天津老城厢项目2号地块商业.pdf

2008 1 20 天津老城厢项目2 地块商业定位建议天津老城厢项目2 地块商业定位建议 中新集团技术管理中心 市场研究室 2007 7 20 2008 1 20 目录目录 一 老城厢周边市场分析一 老城厢周边市场分析 二 老城厢二 老城厢2 地项目特征地项目特征 三 老城厢三 老城厢2 地项目业态定性地项目业态定性 四 老城厢四 老城厢2 地项目业态定量分析地项目业态定量分析 五 其他建议五 其他建议 2008 1 20 老城厢周边市场分析老城厢周边市场分析 序号序号商圈商圈序号序号商圈商圈 1大胡同商圈3南市食品街 2东 南马路商圈4和平路商圈 南市食品街 2008 1 20 一 南市食品街商圈 一 南市食品街商圈 商圈名称南市食品街商圈 档次与定位文化旅游 餐饮 主要商业构成各类餐饮 旅馆 食品 主要业态组合主要是中小餐饮 食品零售业态 空置率 商圈总供应量建筑面积达到3 6万平方米 销售价格 租金 总结 南市食品街商业历史悠久 经营品类以餐饮 食品为主 开业于1985年 曾经作为旅游景点盛行一时 历史上曾是有名的 天津三不管 所以区域 氛围层次较低 现其商业定位档次低 主要服务对象是外地游客 本地居 民消费量很少 其经营状况不甚理想 2008 1 20 二 大胡同商圈 二 大胡同商圈 商圈名称大胡同商圈 档次与定位中低档中小商品集散地 主要商业构成服装箱包鞋帽类 玩具类 手机 化妆饰品类等批发 主要业态组合主要是中小商品的商贸业态 空置率 商圈总供应量建筑面积达到30余万平方米 销售价格 租金 总结 大胡同商业区历史悠久 经营品类丰富 是中国北方地区最大的 中小商品集散地之一 商业气氛浓厚 影响力大 其定位杂乱 档次低 但是对聚集重视投资的中小型老板具有很强的意义 大胡同商圈实景 2008 1 20 三 东马路 南马路商圈 三 东马路 南马路商圈 商圈名称东马路 南马路商圈 档次与定位东马路中高档 南马路中低档 主要商业构成商场百货 娱乐设施 购物超市 快餐饮 主要业态组合 东马路以时尚青春购物 娱乐和快餐饮类 古玩为主 少量办公 南马路以中低档百货 食品 五金类商品为主 空置率10 左右 主要集中在南马路 商圈总供应量约合40余万平米 销售价格 租金1 8元 平米 天 总结 目前东马路地商业 主要是新世界购物广场 由于其准确的市场定位和运作模式 影响 力明显较强 南马路的商业状况不佳 无论是市场影响力 业态还是入住率来看 暂时不 是很乐观 但是可以肯定的是随着城区的改造 后期商业设施持续供应 两大商圈正在逐 渐汇合 其商业规模的影响合力将会逐渐增强 东马路商圈 2008 1 20 四 和平路商圈 四 和平路商圈 商圈名称和平路商圈 档次与定位中低档 主要商业构成购物中心 大型百货 临街商铺 主要业态组合以购物 休闲娱乐 快餐饮为主 空置率5 左右 商圈总供应量大型商业面积约266000平方米 步行街总长度1200米 临街中小型店铺约120间 销售价格均价35000元 平方米 租金8 40元 平方米 天 总结 是传统的天津市属金街 中低端商业影响力很大 有三大主要商业群 万达 劝业 场和百货大楼 市场趋于饱和 未来发展潜力不大 2008 1 20 小结小结 结合天津市整体商业特征 我们定义老城厢商圈为区域 核心商圈级别 我们定义老城厢商圈为区域 核心商圈级别 该商圈周边区域商业特征 供应以百货 中小商品批 发 购物中心业态为主 临街商铺 步行街业态为辅 从商品类型上看 主要是以服装 古玩为主 辅以一定 比例的餐饮娱乐设施 在餐饮比较聚集的商圈要么距离2 地较远较散 要么以 快餐业态为主 在所属直接区域内 餐饮需求量较大 但是相关业态供应较少 可以预见到 到周边居住氛围 成熟后 面对偏好餐饮习惯和文化的天津居民 餐饮业 需求必然迫切 可以预见到 到周边居住氛围 成熟后 面对偏好餐饮习惯和文化的天津居民 餐饮业 需求必然迫切 2008 1 20 二 二 老城厢老城厢2 地项目特征地项目特征 2008 1 20 项目特征项目特征 2 地块位于老城厢的中西部 由北面北城街 南面鼓楼西街 西面凤秀路 东面 城厢中路围合而成 项目中心地块以鼓楼为核心 2 3 地块和10 11 地块分居鼓楼中心两侧 由 于鼓楼文化街属于天津市保护建筑 因此在其周边都规划为低密度建筑 2 3 10 11 都以低密度的风情居住区为主 配以城市公园和商业街区 