拆迁观点汇集.doc

今年1月21日施行的国有土地上房屋征收与补偿条例(以下简称新拆迁条例)，将旧城改建列为公共利益，允许对符合条件的旧城区房屋进行征收搬迁。条例明确规定：“依照城乡规划法有关规定的危房集中、基础设施落后等地段，可以进行旧城区改建。”此间接受法制日报记者采访的业内人士分析，为了提升城市品质、改善居民生活条件，地方政府对一些“城中村”、“棚户区”和“危旧房屋”进行拆迁和改造，原本是一件好事。但由于对“旧城”定义缺乏统一认识和法律规范，一些地方很可能以“旧城改建”为名肆意进行大规模商业开发。旧城改建很可能沦为以“公共利益”为名行“商业拆迁”之实的借口。旧城改建如此随意曾获“山东省绿化模范小区”等多个称号的青岛市八大湖小区，建成仅21年，就被青岛市列入2010年旧城改造项目之一，涉及居民1014户。据当地老百姓介绍，八大湖小区建成后，作为安居、生态小区的模范，在全国都富有盛名，甚至还成了许多外国人到青岛旅游的参观对象。这个房屋质量良好、配套设施完善，既不是棚户区，也不是危房的小区，怎么就被列入旧城改造呢？据央视焦点访谈披露，八大湖小区的房屋楼间距很宽敞，建筑容积率低，能够带来丰厚商业收益，因此被开发商“垂青”。为了加快八大湖小区的商业开发进度，在2009年12月，青岛市市南区政府就将这块土地转卖给了青岛锦绣前程置业有限公司用于商业开发，准备建成集住宅、商业、办公、酒店式公寓为一体的大型城市综合体项目。无独有偶。据媒体披露，2010年4月云南省普洱市政府连续出台两份文件，对中心城区进行旧城改造，部分地段将进行拆迁，范围涉及500亩土地，住户1800多户。这次要拆迁的范围都是普洱市中心城区内最繁华的黄金地段。这里的建筑都是上世纪八九十年代才开始建设，其中有相当多才建成几年时间。然而，在普洱市的中心城区还有不少老街区，破旧，简陋，生活设施落后，居住条件很差，但这些街区却并不包含在此次旧城改造的范围内。对此，普洱市当地官员表示：新旧是一个相对的概念，是表述和理解的不一样。类似的还有江苏省扬州市。2010年4月，扬州市两个建成时间不到8年、入住最长时间不超过6年的小区渡江西苑和福运苑的业主们，意外接到了拆迁通知。拆迁的理由竟然是，两个小区所在地块位于扬州市新老城区结合地带，为了提高城市品位，市政府决定以挂牌出让的方式，引进开发商对该地块进行旧城改建。“旧城”定义五花八门上述三个典型案例，让我们看到了地方城市在旧城改建方面的拆迁乱象。造成这种混乱的关键原因，是地方在关于如何界定需要改造的“旧城”定义上太过随意、缺乏科学规范所致。新拆迁条例所指的需要改建的旧城，是“危房集中、基础设施落后”地段，而广东省珠海市的定义是“容积率低”的区域。在2010年3月公布施行的珠海市关于推进旧城镇用地改造的实施办法中，旧城改造的具体范围为：1、因城市基础设施、公共设施建设或城市规划实施需要进行改造的用地。2、不符合城市规划、产业规划布局和现代产业发展要求的用地。3、布局分散、土地利用效率低下(建筑容积率偏低、使用效率低)的用地。4、香洲主城区范围内，经香洲区确定需要进行改造的“城中村”用地。5、其他经市政府认定属于改造范围的用地。其中无一字提到危与旧。再看看河南省郑州市人民政府的规定。颁布于2008年5月的郑州市旧城改造暂行办法规定，旧城改造根据城市总体规划，按照轻重缓急，划分为重点改造区域、支持改造区域和允许改造区域。(一)重点改造区域：市重点工程、城市景观道路建设涉及的周边区域；严重影响城市布局、城市形象必须进行改造的不协调区域。(二)支持改造区域：城市主次干道两侧；大、中型企业生活区域；拆迁房屋建筑面积在3万平方米以上的成片区域。(三)允许改造区域：居民居住条件需要改善，城市配套功能需要提升，按照旧城改造规划应当成片开发的区域。(四)市政府根据实际情况确定的其他需要改造的区域。