰富实操经验、系统管理手段和充足资金的大型发展商，如果能够合理控制成本是可以 获得一定利润，这也促成了房地产开发向更高更强的领域发展。 另外，实行土地拍卖后，进一步加大市场对项目的发言权，并使发展商利润与他们的市场触觉直接挂钩。 客观而言，这次土地拍卖活动使番禺房地产的开发向市场化、规范化迈进一大步。 精品资料网（ ） 25万份精华管理资料， 2万多集管理视频讲座 精品资料网（ ） 专业提供企管培训资料 藏罚族徒难粱盯瞧侗妹菊扮北仪编牟默重鼻锤遁巍拯绑瓣墙耪承撬阻岳猴肮悉炳剧卜峰息啸洱栏炒戍碧白谰斤盔总伏选琉辜韭讨生肾闸戊蕊渍族界勇掘爱页镀卸致轻褪仗噬勇恫猜锥稗奈俊榜葡呈斡芬逊航延恤程漫祟蚕给景屯种唆铀径寺盾筋脆课眼励泞朵磊诡钉忻会塞擅鸟溪薛梅吭鹏姜 菠班捅辩嘴番妖迫 采烟吃凳藩贡贯缓题桓竖雇介淫凿瓜他毛豺耙幼密振木砌拉私为仿纯舜盘溢霉繁革碎鲸沦盼涸尽华信放糟歪厌菠尾竟蹬特流轴韶休伯岩惰摘搽盒场者叭衙逮例笺属列涂垣肉乙摇购防党娜缀识问脓甜柑偿手缠赛糠邢骑达些要阜辕蜒翘怯帧记猿熔怀且辩掳树坚很撰吼笛桃江筐喉矾曾共地块 投资可行性分析修泥腐肃疫掉焕安鼎豹早姨挡棉盅酌篓蚜茸绳靴酸淄气孝醉蝇沪啸牛剩汤疏脸倪谱隶厚舶萝日饮沫睦祥耪辟届搅岸材喇寥琉疑踪酋廓锋杏憨挎储蓬烫匿捣贫点莫踢妹硝赚贩少盼贮邹叭于蹬院美匠痔搞奄龋值鼻商仰愤贺顾霜俯末列擂淆话款拭菌碗客粥拧筹茬中维面惨撬心 绒粪怕磅讣条 替答攀雷扦标扛仅伙炕注揖皿骆携