形成以鼓楼为 核心的低密度区 基础技术经济指标基础技术经济指标 用地面积27369平米用地面积27369平米 总建筑面积54151 33平米总建筑面积54151 33平米 地上总建筑面积32830 37平米地上总建筑面积32830 37平米 地下总建筑面积27111 66平米地下总建筑面积27111 66平米 容积率1 2容积率1 2 绿化率24 绿化率24 建筑密度41 建筑密度41 2008 1 20 项目周围现状 项目周围现状 2 地块作为鼓楼文化街的一部分 属于老城厢公建配套区 背靠天津崇化中 学 东接鼓楼 南面低密度高端社区 地块作为鼓楼文化街的一部分 属于老城厢公建配套区 背靠天津崇化中 学 东接鼓楼 南面低密度高端社区TOWN中堂 西邻富力城综合高尚社区 中堂 西邻富力城综合高尚社区 项目本身及周边商业基础较好 城市功能性较强 但是由于城区改造 商业业态 功能不足 项目本身及周边商业基础较好 城市功能性较强 但是由于城区改造 商业业态 功能不足 目前老城区改造进行中 住宅项目工程施工量繁多 目前老城区改造进行中 住宅项目工程施工量繁多 鼓楼文化街的人流量目 前暂时不很乐观 鼓楼文化街的人流量目 前暂时不很乐观 2008 1 20 项目及周边的前景展望 项目及周边的前景展望 1 随着城市扩张进程的发展 城市的中心价值将会自然回归 其 土地资源的价值优越性会明显显现 随着城市扩张进程的发展 城市的中心价值将会自然回归 其 土地资源的价值优越性会明显显现 2 老城厢改造工程完成后 鼓楼文化街将作为老城区的发展重点 商业价值将会进一步提 升 鼓楼文化街四周 高层高尚住宅林立 直接的目标受众消费能力 较强 城厢中路作为城市南北动脉一部分 北马路作为东西交通动脉 交通便利性会进一步提升 车流 人流可达性好 老城厢改造工程完成后 鼓楼文化街将作为老城区的发展重点 商业价值将会进一步提 升 鼓楼文化街四周 高层高尚住宅林立 直接的目标受众消费能力 较强 城厢中路作为城市南北动脉一部分 北马路作为东西交通动脉 交通便利性会进一步提升 车流 人流可达性好 临近地铁临近地铁1 2号线交汇 处 客流量将会明显增大 注 号线交汇 处 客流量将会明显增大 注 1号线已开通运行 号线已开通运行 2号线计划号线计划2010年通车 年通车 2008 1 20 项目劣势项目劣势 非交通节点 不易于人流聚集非交通节点 不易于人流聚集 步行距离过长 不利于步行商业街整步行距离过长 不利于步行商业街整 体氛围的营造体氛围的营造 地块狭长 大型主力地块狭长 大型主力 店面积难以展开 店面积难以展开 300米300米 项目周边短期内人气不足 项目周边短期内人气不足 2年后入驻 年后入驻 鼓楼商业经营不善 无法借势鼓楼商业经营不善 无法借势 2008 1 20 三 老城厢三 老城厢2 地项目商业业态定性分析地项目商业业态定性分析 项目受众人群分析 该区域商业价值初步分析 商圈初步定位 业态定位的定性分析 2008 1 20 项目目标受众群分析项目目标受众群分析 根据天津市对该区域的城市规划 预计该区 域的目标受众群体主要分为三大类 直接受众直接受众 1公里范围内 该区域内数量庞 大的常住人口 该部分人群预计有将近3 5万人 从现阶段周边住户的社会居住要求层次来分析 在天津市场具有很强的购买能力和消费欲望 如 富力城 铜锣湾 另外 在2公里以内 有更多的高端住宅的常 住人群 如格调春天 金领国际 万通上游国际 等社区 都会是我们的目标人群 辅助受众辅助受众 办公于该区域1 2公里范围内的商 务人士 该区域的办公配套群庞大 人口数量较 多 人群的消费角度具有特殊性 争取受众争取受众 到此购物 观光 民俗旅游的流动 人群 其流量取决于该区域旅游品牌的推广力度 和市场反应程度 初步预计 日客流量约2万人 次 该部分人群的消费角度也具有特色性 争取受众人群聚集区 辅助受众人群 2008 1 20 可达人群分析可达人群分析 细分人群构成分析细分人群构成分析 常住人群常住人群 周边高端居住区的人口规模 海河大道 富力城 泰达 城 格调春天 社区规模人口规模 天津富力城72 4万平米约9800人 城上城 上 城豪苑 百万平米3000余户约9300人 金领国际1172户3400人 万通上游国 际 600户1800人 TOWN中堂 132户 按每户3 5 人算 462人 天津壹街区1500户4350人 