法律界人士分析，上述四种情况，只有一种(即第三种)比较接近新拆迁条例的规定。而“市政府就可以确定旧城改造”的规定，完全不符合新拆迁条例关于旧城改建的限制性条件。山东省青岛市政府则直接下文件划定旧城改造的区域。在2006年6月公布的关于规范城中村(居)改造工作的意见中，对城中村(居)需要改造的范围规定为：“市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区和城阳区建成区以南及滨海公路两侧各2公里范围内的村(居)。”谨防旧城改建绑架公共利益多次参与物权法、新拆迁条例修订工作的中国社科院法学所研究员孙宪忠认为，根据新拆迁条例第八条第五项规定，旧城改建的范围被明确限定为“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的危房集中、基础设施落后等地段”。上述那些五花八门、以“低容积率”、或单纯以“规划变更、实施规划”为名的旧城定义和改造理由都需要废止或修订。长期致力于中国拆迁制度法律研究的王令律师指出，根据2008年1月1日实施的城乡规划法第三十一条规定：旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。新拆迁条例采用了城乡规划法上述法律规定的口径，将旧城改造的对象确定为“确需征收”的“危房集中、基础设施落后等地段”。这里的危房，应参照建设部2003年3月1日施行的危险房屋鉴定标准的规定加以确定，即“危险房屋(简称危房)为结构已严重损坏，或承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋”。王令指出，新拆迁条例的“确需征收”，应理解为：旧城改造引起的征收，必须符合比例原则，在无其他更合理方法替代的情况下，才能进行征收。因此在新拆迁条例公布实施后，地方政府再也不能随意对“旧城改建”含义和范围进行扩大或歪曲解释，只能严格按照新拆迁条例的规定执行。上海易居房地产研究院综合研究部的杨红旭指出，危旧房改造怎样定义，不能任由地方随意运用拆迁土政策来歪曲解释，因为这关系到大多数人房屋所有权人的利益。旧城改造制度的设计应该把公平正义放在第一位，尤其需谨防以旧房改建的名义绑架公共利益。拆迁问题法律谈判网上培训课程介绍2010-6-24 10:25 来源：法律教育网 【大 中 小】【我要纠错】随着中国城市化进程的加快，因为拆迁引发的矛盾、问题日益突出。一方面是城市化建设的需要，另一方面是被拆迁人的利益可能受到损害，这就产生一种抉择。从全国各地出现的拆迁相关的案件中，我们能够清晰地看到，如果不能很好地处理拆迁问题，那么拆迁各方很有可能出现非常大的矛盾，甚至造成悲剧的发生。那么我国对于拆迁都有哪些法律法规的规定呢？在司法实务中又是如何操作的呢？北京市盈科律师事务所的赵彬律师以其代理的案件为大家讲解拆迁问题法律谈判。学员报名交费之后，可在三个月内不限时间不限次数重复点播学习！招生对象1、具备一些基本法律理论知识、没有足够法律实践经验，面对纷繁复杂的法律工作无从下手的刚刚踏出校门和通过司法考试的毕业生、实习律师或法律初学者；2、对某一法律实务领域接触较少、经验欠缺的律师及法律工作者；3、面临拆迁问题的被拆迁人，以及与拆迁相关机构的工作人员。主讲人简介赵彬教师简介：北京市盈科律师事务所合伙人、律师。1996年取得律师资格，中国政法大学法学硕士研修生，中华全国律师协会会员，刑事辩护、民商事纠纷资深律师，具有深厚的法学理论基础。执业十余年来，赵律师办理过近千起诉讼案件和非诉讼案件，曾先后担任某市政府、土地局、交通局、农业局、电业局、广电局、黄金冶炼公司等十余家单位的常年法律顾问，司法实践经验丰富，擅长运用深厚的法学理论结合丰富的办案经验为当事人提供人性化的法律服务。涉及土地的案件，曾代表土地局出具意见，代表市政府出具处理意见。