中央恋城16万平米约3000人 合计约3 2万人 注 1 社区规模根据调研数据所得 2 按照天津市户均人口数2 9人假设计算 2008 1 20 细分人群构成分析细分人群构成分析 常住人群常住人群 周边高端居住区的消费能力 可达人群分析可达人群分析 根据天津市统计人均日消费支出额 单就该部分人群 保守假设其人均每 日消费性支出额60元 其中一半为家庭附近支出 那么仅这部分常驻人口每 日就有近3 2万 60 2 960 000元的消费贡献额 节庆 短期假日该数字会 更可观 光顾的频率 超级市场 大卖场 餐饮 便利店 最高的是超级市场和大卖场 其次是餐饮 最低的是便利店杂货店 2008 1 20 可达人群分析可达人群分析 消费水平消费水平 居民每次去大卖场 超级市场的平均花费大多在100 200元之间 餐饮场所平均每次 花费人均在60 80元之间 便利杂货店和小商品市场则大多在20 100元之间 购物时间购物时间 大部分居民日常生活购物大概要花一个小时左右的时间 其中时间在30分钟 1小时之 间的要稍多一些 购物半径购物半径 大多数被访居民认为可以接受的路上交通时间是在30分钟以内 以自行车或公交车为 主 推测距离为2 5公里 整体来看 居民最喜欢去的餐饮场所还是以中国特色为主 主要是中餐饭馆 餐 厅 其次是中式快餐店 细分人群构成分析细分人群构成分析 常住人群常住人群 2008 1 20 流动人群主要包括相对流动人群和绝对流动人群两部分 相对流动人群指的是在该区域内工作 日出即到 日落即 归 的商务人士 白领人群和下榻酒店的商务人士 也就是前面 提到的辅助受众人群 目前该部分人群所占比例很少 根据周边规划商业配套来分 析 这部分客群将来会有相当的客流量 但是其效应取决于该区 域的商务氛围的预热 按照城市发展经验预计 该区域商务氛围 应该不错 可达人群分析可达人群分析 细分人群构成分析细分人群构成分析 流动人群流动人群 2008 1 20 绝对流动人群指的是到此购物 观光 民俗旅游的流动人群 目前初 步预计 日客流量约2万人次 逢黄金周长假时 日客流量将近6万人 次 而且这部分人群中90 来此是定向消费 消费能力和欲望都不差 可达人群分析可达人群分析 细分人群构成分析细分人群构成分析 流动人群流动人群 汽车走向汽车走向行人走向行人走向 按照 平均每人80 100元的 消费水平计算 日常平均每 天就有180万元人民币的消费 额 逢节假日 数字将会更 乐观 2008 1 20 区域商业价值初步分析区域商业价值初步分析 预计 到预计 到2010年年 周边常住居民周边常住居民 年消费额年消费额 流动人群流动人群 年消费额年消费额 960 000 365 1800 000 365 500 000 365 假定区域内 商务人日均消费额500 000元人民币 假定区域内 商务人日均消费额500 000元人民币 3 260 000元 日 365 3 260 000元 日 365 11 9亿11 9亿 06年天津市全年实现社会消费品零售总 额 年天津市全年实现社会消费品零售总 额1356 79亿元 其中 住宿和餐饮业 增幅高居各行业之首 实现零售额 亿元 其中 住宿和餐饮业 增幅高居各行业之首 实现零售额 209 97亿元 比上年增长亿元 比上年增长17 4 数据来源 数据来源 2007 1 29 城市快报 发布天津商委统计信息 城市快报 发布天津商委统计信息 2008 1 20 为了对2 地块业态进行准确定位与组合 在定性部分 将通过对各业态的针对研究 通过对各种业态是否能于 本项目进行有效结合的角度考虑 得出最佳的业态规 划 最后对所选业态进行正面的论证 现对本地块考虑的业态有 购物中心 包括百货和专卖 零售卖场 专业市场 餐饮 娱乐休闲 天津老成厢2 地块商业定位研究天津老成厢2 地块商业定位研究 2008 1 20 一 业态研究 一 业态研究 关于购物中心的考虑 包括百货和专卖 零 售卖场 关于购物中心的考虑 包括百货和专卖 零 售卖场 1百盛商场9 Inbase滨江道 店 17万达商业广场 2国际商场10米莱欧男人店18 Inbase和平路 店 3 米莱欧吉利 店 11米莱欧女人店19 新世界购物中 心 4津汇广场12滨江商厦20远东百货 5伊势丹13中原百货21滨江金耀广场 6伊都锦14劝业场22 友谊新都市百 货 7 麦购休闲广 场 15圣奥商厦23滨江购物中心 8友谊新天地16百货大楼24东方商厦 目前在老城厢周边邻近的上述四个商圈中的百货 专卖和零售卖场类的 业态竞争非常激烈 全市非常有竞争力的购物中心 包括时尚青春定位 中 青年需求定位 运动品牌定位等 近乎均集中在核心的六个商圈内 例如 2008 1 20 考虑认为 目前全市具有影响力的商场类购物中心共有32家 其中50 以上集中分布在滨江道 和平路商圈 另 有东马路 南京路商圈内分布有中高档 高档百 货 大型中高端购物中心对既有商业的规模效应 平 面展示空间 停车位的要求很高 2 地块很难满 足其要求 天津市的百货 卖场类购物中心业态主要集中在 城市的核心商圈内 天津市消费者长期以来心目中的核心商圈一直只 有南京路 滨江道 和平路商圈 这种观念在短期 内较难改变 结合2 地块实际情况考虑 无论从其面积体量 还是地形特征来看 均不符合发展百货 卖场类 购物中心业态 结合2 地块实际情况考虑 无论从其面积体量 还是地形特征来看 均不符合发展百货 卖场类 购物中心业态 续 一 业态研究续 一 业态研究 关于购物中心的考虑 包括百货和专卖 零 售卖场 关于购物中心的考虑 包括百货和专卖 零 售卖场 2008 1 20 二 业态研究 二 业态研究 关于专业市场的考虑关于专业市场的考虑 1天津龙门轻纺商厦6文化小城11百脑汇 2天津轻纺万象城7美博城12颐高数码广场 3古文化街8估衣街13赛博数码广场 4古玩城9大胡同商业区14南马路五金城 5通庆里10沈阳道古物市场 专业市场是指针对特种商品类别的专业经营销售 例如 考虑认为 考虑认为 1 目前天津市现有主要专业市场物业共14个 共计13余万平米 主要分布在大胡同 古文化 街 南马路 鼓楼 鞍山西道等商圈 业态主要以古玩 轻纺 小商品 电子数码 五金类为主 2 该类业态以突出传统文化定位或以特定产品类别的经营项目的占相当的比例 该类业态的共 同特征就是市场定位低端 市场品质不高 而且现实的经营情况参差不齐 3 专业市场一般体量庞大 且需要较大的展示面 4 在天津 专业市场一般是经过历史原因或是民间交易自发形成的 靠人为规划建设的专业市 场 成功的案例很少 从从2 地块来看 由于地块狭长 缺乏大面积展示面 无法符合专业市场需求 针对体现文 化特色的图书音像制品专卖业态 存在政府批文等客观障碍 地块来看 由于地块狭长 缺乏大面积展示面 无法符合专业市场需求 针对体现文 化特色的图书音像制品专卖业态 存在政府批文等客观障碍 2008 1 20 三 业态研究 三 业态研究 对餐饮业态的考虑对餐饮业态的考虑 天津市现有餐饮主要集中区域 序号位置目标客户档次 1水上北路宴请为主 包括餐饮 夜总会较高 2上谷宴请为主 包括餐饮 酒吧较高 3友谊路休闲娱乐为住 酒吧比较密集中 高档 4永安路大众餐饮中档 5五大道大众餐饮和宴请中 高档 6南市食品街文化旅游餐饮 中 高档 以外 地游客为主 7大沽南路大众餐饮中档 考虑认为 考虑认为 老城厢周边餐饮业态相对较缺乏 尤其是中高端特色餐饮业态 租金1 10元 平方米 天 视位置 规模而定 大型餐饮设施以租为主 空置率普遍偏低 招商周期短 餐饮类业态普遍经营状况良好 长期反映出较旺盛的需求 本项目作为旅游商业步行街 一方面周围具有大量的高端居住人口市场支撑 又有充足 的旅游流动人口 还有部分附近办公的特殊商务人群 充足的人流使其具有发展该业态的先 天条件 发展潜力巨大 本项目作为旅游商业步行街 一方面周围具有大量的高端居住人口市场支撑 又有充足 的旅游流动人口 还有部分附近办公的特殊商务人群 充足的人流使其具有发展该业态的先 天条件 发展潜力巨大 2008 1 20 续 三 业态研究续 三 业态研究 对餐饮业态的考虑对餐饮业态的考虑 天津市餐饮业长期一直处于高位发展 自1991年以来 其餐饮业零售额每年增幅都在 两位数以上 现有餐饮设施较为发达 需求旺盛 这与天津城市居民偏好餐饮消费的 消费习惯不无关系 目前天津市约有近两万家大小餐馆 2006年全年营业收入将近210亿元亿元 比上一年增 长17 4 数据来源 天津商委统计数据 2006年年 消费金额 元 所占比率 食品支出368034 90 下降2 2 衣着8658 20 家庭设备用品及服务6346 医疗保健10499 90 交通通讯109310 40 文化教育娱乐145213 80 居住136813 备注备注 2006年显示 虽然天津市食品消费比重逐年下降 