拆迁问题法律谈判网上培训课程内容集体土地征地拆迁【案例一】焦点问题：如何控制地方政府随意征地，避免对农民土地的滥征滥用。【案例二】焦点问题：如何保障被征地农民的合法权益【案例三】焦点问题：在校大学生是否享受村民待遇。【案例四】焦点问题：如何保障宅基地房屋被拆迁农户的利益。【案例五】焦点问题：拆迁活动存在多个部门参与，实践中如何正确界定拆迁管理机关及拆迁人。【案例六】焦点问题：如何在众多居住人中正确界定被拆迁人。【案例七】焦点问题：确定安置对象的依据及注意事项。【案例八】焦点问题：严格履行拆迁程序在拆迁中的重要作用。【案例九】焦点问题：如何界定评估结论，对异议如何处理。【案例十】焦点问题：被拆迁人在签订此协议时重点注意哪些条款。【案例十一】焦点问题：货币补偿与产权置换应注意什么。【案例十二】焦点问题：确定补偿对象的依据及在拆迁实践活动的注意事项如婚姻、合伙等法律关系等。【案例十三】焦点问题：城中村改造的法律适用。课程名称主讲老师超值优惠价免费试听购买课程拆迁问题法律谈判赵彬50元/门试听购买报名、交费流程参加学习需先行在“法律教育网”注册学员代码、选择课程、填写个人资料，然后通过邮局、银行、银行卡网上支付等方式交纳学费（学习卡不能支付法律实务大讲堂项下所有课程），通过邮局或银行汇款时请务必在附言栏（事由栏）里注明您的学员代码及所选课程，我们会在收到汇款后1小时之内为您开通相应课程听课权限（课件开通的时间和进度请关注课件更新记录）。如果您想尽快开课，汇款后请将汇款凭单传真至我公司，如果您的汇款凭单原件上没有注明学员代码及所选课程，请务必在传真件上写清楚，我们会在收到传真后1小时之内为您开通相应课程听课权限（课件开通的时间和进度请关注课件更新记录）。1、邮局汇款地址（一）收款人：北京东大正保科技有限公司商务汇款：商户客户号110000839（汇款单填写示意，详细方案）邮局汇款地址（二）收款人：北京东大正保科技有限公司地址：北京市海淀区知春路1号 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随着我国城市经济建设的不断加快和城市周边农村集体土地的大量被征用，城市、农村房屋拆迁数量也不断增加，尤其是近几年迅速增加的态势已达到历史高峰，与此同时，引发的拆迁行政案件也随之增加。人民法院在审理房屋拆迁征用土地安置补偿类案件中，由于受房屋拆迁、征地中存在许多共性的难点问题的困扰，在依法保护房屋被拆迁人、土地被征用人的合法权益，监督和支持行政机关依法行政和维护社会稳定方面，人民法院要使所裁判的案件达到法律效果，政治效果和社会效果的有机统一，遇到了前所未有的困难。造成这些困难的原因如不能及时的分析找准，乃至解决好，将会导致不良的法律效果，政治效果和社会效果。且直接影响到人民法院在人民群众中的良好形象。对此，笔者旨在为了更好的保护人民群众的合法权益不受侵犯，监督和支持行政机关依法行政，服务于地方政府经济发展的大局和维护社会稳定，拟对房屋拆迁安置补偿和土地征用安置补偿行政案件中的难点问题及其解决方法作如下阐述。 一、房屋拆迁安置补偿和土地征用安置补偿行政案件审理中难点问题之分析 （一）地方政府制定的规范性文件与法规和规章相抵触。近年来，房屋拆迁和土地征用的难度不断加大，拆迁人与被拆迁人的情绪抵触，甚至是矛盾激化，导致在拆迁过程中执行拆迁严重受阻，拆迁工作人员和法院干警被打骂现象经常发生，更严重的是个别被拆迁人实施过激行为，造成被拆迁人伤亡。因而从出现上述问题的原因分析，其原因之一就是有些地方政府及其工作部门制定的有关拆迁的规范性文件与相关的法规、规章相抵触。其抵触的根本点就是侵犯被拆迁人的合法权益，即财产权利。 对于地方政府所制定的规范性文件与高层级的法律规范相抵触的原因和具体表现，笔者结合相关法律规范与审判实际作些分析。