但是家庭人均 在外用餐支出为980元 却逐年上升 占食品总支出的比重达 26 6 数据源于 天津卫视T1 数字看品质 2008 1 20 根据万事达卡国际组织最新发布的针 对中国富裕消费者的首份调查报告显示 中国富裕消费者已经开始建立了新的消费 行为模式 经常性的外出就餐 出国旅游 也是这一人群的生活方式之一 其中百分 之四十每周外出就餐二至三次 百分之十 每周外出就餐达五次之多 续 三 业态研究续 三 业态研究 对餐饮业态的考虑对餐饮业态的考虑 2008 1 20 续 三 业态研究续 三 业态研究 对餐饮业态的考虑对餐饮业态的考虑 老城厢周边餐饮业态相对较缺乏 尤其是中高端餐饮业态 据中原地产相 关调研数据资料 2006年初数据 区域内 如图示 的大中型中餐馆共有57家 下图为各个分区餐馆的分布 情况 其中D区所占的比重最大 占到40 这主要是由于食品街坐落于此分区 内 F区 G区分别占到了19 主要是传统的商业区中的快餐为主 由此可以看出区域内临近老城厢的A B C区的大中型餐饮 尤其是特色 的中高端餐饮非常欠缺 而D区 南市食品街 内的餐饮主要是针对外来旅游 人群 据此分析 该区域内面向大众的特色中式正餐和快餐恰是市场的空白 区域内中餐餐馆分布情况区域内中餐餐馆分布情况 D区 40 F区 19 G区 19 C区 6 B区 2 A区 4 E区 10 2008 1 20 四 业态研究 四 业态研究 对休闲娱乐业态的考虑对休闲娱乐业态的考虑 此处休闲娱乐业态是指咖啡 茶饮 低酒精度的酒饮品休闲静谧场 所和健身娱乐场所定位 作为对餐饮业态的重要补充 引入本业态 能够有效吸引高质量的人流 一方面 根据老城厢商业规划 存在较集中的商务区规划 包括写 字楼和酒店等商务业态 未来区域将存在一定比例的商务人群 另 一方面 老城厢区域本身大量居住人群 都将为休闲娱乐业态带来 消费支撑力 根据老城厢整体开发的步骤 建议目前该类业态总量控制在30 左 右 咖啡厅的面积分割在800 1000平米 茶室在400 600平方米 2008 1 20 依据上述分析 初步认为餐饮 休闲娱乐业态能与本项目相结合 尤其是中端特色正餐餐饮和休闲静谧娱乐业态 既是直接针对项目 区域目前的旺盛需求 又能实现区域未来发展的需求 另由于宗地北部紧临一中小学校 存在一批特殊的消费群体 因此 图书 体育用品 时尚用品等精品店类业态也会有一定的消费空 间 商业业态研究小结商业业态研究小结 2008 1 20 竞争分析竞争分析 对老城厢区域商业业态规划的考虑对老城厢区域商业业态规划的考虑 老城厢作为天津的重要的区域商业区 本身存在大量商业规划用地 2 地 商业定位除了受老城厢周边的商圈环境影响以外 老城厢区域自身的商业 环境更带来直接的竞争 因此 下面针对老城厢项目自身商业规划进行竞 争分析 目前老城厢区域各地块商业定位和布局都处于规划阶段 未来 存在的变数较大 2008 1 20 商业区域规划 鼓楼商业街约6 8万平米 作为旅游文化购物街 主营业态为旅游纪念品 古玩等 15 地偏商务 将作为大型的餐饮娱乐 作为11 号地商业的延伸和补充 13 地根据规划 将发展大型购物中心 4 地商业主要为底商形式 初步规划为社区配套性商业 鼓楼商业街鼓楼商业街 2 2 15 15 11 11 3 3 4 4 2008 1 20 竞争分析竞争分析 对周边竞争项目业态规划的考虑对周边竞争项目业态规划的考虑 11 地商业业态地商业业态 11 地块则定位于 小资休闲生活体验 的个人化 慵懒休闲为主体的独体餐 饮娱乐购物 内部业态休闲娱乐比重近半 餐饮也多定位休闲餐饮 特色 餐饮仅有4 多一点 其业态中含有艺术品 画廊等高雅业态 业态建面配额所占比例备注 餐饮1395639 37 其 中 特 色 餐 饮 1486 平 米 仅占所有业态 的4 2 娱乐1663446 92 零售3200 90 其他454112 81 合计35451 2008 1 20 竞争分析竞争分析 对周边竞争项目业态规划的考虑对周边竞争项目业态规划的考虑 3 地商业业态 地商业业态 3 地以体育旅游为主题 具体业态包含书店 音像 旅游 体育 用品等 同时存在部分异域特色文化购物 民俗休闲娱乐餐饮和 旅游民俗用品及古玩 3 地商业业态定位为品位文化旅游为主题的现代商业 也盯住 中高端目标客户 餐饮业态主要为小型餐饮 50 200平米 主要是满足购物消 