规范性文件的制定一般来源于两个方面：一是来源于法规和行政规章的授权，如江苏省城市房屋拆迁管理条例第十八条第（一）项中规定：“县级以上地方各级人民政府每年应当公布区位基准价，并根据市场情况进行调整”。和第二十七条中规定“因城市开发建设征用集体土地实施房屋拆迁的，其拆迁补偿安置办法由设区的市人民政府参照本条例另行制定”。二是来源于宪法和政府组织法中所规定的，县级以上地方人民政府由于本区域的政务需要，制定的行政措施，即规范性文件。如有的地方人民政府的工作部门自主制定了房屋拆迁评估技术规范，该技术规范的核心最终表现为被拆迁房屋的评估价值。 根据以上所述，地方人民政府具有制定规范性文件的职权是没有异议的。当然，对这些规范性文件，行政相对人可以在对具体行政行为申请复议时申请复议机关进行审查，但这种复议中的审查往往是效果欠佳。因为根据行政复议法规定：“行政复议机关负责法制工作的机构具体办理行政复议事项”。但该法制机构在实践中往往又是政府及其工作部门制定规范性文件的起草或审核机构。对此，在行政诉讼和非诉行政执行案件的审查中发现，有些地方政府制定的规范性文件，主要存在下列问题。 第一，地方政府制定公布的区位基准价不符合市场的客观情况，即区位价严重低于市场价。对于这一点，地方性法规只授权地方政府每年应当公布区位基准价，而未规定具体价位，这就很难制约到公布的区位基准价与市场价严重不符的问题。 第二，地方人民政府及其工作部门制定的房屋拆迁评估技术规范，该技术规范是确定被拆迁房屋的具体价格。对此，相关法律规范只是原则规定，地方政府及其相关部门在制定评估技术规范中有一定灵活性，导致价格空间较大，与实际情况不符。 第三，地方政府制定的房屋拆迁管理办法，在适用时间上加以限制。城市房屋拆迁管理条例的制定层级，一般是以国务令公布的行政法规和省级人大常委会通过并公布的地方性法规，以及享有立法权的地方人民政府的政府令公布的地方性规章。不享有立法权的地方政府也以规范性文件的形式向社会公布。在制定时间上从行政法规、地方性法规、地方性规章、规范性文件顺延下来，最后制定的规范性文件时间与行政法规公布执行的时间推后，最多的达二年之多。在推后制定规范性文件的时间，是实施房屋拆迁适用该规范性文件的时间，不执行行政法规和地方性法规的有关规定。其理由是地方政府制定的规范性文件未宣布废制，应继续执行。更有甚者，有的地方政府在制定了新的规范性文件中，还明确规定，房屋拆迁的规范性文件，自公布之日起施行，在公布之前已颁发房屋拆迁公告的建设项目，不适用本办法，仍按原办法执行。从以上制定公布的法律规范来看，施行得越早对被拆迁人就越有利，正因为如此，有些地方政府在房屋拆迁上就是不从法律规范规定的施行日适用新的法律规范，而是适用不利于被拆迁人的规范性文件。还有的地方政府制定了新的拆迁规范性文件，但在某些被拆迁人适用新的规范性文件上又加以限制。特别是有些被拆迁人的房屋，虽然拆迁人在拆迁手续基本完备的情况下，由于种种原因，该房屋二三年时间内未拆迁完毕。造成未能拆迁完毕的原因，主要有三种情况。一是政府宏观调控或拆迁人拆迁资金短缺；二是拆迁政策与实际严重不符，被拆迁人拒绝拆迁；三是个别被拆迁人不切实际的满天要价，导致达不成拆迁补偿协议；四是拆迁人的手续不全。 （二）拆迁人以发展地方经济，超常规的开展拆迁工作为由，在未取得完备拆迁手续的情况下实施拆迁，或者房屋拆迁后的用途与相关批文不符，因而直接影响到被拆迁人的安置补偿标准。 （三）拆迁人严重违反拆迁程序，违法实施拆迁。这主要表现为对被拆迁人的房屋进行价格评估，不通知被拆迁人到场，而是由拆迁人单方指定的评估机构进行评估，或者对共有财产只与共有人之一签订拆迁补偿协议，这些行为均不被被拆迁人认可。 （四）拆迁人与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议严重缺少公开、公平。