费者的便利餐饮需求 2008 1 20 综述 通过上述分析 2 地块商业初步定位为以天 津特色文化为基调 配合鼓楼文化商业建设 以周边 常驻人群 相关商务人群和外来流动人群三大客群为 目标人群 面向大众的中高档特色餐饮 静谧休闲娱 乐为主体 辅以少量精品零售的休闲餐饮购物商业街 区 商业定位商业定位 2008 1 20 四 老城厢四 老城厢2 地商业业态定量分析地商业业态定量分析 2008 1 20 将将2 地块商业定位为休闲特色餐饮购物商业街 其主要组成 业态为中高端特色餐饮 静谧休闲娱乐和精品零售三大类组 合 地块商业定位为休闲特色餐饮购物商业街 其主要组成 业态为中高端特色餐饮 静谧休闲娱乐和精品零售三大类组 合 鉴于餐饮能够更加有效的汇集人流 聚集人气 从而为其 他业态带来稳定的客源 零售类业态主要针对地缘性客户 因 此初步定位 鉴于餐饮能够更加有效的汇集人流 聚集人气 从而为其 他业态带来稳定的客源 零售类业态主要针对地缘性客户 因 此初步定位2 地块的商业业态配比为 地块的商业业态配比为 餐饮业态 65 休闲娱乐 30 精品零售 5 2 地块商业业态比例建议地块商业业态比例建议 2008 1 20 餐饮篇 天津市餐饮业现状细分餐饮篇 天津市餐饮业现状细分 中式正餐 一 中式正餐 一 天津部分经典中式正餐天津部分经典中式正餐 序号区域商家名称面积 平米 客容量 人 人均消费 元 人 1上海传奇200040080 100 2唐宋府5000100070 90 3丁香花园8000150080 100 4狗不理大酒店5000100080 90 5客家公馆300060090 100 6祈年湾海鲜阁200050070 90 7中华炖品1000200150 180 8小白楼峰光大酒楼560060080 100 9粤唯鲜200030080 100 10天鼎春酒楼1800300100 150 11威哥鲍鱼500100300 500 12水晶宫饭店2000600100 120 13万顺阿鱼鲍1200300100 150 14梅江南大岛酒楼120002000100 120 15白金宫大酒楼8000150080 100 16翰金佰海鲜大酒楼12000200090 120 其它区域 友谊路 围堤 道 五大道 水上 卫津南 路 永安道 广东 路 特色餐饮有很多 种 有满足人们求 新猎奇的需要 有 适应人们休闲养性 的需要 虽然是就 餐 但前来消费的 却不以食用菜点为 主要目的 特色餐饮有很多 种 有满足人们求 新猎奇的需要 有 适应人们休闲养性 的需要 虽然是就 餐 但前来消费的 却不以食用菜点为 主要目的 2008 1 20 餐饮篇餐饮篇 中式正餐中式正餐 商业及商务聚集区 人群居住密集区 交通便利区域 租金水平因地段 面积等因素不定 整体水平在3元 平 方米 天 规模 品质和特色是天津市大型中式正餐发展的方向 建议 对本项目餐饮的考虑 从天津餐饮市场来看 特色的高端餐饮未必是体 量大的餐饮 关键是在特色和品质定位上 所以建议引入中档 对规模 面积要求 不高 但非常具有特色的中式正餐 吸引点主要在菜色的口味上 迎合大众消费人 群需求 面积分割在1000 2000平米 总量控制在餐饮供应量的65 左右 2008 1 20 2008 1 20 餐饮篇 天津市餐饮业细分餐饮篇 天津市餐饮业细分 西式正餐西式正餐 区域商家名称面积 平米 客容量人均消费 成桂西餐厅40014060 80 里士满西餐1504060 80 苏易士西餐厅2004050 60 蓝都西餐厅2004060 70 乔治餐吧3006050 60 小伦敦西餐厅1504050 60 好望角西餐厅2006060 80 滨江万丽西餐厅30080100 150 爱琴海西餐2006050 80 火烈鸟西餐厅2006050 80 南京路 富丽娜西餐厅 国际 大厦店 35010050 70 水上区域星期五餐厅650270150 200 西堤岛咖啡80025080 100 季诺意式休闲餐厅50015060 70 巴塞罗那西餐厅2005050 60 其它 友谊路 小白楼 五大道 天津部分经典西式正餐天津部分经典西式正餐 西正餐 构成 友人和情人享 用下午茶和夜 宵最有魅力的 风景线 2008 1 20 正宗的西式正餐在天津很少 主要开设在星级酒店 内 在天津正处于上升期 其市场潜力很大 天津现有的西餐厅大概划分三个档次 高档 人均消 