这主要表现为，拆迁人在与被拆迁人签订安置补偿协议中，暗箱操作，同样的被拆迁人的房屋，在同等的条件下，得到的安置补偿结果不一样，有的相差较大，这样造成已经达成协议的又反悔、拒绝拆迁。有的与房屋拆迁主管部门作出的行政裁决的补偿相差就更大。从而加大了人民法院在审理和执行此类案件的难度。 （五）有些房屋拆迁主管部门在受理拆迁人申请裁决时，明知拆迁人是有违法拆迁之处，但仍以维护政府确定的城市建设重点工程为由，作出强制拆迁的裁决。 （六）个别被拆迁人不实事求是，在安置补偿问题上满天要价，想借拆迁之机，达到致富之目的，在房屋拆迁主管部门作出裁决后，被拆迁人提起行政诉讼，在行政诉讼中，被告或者具体行政行为确定的权利人按照法律规定，申请人民法院先予执行，这时被拆迁人无理取闹，以暴力对抗执行，甚至有的被拆迁人以自杀、自残的方式要挟，以达到其与实际不符的满天要价之目的。 根据上述所列房屋拆迁安置补偿和土地征用安置补偿行政案件审理中的难点问题，究其原因绝大部分属于地方政府房屋拆迁主管部门，以及房屋拆迁人所致。造成这些难点问题的原因，大体上可归纳以下方面。 第一，近年来多数地方政府经济建设步伐过快，有的与实际严重不符，超出了当地的经济承受能力。尤其在城市经济建设和设立经济开发区上表现更为突出。首先在城市建设上表现为二个方面，一是有些地方政府为了政绩，不切实际的扩建商住楼的开发。其次为了招商引资，也是不切实际的征用农村集体土地，有的是在没有招商项目的情况下，先将征用的土地圈起等待招商，有的一等就是几年。造成这一原因的根本所在，是有些地方政府加快城市经济建设的指导思想上，存在着不符合当地的客观实际，不按经济规律搞建设，而是以超常规的思维方式，无序的开展经济工作。 第二，由于有些地方政府在加快城市经济建设的指导思想上存在不符合客观实际的思想，该不符合客观实际思想主要表现为两点，一是所建广场、马路严重超大、超宽，政府行政中心规模太大，标准太高。二是商住楼开发建设过多，档次也过高。这些问题的存在必然导致房屋拆迁、土地征用资金的短缺。由于该资金的短缺，政府在制定房屋拆迁和土地征用安置补偿的规范性文件时，其安置补偿金与市场实际差距较大，有的土地征用安置补偿金不能及时到位，被拆迁人得不到应有的安置补偿，导致一些农民长时间无房住、无田种的问题。更有少数地方政府违法征地拆迁，致使出现个别新的贫困户。对此，有的地方政府领导还不以为然，认为这是为将来经济发展，提高当地人民生活水平所实施的行为，少数被拆迁人的困难是暂时的，要克服困难，服从于发展经济这一大局。 第三，有些地方政府房屋拆迁主管部门在作出房屋拆迁纠纷行政裁决中，有的不是依据相关法律规范和客观事实进行裁判，而是依据地方政府制定的明显侵犯被拆迁人合法权益的规范性文件进行裁决。还有的在裁决中明知拆迁人有违法拆迁之处，还是以服从和支持政府重点工程为由，违法裁决。 第四，人民法院在审理城市房屋拆迁和征用农村集体土地的案件中遇到的难点问题，具体表现为：一是在审查被诉的具体行政行为是否合法时，指出被告裁决的依据明显侵犯被拆迁人合法权益时，被告则称，其依据的规范性文件是地方人大或政府通过并向社会公布的，如果法院不认同该规范性文件，将直接影响到全市的城市房屋拆迁和征用农村集体土地的安置补偿，因而也就影响到城市经济建设。对此，人民法院就处于两难境地，一难是如果人民法院以被告作出的行政裁决所依据的规范性文件不具有合法有效性，判决撤销其裁决，这是有法律依据的，从案件本身判决也是正确的。但这样判决人民法院将会被说成是不服务和支持地方经济建设。二是如果人民法院判决维持裁决，这就使被拆迁人的合法权益得不到应有的保护。人民法院在遇此两难的问题处理上，由于现行人民法院管理体制是在地方党委领导下独立行使审判权，同时，服务与地方经济建设，维护社会稳定，也是人民法院的工作所在。所以，对此类案件的审理只能是不及时给予判决维护