费200 220元 中档 人均消费80 100元 低档 人 均消费30 50元 就餐人群主要是商务人群 及部分追求时尚品位的青 年男女 平均年龄在35岁左右 餐饮篇餐饮篇 西式正餐西式正餐 建议 建议 中高档西式正餐是中高端商务宴请 休闲社交的重要方式 若引进该业 态 将提升吸引高端人群消费的几率 对于本项目的风格也比较适合 虽然西式正餐的市场潜力很大 但它毕竟是离中国人心理距离最远的餐饮方 式 只有接受它才可能成为它的忠实消费者 然而接受西式正餐对于很多人来 说 需要一定的过程 有一定的困难 针对目前区域的人群消费特征 为最大化抵抗市场风险 建议引进西式正餐 的比例为餐饮业态的10 左右 档次不宜太高 控制在人均消费80 100元 面积 分割不宜过大 控制在200 500平米 2008 1 20 2008 1 20 商家名称国家 地区面积 平米 店面数量分布情况 亚惠快餐中国 日本800 12007和平4家 河西1家 南开2家 大成家台湾150 2008 和平3家 南开1家 红桥1 家 河西1家 河北1 家 河东1家 台北大圆碗台湾200 3006河西1家 河东2家 和平3家 狗不理快餐天津100 2007河西1家 河东2家 和平4家 永和大王上海100 2003和平1家 南开2家 餐饮篇餐饮篇 快餐快餐 2008 1 20 近年来 天津中式 西式快餐发展势头都良好 中 式快餐连锁店无论从数量还是经营规模都体现出一 定的竞争力 近年来 天津中式 西式快餐发展势头都良好 中 式快餐连锁店无论从数量还是经营规模都体现出一 定的竞争力 部分百年老店充分利用自身的文化资源和历史根 基 纷纷涉足快餐领域 除此之外还有一批中小规 模的快餐正处于发展阶段 部分百年老店充分利用自身的文化资源和历史根 基 纷纷涉足快餐领域 除此之外还有一批中小规 模的快餐正处于发展阶段 面积依据品牌不同而存在一定差异 一般在面积依据品牌不同而存在一定差异 一般在500平 方米以下为主 平 方米以下为主 租金水平根据地段的不同 以租金水平根据地段的不同 以1 2 5元元 天为主天为主 对排污 排烟等基础设施有一定的要求 对排污 排烟等基础设施有一定的要求 餐饮篇餐饮篇 快餐快餐 建议 建议 老城厢区域自身存在大量的居住人群 同时随着老城厢区 域城市商业功能的回归 周边办公人士 观光流动人士等客群将快 速扩大 这对便利的快餐业态都是一大支撑 老城厢本身具有深厚的文化底蕴 因此与一些百年老店 狗不 理 具备天然的结合点 建议引进中西快餐的总量控制在餐饮业态的25 左右 面积分割 在500 700平方米 2008 1 20 2008 1 20 商家名称国家或地区面积 平米 店面数量分布情况 上岛咖啡台湾500 120026 和平3家 河西6家 滨海2 家 河北3家 河东3家 红桥 东丽 大港各一家 外滩风尚北京500 80011 河西6家 南开2家 河东1 家 武清及滨海各一家 星巴克美国50 20012 和平6家 滨海4家 河西1 家 南开1家 真锅咖啡日本700 10004河西1家 滨海新区3家 避风塘上海350 4005河西1家 南开4家 哈根达斯美国400 5001和平1家 DQ冰激凌美国20 304和平2家 南开 河东各1家 休闲娱乐篇休闲娱乐篇 咖啡咖啡 除星巴克这类快餐咖啡可以接受小于50平方米的店面之外 一般的咖啡店的经营面 积在400 1000平方米 茶室集中于相对环境安静 幽雅的区域 一般在300平方米以 下 2008 1 20 休闲娱乐篇休闲娱乐篇 酒吧酒吧 区域商家名称面积 平米 经营模式 BABICLUB1200单店经营 SEVENCLUB1200加盟店 蜜情1000单店经营 情果800单店经营 星期五1200单店经营 阿曼尼酒吧俱乐部2200单店经营 夜上浓妆1500单店经营 体院北MAX2000单店经营 菲立克1000单店经营 客斯特西餐酒吧370单店经营 酒吧街部落地西餐酒吧420单店经营 彩虹西餐酒吧550单店经营 苏格兰酒吧200单店经营 和平路 滨 江道 苏荷1500单店经营 河西其它 五大道 水上区域 大沽路 广 东路 酒吧为天津市近年来新兴起的 业态 消费者主要为30岁以上 有固定收入的白领消费者 目前天津市酒吧兼酒吧 咖 啡 欣赏音乐等于一体 已超越 传统酒吧的概念 较高的行业利 润使之成为近年来发展较好的业 态 最早天津酒吧的规模不大 一 般都在200平方米 目前新落成 的酒吧面积较大 在2000平方 米左右 租金水平主要根据地段不同而 定 以1 2 5元 平方米 天 2008 1 20 休闲娱乐篇休闲娱乐篇 健身健身 根据所处地点 租金1 0 2 3元不等 居民区 较低 CBD地区 商业集中地区较高 客群多以白领 大学生为主 大型连锁品牌市场认可度较高 类型主要有 瑜伽 健身操 拳道之类 面积需求在2000平左右 鉴于考虑到项目周围符合要求的人群较多 建议考虑适当引进健身娱乐业态 天津市健身场馆分布场所天津市健身场馆分布场所 学校 5 写字楼 17 居民区 48 其他 30 学校 写字楼 居民区 其他 三大品牌拥有的场馆数量 浩沙健身 6 起点健身 7 宝力豪健身俱 乐部 4 02468 2008 1 20 休闲娱乐篇休闲娱乐篇 新型网吧新型网吧 2 地块建议引入网吧业态主要是考虑满足两种人的需求 一是以学 生为主的地缘性客户为主 二是以白领为主的商业人士为辅 建议引入两种类型的网吧 传统类型的 与其他休闲文化业态包装 的复合类网吧 如网络咖啡店等 两种网吧从价格上拉开差距 以 抵消网吧类业态对拉低产品档次的负面效应 针对2 地块的实际情况 网吧面积在400 600平方米之间 2008 1 20 休闲娱乐篇休闲娱乐篇 咖啡 酒吧 健身娱乐 新型网吧 茶吧咖啡 酒吧 健身娱乐 新型网吧 茶吧 通过对以上分解分析 建议休闲娱乐业态本着静谧 优雅定位的原 则 对上述几类相关具体娱乐业态总量控制在总体量的30 左右 上述四种具体业态 初步建议是分别占休闲娱乐业态 30 的 30 10 30 10 20 2008 1 20 2008 1 20 考虑引入精品零售业态主要是针对中小学生这一特殊客户的市 场潜力容量 主要包括 玩具类 礼品类 文具用品类 大胡同里对上述商品销售产生直接竞争 但大胡同的档次过 低 环境混乱 其最大的优势是产品价格便宜 可大量批发 因此 2 地块零售业态可考虑50 100平米的小面积分割 做成 精品店的形式 拉开档次 利用天然的距离优势 错位经营 建议 该类业态占商业总量的5 即可 精品零售篇精品零售篇 2008 1 20 业态组合建议 餐饮65 休闲娱乐30 业态组合综合性建议业态组合综合性建议 精品零售5 餐饮类业态具体比例建议餐饮类业态具体比例建议 中式正餐 65 西式正餐 10 快餐 25 中式正餐 西式正餐 快餐 休闲娱乐业态具体比例建议休闲娱乐业态具体比例建议 咖啡 30 酒吧 10 健身娱乐 30 网吧 10 茶吧 20 咖啡酒吧健身娱乐网吧茶吧 2008 1 20 公建分类公建分类 由于2 地地块狭长 建议将地块北部 靠近学校与街 道相距较远的商业盲点区域 设计为SOHO产品 总体量约 为地上建筑面积的30 共9849平米 同时保证形成商业 氛围的商业体量 约2 3万平米地上建筑面积为商业产品 2008 1 20 业态 比 例约 数 具体业态比例建 议 面积要求约数 平米 个 数量建议 个 所占面积 平米 中式正餐65 20005 9710 西式正餐10 200 5004 1494 快餐25 500 7006 3734 咖啡30 10002 2068 酒吧10 5001 689 健身30 20001 2068 网吧10 5001 689 茶吧20 5004 1379 5 精品零售50 100141149 商业合计合计22981 SOHO9849 11 配建地下停车位35492 17220 00 合计 50050 37 健身娱乐 30 餐饮65 综上所述 考虑各种因素 建议如下 车位配比标准是餐饮 商业3个 百平 办公0 8个 百平 地下空间按照每车位分配35 平计算 优先满足地上车位需求的原则 2008 1 20 精品零售 文具 玩具 精品零售 文具 玩具 凤 秀 路 城 厢 中 路 凤 秀 路 城 厢 中 路 精品零售 文具 玩具 销售 精品零售 文具 玩具 销售 休闲娱乐休闲娱乐 酒吧 茶室 咖啡 酒吧 茶室 咖啡 特色餐饮区特色餐饮区 SOHO 销售 销售 特色餐饮区特色餐饮区 中档快餐中档快餐 特色餐饮区特色餐饮区 健身网吧健身网吧 景观内街 铺砌 花圃 局部小型雕塑 地喷 景观内街 铺砌 花圃 局部小型雕塑 地喷 中心广场 铺砌 地喷 地景 灯 名人主题雕塑 树景 中心广场 铺砌 地喷 地景 灯 名人主题雕塑 树景 2008 1 20 从目前11 地块的实际招商反馈来看 其